서울행정법원 2025. 7. 24. 선고 2024구합53482 판결 [하자판정처분 취소 청구의 소]

가. 원고는 주식회사 B로부터 공동주택 신축공사를 도급받아 [별지 1] 목록 기재 토지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)에 20개동 총 178세대 및 부대복리시설로 이루어진 도시형 생활주택 중 단지형 연립주택인 C 단지(이하 ‘C 단지’라 한다)를 시공한 회사이다. C 단지의 주택건설 사업계획승인일은 2019. 4. 9.이고, 사용승인일은 2021. 2. 8.이다.

나. 피고는 C 단지 입주자대표회의의 신청에 따라 2022. 8. 18. C 단지 중 D동(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 주출입구로부터 주차장 및 6m 도로로 이어지는 출입구 사이에 계단만 설치되고, 별도의 경사로는 설치되지 않은 것을 하자로 판정하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 대해 이의신청을 하였고, 피고는 재심의 절차를 거쳐 2023. 11. 16. ‘이 사건 주택의 주출입구는 1층이고, 주출입구에서 주차장 및 6m 도로로 이어지는 출입구까지 계단만 설치되고, 별도의 경사로는 설치되지 않은 것은 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률(이하 ‘장애인등편의법’이라 한다)에서 설치하도록 규정한 시설물이 설치되지 않아 법령에서 정한 기준을 충족하지 못한 것으로서 출입구가 갖추어야 할 최소한의 사항을 반영하지 못한 하자에 해당한다.’는 이유로 원고의 이의신청을 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

[별지 2] 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 장애인등편의법 제7조 제3호, 같은 법 시행령 제3조, [별표 1]에 의하면 공동주택 중 연립주택의 경우 세대수가 10세대 이상인 연립주택만 장애인등편의법 소정의 편의시설을 설치해야 하는 대상시설에 해당한다. 이때 세대수가 10세대 이상인지 여부는 수개 동의 연립주택의 세대수를 합산할 것이 아니라 1동의 세대수만을 기준으로 판단하여야 하므로 1동의 세대수가 8세대인 이 사건 주택은 장애인등편의법 소정의 편의시설을 설치해야 하는 대상시설에 해당하지 않는다.

2) 장애인의 통행이 가능한 접근로를 설치하는 취지는 건물의 출입구와 접근로 사이에 단차가 있는 경우를 전제로 장애인의 통행이 수월하도록 경사진 접근로를 설치하는 것에 있다. 이 사건 주택의 주출입구는 지하1층 주차장에서 연결되는 출입구이고, 출입구와 접근로 사이에 단차가 없으므로 이 사건 주택에 장애인등편의법에서 설치하도록 규정한 시설물이 설치되지 않은 하자가 있다고 할 수 없다.

3) 이 사건 주택의 주출입구에 장애인의 통행이 가능한 접근로가 설치되지 않은 것은 설계상의 하자로서 시공사인 원고가 하자담보책임을 부담하는 하자에 해당하지 않으므로 원고에게 이 사건 처분을 하여 하자보수의무를 부여한 것은 위법하다.

나. 인정사실

1) C 단지는 이 사건 대지 안에 위치하는 20개동 178세대가 모두 주거전용면적이 85㎡를 초과하지 아니하는 철근콘크리트구조의 공동주택으로 그중 D동인 이 사건 주택은 8세대로 이루어져 있다.

2) 이 사건 주택은 지하1층 주차장과 지상1층에 각 외부로 연결되는 출입구가 있다. 지하1층 주차장 출입구는 단차가 없고, 내부로 연결되는 계단을 통하여 1층 세대를 포함한 각 층별 세대로 이동이 가능하다. 지상1층 출입구는 지하1층 주차장 출입구 및 6m 도로 쪽 출입구와 계단으로 연결되어 있고, 별도의 경사로는 설치되어 있지 않다. 각 출입구의 현황은 아래 그림과 같다.

비실명화로 생략

3) 이 사건 주택의 1층 출입구와 지하1층 출입구는 사용검사도면상으로도 현황과 같이 설계되어 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

다. 이 사건 주택이 장애인등편의법에서 정한 편의시설 설치대상시설인지 여부 위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, C 단지는 전체 세대수가 178세대로 10세대 이상이므로 장애인등편의법령상 편의시설의 설치 대상시설에 해당하고, C 단지에 속하는 이 사건 주택도 마찬가지로 장애인등편의법령상 편의시설의 설치 대상시설에 해당한다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

1) 장애인등편의법 제7조는 ’편의시설을 설치하여야 하는 대상(이하 “대상시설”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다’고 하면서 제3호로 ‘공동주택’을 정하고 있고, 같은 법 제2조 제7호는 ‘공동주택이란 주택법 제2조 제3호의 공동주택을 말한다.’고 정하고 있다. 주택법 제2조 제3호는 ‘공동주택이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.’고 정하고 있고, 구 주택법 시행령(2021. 10. 14. 대통령령 제32058호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항 제2호는 공동주택 중 하나로 ‘건축법 시행령 [별표 1] 제2호 나목에 따른 연립주택’을 정하고 있다. 구 건축법 시행령(2022. 11. 29. 대통령령 제33004호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건축법 시행령’이라 한다) [별표 1] 제2호 나목은 공동주택 중 하나인 연립주택을 ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택’으로 정하고 있다.

2) 장애인등편의법 제7조의 위임을 받은 구 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령(2023. 4. 11. 대통령령 제33382호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 장애인등편의법 시행령’이라 한다) 제3조 [별표 1] 제3호 나목은 대상시설 중 하나로 ‘공동주택 중 연립주택(세대수가 10세대 이상인 주택에 한한다)’을 정하고 있는바, 세대수가 10세대 이상인 연립주택은 구 장애인등편의법령상 편의시설을 설치하여야 할 의무가 있다. 구 건축법 시행령 [별표 1] 제2호 나목에서 연립주택 요건의 충족 여부를 주택 1개동을 기준으로 판단하고 있는바, 세대수가 10세대 이상인 연립주택인지 여부를 따질 때, 원칙적으로는 주택 1개동을 기준으로 판단하여야 할 것이나 구 장애인등편의법 시행령 제3조 [별표 1] 제2호 가목 (1)항에서 ’이하에서 하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다.‘고 정하고 있으므로, 하나의 대지 안에 있는 여러 동의 연립주택이 있는 경우에는 전체를 동일한 건축물로 보아 전체 세대수를 기준으로 그 충족 여부를 판정하는 것이 타당하다.

3) 주택법 제2조 제20호는 ‘도시형 생활주택이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.’고 정하고 있고, 구 주택법 시행령 제10조 제1항은 도시형 생활주택 중 하나로 ‘단지형 연립주택’을 정하면서 이를 원룸형 주택이 아닌 연립주택으로 정의하고 있는바, 주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택 중 단지형 연립주택은 주택법 제2조 제3호와는 별개의 주택이 아니라 주택법 제2조 제3호, 구 주택법 시행령 제3조 제1항 제2호에서 정한 공동주택 중 연립주택에 포함되는 것으로 판단된다.

4) 주택법 제2조 제12호가 주택단지를 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지라고 정의하고 있는 점, 건축법 제2조 제1항 제1호, 구 건축법 시행령 제3조 제1항 제4호가 주택법 제2조 제12호에 따른 주택단지를 하나의 대지로 정의하고 있는 점에 비추어 이 사건 주택을 포함한 C 단지가 소재한 이 사건 대지는 주택건설사업계획 승인을 받아 주택과 부대시설 및 복리시설이 건설된 주택단지이므로 하나의 대지로 볼 수 있다.

5) 결국, C 단지는 하나의 대지에 건설된 여러 동의 연립주택이므로 이를 동일한 건축물로 보아 전체 세대수를 기준으로 장애인등편의법상 대상시설에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

라. 이 사건 주택에 장애인등편의법에서 설치하도록 규정한 시설물을 설치하지 않은 하자가 있는지 여부

1) 관련 규정

장애인등편의법 제8조 제1항은 대상시설별로 설치하여야 하는 편의시설의 종류를 대통령령으로 위임하였다. 구 장애인등편의법 시행령 제4조, [별표 2] 제4호 가목 (1)항은 장애인등의 통행이 가능한 접근로에 대해 ’대상시설 외부에서 건축물의 주출입구에 이르는 접근로는 장애인등이 안전하고 편리하게 통행할 수 있도록 유효폭ㆍ기울기와 바닥의 재질 및 마감 등을 고려하여 설치하여야 한다.‘고 정하고 있고, 같은 호 나목은 주출입구 접근로의 경우 연립주택에도 설치를 의무화하고 있다.

2) 구체적 판단

가) 장애인등편의법령, 주택법령, 건축법령 등은 주출입구의 개념에 대해 정의하고 있지 않으나, 구 장애인등편의법 시행령 제4조 [별표 2] 제4호 가목 (1)항은 ’대상시설 외부에서 건축물의 주출입구에 이르는 접근로‘라고 정하고 있는 점, 출입구의 사전적 정의는 사람들이 주로 드나드는 문이나 통로인 점에 비추어, 위 규정에서 정한 출입구는 대상시설 외부에서 내부로 사람들이 드나드는 문이나 통로를 의미하는 것으로 판단된다. 나아가 이 사건 주택의 용도가 거주시설인 점, 이 사건 주택의 지하1층에는 주차장 외에 세대가 없는 점, 장애인이 일상생활에서 안전하고 편리하게 시설과 설비를 이용할 수 있도록 보장할 것을 목적으로 하는 장애인등편의법의 입법취지에 비추어 적어도 세대가 위치한 1층까지는 장애인등에 대한 접근성이 확보되어야 하는 점 등을 고려할 때, 이 사건 주택의 주출입구는 지상1층 출입구로 보는 것이 타당하다.

나) 이 사건 주택은 외부에서 지상1층 출입구에 이르는 통로에 계단 외에 장애인등의 통행이 가능한 접근로가 설치되어 있지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 주택에 장애인등편의법에서 설치하도록 규정한 시설물이 설치되지 않은 하자가 있다고 판단된다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

마. 이 사건 주택의 주출입구에 장애인의 통행이 가능한 접근로를 설치하지 않은 것은 설계상의 하자로서 시공사인 원고가 하자담보책임을 부담하지 않는 하자에 해당하는지 여부

1) 관련 규정

공동주택관리법 제37조 제1항은 ’사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.‘고 하면서 제2호로 입주자대표회의를 정하고 있다. 공동주택관리법 제39조 제3항은 ’하자심사를 신청하려는 자는 피고에 하자심사신청서를 제출하여야 한다.‘고 정하고 있고, 같은 법 제43조 제2항은 ’피고가 하자 여부를 판정한 때 하자 여부 판정서 정본을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다.‘고 정하고 있으며, 같은 조 제3항은 ’사업주체는 하자 여부 판정서 정본을 송달받은 경우로서 하자가 있는 것으로 판정된 경우에는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고, 그 결과를 피고에 통보하여야 한다.’고 정하고 있다. 공동주택관리법 제102조 제2항 제5호는 ’제43조 제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다.‘고 정하고 있다. 한편, 구 건설산업기본법(2024. 1. 9. 법률 제19968호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 건설산업기본법‘이라 한다) 제28조 제1항은 ’수급인은 발주자에 대하여 일정 기간 내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.‘고 정하고 있고, 같은 조 제2항 제2호는 ’발주자의 지시에 따라 시공한 경우에는 수급인에게 하자담보책임이 없다.‘고 정하고 있다.

2) 관련 법리

가) 도급계약에 있어서 수급인이 도급인에게 책임을 지는 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적ㆍ기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

나) 수급인이 설계도면의 기재대로 시공한 경우, 이는 도급인의 지시에 따른 것과 같아서 수급인이 그 설계도면이 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 것이 아닌 이상, 그로 인하여 목적물에 하자가 생겼다 하더라도 수급인에게 하자담보책임을 지울 수는 없다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결 등 참조). 그러나 도급인의 지시에 따라 건축공사를 하는 수급인이 그 지시가 부적당함을 알면서도 이를 도급인에게 고지하지 아니한 경우에는 완성된 건물의 하자가 도급인의 지시에 기인한 것이라 하더라도 그에 대한 하자담보책임을 면할 수 없고(대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결 등 참조), 일반적으로 수급인은 그 분야의 전문적 지식을 보유하고 있는 자이고 또한 하자 없는 일을 완성할 능력과 의무가 있는 자로 전제되므로 수급인은 설계도면의 적합성을 스스로 검토하고 도급인에게 적절한 의견을 제시해야 할 의무가 있다(대법원 2015. 9. 15. 선고 2012다14531 판결 등 참조).

3) 구체적 판단

가) 공동주택관리법 제43조 제2항은 피고로부터 하자 여부 판정서를 송달받은 사업주체에게 하자 여부 판정서에 따른 하자보수의무를 부여하고 있으므로, 이 사건 처분은 그 상대방이 공동주택관리법 제37조 제1항에서 정한 하자담보책임이 있는 사업주체임을 전제로 하고 있다. 따라서 이 사건 처분의 상대방인 원고가 공동주택관리법 제37조 제1항에서 정한 사업주체가 아니라면 이 사건 처분은 처분의 상대방이 아닌 자에 대하여 처분을 한 하자가 있다고 볼 수 있다.

나) 공동주택관리법 제37조 제1항은 사업주체에 대하여 ’건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다.’고 정하고 있고, 구 건설산업기본법 제28조 제2항 제2호는 발주자의 지시에 따라 시공한 수급인에게 하자담보책임이 없다고 정하고 있으므로, 원칙적으로 수급인이 설계도면의 기재대로 시공한 경우 목적물의 하자에 대해 수급인에게 하자담보책임이 있다고 할 수 없다. 그러나 건축공사의 수급인은 건축, 토목공사에 관한 전문가로서 하자 없는 일을 완성할 능력과 의무가 있으므로, 관련 법령에 위반된 설계도면을 제공받은 경우에는, 그 적합성을 스스로 검토하고 도급인에게 적절한 의견을 제시하였어야 하고, 그렇게 하지 않고 설계도면대로 건축하여 완성된 건축물에 하자가 생긴 경우에는 하자담보책임을 면할 수 없다.

다) 이 사건 주택이 장애인등편의법에서 정한 편의시설 설치대상시설에 해당함에도 이 사건 주택의 설계도면상 주출입구에 장애인의 통행이 가능한 접근로가 설치되어 있지 않음은 앞서 본 바와 같다. 그러므로 이 사건 주택을 포함한 C 단지의 시공사이자 국내를 대표하는 건설회사 중 하나인 원고로서는 이 사건 주택의 건축공사를 진행하기 전에 장애인등편의법령 위반과 관련된 설계상 하자에 대하여 도급인에게 고지하고 그 대책을 마련하였어야 한다. 그런데 원고가 제출한 자료만으로는 그러한 사정이 엿보이지 아니하므로 원고는 이 사건 주택의 주출입구에 장애인의 통행이 가능한 접근로가 설치되어 있지 않은 하자에 관하여 하자담보책임을 부담한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

바. 소결론

따라서 이 사건 처분은 위법하지 않다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

목 록 비실명화로 생략 끝.

관계 법령 ▣ 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “장애인등”이란 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등 일상생활에서 이동, 시설 이용 및 정보 접근 등에 불편을 느끼는 사람을 말한다.

2. “편의시설”이란 장애인등이 일상생활에서 이동하거나 시설을 이용할 때 편리하게 하고, 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 하기 위한 시설과 설비를 말한다.

6. “공공건물 및 공중이용시설”이란 불특정다수가 이용하는 건축물, 시설 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 건물과 시설을 말한다.

7. “공동주택”이란 「주택법」 제2조 제3호의 공동주택을 말한다.

제7조(대상시설) 편의시설을 설치하여야 하는 대상(이하 “대상시설”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

1. 공원

2. 공공건물 및 공중이용시설

3. 공동주택

4. 통신시설

5. 그 밖에 장애인등의 편의를 위하여 편의시설을 설치할 필요가 있는 건물ㆍ시설 및 그 부대시설 제8조(편의시설의 설치기준) ① 대상시설별로 설치하여야 하는 편의시설의 종류는 대상시설의 규모, 용도 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ② 편의시설의 구조와 재질 등에 관한 세부기준은 보건복지부령으로 정한다. 이 경우 편의시설의 종류별 안내 내용과 안내 표시 디자인 기준을 함께 정하여야 한다.

▣ 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

10. "사업주체"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 국가ㆍ지방자치단체

나. 한국토지주택공사 또는 지방공사

다. 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자

라. 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설

20. “도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

▣ 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

▣ 공동주택관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.

가. 「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택

제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다) 제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.

1. 「주택법」 제2조 제10호 각 목에 따른 자

2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

3. 제35조 제1항 제2호에 따른 행위를 한 시공자

4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 자

④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. 제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다) ② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다. ③ 제1항에 따라 청구된 하자의 보수와 제2항에 따른 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조 제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상ㆍ절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다. 제39조(하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 설치 등) ① 제36조부터 제38조까지에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 제2항의 사무를 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사ㆍ분쟁조정위원회(이하 “하자분쟁조정위원회”라 한다)를 둔다. ② 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음 각 호와 같다.

1. 하자 여부 판정

2. 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체ㆍ하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 “사업주체등”이라 한다)과 입주자대표회의등ㆍ임차인등 간의 분쟁의 조정 및 재정

3. 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등ㆍ설계자ㆍ감리자 및 「건설산업기본법」 제2조제13호ㆍ제14호에 따른 수급인ㆍ하수급인 간에 발생하는 분쟁의 조정 및 재정

4. 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

③ 하자분쟁조정위원회에 하자심사ㆍ분쟁조정 또는 분쟁재정(이하 “조정등”이라 한다)을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청서를 제출하여야 한다. ④ 제3항에 따라 신청된 조정등을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등이 포함된 하자판정에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. 제40조(하자분쟁조정위원회의 구성 등) ① 하자분쟁조정위원회는 위원장 1명을 포함한 60명 이내의 위원으로 구성하며, 위원장은 상임으로 한다. ② 하자분쟁조정위원회에 하자 여부 판정, 분쟁조정 및 분쟁재정을 전문적으로 다루는 분과위원회를 둔다. 제42조(하자분쟁조정위원회 회의 등) ③ 분과위원회는 하자 여부 판정, 분쟁조정 및 분쟁재정 사건을 심의ㆍ의결하며, 회의는 그 구성원 과반수(분쟁재정을 다루는 분과위원회의 회의의 경우에는 그 구성원 전원을 말한다)의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 이 경우 분과위원회에서 의결한 사항은 하자분쟁조정위원회에서 의결한 것으로 본다. 제43조(하자심사 등) ② 하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 대통령령으로 정하는 사항을 기재하고 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다. ③ 사업주체는 제2항에 따라 하자 여부 판정서 정본을 송달받은 경우로서 하자가 있는 것으로 판정된 경우(제7항에 따라 하자 여부 판정 결과가 변경된 경우는 제외한다)에는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고, 그 결과를 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자분쟁조정위원회에 통보하여야 한다. 제102조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다.

5. 제43조 제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자

▣ 구 건설산업기본법(2024. 1. 9. 법률 제19968호로 개정되기 전의 것) 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) ① 수급인은 발주자에 대하여 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.

1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조, 그 밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우: 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 10년

2. 제1호 이외의 구조로 된 것인 경우: 건설공사 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 5년 ② 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다.

1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인한 경우

2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우

3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우 ③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다. ④ 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 이 경우 "수급인"은 "하수급인"으로, "발주자"는 "수급인"으로, "건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"은 "하수급인이 시공한 건설공사의 완공일 또는 목적물의 관리·사용을 개시한 날과 제37조제2항에 따라 수급인이 목적물을 인수한 날 중에서 먼저 도래한 날"로 본다.

▣ 구 주택법 시행령(2021. 10. 14. 대통령령 제32058호로 개정되기 전의 것) 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다)

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다) ② 제1항 각 호의 공동주택은 그 공급기준 및 건설기준 등을 고려하여 국토교통부령으로 종류를 세분할 수 있다. 제10조(도시형 생활주택) ① 법 제2조 제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

2. 단지형 연립주택: 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 「건축법」 제5조 제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

3. 단지형 다세대주택: 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다. ② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다.

1. 원룸형 주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 제1호 다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우 ③ 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다.

▣ 구 건축법 시행령(2022. 11. 29. 대통령령 제33004호로 개정되기 전의 것) 제3조(대지의 범위) ① 법 제2조 제1항 제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.

4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조 제12호에 따른 주택단지 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

▣ 구 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령(2023. 4. 11. 대통령령 제33382호로 개정되기 전의 것) 제2조(공공건물 및 공중이용시설의 정의) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제6호에서 “대통령령으로 정하는 건물과 시설”이란 「건축법 시행령」 제3조의5의 용도별 건축물의 종류에 따른 건축물 중 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 교정시설, 방송통신시설, 묘지 관련 시설, 관광 휴게시설 및 장례식장을 말한다. 제3조(대상시설) 법 제7조 본문의 규정에 의하여 편의시설을 설치하여야 하는 대상시설은 별표 1과 같다. 제4조(편의시설의 종류) 법 제8조 제1항의 규정에 의하여 대상시설별로 설치하여야 하는 편의시설의 종류 및 그 설치기준은 별표 2와 같다. [별표 1] 편의시설 설치 대상시설(제3조 관련)

1. 공원

2. 공공건물 및 공중이용시설

가. 제1종 근린생활시설

(1) 수퍼마켓·일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등을 말한다. 이하 같다) 등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다. 이하 같다) 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이상 1천제곱미터 미만인 시설

3. 공동주택

가. 아파트

나. 연립주택(세대수가 10세대 이상인 주택에 한한다)

다. 다세대주택(세대수가 10세대 이상인 주택에 한한다)

라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것으로 30인 이상이 기숙하는 시설에 한한다.

4. 통신시설

가. 공중전화

나. 우체통

[별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류 및 설치기준(제4조 관련)

4. 공동주택

가. 일반 사항

나. 대상시설별로 설치하여야 하는 편의시설의 종류

▣ 공동주택관리법 시행령 제37조(하자의 범위) 법 제36조 제4항에 따른 하자의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 내력구조부별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우

나. 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우

2. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우. 제57조(하자 여부 판정서의 기재사항 등) ① 법 제43조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 사건번호와 사건명

2. 하자의 발생 위치

3. 당사자, 선정대표자, 대리인의 주소 및 성명(법인인 경우에는 본점의 소재지 및 명칭을 말한다)

4. 신청의 취지(신청인 주장 및 피신청인 답변)

5. 판정일자

6. 판정이유

7. 판정결과

8. 보수기한

② 제1항 제8호의 보수기한은 송달일부터 60일 이내의 범위에서 정하여야 한다. ③ 사업주체는 법 제43조 제3항에 따라 하자 보수 결과를 지체 없이 하자관리정보시스템에 등록하는 방법으로 하자분쟁조정위원회에 통보해야 한다.

▣ 공동주택관리법 시행규칙 제19조(하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정 신청) ① 법 제39조제3항에 따라 하자심사를 신청하려는 자는 별지 제15호서식의 하자심사신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 같은 조 제1항에 따른 하자심사ㆍ분쟁조정위원회(이하 “하자분쟁조정위원회”라 한다)에 제출해야 한다. 이 경우 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출해야 한다.

1. 당사자 간 교섭경위서(하자보수를 최초로 청구한 때부터 해당 사건을 하자분쟁조정위원회에 신청할 때까지 당사자 간 일정별 청구ㆍ답변 내용 또는 협의한 내용과 그 입증자료를 말한다) 1부

2. 하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등) 1부

3. 영 제41조 제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우만 해당한다) 1부

4. 신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 「전자서명법」 따른 전자서명을 한 전자문서로 신청하는 경우에는 신분증 사본 및 인감증명서를 첨부하지 않는다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음 각 목의 서류를 말한다.

가. 신청인의 위임장 및 신분증 사본

나. 대리인의 신분증(변호사는 변호사 신분증을 말한다) 사본

다. 대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서

5. 입주자대표회의 또는 법 제36조 제2항에 따른 공공임대주택의 임차인대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부

6. 관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부. 끝.