서울행정법원 2018. 9. 21. 선고 2017구합79684 판결 [재산세 납세의무자인 사실상 소유자가 되는 시기]

1. 처분의 경위

가. 원고는 신정제4구역주택재개발정비사업의 사업시행자이다. 원고는00 00구 00동1033-1 외 512필지에 아파트 15개동 1,081세대(조합원 분양분 465세대, 일반 분양분 431세대, 임대주택 185세대, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하여, 2016. 5. 19. 피고로부터 구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제52조에 의한 준공인가를 받았다.

나. 피고는 원고가 2016. 6. 1.(2016년도 재산세 과세기준일) 현재 일반분양분 370세대(2016. 6. 1. 이전에 입주한 세대를 제외, 이하 ‘이 사건 일반분양아파트’라 한다), 임대주택 185세대(이하 ‘이 사건 임대아파트’라 한다)를 사실상 소유하고 있다고 보아 원고에게, 2016. 7. 10. 별지 2 목록 기재와 같이, 2016. 7. 21. 별지 3 목록 기재와 같이, 2016. 9. 10. 별지 4 목록 기재와 같이 재산세 등을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 아파트의 소유권 이전을 위하여 2016. 10. 16. 구 도시정비법 제54조에 따라 00000 양천구 공보에 이전고시를 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 3, 5, 6, 7호증, 을 1, 2, 3, 6호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 1 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 재산세 납세의무자인 사실상 소유자가 되는 시기는 취득세의 취득시기에 관한 구 지방세법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조에 따라 취득시기가 도래하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 구 지방세법 시행령 제20조 제6항 단서는 정비사업으로 건축한 주택을 구 도시정비법 제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 정하고 있다. 이 사건 일반분양아파트, 이 사건 임대아파트는 2016. 6. 1. 현재 이전고시가 이루어지거나 사실상 사용(입주, 임대)되지 않았으므로, 원고가 사실상 소유하고 있다고 할 수 없다.

원고와 00000는 이 사건 임대아파트를 00000가 매입하고 소유권보존등기를 하기로 합의하였는데, 이는 도급계약에 있어서 건물의 원시취득자를 00000로 하려는 합의로 볼 수 있다. 그러므로 이 사건 임대아파트의 원시취득자는 원고가 아닌 00000이고, 사실상 소유자도 원고가 아닌 00000이다.

2) 설령 원고를 이 사건 임대아파트의 사실상 소유자로 보더라도, 이 사건 임대아파트는 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하거나 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 해당하여 구 「지방세특례제한법」(2017. 12. 26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제3항에 따라 재산세 감면대상이다.

나. 사실상 소유자가 누구인지에 관한 판단

1) 지방세법은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있으나(제107조 제1항), 사실상 소유자가 되는 시기에 관하여는 따로 규정을 두고 있지 않다.

재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세이므로, 재산의 현황, 사용 관계, 재산과 관련한 계약 관계 등 여러 사정을 종합하여 재산을 사용·수익 또는 처분을 할 수 있는 시점에 이르면 재산세 납세의무자인 사실상 소유자가 된다고 본다. 한편, 지방세법은 취득세와 재산세를 함께 규정하고 있고, 재산의 사실상 소유 즉, 사용·수익 또는 처분할 수 있는 지위는 취득 또는 사실상 취득을 전제로 한다고 할 수 있으므로, 취득시기를 정한 지방세법 시행령 제20조가 하나의 기준이 될 수 있다.

2) 앞서 인정한 사실, 갑 8, 9, 10, 14, 15호증, 을 4호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 원고는 2016. 5. 19.(준공인가일)에 이 사건 아파트에 관하여 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’의 지위를 갖게 된다고 본다. 따라서 원고는 2016. 6. 1.(2016년도 재산세 과세기준일) 현재 그 이전에 입주한 세대를 제외한 이 사건 일반분양아파트, 이 사건 임대아파트를 사실상 소유하여 재산세를 납부할 의무가 있다.

가) 원고는 도시정비법상 재개발사업의 사업시행자인 조합으로서 대지를 조성하고 건축물을 신축하였다. 재개발사업의 시행으로 건축물이 신축되어 준공인가를 받을 정도에 이르렀다면, 그 건축물은 사회통념상 소유권의 객체가 되고 사용·수익할 수 있는 상태에 있다.

나) 원고는 관리처분계획으로 정한 일반 분양분, 임대주택의 대지 또는 건축물을 매도(분양)하여 받는 대금으로 자신이 부담하여야 할 정비사업비에 충당할 수 있다(구 도시정비법 제55조 제2항, 제60조 참조).

원고는 준공인가 이전에 일반 수분양자들, 00000와 매매(분양)계약을 체결하였다. 원고는 매수인인 일반 수분양자들과 00000에 매매계약에 따라 조성한 대지와 신축한 건축물을 인도하고 등기를 마쳐주어야 할 의무가 있다.

그런데, 시장·군수가 준공인가를 하려면 구 도시정비법 제32조의 규정에 따라 의제되는 각종 인·허가 등에 따른 준공검사·준공인가·사용검사·사용승인 등에 관하여 관계행정기관의 장과 협의하여야 하고, 협의 후 준공인가가 이루어지면 협의한 사항에 대하여는 당해 준공검사 등을 받은 것으로 보게 되므로(구 도시정비법 제53조 제1항, 제3항), 원고는 준공인가 시점에 다른 특별한 사정이 없는 한 매수인으로 하여금 조성한 대지와 축조한 건축물을 적법하게 사용하게 할 수 있다.

한편, 사업시행자는 준공인가 고시가 있은 때에 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 대지 또는 건축물의 소유권을 이전한 후 공보에 고시하여야 한다(구 도시정비법 제54조). 이전고시는 조성한 대지와 신축한 건축물의 소유권을 매수인에게 귀속시키는 행정처분이나, 이와 같이 사업시행자 자신이 조성한 대지와 신축한 건축물을 관리처분계획에서 정한 대로 귀속시킨다는 측면에서 관리처분계획의 집행행위 성격을 가진다.

위와 같은 구 도시정비법상의 준공인가와 이전고시의 성격 등을 고려하면, 사업시행자인 원고는 준공인가를 받은 시점에 매매계약의 중요하고 본질적인 부분을 이행할 수 있어, 정비사업으로 조성한 대지와 신축한 건축물을 처분할 수 있는 지위를 갖게 된다. 실제 원고는 준공인가일과 이전고시일 사이인 2016. 5. 20.부터 2016. 7. 31.까지 일반 분양분 수분양자를 모두 입주시켰다(소장 3쪽).

다) 구 지방세법 시행령 제20조 제6항 본문은 ‘건축물을 건축하는 경우 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다’고 정하고 있고, 같은 항 단서는 ‘「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업으로 건축한 주택을 같은 법 제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다’고 정하고 있다.

재개발정비사업으로 조성한 대지와 신축한 건축물은 소유권 이전 고시일 이후에 소유권보존등기, 소유권이전등기가 가능하나, 위 가), 나)항과 같은 사실 또는 사정에다가, 조합원 분양분을 제외한 부분은 사업시행자가 매도하여 그 대금으로 정비사업비에 충당하는 점에 있어서 일반 건축물을 신축하여 분양하는 경우와 같으므로, 지방세법 제20조 제6항 단서가 아닌 본문이 준용되어야 한다.

라) 원고와 00000는 2015. 11. 19. 이 사건 임대아파트에 관한 매매계약을 체결하면서 “원고는 잔금 수령 후 00000에 건축시설 및 대지에 관한 소유권보존등기 절차를 이행하여야 한다.”고 정하였고(제3조 제1항), 그에 따라 이 사건 임대아파트는 2016. 10. 20. 00000 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌으나, 원고와 00000는 최종 잔금을 소유권 이전 고시일 이후에 지급하기로 하였고(제2조 제4항), 소유권보존등기 이전에 부과되었거나 부과될 제세공과금은 원고가 납부하기로 하였으므로(제3조 제2항), 원고와 00000 사이에 이 사건 아파트를 00000가 원시취득하기로 합의하였다고 보기 어렵다.

마) 준공 인가일(2016. 5. 19.)과 과세기준일 전일(2016. 5. 31.) 사이에 입주한 세대에 대하여는 원고가 아닌 수분양자에게 재산세가 부과됨에도, 그로부터 얼마 지나지 않은 기간(2016. 6. 1.부터 2016. 7. 31.까지) 동안 입주한 세대에 대하여는 원고에게 재산세가 부과되는 것이 원고의 입장에서는 부당하다 여길 수 있다. 그러나 이는 재산세의 과세기준일이 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 그 과세기준일을 기준으로 납세의무가 성립하기 때문이다(지방세기본법 제34조 제1항 제8호).

다. 재산세 감면대상 여부에 관한 판단

구 지방세특례제한법 제31조 제3항은 ‘임대사업자 등이 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 2018. 12. 31.까지 감면한다’고 정하고 있다. 원고가 위 규정에 따라 재산세를 감면받기 위해서는 임대용 공동주택을 건축하고 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하여야 한다. 그러나 00000가 원고로부터 이 사건 임대아파트를 매입하여 임대 목적에 사용하는 것일 뿐 아니라, 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용되지도 않았으므로, 이 사건 임대아파트가 구 지방세특례제한법 제31조 제3항에서 정한 재산세 감면 대상인 주택이라 볼 수 없다.

4. 결론

이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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관 계 법 령

▣구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)

제52조(정비사업의 준공인가)

①시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장ㆍ군수의 준공인가를 받아야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수는 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다.이 경우 시장ㆍ군수는 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계행정기관ㆍ정부투자기관ㆍ연구기관 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③시장ㆍ군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제54조(이전고시 등)

①사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.다만,정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

②사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다.이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.

▣지방세법

제107조(납세의무자)

①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1.공유재산인 경우:그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2.주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우:그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(안분계산)한 부분에 대해서는 그 소유자

3.「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우:위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자.이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다

제109조(비과세)

①국가,지방자치단체,지방자치단체조합,외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

1.대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산

2.제107조 제2항 제4호에 따라 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산

▣구 지방세특례제한법(2017. 12. 26.법률 제15295호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면)

③대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를2018년12월31일까지 감면한다.

▣구 지방세법 시행령(2018. 2. 9.대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등)

⑥건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고,사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.다만,「도시개발법」에 따른 도시개발사업이나「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을「도시개발법」제40조에 따른 환지처분 또는「도시 및 주거환경정비법」제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.