헌법재판소 2025. 9. 25. 선고 2020헌마1404 결정 [민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 등 위헌확인]

1. 사건개요

가. 2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 연혁에 상관없이 ‘민간임대주택법’이라고 한다)은 등록 민간임대주택의 부기등기를 의무화하는 조항을 신설하고(제5조의2), 부칙 제4조에서 위 개정법 시행 전에 소유권보존등기를 한 민간임대주택의 경우 법 시행 후 2년 이내에 법에 따른 부기등기를 하도록 규정하였다.

나. 정부는 2020. 7. 10. 등록 임대사업자 제도의 보완 방안으로 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고, 그 외의 장기일반민간임대주택은 임대의무기간을 종전 8년에서 10년으로 연장하면서, 위와 같이 폐지되는 유형의 기존 임대주택은 임대의무기간 경과 즉시 그 등록이 말소되도록 하는 내용 등을 담은 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표하였다. 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법은 이를 반영하여 임대의무기간이 4년인 ‘단기민간임대주택’을 규정하였던 제2조 제6호를 삭제하고, 임대사업자의 등록규정인 제5조 제2항 제3호에서도 ‘단기민간임대주택’을 삭제하였으며, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외하였고, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장하였다(제2조 제5호). 또한 종전 법률에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하였다(제6조 제5항). 이와 함께 모든 민간매입임대사업자들의 임대보증금 보증 가입을 의무화하면서(제49조 제1항), 개정법 시행당시 등록되어 있던 민간매입임대주택 중 제49조 제1항 제1호 내지 제3호에 해당하지 않는 경우에는 개정법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용토록 하였다(부칙 제4조).

다. 청구인 2,083명과 공동심판참가인 4명 합계 2,087명은 국내에 소재한 주택을 소유하여 이를 임대한 사람들이고, 그 중 2,040명은 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 바 있다.

라. 청구인들은, 개정된 민간임대주택법이 종전에는 임대사업자로 등록할 수 있었던 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 등록 유형에서 제외하고, 임대보증금에 대한 보증가입과 부기등기를 의무화하여 신뢰보호의 원칙, 과잉금지의 원칙, 평등권, 직업선택의 자유 등이 침해된다고 주장하면서 민간임대주택법 제2조 제5호, 제6호, 제5조 제2항 제3호, 제5조의2, 제6조 제5항, 제49조 제1항 제4호, 제65조 제2항 제9호, 제67조 제3항 제1호, 종합부동산세법 제8조 제1항 중 ‘법인’ 부분, 제9조 제1항, 제2항, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목, 소득세법 제104조 제7항이 자신들의 기본권을 침해한다고 주장하며 2020. 10. 19. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였고, 공동심판참가인들은 청구인들과 같은 취지로 주장하며 2020. 11. 5. 공동심판참가를 신청하였다.

2. 심판대상

청구인들과 공동심판참가인들(이하 청구인들과 공동심판참가인들을 합하여 ‘청구인들’이라 한다)은 민간임대주택법 제2조 제5호, 제6호, 제5조 제2항 제3호, 제5조의2, 제6조 제5항, 제49조 제1항 제4호, 제65조 제2항 제9호, 제67조 제3항 제1호, 종합부동산세법 제8조 제1항 중 ‘법인’ 부분, 제9조 제1항, 제2항, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목, 소득세법 제104조 제7항에 대하여 심판청구를 하고 있다. 청구인들은 ‘장기일반민간임대주택’의 정의조항인 민간임대주택법 제2조 제5호, ‘단기민간임대주택’을 삭제한 조항인 같은 조 제6호를 심판대상으로 삼으면서 단기민간임대주택 및 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 장기일반민간임대주택에서 제외하고 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장한 것이 위헌이라고 주장하나, 청구취지 및 청구이유를 종합적으로 살펴보면 청구인들이 실질적으로 다투는 것은 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 단기민간임대주택을 등록 유형의 하나로 규정하지 않은 제5조 제2항 제3호와 개정 전 법률에 따른 아파트 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 제6조 제5항이며, 정의조항인 제2조 제5호, 제6호 자체로 인한 기본권 침해를 주장하는 것이라 보기 어려우므로 제2조 제5호, 제6호 부분을 심판대상에서 제외한다(헌재 2016. 7. 28. 2015헌마236등; 헌재 2024. 3. 28. 2020헌마1009 등 참조). 청구인들은 과태료의 제재를 통하여 등록 민간임대주택에 부기등기의무를 강제한다는 것만을 다투고 있을 뿐, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 및 말소 등에 필요한 사항을 대통령령에 위임하도록 하는 것의 위헌성에 대하여 주장하는 바가 없고, 과태료라는 제재가 체계정당성에 어긋난다거나 과다하다는 등 그 자체의 위헌성은 주장하지 않고 있으므로, 민간임대주택법 제5조의2 제3항, 제67조 제3항 제1호도 심판대상에서 제외한다. 그렇다면, 이 사건 심판대상은 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2024. 12. 3. 법률 제20550호로 개정되기 전의 것) 제5조 제2항 제3호(이하 ‘등록배제조항’이라 한다), 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정된 것) 제5조의2 제1항, 제2항(이하 ‘부기등기의무조항’이라 한다), 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항(이하 ‘등록말소조항’이라 한다), 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제4호(이하 ‘보증가입의무조항’이라 한다), 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정되기 전의 것) 제65조 제2항 제9호 중 제49조 제1항 제4호에 관한 부분(이하 ‘벌칙조항’이라 한다), 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 중 ‘법인’ 부분, 구 종합부동산세법(2018. 12. 31. 법률 제16109호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 구 종합부동산세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30921호로 개정되고, 2020. 10. 7. 대통령령 제31085호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 제8호 나목, 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제104조 제7항(이하 연혁을 불문하고 종합부동산세법, 같은 법 시행령 및 소득세법 조항들을 통틀어 ‘세법조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 아래와 같다.

구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2024. 12. 3. 법률 제20550호로 개정되기 전의 것) 제5조(임대사업자의 등록) ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

민간임대주택에 관한 특별법(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정된 것) 제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기) ① 임대사업자는 제5조에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다. ② 제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다. 다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우에는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다. 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의 것) 제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정되기 전의 것) 제65조(벌칙) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 구 종합부동산세법(2018. 12. 31. 법률 제16109호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다] ┌────────────┬───────────────┐ │과세표준 │세율 │ ├────────────┼───────────────┤ │3억원 이하 │1천분의 5 │ ├────────────┼───────────────┤ │3억원 초과 6억원 이하 │150만원+(3억원을 초과하는 금 │ │ │액의 1천분의 7) │ ├────────────┼───────────────┤ │6억원 초과 12억원 이하 │360만원+(6억원을 초과하는 금 │ │ │액의 1천분의 10) │ ├────────────┼───────────────┤ │12억원 초과 50억원 이하 │960만원+(12억원을 초과하는 금 │ │ │액의 1천분의 14) │ ├────────────┼───────────────┤ │50억원 초과 94억원 이하 │6천280만원+(50억원을 초과하는 │ │ │금액의 1천분의 20) │ ├────────────┼───────────────┤ │94억원 초과 │1억5천80만원+(94억원을 초과하 │ │ │는 금액의 1천분의 27) │ └────────────┴───────────────┘

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 ┌────────────┬───────────────┐ │과세표준 │세율 │ ├────────────┼───────────────┤ │3억원 이하 │1천분의 6 │ ├────────────┼───────────────┤ │3억원 초과 6억원 이하 │180만원+(3억원을 초과하는 금 │ │ │액의 1천분의 9) │ ├────────────┼───────────────┤ │6억원 초과 12억원 이하 │450만원+(6억원을 초과하는 금 │ │ │액의 1천분의 13) │ ├────────────┼───────────────┤ │12억원 초과 50억원 이하 │1천230만원+(12억원을 초과하는 │ │ │금액의 1천분의 18) │ ├────────────┼───────────────┤ │50억원 초과 94억원 이하 │8천70만원+(50억원을 초과하는 │ │ │금액의 1천분의 25) │ ├────────────┼───────────────┤ │94억원 초과 │1억9천70만원+(94억원을 초과하 │ │ │는 금액의 1천분의 32) │ └────────────┴───────────────┘

구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 구 종합부동산세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30921호로 개정되고, 2020. 10. 7. 대통령령 제31085호로 개정되기 전의 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 1.「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. [관련조항] 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제

민간임대주택에 관한 특별법(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정된 것) 제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기) ③ 제1항 및 제2항에 따른 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 및 말소 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의 것) 제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

1. 민간건설임대주택

2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)

4. (심판대상조항)

민간임대주택에 관한 특별법 (2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정된 것) 제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자(제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

1. 민간건설임대주택

2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)

4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제67조(과태료) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제5조의2에 따른 부기등기를 하지 아니한 자

3. 청구인들의 주장

가. 임대사업자의 범위를 축소하고 있는 등록배제조항 및 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해한다. 단기민간임대주택과 아파트 매입형 장기일반민간임대주택의 등록만을 폐지하는 것은 장기일반민간임대주택 중 아파트가 아닌 주택, 민간건설임대주택, 공공지원민간임대주택 등 여전히 등록이 가능한 다른 민간임대주택사업자와 합리적 이유없이 차별하는 것이어서 청구인들의 평등권을 침해한다. 임대사업자의 지위가 박탈될 경우 임대사업자들에게 부여되었던 각종 세제 혜택이 사라지므로 종합부동산세 등 과도한 각종 조세부담에 직면한 임대사업자들로 하여금 종사하고 있는 직업을 포기하도록 강제하므로 직업선택의 자유를 침해하며, 헌법 제119조가 규정한 자유시장 경제질서 원칙에 위반된다.

나. 이미 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법이 있음에도 등록 민간임대사업자에게 보증가입을 의무화하고 위반시 형사처벌하는 것은 임대사업자에게 과도한 경제적 부담을 주는 것으로 임대사업자의 재산권을 침해하며, 과태료 부과 등의 행정적 제재로 입법목적의 실현이 가능한 것을 형사처벌대상으로 규정하여 최소침해의 원칙에 위반되고, 책임과 형벌간 비례의 원칙에도 위반된다. 미등록 임대사업자와 달리 등록 임대사업자에게만 보증가입의무를 강제하는 것은 차별에 합리적 이유가 없고, 보증수수료를 납부하지 않은 임차인이 형사처벌을 받지 않는 것과 비교하여서도 차별에 합리적 이유가 없다.

다. 임대사업자에게 부기등기를 새로이 강요하는 부기등기의무조항으로 인하여 임대사업자는 부기등기를 하여야 하고, 임대사업자가 직접 등기업무를 할 경우 경제적 비용과 시간이 할애되므로 그 기회비용이 적다고 볼 수 없다. 법무사에게 부기등기를 위임할 경우에도 적지 않은 비용이 발생하므로 역시 부당하다. 위 조항은 임대사업자에 대한 불필요한 규제를 규정한 것으로 과잉입법에 해당한다.

라. 종합부동산세법 제8조 제1항 중 ‘법인’ 부분은 2주택 이상을 소유한 법인을 부당한 주택 투기세력으로 간주하고 일률적으로 조세특례를 배제하며, 제9조 제2항은 법인에 대한 과도한 세율을 적용하여 법인만을 부당하게 차별하는 것이어서 법인의 평등권을 침해한다. 종합부동산세법 제9조 제1항은 다주택자 누진 세율을 규정하면서, 주택의 보유 자체에 대한 가혹한 조세를 부과하여 과잉금지원칙에 위반되며, 정부의 방침을 따라 임대주택을 구입하여 임대사업을 시작한 청구인들을 다른 투기적인 다주택자와 동일하게 취급하여 평등권을 침해한다. 다주택자 등 합산과세를 규정한 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목은 과세요건법률주의 등에 위배되고 평등권을 침해하며, 소득세법 제104조 제7항은 다주택자에게 기존 양도소득세 세율에 추가세율을 적용함으로써 평등권을 침해한다.

4. 적법요건에 대한 판단

과세관청의 부과처분에 의하여 조세채무가 확정되는 부과과세방식이나 납세의무자 스스로 조세채무 성립요건의 충족을 확인하여 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되는 신고납세방식의 조세에 있어서 조세법령으로 인한 기본권 침해는 과세처분 또는 경정거부처분 등의 구체적인 집행행위를 통하여 비로소 기본권의 침해가 현실화된다(헌재 2020. 9. 24. 2017헌마498; 헌재 2024. 5. 30. 2020헌마1311등 참조). 세법조항은 종합부동산세의 과세표준, 세율, 합산배제, 양도소득세의 세율 등을 규정한 조항일 뿐이고, 그로 인한 기본권 제한효과는 위 조항에 따른 구체적인 과세처분에 의하여 발생하므로, 세법조항에 대한 심판청구는 직접성이 인정되지 않는다. 따라서 청구인들의 세법조항에 대한 이 부분 심판청구는 모두 부적법하다.

5. 본안에 대한 판단

가. 등록말소조항 및 등록배제조항

(1) 쟁점의 정리

(가) 우리 헌법이 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상·사법상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동산·부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치가 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가치 있는 공법상의 권리 등이 포함되나, 단순한 기대이익이나 반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 아니한다. 청구인들은 등록말소조항 및 등록배제조항에 의해 개정 전 법률에 따른 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 임대의무기간 종료 후 자동 말소되고, 그 후에는 위와 같은 임대주택 유형으로 임대사업자 등록을 할 수 없어 더 이상 세제혜택을 받지 못하여 재산권을 침해받는다고 주장한다. 그러나 임대사업자가 종전 규정에 의한 세제혜택에 대한 기대를 가졌거나, 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 장래에도 유지할 것을 기대하였다 하더라도 이는 당시의 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과하다. 또한 등록말소조항 및 등록배제조항은 종전에 받은 세제혜택을 소급하여 박탈하는 내용을 담고 있지 아니하므로 이로 인해 청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수는 없다.

(나) 다만, 개정 전 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 청구인들의 경우, 등록말소조항 및 등록배제조항에 의해 그 임대의무기간이 종료되면 등록이 말소되고 종전과 같은 유형의 임대주택에 대하여는 더 이상 임대사업자로 등록할 수 없게 되므로 직업의 자유가 제한된다. 이 같은 직업의 자유 보장은 입법자로 하여금 이미 형성된 직종을 한없이 유지하거나 직업종사의 요건을 계속하여 동일하게 유지할 것까지를 요구하는 것은 아니나, 공익상의 필요에 의하여 직업종사의 요건 내지 구체적인 내용을 달리 정하거나 강화하는 등 직업제도를 개혁함에 있어서는 기존 종사자들의 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부가 검토되어야 할 것이다(헌재 2024. 3. 28. 2020헌마1009; 헌재 2024. 3. 28. 2020헌마1302 등 참조).

(다) 청구인들은 등록말소조항으로 인하여 평등권도 침해된다고 주장하나, 이와 관련된 청구인들의 주장은 등록말소조항이 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형에 대해서만 등록을 말소하는 결과 등록말소의 대상이 되지 않은 다른 유형의 임대주택 임대사업자와 비교하여 평등권이 침해된다는 주장이어서, 등록말소 대상이 된 유형의 임대사업자의 직업의 자유가 침해된다는 주장의 반복 내지 강조에 불과하다. 따라서 등록말소조항으로 인한 직업의 자유 침해 여부를 판단하는 이상, 평등권 침해 여부에 대해서는 별도로 판단하지 않기로 한다.

(2) 헌법재판소의 선례

헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1482 결정에서 구 민간임대주택법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항이 신뢰보호원칙에 반하여 임대사업자의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 이유의 요지는 다음과 같다. 『(가) 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이 법에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다. 따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 민간임대주택법의 입법목적 달성에 적합하도록 사회적·경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 이에 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다고 보아야 할 것이다. 따라서 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰는 변동가능성이 있는 것으로 그 보호가치가 그리 크다고 볼 수 없다.

(나) 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 적극 유도하였고 그로 인해 등록 임대사업자 수가 증가한 것은 사실이다. 그러나 이후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대사업자에게 세제혜택을 부여한 종전 임대주택 등록 활성화 방안이 당초의 취지와는 달리 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되고, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 나아가 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차법상 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해지자 단기민간임대주택의 폐지 등과 같은 주택임대차 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성 또한 제기되었다. 이러한 당시 상황을 고려할 때, 정부가 2020. 7. 10. 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하는 한편 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 임대사업자를 포함한 일반 국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다. 나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후에 등록하거나 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 소득세, 법인세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다.

(다) 결국 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임대주택에 거주하는 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장이라는 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로, 구 민간임대주택법 제6조 제5항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.』

(3) 선례 변경의 필요성 여부

위 선례는 등록배제조항을 판단대상에 포함하고 있지 아니하였으나, 종전과 같은 유형의 임대주택을 임대사업자의 등록 유형으로 규정하지 않은 제5조 제2항에 의하여 등록 말소에 관한 제6조 제5항이 실질적 의미를 갖는 점, 임대주택제도의 개편에 따라 개정된 위 조항들의 신뢰보호원칙 위반 여부가 동일하게 문제되는 점 등을 고려할 때, 위 선례의 결정 이유는 등록배제조항과 등록말소조항 모두를 심판대상으로 삼는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.

(4) 소결

따라서 등록배제조항과 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 않는다.

나. 보증가입의무조항 및 벌칙조항

(1) 쟁점의 정리

보증가입의무조항은 종전에 일정한 범위의 임대사업자에게만 부과하던 임대보증금에 대한 보증가입의무를 모든 임대사업자에게 적용되는 것으로 확대하고 벌칙조항을 두어 불이행시 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다. 위 조항들은 임대사업자로 하여금 보증가입을 강제하고 그에 수반되는 수수료 등의 지출을 발생하게 하며, 보증가입의무 위반시 형사처벌의 대상이 되므로, 청구인들의 재산권을 제한한다. 청구인들은 책임과 형벌간 비례의 원칙 위반도 주장하고 있으나, 이 부분 주장은 결국 벌칙조항이 행정적 제재가 아닌 형사처벌을 하도록 한 것이 과도한 제재라는 취지이므로, 과잉금지원칙 위반 여부를 검토할 때 함께 살펴보기로 한다. 한편 청구인들은 보증가입이 강제되지 않는 미등록 임대사업자와 비교하거나 보증수수료를 납부하지 않는 임차인에 대한 처벌규정이 없는 것과 비교하였을 때 평등권이 침해된다고도 주장하나, 이는 보증가입의 강제가 부당하여 기본권을 침해한다는 주장과 다르지 아니하므로 별도로 판단하지 아니한다.

(2) 재산권 침해 여부

(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성

보증가입의무조항과 벌칙조항은 임대사업자로 하여금 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하게 함으로써 임차인이 보증금을 상실하는 위험으로부터 두텁게 보호하고 민간임대주택과 관련한 법률관계를 명확히 함으로써 국민의 주거생활을 안정화 시키는 것을 목적으로 하므로 입법목적의 정당성이 인정되고, 의무위반시 형사처벌하도록 하여 보증가입을 강제함으로써 임대사업자로부터 보증금을 반환받지 못하는 위험을 방지한다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다.

(나) 침해의 최소성

1) 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 민간임대주택법 제49조 제1항은 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택과 동일 주택 단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택을 임대하는 경우에 한하여 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증을 가입하도록 의무를 부여하고 있었다. 그 결과 동일 주택 단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택 등에 해당하지 않는 민간매입임대주택의 임차인은 임대사업자의 부도 등의 사유가 발생하면 임대보증금을 반환받기 어려웠다. 이에 정부는 ‘주택시장 안정 보완대책(2020.7.10.)’에서 모든 등록임대주택에 대하여 임대보증금 보증 가입 의무를 적용하겠다고 밝히고, 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 민간임대주택법 제49조 제1항 제4호를 신설하여, 종전의 임대보증금 보증 가입대상이 아닌 민간매입임대주택 임대사업자 모두에게 등록임대주택에 대한 임대보증금 보증에 가입하도록 의무를 부여하였다.

2) 임대보증금에 대한 보증가입으로 임대사업자에게 부과되는 경제적 부담은 임대보증금에 관한 보증수수료 상당이다. 보증수수료는 임대보증금×보증료율(1년 기준)로 산정된다. 보증료율은 신용도나 부채비율에 따라 달리 책정되고 있으나, 2025년 7월 현재 주택도시보증공사에서 취급하는 보증상품의 경우 법인 기준으로 0.073%∼1.590%까지 정도이고, 개인 기준으로 0.099%∼0.438%임을 확인할 수 있다. 서울보증보험(SGI)에서 취급하는 임대주택보증보험의 경우 개인 기준으로는 신용평점별 0.229%～1.262%, 법인 기준으로는 신용등급별 0.106%～1.240%의 요율이 적용되며 담보인정비율(LTV) 및 보증금에 따라 추가적으로 할인, 할증률이 적용된다. 따라서 임대보증금 보증수수료는 임대보증금의 0.073%에서 1.590%까지 정도여서 경제적 부담이 과다하다고 보기 어렵다.

3) 민간임대주택법 제49조 제2항은 임대보증금 보증 가입 대상을 “임대보증금 전액”으로 하고 있으나, 임차인의 임대보증금 회수 방안이 어느 정도 확보되었다고 볼 수 있는 일정한 경우(근저당권이 세대별로 분리된 경우, 임대보증금보다 선순위의 제한물권, 압류·가압류·가처분 등이 해소된 경우, 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우 등)에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다(민간임대주택법 제49조 제3항). 민간임대주택법 시행령 제39조 제1항은 “법 제49조 제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.”라고 정하고 있으므로, 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 100분의 60이거나 그보다 작은 경우에는 보증대상액이 0 이하로 되어 보증수수료가 발생하지 않는다. 게다가 보증수수료 중 25%는 임차인이 부담하므로(민간임대주택법 제49조 제7항, 같은 법 시행령 제40조), 임대보증금에 대한 보증가입을 위해 임대사업자가 부담해야 하는 금액은 연간 아무리 많아야 임대보증금의 약 1.5%를 넘지 않으므로 보증가입의무조항으로 임대사업자에게 부과되는 경제적 부담이 과도하다고 단정하기 어렵다.

4) 개정법 시행 당시 등록된 임대주택에 대해서는 법 시행일로부터 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용하는 것으로 그 시행을 유예하고 있어 새롭게 의무를 부담하게 된 임대사업자로 하여금 보증가입과 관련한 준비를 할 수 있도록 하여(부칙 제4조), 제한되는 사익을 최소화하려는 여러 조치를 취하였다고 볼 수 있다.

5) 청구인들은 임대보증금에 대한 보증가입 의무를 이행하지 않은 임대사업자에 대해서는 행정적 제재로도 충분한데, ‘2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금’이라는 법정형은 과잉금지원칙에 위반되는 과도한 형벌이라고 주장한다. 살피건대, 어떤 행위를 범죄로 규정하고 그에 대하여 어떤 형벌을 과할 것인가 하는 문제는 원칙적으로 입법자가 우리의 역사와 문화, 입법 당시의 시대적 상황과 국민일반의 가치관 내지 법감정, 범죄의 실태와 죄질 및 보호법익 그리고 범죄예방효과 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 국가의 입법정책에 관한 사항으로서 광범위한 입법재량 내지 형성의 자유가 인정되어야 할 분야로서(헌재 2011. 11. 24. 2010헌바120), 벌칙조항이 보증가입의무조항에 위반한 경우의 효과로서 행정적 제재가 아닌 형벌을 규정하고 있다고 하더라도 그 자체만으로 입법재량을 벗어났다고 단정하기 어렵다. 한편, 현행 민간임대주택법(2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정)은 벌칙조항을 삭제하고 제67조 제5항을 신설하여, 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과하고, 이 경우 그 금액이 3천만 원을 초과하는 경우에는 3천만 원으로 정하고 있다. 하지만, 위와 같은 개정은 임대사업자가 부채비율 등을 개선하지 않는 경우 보증가입이 어렵고 처벌로도 임차인 보호의 실효성을 확보하기 어렵다는 문제를 해결하기 위하여 지방자치단체장이 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하는 등 제도를 보완하고(민간임대주택법 제6조 제1항 제14호), 보증보험 미가입 사업자에게 보증금 금액에 따라 과태료를 부과하여 제재의 실효성을 높이기 위한 것이지 종전 법정형 및 벌칙조항에 대한 반성적 고려에서 이루어진 개정이었다고 볼 수 없다. 이 같은 사정을 고려하면 추후 법 개정이 있었다는 이유만으로 개정 전 조항인 벌칙조항이 입법자의 재량범위를 넘었다고 할 수 없다. 나아가 벌칙조항이 규정하고 있는 ‘2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금’은 그 법정형 자체가 과도한 형벌을 규정한 것으로 보기도 어렵다. 따라서 보증가입의무조항과 벌칙조항은 침해의 최소성이 인정된다.

(다) 법익의 균형성

보증가입의무조항과 벌칙조항으로 인하여 제한되는 임대사업자의 사익은 위와 같은 정도의 보증수수료 지출이 수반되는 보증가입이 강제되고 미가입시 형사처벌되는 것임에 비하여, 위 조항들을 통해 달성하고자 하는 공익은 임대보증금 회수의 확보를 통한 주택 임차인의 주거 안정이라고 할 것인바, 보증가입의무조항과 벌칙조항을 통해 달성하려는 공익이 그로 인해 침해되는 사익에 비해 결코 작다고 할 수 없다.

(라) 소결

따라서 보증가입의무조항과 벌칙조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해하지 않는다.

다. 부기등기의무조항

(1) 쟁점의 정리

임대사업자는 부기등기의무조항에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다. 청구인들은, 임차인이 이미 충분히 보호받고 있으므로 부기등기의무조항이 과잉입법이며, 부기등기를 할 때 셀프등기를 하든 법무사에게 위임하든 시간과 경제적 비용을 지불해야 하고, “추구하는 공익이 중대한 것이 아닌 반면, 이로 인하여 임대사업자들은 자신의 재산의 상징이나 마찬가지인 부동산등기부에 그와 같은 부기등기를 강요받는 것이므로 사익의 침해가 적지 않습니다.”라고 주장하고 있을 뿐, 침해되는 기본권을 특정하지 못하고 있다. 임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 등록한 자인 점(민간임대주택법 제2조 제7호), 부기등기조항에 따른 부기등기사항인 임대의무기간 또는 임대료 증액기준은 임대사업자의 임대사업 수행에 대한 제한으로 볼 수 있지만, 이는 부기등기조항 자체가 아닌 민간임대주택법 제43조 및 제44조에 의한 것인 점, 부기등기조항의 입법목적은 임대사업자로 하여금 추가적 비용 발생을 수반하는 부기등기를 통하여 임차인에게 충분한 정보를 제공함으로써 임차인을 보호하고자 하려는 것인 점 등을 종합하면, 부기등기조항과 관련된 주된 기본권은 직업수행의 자유 보다는 재산권으로 보는 것이 상당하다.

(2) 재산권 침해 여부

(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성

등록임대주택의 경우 임대의무기간 동안 임대료를 연 5퍼센트 범위에서만 증액할 수 있어 임차인의 주거안정에 도움이 될 수 있으나, 임차인으로서는 계약하려는 주택이 등록임대주택인지 여부를 확인할 수 있는 방법이 없어 이를 보완하기 위한 방편으로 2020. 6. 9. 법률 제17452호로 부기등기의무조항이 신설되었다. 부기등기의무조항은 임대사업자가 민간임대주택의 소유권 등기에 등록임대주택이라는 사실과 임대의무 의무기간 중 매각 제한, 임대료 증액 제한 등의 공적 의무를 부기등기하도록 하여 임차를 하려는 사람이 임대조건 등을 미리 알 수 있도록 하려는 것이다. 계약 단계에서부터 임차인에게 충분한 정보를 제공하여 임차인을 보호하려는 것으로 그 입법목적이 정당하고, 소유권등기에 부기등기의 방식으로 누구나 열람할 수 있도록 하는 것은 입법목적을 달성하기 위한 적합한 수단이다.

(나) 침해의 최소성

임대사업자는 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고(민간임대주택법 제47조 제1항), 표준임대차계약서는 임대료 및 임대료 증액 제한에 관한 사항, 임대차 계약기간, 임대의무기간 중 남아 있는 기간, 민간임대주택의 양도에 관한 사항을 포함하여야 한다(민간임대주택법 제47조 제2항 제1호, 제2호, 제7호, 제8호, 같은 법 시행규칙 제20조 제2항). 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 임대의무기간 중 남아있는 기간 등을 설명하여야 하고(민간임대주택법 제48조 제1항 제3호), 임대사업자 등록증을 발급받은 임대사업자는 임대사업자로 등록한 사실을 지체 없이 임차인에게 알려야 한다(민간임대주택법 시행규칙 제2조 제6항). 부기등기의무조항이 신설되기 전에도 위와 같은 규정들은 이미 존재하고 있었으나, 임대사업자가 등록임대주택임을 직접 밝히지 않으면 임차하려는 자가 이러한 사실을 알 수 없다는 문제가 지적되어 왔다. 즉 기존 제도의 미비점을 보완하기 위하여 민간임대주택에 대하여 등록임대주택이라는 사실과 임대의무기간 중 매각제한, 임대료 증액제한 등의 공적의무를 부기등기하도록 하여 예비임차인 혹은 기존임차인에게도 해당 주택의 임대조건 등 필요한 정보를 접근하기 쉽게 제공할 필요가 있었던 것이다. 부기등기는 독립한 번호를 붙여서 하는 등기가 아니고 주등기(또는 부기등기)의 번호에 가지번호를 붙여서 하는 등기(부동산등기규칙 제2조)로서 새로 행해지는 등기가 기존 등기(주등기)의 순위를 그대로 보유하도록 할 필요가 있는 때 행해진다. 즉 어떤 등기가 기존 등기와의 동일성을 유지하면서 그 연장선상에서 행해지는 것임을 표시하고자 할 때(변경등기·경정등기), 또는 어떤 등기에 의하여 표시될 권리가 기존 등기에 의하여 표시된 권리와 동일한 순위나 효력을 가진다는 것을 명백히 하려고 할 때(소유권 외의 권리의 이전등기 등)에 이용되는 등기방식이 부기등기로서, 부기등기에 주택 소유자인 임대사업자의 공적의무를 기재한다고 하여 임대사업자의 주택에 대한 소유권이나 기타 사용권한에 어떠한 영향이나 제약도 발생하지 않는다. 부기등기 의무화에 따라 임대사업자에게 추가비용이 발생하지만 1건당 발생하는 비용은 등록면허세 6,000원(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 ‘그 밖의 등기’)과 지방교육세 1,200원(지방세법 제151조 제1항 제2호, 등록면허세액의 20%), 그리고 등기수수료[서면방문신청시 3,000원, 전자표준양식(e-form) 신청시 2,000원, 전자신청시 1,000원]를 합산한 금액으로서 최대 10,200원 정도로서 임대사업자에게 주어지는 세제 감면혜택 등을 고려할 때 과다하다고 보기 어렵다. 또한 위 조항의 신설과 함께 민간임대주택법은 부칙 제4조를 두어 개정법 시행 전에 소유권보존등기를 한 민간임대주택의 경우 법 시행 후 2년 이내에 법에 따른 부기등기를 하도록 규정하여 기존 임대사업자들에게 이를 준비할 기회와 시간을 부여하였다. 따라서 부기등기의무조항은 피해의 최소성이 인정된다.

(다) 법익의 균형성

부기등기의무조항이 보호하고자 하는 공익은 예비임차인과 기존임차인에게 해당 주택의 주요 임대 조건에 해당하는 정보에 대한 접근성을 용이하게 하여 국민의 주거 안정에 기여하는 것이다. 위 조항으로 인하여 임대사업자는 부기등기를 하여야 하고 그로 인하여 다소의 경제적 지출이 있을 수 있으나, 이는 국민의 주거안정이라는 공익에 비하여 크다고 볼 수 없다. 위 조항은 법익의 균형성을 갖추었다.

(라) 소결

따라서 부기등기의무조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해하지 않는다.

6. 결론

그렇다면 청구인들의 세법조항에 대한 심판청구는 부적법하므로 이를 모두 각하하고, 청구인들의 나머지 심판청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판관 김상환 김형두 정정미 정형식 김복형 조한창 정계선 마은혁 오영준

[별지 1] 청구인 명단 1 ～ 2083. 유한회사 ○○ 대표자 이사 신○○ 외 2,082인 청구인들 대리인 법무법인 서울담당변호사 이석연변호사 이명웅변호사 김성호

[별지 2] 공동심판참가인 명단 ┌──┬───────┬───┐ │순번│공동심판참가인│주 소│ ├──┼───────┼───┤ │1 │김○○ │ │ ├──┼───────┼───┤ │2 │권○○ │ │ ├──┼───────┼───┤ │3 │김□□ │ │ ├──┼───────┼───┤ │4 │원○○ │ │ └──┴───────┴───┘

공동심판참가인들 대리인 법무법인 서울 담당변호사 이석연 변호사 이명웅 변호사 김성호