감정평가의기준에관한규칙

제1조 (목적) 이 영은 감정평가에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제11조의 규정에 의하여 감정업자가 감정평가(이하 "감정"이라 한다)를 행함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조 (기본윤리) ①감정업자는 기여성ㆍ성실성ㆍ신뢰성 및 공정성을 준수하고 비밀을 엄수하여 감정업무의 발전에 이바지하고 일반사회의 신뢰와 기대에 어긋나지 아니하도록 하여야 한다. ②감정업자는 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란하다고 판단되는 물건과 특별한 이해관계가 있는 물건은 이를 감정하여서는 아니된다.

제3조 (적용범위) 감정업자가 행하는 감정은 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 영이 정하는 바에 의한다.

제4조 (용어의 정의) 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. "정상시가"라 함은 시장성이 있는 물건을 합리적인 자유시장에서 충분한 기간 방매된 후 물건의 내용에 정통한 매매당사자간에 자유의사로 합의될 수 있는 매매 가능가격을 말한다. 2. "정상임료"라 함은 시장성이 있는 물건에 대하여 합리적인 자유시장에서 형성될 것으로 기대되는 적정한 임료를 말한다. 3. "특정가격"이라 함은 물건의 성격상 정상시가로 감정함이 부적당할 경우 또는 감정에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다. 4. "특정임료"라 함은 물건의 성격상 정상임료로 감정함이 부적당할 경우 또는 감정에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 임료를 말한다. 5. "매매사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 매매사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정가격을 "유추가격"이라 한다. 6. "임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 임료를 추정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정임료를 "유추임료"라 한다. 7. "시점수정"이라 함은 가격의 산정에 있어서 매매사례자료의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 매매사례가격을 가격시점의 수준으로 정상화화는 작업 또는 임료의 산정에 있어서 이에 준하는 작업을 말한다. 8. "사정보정"이라 함은 가격의 산정에 있어서 수집된 매매사례에 거래 관계자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되어 있거나 시장사정에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 아니하였을 때에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 정상화하는 작업 또는 임료의 산정에 있어서 이에 준하는 작업을 말한다. 9. "복성식평가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건을 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정가격을 "복성가격"이라 한다. 10. "감가수정"이라 함은 물리적감가와 기능적감가 및 경제적 감가를 고려하여 적정한 감가액이 되도록 하는 작업을 말한다. 11. "적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 정상시가를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정임료를 "적산임료"라 한다. 12. "수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 감정가격을 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정가격은 "수익가격"이라 한다. 13. "수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 이에 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 감정임료를 "수익임료"라 한다. 14. "순이익"이라 함은 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요될 비용을 공제한 금액을 말한다.

제5조 (정상시가주의) ①감정가격은 정상시가로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 물건이 공공 또는 공익의 목적에 제공되고 있는 등의 이유로 그 성격상 정상가격을 구하는 것이 부적당하거나 감정에 있어서 법령 또는 관습에 위배되지 아니하고 실현가능한 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 특정가격으로 결정할 수 있다. ②제1항의 규정은 감정임료의 결정에 관하여 이를 준용한다. 이 경우에 "정상가격"은 "정상임료"로, "특정가격"은 "특정임료"로 한다.

제6조 (물건확인의 원칙) 감정은 실지조사에 의하여 물건을 확인하여야 한다. 다만, 신빙할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사에 의하지 아니할 수 있다.

제7조 (가격시점) 가격시점은 물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능할 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제8조 (감정실시 절차) 감정업자가 감정을 실시할 때에는 다음 각호의 절차를 차례로 진행하여야 한다. 다만, 합리적 또는 능률적인 감정을 위하여 필요할 때에는 그 순서를 조정하여 실시할 수 있다. 1. 기본적 사항의 확정 2. 처리계획의 수립 3. 대상물건의 확인 4. 자료수집 및 정리 5. 자료검토 및 가격형성 요인의 분석 6. 감정방법의 선정 7. 감정가격의 결정 8. 감정가액의 표시

제9조 (감정서의 기재사항) 감정서에 기재할 사항은 다음 각호와 같다. 1. 감정의뢰인 2. 감정목적 및 조건 3. 가격시점, 조사기간 및 작성일자 4. 물건의 내용(소재지, 종별, 수량기타) 5. 감정가액 6. 감정가격 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7. 물건목록의 표시근거 8. 공인감정사의 서명날인

제10조 (감정방법의 적용) ①감정가격은 매매사례비교법ㆍ복성식평가법 또는 수익환원법 중에서 대상물건에 따라 적정한 방법을 선택하여 결정하여야 한다. 다만, 무형고정자산의 감정가격은 취득원가를 기준으로 하여 결정할 수 있다. ②임료는 임대사례비교법ㆍ적산법 또는 수익분석법 중에서 대상물건에 따라 적정한 방법을 선택하여 결정하여야 한다.

제11조 (감가수정 방법) ①감가수정은 내용연수를 표준으로한 정액법ㆍ정율법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적합한 방법을 선택하여 실시하여야 한다. ②제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법을 적용하여 조정하여야 한다.

제12조 (내용연수) 내용연수는 경제적 내용연수로 하되 재무부장관이 정하는 내용연수표의 해당 내용연수이내로 한다.

제13조 (환원이율) ①환원이율은 순수이율에 대상 물건의 위험율을 가산한 율로서 그 최저율은 재무부장관이 정한다. ②제1항의 위험율은 위험성ㆍ비유동성ㆍ관리의 난이성ㆍ자금의 안전성등을 고려한 것이어야 한다. ③2개이상의 물건이 함께 작용하여 순이익이 산출된 경우에는 종합환원이율을 적용할 수 있다.

제14조 (환원방법) 수익환원법에 의한 수익가격은 직접법ㆍ직선법ㆍ연금법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법을 선택하여 순이익을 환원이율로 환원하여 결정한다.

제15조 (일괄감정ㆍ구분감정ㆍ부분감정) ①감정은 물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개이상의 물건일지라도 동일한 가격으로 감정되거나 물건상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정할 수 있다. ②1개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정하여야 한다. 다만, 구분하지 아니하고 평균가격으로 감정하는 경우에는 그 내용을 명시하여야 한다. ③일체로 이용되고 있는 물건의 일부만을 감정하는 경우에는 일체로 이용되고 있는 물건전체를 기준으로 감정하여야 하며 그 내용을 명시하여야 한다.

제16조 (동산의 감정) ①상품ㆍ원재료ㆍ반제품ㆍ재공품ㆍ제품ㆍ생산품 및 기타 동산의 감정가격은 유추가격으로 결정한다. 다만, 유추가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 복성가격으로 결정할 수 있다. ②상장유가증권의 감정가격은 자본시장육성에 관한 법률 제2조제3항의 규정을 준용한다. 다만, 거래실적이 없는 유가증권의 감정가격은 제3항의 방법에 의하여 결정한다. ③비상장주식의 감정가격은 당해기업체의 자산ㆍ부채 및 자본항목을 감정하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업체의 순자산가치를 발행주식수로 나누어 결정한다. ④비상장주식의 감정에 있어서 제3항의 방법에 의한 가격결정이 곤란한 것은 배당실적이 있고 장래의 배당도 확실한 것에 한하여 수익가격으로 결정할 수 있다.

제17조 (토지의 감정) 토지의 감정가격은 이 영에 따로 규정이 있는 경우를 제외하고 유추가격으로 결정한다. 다만, 조성 또는 매립된 토지로서 유추가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 복성가격으로 결정할 수 있으며 수익을 목적으로 하는 토지는 수익가격으로 결정할 수 있다.

제18조 (건물의 감정) 건물의 감정가격은 복성가격으로 결정한다. 다만, 복성가격이 유추가격과 현저한 차이가 있을 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있으며 수익을 목적으로 하는 건물은 수익가격으로 결정할 수 있다.

제19조 (염전의 감정) 염전의 감정가격은 수익가격으로 결정한다. 다만, 수익가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있다.

제20조 (산림의 감정) ①산림은 임지와 입목을 구분하여 감정한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 구분하지 아니하고 입목을 임지에 포함하여 일괄 감정할 수 있다. ②임지의 감정가격은 유추가격으로 결정한다. 다만, 임지로서 임지개량사업이 실시되었거나 임지보호시설이 되어 있을 경우에는 복성가격으로 결정할 수 있다. ③입목의 감정가격은 유추가격으로 결정한다. 다만, 소경목림은 복성가격으로 결정할 수 있다. ④임도ㆍ건물ㆍ묘포등 입업부대시설의 감정가격은 유추가격 또는 복성가격 중에서 재무부장관이 정하는 바에 의하여 결정한다. ⑤유실수 단지의 감정가격은 제21조의 규정을 준용하여 결정한다.

제21조 (과수원의 감정) ①과수원의 감정가격은 유추가격으로 결정한다. 다만, 유추가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 수익가격으로 결정할 수 있으며, 유령수로 구성되어 있는 경우에는 복성가격으로 결정할 수 있다. ②과수만의 감정가격은 과수원 전체의 가격에서 과수밭 및 기타 과수원의 시설에 해당하는 가격을 공제하여 결정한다.

제22조 (공장의 감정) ①공장의 감정가격은 유형고정자산 및 무형고정자산 평가액의 합계액으로 결정한다. 다만, 계속적인 수익이 확실시되는 경우에는 수익가격으로 결정할 수 있다. ②제1항의 유형고정자산은 토지ㆍ건물ㆍ기계ㆍ기구ㆍ구축물 또는 과잉유휴 시설로 구분하여 감정한다. ③제1항의 무형고정자산은 제29조의 규정을 준용하여 결정한다.

제23조 (광산의 감정) ①광산의 감정가격은 수익가격에서 장래에 소요될 기업비를 공제하여 결정한다. ②광업권만의 감정가격은 제1항의 감정가격에서 현존시설에 해당하는 가격을 공제하여 결정한다. ③광산시설의 감정가격은 제22조의 규정을 준용하여 결정한다.

제24조 (자동차의 감정) 자동차의 감정가격은 유추가격으로 결정한다. 다만, 유추가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 복성가격으로 결정할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 결정한다.

제25조 (중기의 감정) 중기의 감정가격은 복성가격으로 결정한다. 다만, 복성가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있으며, 중기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 결정한다.

제26조 (선박의 감정) 선박의 감정가격은 복성가격으로 결정하되, 선체ㆍ기관ㆍ의장별로 구분하여 감정한다. 다만, 복성가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있으며, 선박으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 결정한다.

제27조 (항공기의 감정) 항공기의 감정가격은 복성가격으로 결정한다. 다만, 복성가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있으며, 항공기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 결정한다.

제28조 (어업권의 감정) 어업권의 감정가격은 어장전체의 수익가격에서 당해사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제하여 결정한다.

제29조 (기타 무형 고정자산의 감정) ①특허권ㆍ의장권ㆍ상표권ㆍ실용신안권ㆍ저작권 또는 전용측선이용권의 감정가격은 수익가격으로 결정한다. 다만, 수익가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 취득원가를 기준으로 하여 결정하거나 영업권의 감정에 포함하여 결정할 수 있다. ②영업권의 감정가격은 수익가격으로 결정한다. 다만, 수익가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 취득원가를 기준으로하여 결정할 수 있다. ③가입전화사용권의 감정가격은 취득원가를 기준으로하여 결정한다. 다만, 가입전화사용권이 양도가 허용되는 것인 경우에는 유추가격으로 결정할 수 있다.

제30조 (임료의 감정) 감정임료는 유추임료로 결정한다. 다만, 유추임료로 결정함이 곤란한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산임료 또는 수익임료로 결정할 수 있다.

제31조 (기타 물건의 감정) 제16조 내지 제29조에 규정되지 아니한 물건은 이와 유사한 물건의 경우에 준하여 감정한다.

제32조 (세부사항) 이 영 시행에 관하여 필요한 세부사항은 재무부장관이 정한다.