전주지방법원 2025. 6. 12. 선고 2023가합11179 판결 [매매대금반환]

1. 원고 A, B, C, D, F

피고는 위 원고들에게 별지 1. 표 기재 각 지급액 합산액 및 이에 대하여 같은 표 기재 각 지급액에 대하여 해당 지급일부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

피고는 위 원고들에게 각 26,400,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고 E의 청구취지¹⁾

피고는 원고 E에게 26,400,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

가. 피고는 건축 및 토목사업, 주택건설 및 분양사업, 부동산 매매업 등을 목적으로 설립된 회사인데, 아산시 H 일원 지상에 총 6개동(지하 2층 ~ 지상 29층), 780세대 규모의 I 오피스텔 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 건축하여 분양하는 사업의 분양사업자 겸 시공사로서 2021. 12.경 이 사건 건물에 관한 입주자 모집공고(2024. 12.경 준공예정)를 진행하였다.

나. 원고들은 2022. 1.경부터 2022. 3.경 사이에 피고와 이 사건 건물 중 각 1세대에 관하여 분양계약을 체결한 수분양자 겸 매수인이다(이와 같이 원고들과 피고가 체결한 각 분양계약을 모두 합하여 이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 하고, 그 계약목적물을 모두 합하여 ‘이 사건 각 목적물’이라 한다). 그 구체적인 각 계약일시 및 계약 내용은 아래와 같다.

다. 원고 A, B, C, D, F은 이 사건 각 분양계약에 따라 피고에게 별지 1. 기재와 같이 각 계약일부터 2024. 9.경까지 위 분양대금 중 계약금과 1차 내지 6차 중도금 명목으로 합계 약 3억 6,000만 원 내지 3억 7,000만 원을 각각 지급하였다.

다만 원고 E은 분양계약 이후 2023. 10. 11.경 자신이 분양받은 세대(이 사건 건물 중 N호)에 관한 분양권을 제3자에게 매도하였다(그 매도가액은 위 분양대금보다 낮은 478,330,000원이다).

라. 한편 이 사건 건물의 분양 등과 관련하여, 아산시장은 2023. 6. 7. 피고에 대하여 아래와 같은 시정명령을 하였다(이하 ‘이 사건 시정명령’이라 한다).

G

마. 다른 한편 이 사건 건물의 분양광고 등과 관련하여, 공정거래위원회는 2023. 10. 10. 피고에게 ‘피고가 2021. 11. 26.경부터 2022. 12. 30.까지 이 사건 건물의 각 세대별 『호실 앞 공용부분』(이하 ‘이 사건 전실 공간’이라 한다)에 관하여 견본주택, 인터넷 홈페이지 등을 통해 분양광고를 하면서 전기 및 수도시설을 활용한 인테리어를 연출하여 홍보하는 등 사실과 다르게 광고하였다’는 이유로 표시ㆍ광고의 공정화에 법률(이하 ‘표시광고법’이라 한다) 제3조 제1항 제1호²⁾ 위반에 해당한다고 보아 ‘경고’ 조치를 하였다(이하 ‘이 사건 경고’라 한다).

바. 원고들은 2023. 6. 1. 피고를 상대로, 이 사건 각 분양계약에 관하여 이 사건 시정명령에 따른 약정해제사유로 인한 계약해제 또는 기망에 의한 계약취소를 이유로 자신들이 피고에게 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하거나, 피고의 허위ㆍ과장광고에 따른 불법행위를 이유로 손해배상을 구하는 취지로 이 사건 소를 제기하였다.

이와 같이 원고들(단, 원고 E 제외)이 그 약정해제사유로 주장하는 부분과 관련된 이 사건 각 분양계약서 내용은 아래와 같다[아래 계약서의 당사자표시 중 “갑”은 매도인(피고)을, “을”은 매수인(원고)을 의미한다].

이 사건 각 분양계약서

제2조(계약의 해제)

(1) “갑”은 “을”이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다.

① 제1조에서 정한 계약금을 약정기일까지 납부하지 아니할 때

② 제1조에서 정한 중도금을 1회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때[단, 건축물의 분양에 관한 법률(시행령) 규칙에서 이와 달리 정하는 경우에 이 규칙에 따라 따로 정할 수 있다]

③ 잔금을 입주지정 종료일로부터 3개월 이내에 납부하지 아니하였을 때

④ 기타 건축물의 분양에 관한 법률에 위배되는 행위를 하였을 때

(2) “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 이 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 “갑”이 인정하는 경우에 한한다.

(3) “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다.

(5) 이중분양으로 인해 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 본 계약을 해제할 수 있다.

(6) 그 밖의 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 본 계약을 해제할 수 있다.

① “갑” 및 “병”이 허가권자로부터 건축물 분양에 관한 법률 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우, 건축물분양에 관한 법률 제10조에 의한 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 또는 건축물분양에 관한 법률 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 “을”은 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 “을”은 “갑”에게 손해배상 또는 위약금을 청구할 수 없다.

② 인허가, 관계법령 및 기타 정당한 사유로 설계변경을 추진할 경우 “을”은 정당한 이유 없이 승인을 거부하고 계약해제를 요구할 수 없다.

다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 8 내지 11, 18호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

가. 원고 A, B, C, D, F의 주위적 주장

위 원고들은 다음과 같은 사유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고와 체결한 이 사건 각 분양계약을 해제하거나 취소하였다. 따라서 피고는 그 원상회복으로 위 원고들에게 청구취지 기재와 같이 피고에게 지급된 분양대금(계약금 및 중도금 합계액) 및 그에 대한 이자 내지 지연손해금을 반환해야 한다.

1) 계약의 해제

이 사건 분양계약서 제2조 (6)항 ①호(이하 ‘이 사건 해제조항’이라 한다)에 의하면, 피고 측이 허가권자로부터 ‘건축물 분양에 관한 법률’(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제9조에 의한 시정명령, 벌금형 이상의 형의 선고, 과태료 부과처분을 받은 경우 매수인으로서는 계약을 해제할 수 있다. 이러한 해제사유의 문언적 해석상 위 ‘건축물분양법에 의한 시정명령을 받은 경우’는 그 자체로 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 발생되어 해제할 수 있는 열거적 해제사유 중 하나에 해당한다.

앞서 본 바와 같이 피고가 아산시장으로부터 이 사건 건물의 분양과 관련하여 이 사건 시정명령을 받았으므로, 위 해제사유가 발생하였음이 명백하다.

2) 기망에 의한 계약취소

피고는 이 사건 건물의 각 세대를 분양하는 과정에서, 6가지 특권 중 하나로 이른바 『내집 앞 알파공간 특화설계』를 강조하여 홍보하면서, 각 세대별 현관 밖에 위치한 공용부분인 복도 공간(약 10.7㎡)인 이 사건 전실 공간을 마치 개별 세대의 수분양자가 마음대로 사용할 수 있는 것처럼 각 타입별 모델하우스 및 인테리어 항목에 별도로 구분하여 표시하여 사실과 달리 허위의 표시ㆍ광고를 하는 등 위 원고들을 기망하였다.

이러한 피고의 기망행위로 인하여 위 원고들은 이 사건 전실 공간을 마치 전유부분과 같이 세대별 개별공간으로 오인하였고, 그로 인해 본래 분양가격보다 높은 분양가격으로 계약을 체결하게 된 것이다.

따라서 위 원고들로서는 민법 제110조에 따라 기망을 원인으로 이 사건 각 분양계약을 취소할 수 있다.

나. 원고 E의 청구 및 나머지 원고들의 예비적 청구

피고는 이 사건 각 분양계약 과정 등에서 허위ㆍ과장광고를 하여 수분양자들인 원고들에게 불법행위에 따른 손해를 입혔으므로, 표시광고법 제10조 내지 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 부담한다.

이러한 피고의 불법행위로 인한 원고들의 손해는 이 사건 각 목적물의 분양대금과 허위ㆍ과장 광고가 없었을 경우의 차액 상당액인데, 이러한 손해액은 그 성질상 구체적으로 증명하기 어려운 경우에 해당한다.

따라서 원고들로서는 원고별로 이 사건 각 목적물의 분양대금의 5%에 해당하는 각 손해배상금 26,400,000원(= 528,000,000원 × 5/100) 및 그 지연손해금의 배상을 구한다.³⁾

3. 원고 A, B, C, D, F의 주위적 청구에 관한 판단

가. 약정해제 여부

1) 관련 법리

계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 그러나 문언의 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 계약을 체결하여 달성하고자 한 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다. 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

계약의 해제사유와 관련하여 이 사건 해제조항인 이 사건 각 분양계약서 제2조 제6항 ①호에 ‘피고가 허가권자로부터 건축물분양법 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우’라고 기재된 사실, 아산시장이 2023. 6. 7. 피고에게 이 사건 시정명령을 한 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 앞서 본 사실관계, 앞서 든 증거, 을 제9 내지 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사실만으로 위 원고들이 주장하는 해제사유가 발생하였다고 인정하기 어렵다.

○ 이 사건 해제조항인 제2조 제6항 중 ‘①호’에서 정한 사유는 상위조항인 ‘제6항’에서 정한 해제사유의 하위 내용이다. 그런데 ‘제6항’은 ‘그 밖의 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 본 계약을 해제할 수 있다’고 정하면서 그러한 사유 중 하나로 ①호를 하위에 두고 있다. 이러한 ①호에 따른 계약의 해제 여부는 상위조항인 제6항을 비롯하여 계약의 전체적인 해제사유를 정하고 있는 제2조의 각 해제사유 및 계약의 목적, 당사자들의 의사 등을 두루 고려하여 해석되어야 함이 타당하다.

○ 우선 이 사건 각 분양계약서 ‘제2조’에서 정한 각 해제사유를 살펴보면, 제1항 내지 제5항에서는 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 미지급, 장기간 입주지연 등과 같이 실질적으로 이 사건 각 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 양당사자가 부담하는 주된 채무의 불이행을 해제사유로 정하였다. 그리고 이에 준하는 사유로 ‘그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우’를 마지막 제6항으로 두고 있다. 이와 같이 보충적인 약정해제사유인 제6항 사유는 제1항 내지 제5항에서 정한 주된 채무의 불이행 등에 준하여 그 계약의 목적 달성 여부와 상당히 밀접하거나 중대한 정도에 이르러야 한다고 해석된다.

따라서 위 원고들의 주장과 같이 단지 ‘피고가 허가권자로부터 건축물분양법 제9조에 따라 시정명령을 받은 경우’만으로는 부족하고, 그로 인하여 이 사건 각 분양계약의 목적을 달성할 수 없는 등 중요하거나 중대한 문제가 발생한 경우에 비로소 그 해제사유가 충족된다고 봄이 옳다.

○ 그런데 아산시장이 피고에게 시정을 명한 부분을 살펴보면, 그중 하나는 ‘제출된 분양광고안과 일간신문에 게재한 분양광고 내용(분양대행사를 분양사업자로 표기 등)이 상이’하다는 것이고, 나머지 하나는 ‘분양광고에 포함되어야 할 내용 중 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’ 및 ‘준공예정일’이 누락되었다는 정도에 불과하다.

즉, 이러한 표시상의 단순 오기 내지 누락된 내용은 이 사건 각 분양계약의 목적 달성에 중대한 영향을 미치는 등의 계약상 중요하거나 중대한 부분으로 보기 어렵다. 게다가 피고는 아산시장의 시정명령 및 관계 법령에 따라 시정명령 내용을 공표하는 등 조치를 취하여 2023. 7. 11. 아산시장에게 그 시정명령 이행사항 조치결과를 제출하기도 하였다.

○ 건축물분양법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 그 목적으로 한다(제1조). 건축물분양법 제9조 제1항에서는 ‘허가권자는 분양사업자의 광고 내용이 제5조 제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조 제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다’고 정하고, 제6조 제2항은 ‘분양 광고에 건축물의 위치, 용도, 규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다’고 규정하고 있다. 이에 따른 동법 시행령 제8조에서는 분양신고번호, 분양신고일, 대지의 지번, 건축물 연면적, 분양가격, 기타 국토교통부령으로 정하는 사항 등 분양 광고에 포함되어야 할 여러 사항들을 다수 열거하고 있다.

이러한 건축물분양법상 시정명령의 대상 및 범위는 분양계약의 이행이 불가능하거나 그 목적물에 중대한 하자가 존재하는 경우뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 위 법령에서 정한 분양계약의 상당히 많은 다수 항목들과 관련하여 적절한 고지가 되지 않거나 다소 오기가 발견되는 등의 경우에도 이루어질 수 있는데, 이는 잘못 표시된 부분 등에 대한 적절한 고지가 이루어지기 위한 법적 조치 중 하나로 볼 수 있다.

이 사건과 같이 피고에 대한 이 사건 시정명령은 그 위반사유 자체로 보더라도 분양사업자인 피고가 분양 광고에 대통령령으로 정하는 사항인 분양사업자의 표기 및 ‘분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’, ‘준공예정일’ 등을 누락하여 그 오기 수정 및 보충 등을 촉구하는 것으로 보일 뿐, 이 사건 각 분양계약의 주된 내용 내지 목적 달성과 직접적인 연관이 있어 보이지는 않는다.

○ 한편 분양계약서에 포함되어야 할 사항과 관련하여, 건축물분양법 제6조 제4항, 동법 시행령 제9조 제1항 제11호는 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우(가목), 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우(나목), 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우(다목)에는 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 분양계약서에 포함시키도록 정하고 있다. 다만 건축물분양법령은 이러한 사유들을 분양계약의 해제사유로 직접적으로 규율하고 있는 것은 아니므로, 이를 양당사자들이 약정해제사유로 정함에 있어 협의 등 자유로운 의사결정을 통하여 보다 구체적인 사유로 정할 수도 있다고 보인다.

뿐만 아니라 일반적으로 민법 제544조에서 정하고 있는 바와 같이 이행지체로 인한 계약해제 등 경우에도 그 계약의 목적 달성에 필요불가결한 주된 채무의 불이행의 경우에만 계약을 해제할 수 있고 부수적 채무의 경우에는 해제할 수 없다(대법원 1994. 12. 12. 선고 93다2766 판결 등 참조)는 측면에서 보더라도, 이 사건 약정해제사유로서 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 모든 경우가 아니라 그중 계약 목적 달성과 관련이 있는 중요한 사항으로 보더라도 건축물분양법의 취지 등에 위반된다거나 부동산 계약 등의 거래 관행 등에 비추어 부당하다고 보기 어렵다.

○ 다른 한편, 이 사건 시정명령 중 『기타 내용 상이』 부분은 그 시정명령의 대상 등이 제대로 특정되어 있지 않아 그 내용 자체가 불분명하다. 다만 이 ‘기타 내용’ 부분이 원고들과 같은 수분양자들이 민원을 제기한 이 사건 전실 공간 즉, 이 사건의 쟁점이 되는 호실 앞 공용부분에 관한 허위ㆍ과장 광고 부분과 관련되어 있을 가능성도 배제할 수는 없다.

그러나 그렇다고 하더라도 아래 나.항(기망에 의한 취소 여부)에서 보는 바와 같이 이 사건 전실 공간에 대한 광고 부분이 이 사건 각 분양계약의 목적 달성에 필수불가결한 중요한 부분 등에 해당한다고 단정할 수 없다. 게다가 피고는 이 사건 시정명령에 대한 취소를 구하는 소를 제기하여 법원은 위 ‘기타 내용 상이’ 부분의 구체적인 내용이 기재되어 있지 않고 피고가 이를 확인할 수도 없다는 이유로 이 사건 시정명령 중 ‘기타 내용 상이’ 부분은 취소되었으며(대전지방법원 2024. 11. 7. 선고 2023구합205646 판결⁴⁾), 아산시장은 위 취소 부분에 대하여 따로 항소하지 않아 피고가 불복한 상소심의 심판범위에서 제외되었다. 결국 ‘기타 내용 상이’ 부분은 이 사건에서 더 이상 살펴볼 만한 사유는 아니다.

○ 만일 위 원고들의 주장과 같이 이 사건 해제조항을 단지 건축물분양법에 따라 시정명령을 받은 모든 경우로 확장하여 해석할 경우 계약의 목적 달성과 실질적으로 관련이 없는 사소하거나 경미한 사항 등에 대한 시정명령까지 모두 해제사유가 될 수 있다. 이는 오히려 피고와 같은 분양사업자에게 지나치게 불리한 것으로 볼 수 있고, 위 원고들과 같은 수분양자로 하여금 너무 광범위한 계약해제권을 부여하게 되어 건물의 분양계약과 부동산매매 거래에 있어 법적안정성을 해할 우려도 있다.

따라서 이 사건 시정명령의 대상이 된 기재 부분이 이 사건 각 분양계약의 목적 달성 등에 상당한 영향을 미친다거나 계약 체결 여부를 좌우하는 등의 중요 부분이라는 점에 관하여 특별한 주장ㆍ증명이 없는 이상, (피고가 다투는) 이 사건 시정명령이 위 행정소송 과정에서 그 효력이 정지되었는지 여부 등에 대하여 나아가 살필 필요 없이, 이 사건 시정명령만으로 계약의 해제사유가 발생하였다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

나. 기망에 의한 취소 여부

1) 이 사건 건물의 공용부분 중 ‘호실 앞 공용부’ 즉, ‘이 사건 전실 공간’에 관한 피고의 광고ㆍ홍보 내용에 사실과 다른 거짓ㆍ허위 등의 내용이 포함되어 있고, 이러한 피고의 허위ㆍ과장 광고 등 행위는 아래 원고들의 손해배상 청구에 관한 판단 부분에서 살펴보는 바와 같이(제4의 나.항 부분 참조), 원고들에 대한 기망행위로 볼 여지가 충분하다.

2) 다만, 민법 제110조에 따라 사기를 이유로 의사표시를 취소하기 위하여는 거래 당사자 중 일방에 의한 고의적인 기망행위가 있고 이로 말미암아 상대방이 착오에 빠져 그러한 기망행위가 없었더라면 사회통념상 그 의사표시를 하지 않았을 것이라고 인정되는 경우이어야 한다(대법원 2007. 4. 12. 선고 2004다62641 판결, 대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다212272 판결 등 참조).

그런데 위 원고들이 주장하는 이 사건 전실 공간의 각 세대별 배타적인 활용 문제가 이러한 오피스텔 분양거래에 관한 의사결정에 어느 정도 영향을 미칠 가능성이 다소 존재하더라도, 앞서 본 사실관계, 갑 제2 내지 6호증, 을 제14, 15, 17 내지 23, 25, 38호증의 각 기재 내지 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사실 및 사정에 비추어 볼 때, 그 사정만으로 위 원고들이 피고의 이 사건 전실 공간에 관한 허위ㆍ과장 광고로 인하여 이 사건 각 분양계약을 체결하게 되었다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 원고들의 기망에 의한 계약취소 주장도 마찬가지로 받아들일 수 없다.

○ 일반적으로 건축물 분양 내지 매매 등과 같은 거래 유형에서 해당 건물의 세대를 분양받거나 매수하려는 수분양자ㆍ매수인으로서는 그 대상물의 형태와 크기, 구조 및 층수ㆍ단지 규모ㆍ입지ㆍ교통 편의성ㆍ입지 조건ㆍ생활 여건ㆍ가격ㆍ조망ㆍ환경ㆍ학군ㆍ투자 대상으로서의 경제가치ㆍ권리관계 등 다양한 요소를 두루 고려하여 분양ㆍ매수 여부를 결정하게 된다.

○ 피고가 홍보한 이 사건 건물의 주요 장점 중 나머지 내용을 살펴보면, 오피스텔이지만 아파트와 같은 평면 구조(와이드형 광폭거실 등), 전매 제한이 없는 비규제지역, 취득세 중과 미적용, 학군과의 근접성(초ㆍ중ㆍ고교 도보거리) 및 광역ㆍ더블역세권(P역, Q역 등), DSR(대출규제)의 미적용, R백화점ㆍSㆍ공원 등 도시인프라, 주택수 미포함 프리미엄, 수세권⁵⁾(수변상가) 및 1ㆍ2층 복합상가, 인근 개발 호재, 분양자격(청약통장이 요구되지 않음), 계약금 1,000만 원 정액제 등으로 확인된다.

○ 이 사건에서 위 원고들이 다투는 이 사건 전실 공간의 활용 가능성 또한 수분양자들이 분양계약의 체결을 위하여 고려할 수 있는 다양한 요소 중 하나가 될 수 있으나, 그렇다고 하여 이 사건 각 분양계약의 체결 여부를 좌우할 정도의 핵심적 요소라고 보기는 어렵다.

○ 위 원고들이 매수한 이 사건 각 목적물을 살펴보면, 전체 계약면적은 약 209㎡이고 그중 전용면적은 약 84㎡ 등이다. 비록 피고가 이 사건 전실 공간 즉, 약 10.7㎡의 공용부분(약 3평의 복도)을 개별 세대별로 배타적으로 활용할 수 있다는 취지로 거짓ㆍ허위의 광고를 했더라도 이 사건 전실 공간 자체가 ‘전유부분’이라고까지 기망하여 광고한 것은 아니다. 즉, 피고의 거짓ㆍ허위 광고에 의하더라도 이 사건 전실 공간이 위치한 면적 자체가 각 세대별 전유면적에 포함된다는 것은 아니므로, 위 원고들이 이 공간을 추가 전유면적으로 포함된다고 오인하였다고 볼 것은 아니다.

○ 한편 위 원고들은 이 사건 각 분양계약과 관련하여 피고 측을 사기 및 표시광보법 위반 혐의로 형사고소를 하였는데, 수사기관(경찰)은 사기 혐의에 대하여 기망행위 및 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 혐의없음을 이유로 불송치결정을 하였다.⁶⁾ 그 불송치결정서(을 제23호증의2)의 구체적 이유를 살펴보면, 피고 측의 홍보 내용과 원고들의 처분행위인 계약체결 사이에 인과관계를 인정하기 어렵다는 등 내용도 포함되어 있어, 이러한 형사사건의 결과도 마찬가지로 그 인과관계를 인정하기 어렵다는 점을 방증한다.

○ 나아가 위 원고들의 주장 등을 살펴보더라도, 이 사건 전실 공간을 배타적으로 활용해야 하는 필요성 내지 원고별로 이를 개별적으로 어떻게 이용할 것인지 여부 등에 관한 구체적인 주장ㆍ증명도 없거나 부족하므로, 원고들의 계약체결 여부에 관한 의사결정에 어느 정도 영향을 미쳤는지도 명확하지 않다.

○ 따라서 아래에서 보는 바와 같은 피고의 허위ㆍ과장광고 행위로 인한 손해배상책임 문제는 별론으로 하고, 위 원고들의 그 밖의 주장 내지 제출된 증거만으로 위 원고들이 피고 측의 기망으로 인하여 이 사건 각 분양계약을 체결하였다고 보기는 어렵다.

다. 소결

위 원고들이 계약해제 내지 기망에 의한 취소 주장은 그 해제사유의 발생 내지 기망행위로 인한 계약체결 여부에 관한 증명이 부족하여 받아들일 수 없으므로, 계약 무효를 전제로 한 원상회복(부당이득반환) 범위 등에 관하여 나아가 살피지 않는다.

4. 원고 E의 청구 및 나머지 원고들의 예비적 청구에 관한 판단

가. 관련 법리 등

1) 상품의 선전ㆍ광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 등 참조).

2) 표시광고법은 상품 또는 용역에 관한 표시ㆍ광고를 할 때 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 하는 부당한 표시ㆍ광고를 방지하고, 소비자에게 바르고 유용한 정보의 제공을 촉진함으로써 공정한 거래질서를 확립하고 소비자를 보호하는 데 목적이 있다. 일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장ㆍ단어ㆍ디자인ㆍ도안ㆍ소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 광고에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적ㆍ궁극적 인상을 형성하게 되므로, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2019두36001 판결 등 참조).

이러한 표시광고법의 입법 취지, 부당한 표시ㆍ광고가 소비자의 의사결정에 작용하는 태양 및 그로 인해 침해되는 소비자의 이익의 성질을 고려하면, 표시광고법 제10조 제1항에 따른 손해배상책임을 인정함에 있어 반드시 부당한 표시ㆍ광고와 손해 사이의 인과관계가 자연과학에 준하는 수준으로 명백히 증명되어야 하는 것은 아니고, 당해 소비자를 기준으로 법적ㆍ규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 그 증명이 있다고 보아야 하며, 이와 같이 부당한 표시ㆍ광고와 손해 사이의 상당인과관계가 증명되는 한 이를 신뢰한 소비자의 과실 등 다른 원인이 손해의 발생에 기여하였다고 하여 달리 볼 수 없다(대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결 등 참조).

3) 불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 그 구체적인 손해액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결 등 참조). 같은 취지로 표시광고법 제11조에서도 ‘부당한 표시ㆍ광고 행위로 손해가 발생된 사실은 인정되나 그 손해액을 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있다’고 정하고 있을 뿐만 아니라(대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결 등 참조), 민사소송법 제202조의2에서도 일반적으로 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 정하고 있다.

나. 허위ㆍ과장 광고에 따른 손해배상책임의 발생 여부

앞서 본 사실관계, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음 사실 및 사정을 종합하면, 이 사건 전실 공간과 관련하여 피고 측의 홍보ㆍ광고는 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 범위를 벗어나 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로 볼 수 있으므로, 이는 원고들에 대하여 피고가 손해배상책임을 부담해야 하는 불법행위 내지 표시광고법 위반 행위에 해당한다.

○ 집합건물의 소유에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 전유부분은 오로지 한 세대 즉, 해당 세대의 구분소유자가 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있는 독립된 공간인 반면, 공용부분은 건물 전체의 관리ㆍ유지ㆍ보수 등을 위하여 집합건물의 모든 구분소유자가 공동으로 사용ㆍ수익하는 공간이다. 그런데 이 사건 전실 공간은 집합건물법상 해당 세대를 위반 독립된 공간인 ‘전유부분’이 아니라 ‘공용부분’이므로, 개별 세대(수분양자 내지 매수인)가 이를 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 없음이 원칙이다.

만일 이 공용부분을 피고들 광고ㆍ홍보 내용과 같이 전유부분으로 변경하여 사용ㆍ수익하기 위해서는 적어도, 준공 이전에는 건축물분양법에 따라 수분양자들의 동의가 필요하고 준공 이후라면 집합건물법 제15조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 변경될 가능성도 있으나, 제3항에 따라 공용부분 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙이 필요하기도 하다. 나아가 호실 앞 공간을 전유부분으로 변경하더라도 화재시 피난구역 문제 등과 같이 관계 법령에 따른 제한사유가 발생할 가능성 등도 배제할 수 없다(불법적인 전실 확장 등 문제로 인해 관할 행정청의 철거명령에 따른 문제가 발생하는 경우도 있다). 이러한 세대별 현관 앞 공용부인 이 사건 전실 공간의 법적 성격 등을 감안하여 보면, 실질적으로 피고 주장과 같이 전유부분으로의 변경가능성은 상당히 낮다고 봄이 명백하다.

이에 대하여 피고는 공용부분을 전유부분으로 변경한 다른 집합건물 사례를 언급하면서 이 사건 건물도 준공 후 전유부분으로 변경하여 활용할 수 있어 기망행위가 아니라거나 실제 손해가 발생하지 않는다는 취지로 다투나, 피고가 언급하고 있는 공용부분 변경 사례 자체는 극히 일부에 불과할 뿐만 아니라 이 사건과 같이 760세대 규모의 집합건물에서 그 공용부분의 변경가능성은 사실상 높지 않다는 측면에서 달리 보기도 어렵다.

○ 그럼에도 피고는, 별지 2. 홍보ㆍ광고 기재 내지 영상과 같이, 견본주택에 이 사건 전실 공간을 마치 전유부분처럼 해당 세대의 구분소유자가 배타적으로 사용ㆍ수익하는 예시적 형태인 ‘유아용 놀이방’ 등으로 연출하고 그 연출된 모습을 홈페이지 및 유튜브 채널 등을 통해 홍보하였다. 또 홍보자료(리플렛)에도 이 사건 건물에 관한 ‘6가지 특권’(❶ P역, Q역 더블 역세권, ❷ 무엇 하나 빠짐 없는 중심생활권, ❸ 주거 선호도 높은 84㎡ 단일타입, ❹ 호실 앞 공용공간(내집 앞 알파공간 특화설계), ❺ 눈부신 개발비전을 품은 아파텔, ❻ 신도시 전문가 T 브랜드)을 제시하면서, 그중 ‘➍ 호실 앞 공용공간’ 즉, 이 사건 전실 공간에 대하여 ‘다양한 물품 보관이 가능한 가족만의 공용공간’, ‘내집 앞 알파공간 특화설계 : 작업실, 운동공간 활용과 다양한 물품 보관이 가능’, ‘호실 앞 공용공간과 수납공간 : 나만의 스타일대로 멋스러움을 만드는 감각공간(라이프스타일에 따라 꾸미는 공용공간과 다양한 특화공간 한 차원 높은 설계로 체감공간이 더 넓어집니다)’ 등 내용을 부가하였다. 또 이러한 광고ㆍ홍보 내용은 모델하우스 외관에 부착된 현수막에도 게재되어 있었을 뿐만 아니라 언론 또는 블로그 등을 통하여 널리 광고되었다. 게다가 피고는 이 사건 전실 공간에 ‘전기ㆍ수도시설’을 활용한 인테리어까지 연출하면서 해당 세대가 손쉽게 이 공용부분을 전유부분처럼 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있다는 전체적ㆍ궁극적인 인상을 형성시켰다고 볼 수 있다.

○ 피고 주장과 같이, 이러한 피고 측의 견본주택 등 홍보물에 ‘공용부분’ 내지 ‘공용공간’이라는 등의 추가적 설명이나 언급 등이 있었더라도, 그 부가적 설명으로 ‘준공 후 입주민간 협의를 통해 문ㆍ벽체 일부 등은 수분양자가 직접 꾸며야 합니다’ 등의 문구도 함께 게시되어 있어, 마치 수분양자들이 자신의 비용으로 꾸미기만 하면 손쉽게 이를 활용할 수 있다는 오해를 유발할 여지가 많다(즉, 피고가 준공 후 입주민간 협의를 통해 문ㆍ벽체 일부 등은 수분양자가 직접 꾸며야 한다는 취지의 안내를 하였더라도, 이러한 홍보 내지 광고에 노출된 소비자들로서는 일부 비용만 투자한다면 손쉽게 이 사건 전실 공간을 개별 세대를 위하여 배타적으로 활용할 수 있다는 전체적ㆍ궁극적 인상을 받았다고 볼 수 있다).

특히 피고측 광고ㆍ홍보 등 문구를 면밀히 살펴보면 ‘다양한 공간 활용 및 여러 가지 물품 보관이 가능한 가족만의 공용공간’ 등과 같이 서로 양립할 수 없는 표현이 사용되고 있다. 즉, ‘공용공간’ 자체는 이 사건 건물의 전체 구분소유자를 위한 공간임을 의미함에도 이와 모순되게 ‘가족만의’라는 수식어를 넣어 해당 세대의 배타적인 사용ㆍ수익이 가능하다는 취지가 함께 포함되어 있다. 피고는 이러한 표현 내용 중 뒷부분인 ‘공용공간’이라는 문구의 의미를 강조하고 있으나, 이를 단순히 분리하여 수분양자들에게 공용공간(공용부분)임을 명백히 하여 수분양자들이 오해할 여지가 없다고 볼 것은 아니다. 오히려 다른 건물 등과 비교되는 6가지 특권 중 하나로 강조되면서 이러한 공용부분을 특별히 ‘내집 앞 알파공간’과 같은 다른 용어로 표현하는 등 그 배타적 사용ㆍ수익 내지 세대별 독립적 활용가능성에 관하여 거짓ㆍ허위로 광고ㆍ표시하였다고 평가할 수 있다.

○ 이러한 이유로 피고가 이 사건 전실 공간에 대한 광고ㆍ홍보에 관하여 과장ㆍ허위로 홍보하였다는 취지의 민원 등이 제기되었고, 공정거래위원회는 이 사건 전실 공간에 전기 및 수도시설을 활용한 인테리어를 연출하여 홍보한 피고측 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있어 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 표시광고법 제3조 제1항 제1호(거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고)상 위반행위로 인정하였다⁷⁾[다만 공정거래위원회는 피고의 이러한 행위가 표시광고법 제7조에 따른 『시정』조치의 대상이 되나, 그 대상이 불특정 다수 소비자가 아닌 특정 소비계층이고 이미 이 사건 건물 대부분 세대의 분양계약이 완료되어 소비자 오인성 치유 등의 필요가 낮아 보아 시정조치가 아닌 『경고』조치를 하였다(갑 제10호증 : 공정거래위원회 경고처분서 참조)].

이에 대하여 피고는, 이 사건 건물의 각 호실 앞 공간의 벽체 내부에 수도ㆍ전기시설이 시공되어 있어 수분양자가 원하면 해당 시설을 이용할 수 있다면서 이 사건 경고가 부당하다는 취지로 주장한다. 그러나 피고가 공정거래위원회의 이 사건 경고에 대하여 별도로 불복하지 않은 것으로 보이는 이상 그 법적 효력을 달리 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 사건에서 문제되는 피고의 불법행위 자체는 이 사건 전실 공간에 전기ㆍ수도시설을 설치하지 않았다는 것이 아니므로 달리 볼 만한 사정도 아니다.

○ 또 피고는 이 사건 각 분양계약서(갑 제2호증), 원고들이 작성한 계약자 확인서(을 제22호증)의 기재 내용이나 문구 등을 언급하면서 원고들이 ‘공용부분’이라는 점을 오인할 여지가 없었다는 취지로 다툰다. 그러나 그러한 계약서 내지 확인서를 비롯한 피고가 언급한 문구 등은 상대적으로 글자 크기 등이 작아 눈에 잘 띄지 않는 반면, 일반적인 소비자의 경우 사업자 측의 광고 문구와 시각적 자료, 설명 등에 의존하여 계약을 체결하게 되는 것이 빈번히 발생하는 현실임을 부인하기 어렵다. 뿐만 아니라 이 사건 건물이 준공되기 이전에는 실제 건축물을 확인할 수 없어 피고가 제시한 견본주택 등과 같은 피고 측의 홍보ㆍ설명 내용 등에 전적으로 의존할 수밖에 없다는 측면(원고들의 계약체결일은 2022.경이고 이 사건 건물의 준공예정일은 2024. 12.경이다)에서 보더라도, 이 사건 전실 공간에 관하여 수분양자들인 원고들이 오해할 수 있는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고를 하였다고 봄이 상당하고 이는 사회통념상 용인될 수 있는 범위를 벗어났다고 봄이 타당하다.

○ 한편 피고는 이 사건 건물의 준공 이전에는 건축물분양법에 따른 설계변경, 준공 이후에는 집합건물법에 따라 상당수 수분양자들의 동의 등 요건을 충족하면 공용부분을 전유부분으로 변경하여 사용할 수 있다면서 원고들이 손해를 입었다고 볼 수 없다는 등 주장을 하면서 손해의 발생 여부에 대하여도 다툰다. 그러나 앞서 보았듯이 일부 수분양자들 내지 구분소유자들에 의한 전유부분 활용 여부는 관계 법령상 그 요건을 충족하기 매우 어려울 뿐만 아니라, 전실은 통상 대피공간 등에 해당하는 경우가 많아 그 전실 확장 등의 경우 관계 법령 위반시 철거대상이 되기도 한다. 설령 피고 주장과 같이 이 사건 전실 공간이 향후 전유부분으로 변경되어 사용될 가능성이 있더라도, 이는 피고 측의 불법행위에 따른 손해 발생 이후 별도의 사후적인 문제에 불과하다고 보이므로, 원고들이 입은 손해를 달리 볼 사유가 되지 않는다.

○ 결국 피고로서는 피고의 허위ㆍ과장광고에 따른 불법행위로 인하여 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

다. 손해배상책임의 범위⁸⁾

이 사건과 같이 허위ㆍ과장광고로 인하여 원고들이 입은 재산상 손해액은 이 사건 각 목적물의 실제 가격에서 피고의 허위ㆍ과장광고가 없었을 경우의 적정한 가격을 공제한 차액이다. 다만 원고들이 피고의 불법행위인 허위ㆍ과장광고는 이 사건 건물의 공용부분인 세대 앞 호실인 이 사건 전실 공간의 활용(배타적 사용ㆍ수익가능성)에 관한 것일 뿐 그 공용부분을 전유부분이라고 기망한 것은 아니므로, 이 사건 전실 공간의 면적을 이 사건 각 목적물의 전유면적에서 제외하는 등 산술적으로 적정한 분양가격을 환산하여 정하기 어렵고, 원고들이 공용부분임에도 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있다는 가능성의 높고 낮음 등의 문제도 그 성질상 손해액을 구체적으로 증명하기 곤란하다(이러한 이유로 원고들도 이 사건에서 그 차액 상당을 손해배상으로 청구하면서도 그 증명 곤란을 이유로 이 사건 각 목적물의 분양가격을 기준으로 일정 비율인 5%에 해당하는 금액이 차액 상당액이라는 취지로 주장하고 있다).

이에 따라 원고들이 입은 손해액에 관하여 살피건대, 앞서 본 사실관계 및 앞서 든 증거들, 변론 전체의 취지를 비롯하여 원고들과 피고의 관계, 이 사건 각 분양계약의 체결 경위, 이 사건 전실 공간의 법적 성격 및 개별 세대의 배타적인 사용ㆍ수익가능성, 원고들이 부담해야 하는 분양대금액의 규모 등에다가 원고들이 모순되는 피고 측 광고ㆍ표시에 대하여 제대로 확인하지 않은 책임의 분담 등 측면까지 종합적으로 고려하여, 피고가 원고들에게 지급해야 할 각 손해배상금을 이 사건 각 분양계약의 매매대금(분양대금)의 2%에 상응하는 10,560,000원으로 정한다.

라. 소결

따라서 피고는 위 불법행위에 따른 손해배상책임으로 원고들에게 각 손해배상금 10,560,000원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고들이 구하는 이 사건 소장 송달 다음날인 2023. 6. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존재 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2025. 6. 12.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면 원고 A, B, C, D, F의 주위적 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하고, 이들의 예비적 청구 및 원고 E의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하며 나머지 청구들은 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판단한다.