수원지방법원 2009. 5. 28. 선고 2008가합28666 판결 [부당이득금반환]

피고는 원고들에게 100,001,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고들은 주위적으로는 계약해제로 인한 원상회복 및 손해배상청구를 이유로, 예비적으로는 계약의 취소로 인한 부당이득반환청구 또는 불법행위에 기한 손해배상청구를 이유로 위와 같은 금원의 지급을 구하였다).

1. 기초사실

가. 피고는 수원시 □□동 0000 외 0필지 지상의 아파트 및 연립주택을 철거하고 그 지상에 □□ □□□□ 아파트(이하 '이 사건 재건축아파트'라 한다)를 재건축하는 □□□□□□□□□으로서 2003. 6. 00. 주택조합설립인가를 받아 재건축을 추진하던 중, 그 재건축에 부동의하는 33명의 토지 소유자 등을 상대로 2005. 2. 0. 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하여(□□지방법원 2005가합0000), 2006. 9. 00. 1심에서 승소판결을 선고받았고, 위 판결은 항소심(□□고등법원 2006나000000)에서도 그대로 유지된 후 2009. 1. 00. □법원(2008다00000)에서도 상고가 기각되어 최종 확정되었다.

나. 원고들은 피고와 이 사건 재건축아파트 중 아래 호수(이하 '이 사건 각 아파트'라 한다)에 관하여 아래 표와 같은 각 분양계약(이하 '이 사건 각 분양계약'이라 한다)을 체결하였고, 위 계약 당시 적용되던 주택공급에 관한 규칙(2007. 11. 21. 부령 제592호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항¹⁾에 의하면, 사업주체가 입주자를 모집하기 위해서는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것을 요건으로 하고 있었다.

다. 원고들은 이 사건 각 분양계약에 따라 피고에게 계약금 및 중도금으로 합계 2,714,300,000원을 지급하였다.

라. 피고는 2008. 11. 0. 이 사건 재건축아파트의 준공인가 전 사용승인(동별 사용승인)을 받아 원고들을 비롯한 입주자들에게 입주안내를 하였고, 2009. 3. 00. 최종 준공인가를 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제2, 3, 4, 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주위적 청구원인에 관한 판단

원고들은 주위적으로, 이 사건 각 분양계약은 아래와 같은 각 사유로 해제되었거나 그 해제권에 기하여 해제하는 바이므로, 피고는 원고들에게 원상회복으로서 이미 지급받은 계약금 및 중도금을 반환하고, 원고들이 추가로 지출한 인테리어 비용 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서, 그 일부금으로 청구취지 기재 금원의 지급을 구하므로 이에 관하여 차례로 살핀다.

(1) 원고들은 우선, 피고가 이 사건 각 분양계약상 입주 예정일에 원고들이 입주할 수 있도록 하였을 뿐, 그 대지권에 관한 소유권이전등기절차는 이행하여 주지 않았는바, 이 사건 각 분양계약에 따른 원고들의 잔금지급의무와 피고의 대지권을 포함한 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기의무는 서로 동시이행관계에 있고, 원고들이 2008. 12. 00.경 잔금지급준비를 모두 마친 상태에서 피고에게 2008. 12. 00.(또는 2008. 12. 00.)까지 대지권에 대한 소유권이전등기를 경료하여 줄 것을 최고하였으나 상당한 시간이 지나도록 피고가 위 이전등기의무를 이행하지 아니하였으므로, 이 사건 각 분양계약은 피고의 이행지체로 인하여 해제되었다고 주장한다. 살피건대, 갑 제2호의 1 내지 10(을 제1호증의 1 내지 10도 동일한 계약서임, 다만 갑 제2호증의 1의 계약일 '2006. 6. 20.'은 '2007. 6. 20.'의 오기로 보인다)의 각 기재에 의하면, 이 사건 각 분양계약시 피고는 2008. 11.경까지 원고들이 입주할 수 있도록 하기로 하고, 입주 예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 원고들이 계약을 해제할 수 있으며(계약서 제3조 제3항), 잔금은 입주시에 지급하기로 한 사실(계약서 제1조), 피고는 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 경료하고, 원고들이 그로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 경료하여 가기로 한 사실(계약서 제6조) 등을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 각 분양계약에 따른 원고들의 잔대금지급의무와 동시이행 관계에 있는 것은 피고의 '입주가 가능하도록 할 의무'로 보일 뿐이고, 피고의 원고들에 대한 대지권에 관한 소유권이전등기의무는 그와는 별도로 준공일로부터 60일이 경과한 후에 그 이행기에 도달한다고 할 것이어서, 원고들의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기 의무가 동시이행관계에 있음을 이유로 한 원고들의 위 주장은 이유 없고, 더욱이 피고가 2009. 3. 00. 이 사건 아파트에 관한 준공을 완료한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 변론 종결일 당시까지 위 준공일로부터 60일이 경과하지 아니하였음은 역수상 명백하여 피고의 소유권이전등기의무 이행지체를 이유로 한 계약 해제 주장은 어느 모로 보나 이유 없다. 이에 대하여 원고들은, 원고들의 잔금지급의무가 피고의 대지에 대한 소유권이전등기의무보다 선이행의무라 하더라도, 피고는 이 사건 아파트의 대지권에 관한 소송이 계속되고 있어 그 소유권을 완전히 확보하지 못한 상태에서 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하였고, 입주 예정일까지도 그 소유권을 확보하지 못하였는바, 따라서 원고들이 잔금지급의무를 이행하더라도 피고의 위 이전등기의무의 이행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에 해당하여, 위 두 의무는 동시이행관계에 있다 할 것이므로, 원고들이 잔금 지급의무이행 준비를 모두 마친 상태에서 피고에게 대지권의 소유권이전등기의무이행을 최고하고 그에 기하여 해제권을 행사하는 것은 적법하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 선이행의무 있는 자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있음을 이유로 민법 제536조 제2항에 기하여 소위 '불안의 항변'을 할 수는 있으나, 그러한 경우 선이행의무자가 그에 기하여 자신의 선이행 채무의 이행을 거절할 수 있고, 그에 따라 변제기 도과에 따른 지체책임을 면한다는 것일 뿐, 아직 상대방 채무의 이행기가 도래하지 않은 상황에서 선이행의무의 변제제공으로써 상대방에게 이행지체책임을 지울 수 있다는 것은 아닌바, 이 사건 각 분양계약에 따른 피고의 대지권에 관한 소유권이전등기의무의 이행기가 이 사건 변론 종결일 당시까지도 도래하지 아니하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 불안의 항변권을 주장하며 피고의 이전등기의무 이행지체를 이유로 한 해제 주장도 역시 이유 없다.

(2) 원고들은 또한, 이 사건 각 분양계약 당시 주택공급에 관한 규칙상 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보한 후에 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있었음에도, 피고는 이에 반하여 소유권을 완전히 확보하지 못한 상태에서 이 사건 각 분양계약을 체결하였고, 이 사건 각 분양계약의 분양계약서 제3조 제1항 제6호에 의하면, 원고들이 주택공급에 관한 규칙을 위배하였을 경우 피고는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 주택공급에 관한 규칙은 공급자와 수요자 모두를 규율하는 일반적 법률이므로, 이에 반하는 피고의 이 사건 각 분양은 원고들에 대하여 채무불이행에 해당하므로 원고들은 그를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있거나, 위 분양계약서의 해제 사유는 공급자인 피고에게도 적용되어 원고들 역시 피고가 주택공급에 관한 규칙을 위반했음을 이유로 위 조항에 기하여 해제권을 행사할 수 있다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 각 분양계약 당시 적용되던 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 의하면, 사업주체가 입주자를 모집하기 위해서는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것을 요건으로 하고 있었고, 피고가 이 사건 각 분양계약 당시 대지의 소유권을 완전히 확보하지 못한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 주택공급에 관한 규칙은 사업주체의 입주자 모집의 조건을 규정한 것일 뿐, 위 규정의 위반을 이유로 입주자가 사업 주체에게 당사자 사이의 계약상 채무불이행 책임을 물을 수는 없다 할 것이고, 또한 이 사건 분양계약서 제3조 제1항은 매수인인 원고들에게 그와 같은 주택공급에 관한 규칙 위반 사유가 발생한 경우 공급자인 피고가 계약 해제권을 행사할 수 있다는 조항에 불과하여 위 조항에 기하여 거꾸로 원고들이 피고에게 해제권을 행사할 수 있는 것은 아니라고 할 것이므로, 결국 위 주장도 이유 없다.

(3) 원고들은 또한, 이 사건 각 분양계약서 제3조 3항에 의하면, 피고의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 원고들은 계약을 해제할 수 있다고 약정하였고, 위 '입주'의 의미는 피고가 건물에 대한 사용승인을 마치고 계약에 포함된 주변 환경까지 모두 완전한 상태로 제공하는 것을 의미한다고 할 것인데, 피고는 입주 예정일인 2008. 11. 초로부터 3개월이 경과하기까지 완전한 사용승인을 받지 못하였으므로, 위 조항에 기하여 이 사건 계약을 해제한다고 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 아파트에 관한 준공인가를 받은 시점은 2009. 3. 00.이나, 위 '입주'의 의미를 원고들 주장과 같이 해석할 근거가 없을 뿐 아니라, 을 제2, 3호증의 각 기재에 의하면 피고는 이 사건 입주예정일 즈음인 2008. 11. 0. □□□장으로부터 주택법 제29조 제1항 단서에 기한 '동별 사용승인'을 받아 그 무렵 원고들에게 이 사건 각 분양아파트에 입주하여 생활할 수 있도록 제공한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면 피고는 원고들에게 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것이므로, 피고의 위 의무 이행지체를 이유로 한 원고들의 위 해제 주장도 이유 없다.

3. 예비적 청구원인에 관한 판단

가. 사기를 이유로 한 계약 취소 주장에 관한 판단

원고들은, 피고가 이 사건 아파트의 대지에 관하여 소유권을 완전히 확보하지 못하고 소송을 통해 매수청구권을 행사한 상태에서 분양공고를 한 것은 주택공급에 관한 규칙에 반하는 것일 뿐만 아니라, 장차 피고가 그 소송에서 패소할 경우 원고들이 건물에 관한 소유권을 보존하기 어려운 상황까지 초래될 수 있어 분양계약 시 원고들에게 그러한 사정을 반드시 고지해야 했음에도 고지하지 아니하고 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결한 것은 사기에 의한 계약으로서 민법 제110조에 의해 이를 각 취소하고, 따라서 피고는 원고들에게 이미 지급받은 계약금과 중도금을 부당이득으로서 반환해야 하고, 나아가 원고들이 추가로 지출한 인테리어 비용 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 각 분양계약 당시 주택공급에 관한 규칙 제7조에 사업주체는 대지소유권 확보 후에 입주자를 모집할 수 있도록 규정되어 있었고, 그러한 소유권 확보 여부가 분양계약에 있어서 중요하지 않다고 할 수 없으며, 종국적으로 사업주체가 대지의 소유권을 확보하지 못한 경우 건물을 분양받은 자들이 그 건물의 소유권 행사 내지 보존에 제약이 발생할 개연성이 있다는 점은 인정되나, 을 제4 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, ① 재건축사업시행자가 주택 재건축사업을 함에 있어서 조합 설립의 동의를 하지 아니하거나 사업시행구역 안의 건축물 또는 토지만 소유한 자를 상대로 매도청구를 할 수 있도록 법적으로 그 권리가 보장되어 있고(도시 및 주거환경정비법 제39조, 집행건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조), 그러한 권리는 형성권으로서 사업시행자의 의사표시로써 매매계약의 체결이 의제되는 점, ② 피고는 이 사건 각 분양계약 이전인 2005. 2. 4. 조합 설립에 미동의한 토지 소유자 등을 상대로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기하여, 2006. 9. 00. 그 매도청구권 행사가 정당하다는 1심 판결이 선고된 점(위 판결은 이 사건 각 분양계약 후 항소심 및 상고심에서도 그 결론이 그대로 유지되어 확정되었음은 앞서 본 바와 같다), ③ 피고가 2006. 9. 00. 경 □□□□□로부터, 주택재건축 부지에 관한 매도청구소송이 진행중이라도 사업시행자가 보증회사의 분양보증서를 발급받는 등으로 입주예정자에게 피해가 없도록 조치를 취한 경우에는 입주자 모집 승인이 가능할 것이라는 회신을 받았던 점, ④ 그 후 피고는 □□□□□□ 주식회사와 분양보증계약을 체결하고, 위 매도청구소송에서 승소한 1심 판결문 및 그 판결에 적시된 매수대금 상당액을 공탁했음을 입증하는 공탁서를 제출하여, 2006. 12. 0. □□□장으로부터 입주자모집공고 승인을 얻은 점, ⑤ 위와 같은 사정 이후에 체결된 이 사건 각 분양계약의 계약서에 의하더라도, 원고들은 피고와 입주예정일로부터 3개월이 경과하도록 입주할 수 없는 경우 피고에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 청구할 수 있도록 약정하면서도, 등기시기와 관련해서는 입주 시기로부터 지연될 여지가 있는 '준공일'로부터 60일 이내에 피고가 보존등기를 경료한 후 이전등기를 해주기로 하였을 뿐, 이에 관하여는 위약금 약정을 하지 아니한 점, ⑥ 앞서 본 바와 같은 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항은 2008. 12. 00. '매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받은 경우에는 그 확정 여부에 관계없이 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하면 입주자를 모집할 수 있다'는 내용으로 개정²⁾된 점 등의 사정을 종합해 보면, 피고가 이 사건 각 분양계약 당시 조합설립에 부동의한 일부 토지 소유자 등을 상대로 매도청구권을 행사하여 소송계속중이라는 사실을 명시적으로 원고들에게 고지하지 아니하였다고 하여, 그것이 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 보기 어렵고, 더욱이 위와 같은 사정에 비추어 피고에게 기망의 고의가 있었다고도 보기 어려워, 이 사건 각 분양계약이 사기에 의한 계약임을 이유로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다.

나. 불법행위를 이유로 한 손해배상 청구에 관한 판단

원고들은, 주택법 제38조에 근거한 주택공급에 관한 규칙 제7조는 사업주체의 입주자 모집시기에 관하여 주택이 건축되는 대지에 관한 소유권을 확보한 후에 입주자 모집을 하도록 규정하고 있고, 주택법 제97조에서는 이에 위반한 경우 징역형 또는 벌금형에 처하도록 규정하고 있어, 위 규정은 강행규정이라 할 것인데, 피고가 이 사건 각 분양계약 당시 대지 소유권을 모두 확보하지 못하였으면서도 강행법규인 주택공급에 관한 규칙 제7조에 반하여 원고들과 분양계약을 체결한 것이나, 그러한 사실을 원고들에게 고지하지 아니한 것은 모두 위법하고, 원고들은 그러한 위법한 기망행위에 의해 이 사건 각 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하였으므로, 피고는 원고들에게 그 금원 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다. 살피건대, 주택법이 '쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적'으로 제정(주택법 제1조)된 점, 위 주택공급에 관한 규칙 제7조에서 사업주체가 대지 소유권을 확보한 후 분양계약을 체결하도록 한 것은 분양 계약이 체결된 후 사업주체가 그 대지의 소유권을 확보하지 못하는 경우 야기될 수 있는 거래관계의 혼란을 막기 위한 취지인 점, 그런데 피고는 이 사건 각 분양계약 당시 그 대지에 관한 매도청구소송의 1심에서 승소판결을 받았고 그 판결이 2009. 1. 00. 대법원에서 그대로 확정되어 대지권 확보에 아무런 문제가 없는 점, 이 사건 각 분양계약 후 위 규정은 예외 사유로서 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에는 그 확정 여부에 관계없이 분양계약을 체결할 수 있도록 하는 내용으로 변경된 점 등을 종합하면, 위 규정이 이 사건 각 분양계약의 사법상 효력까지 부인하는 강행규정이라 보기 어려울 뿐만 아니라 피고가 위 규정에서 정한 시기에 앞서 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결한 것 자체가 불법행위가 된다고 보기도 어려우며, 또한 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양 계약 당시 피고가 원고들에게 원고들 주장과 같은 사정을 명시적으로 고지하지 않은 것이 기망행위에 해당한다고 보기 어려운데다, 나아가 앞서 본 바와 같이 피고는 위 대지의 소유권에 관한 소송에서 2009. 1. 00. 승소확정판결을 받아 2009. 3. 00. 최종 준공승인을 받으므로, 이 사건 각 분양계약으로 인하여 원고들에게 어떠한 손해가 발생하였다고 보기도 어려워 위 주장도 이유 없다(원고들은 또한, 이 사건 아파트는 수도권정비계획법 상의 '과밀억제권역내 투기과열지구' 안에서 건설된 아파트로서, 위 주택공급에 관한 규칙 제7조 제3항이 적용되어야 하고, 그 경우 사업주체는 건축공정의 80%를 초과한 후에야 입주자를 모집할 수 있음에도, 피고는 착공과 동시에 입주자를 모집하였으므로 이 사건 각 분양계약은 위 규정에 반하여 체결된 점에서도 위법하여 손해배상책임이 있다는 취지의 주장도 하므로 살피건대, 이 사건 아파트가 이 사건 각 분양계약 당시 위 '과밀억제권역내 투기과열지구' 안에 위치한 사실은 인정되나, 위 주택공급에 관한 규칙 제7조 제3항은 2003. 6. 00. 건설교통부령 제361호로 개정되면서 신설된 것인데, 위 개정 규칙 부칙 제4항은 '2003. 7. 0. 당시 사업계획승인을 신청중인 주택재건축정비사업조합의 입주자모집시기에 관하여는 제7조 제3항에 불구하고, 종전의 규정에 의한다'고 규정하고 있었고, 을 제12호증 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2003. 6. 00. 관할관청인 □□□에 이 사건 재건축사업에 관한 사업계획승인신청을 접수한 사실을 인정할 수 있어, 이 사건 아파트의 분양에 위 규칙 제7조 제3항이 적용된다는 전제하의 위 주장은 그 자체로 이유 없다).

4. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.