서울고등법원 2010. 8. 24. 선고 2009나98678 판결 [하자보수보증금등]

원고에게, 피고 ◈◈ 주식회사는 898,671,401원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의, 797,671,401원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 원인 변경신청서 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 ◈◈ 주식회사와 각자 위 898,671,401원 중, 피고 ◉◉조합은 256,251,164원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의, 155,251,164원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 원인 변경신청서 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 ◇◇보험 주식회사는 388,038,711원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의, 287,038,711원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 원인 변경신청서 송달일 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 기초사실

① 원고는 ○○시 ○○동 ○○에 있는 ○○아파트 8개동 612세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 관리를 위하여 구 주택건설촉진법 제38조(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 그에 따른 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 주택법 시행령 부칙 제2조로 폐지되기 전의 것, 이하 같다)의 규정에 의하여 구성된 자치관리기구이다.

② 피고 ◈◈ 주식회사(이하 ‘피고 ◈◈’이라고 한다)는 이 사건 아파트를 분양한 사업주체로서, 이 사건 아파트를 신축하여 101동 내지 104동 합계 328세대에 대하여는 1995. 10. 31., 105동 내지 108동 합계 284세대에 대하여는 1996. 11. 30. 사용검사를 받고, 그 무렵 아파트의 입주자들에게 해당 부분을 인도하였다.

③ 피고 ◉◉조합은 1995. 10. 21. 이 사건 아파트 중 328세대(101동 내지 104동)에 대한 하자보수의무를 보증하기 위하여 피고 ◈◈과 사이에 아래 표와 같은 내용의 하자보수보증계약(이하 ‘제1보증계약’이라고 한다)을 체결하고 그에 기하여 발급받은 의무하자보수보증서를 사용검사권자인 □□시장에게 예치하였다가, 그 후 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자 보증채권자 명의를 원고로 변경하였다.

한국보증보험 주식회사는 1996. 11. 26. 이 사건 아파트 전체 612세대(101동 내지 108동)에 대한 하자보수의무를 보증하기 위하여 피고 ◈◈과 사이에 아래 표와 같은 내용의 하자보수보증계약(이하 ‘제2보증계약’이라고 한다)을 체결하고, 그에 기하여 발급받은 의무하자보수보증서를 사용검사권자인 □□시장에게 예치하였다가, 그 후 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자 보증채권자 명의를 원고로 변경하였다. ◆◆보험 주식회사는 1998. 11. 25. 피고 ◇◇보험 주식회사에 흡수합병되었다(이하 ◆◆보험 주식회사와 피고 ◇◇보험 주식회사를 합병 전후에 따라 구별하지 않고 ‘피고 ◇◇보험’이라고 한다).

제1, 2보증계약의 약관에 따르면, 피고 ◉◉조합 및 ◇◇보험은 피고 ◈◈이 보증채권자로부터 하자담보 책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 보수청구를 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 아니하는 경우, 피고 ◈◈이 보증채권자에게 부담하는 채무 내지 손해를 각 보증금액의 한도 내에서 지급하도록 되어 있다.

④ 원고는 이 사건 아파트의 입주 직후부터 피고 ◈◈에 수차례 아파트의 전유부분 및 공용부분에 발생한 누수, 균열 등의 하자에 관한 보수를 요구하였고, 이에 피고 ◈◈이 일부 보수공사를 실시하기도 하였으나, 이 사건 아파트에는 여전히 외벽 균열, 누수 등의 하자가 남아 있다.

⑤ 원고는 피고 ◈◈에 대하여 당초 자신이 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자담보추급권)을 가진다는 전제 아래 2005. 10. 28. 피고들을 상대로 이 사건 소를 제기하였다가, 2008. 7. 말경부터 2008. 9. 초순경까지 이 사건 아파트 612세대 중 549세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 2008. 9. 24. 위 구분소유자들을 대리하여 피고 ◈◈에 채권양도의 통지를 하였고, 2009. 3. 18. 피고 ◈◈에 대한 청구원인을 당초 원고의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권에서 위 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양수금으로 교환적으로 변경하는 취지의 청구취지 및 원인 변경신청서를 제1심 법원에 제출하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심 법원의 현장검증결과, 감정인 김경주의 하자감정결과, 제1심 법원의 위 감정인에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 피고 ◈◈에 대한 청구

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 일부로부터 그들이 피고 ◈◈에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였으므로, 피고 ◈◈은 원고에게 위 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

(1) 법리

개정 주택법(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되기 전의 것)과 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 부칙 제6조(1984. 4. 10. 법률 제3725호 부칙 중 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 것)가 시행된 2005. 5. 26. 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 주택법 제46조를 적용할 수 없고, 집합건물법 제9조와 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 참조). 또 공동주택의 내력구조부에 발생한 결함에 관한 하자보수의무를 정한 구 주택건설촉진법이나 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등의 규정은 집합건물법 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자담보책임기간에는 영향을 미칠 수 없다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 참조). 그리고 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결 참조).

한편 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 구 주택법 제46조 및 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제59조 제2항이 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의에 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차․방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가지지 아니한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결 등 참조).

(2) 이 사건에의 적용

앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 아파트는 1995. 10. 31. 또는 1996. 11. 30. 각 사용검사를 받았으므로 집합건물법 제9조 및 민법 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정되는바, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다.

그리고 원고는 당초 자신이 피고 ◈◈에 대하여 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가진다는 전제 아래 2005. 10. 28. 이 사건 소를 제기하여 소송을 수행하던 중, 2008. 7. 말경부터 2008. 9. 초순경까지 이 사건 아파트 총 612세대 중 549세대의 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받아 2008. 9. 24. 피고 ◈◈에 채권양도의 통지를 하였고, 2009. 3. 18. 청구원인을 채권양도에 의한 손해배상청구로 교환적으로 변경하는 취지의 청구취지 및 원인 변경신청서를 제1심 법원에 제출하였으며, 한편 피고 ◈◈은 이 사건 아파트 중 101동 내지 104동에 대하여는 1995. 10. 31., 105동 내지 108동에 대하여는 1996. 11. 30. 사용검사를 받고 그 무렵 구분소유자들에게 이 사건 아파트의 해당 부분을 인도한 사실은 앞서 본 바와 같다.

그렇다면 원고가 애초에 한 이 사건 소 제기는 그 권리 없는 자가 한 것으로서 위 손해배상청구권을 행사하였다고 할 수 없고, 구분소유자들이 위 인도 후 10년이라는 제척기간 내에 재판상이나 재판 외에서 손해배상청구권을 행사하였다고 볼 자료도 없으므로, 결국 위 손해배상청구권은 원고가 구분소유자들로부터 이를 양도받아 양수금 청구로 교환적으로 변경하는 취지의 청구취지 및 원인 변경신청서를 제출한 2009. 3. 18.경에 비로소 적법하게 행사되었다고 할 것인데 이 사건 아파트가 2009. 3. 18.로부터 역산하여 10년 이내에 인도된 것이 아님은 앞서 인정한 사실에 비추어 분명하다고 할 것이어서, 원고가 양도받았다고 주장하는 구분소유자들의 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 이미 제척기간 도과로 소멸하였다고 할 것이다(원고가 피고 ◈◈에 위 손해배상채권의 양도통지를 한 무렵인 2008. 9. 24.을 기준으로 역산하더라도 10년이 훨씬 지난 시점에 이 사건 아파트가 인도되었으므로 제척기간이 도과하였음은 마찬가지이다).

따라서 원고가 양수하였다는 구분소유자들의 손해배상청구권이 존재함을 전제로 한 원고의 피고 ◈◈에 대한 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(3) 원고의 소멸시효 관련 또는 제척기간 준수 주장에 대한 판단

이에 대하여 원고는, 민법 제671조 제1항 단서에 규정된 하자담보책임기간은 소멸시효기간이고, 하자보수청구권과 하자담보추급권은 동일하게 하자 전보를 목적으로 하는 동전의 양면관계와 같은 일체성이 있는 선택적 권리인 점에 비추어 원고가 하자보수청구권을 피고 ◈◈에 대하여 지속적으로 행사하다가 이 사건 소를 제기한 이상 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 행사에 관하여도 권리 위에 잠자지 않았다고 할 것이므로, 이 사건 소 제기시에 소멸시효가 중단되었다고 보는 것이 시효중단의 취지에 부합하고, 설령 위 하자담보책임기간을 제척기간으로 본다고 하더라도 제척기간 준수는 엄격한 방식을 요구하는 것이 아니어서 재판 외에서의 간이한 권리행사로도 가능할 뿐 아니라, 하자보수청구권과 하자담보추급권의 위와 같은 성격에 비추어 하자보수청구를 지속적으로 요청하다가 이 사건 소를 제기한 이상 하자보수에 갈음한 손해배상청구권에 대한 제척기간도 이 사건 소 제기시를 기준으로 준수되었다고 보아야 한다고 주장한다.

그러나 앞서 살펴 본 법리와 같이, 민법 제671조 제1항 단서에 규정된 하자담보책임기간은 소멸시효기간이 아닌 제척기간이고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 입주자대표회의인 원고가 아니라 구분소유자들에 귀속되는 권리이며, 구 주택건설촉진법과 구 공동주택관리령 및 주택법과 주택법 시행령이 원고와 같은 입주자대표회의에 대하여 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하는 것은 공동주택의 효율적인 관리를 위하여 행정적인 차원에서 특별히 인정한 권리에 불과한 것일 뿐 아니라, 입주자대표회의인 원고는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가진다고 할 것이어서 집합건물법 제9조에 의하여 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 하자담보추급권을 행사하는 것은 입주자대표회의의 관리행위의 범위를 벗어나는 점 등에 비추어, 원고가 이 사건 아파트의 입주자대표회의로서 피고 ◈◈을 상대로 이 사건 아파트의 하자보수를 요청하였다는 사정을 들어 이 사건 아파트의 구분소유자들을 대리하여 원고가 재판 외에서 위 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 피고 ◉◉조합, ◇◇보험에 대한 청구

가. 원고의 주장

위 피고들은 하자보수 보증계약의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 보증금의 범위 내에서 보증기간 내에 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수비용에 상당하는 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

구 공동주택관리령 제16조 내지 주택법 시행령 제59조는 입주자 또는 입주자대표회의 등이 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하면서도, 구 공동주택관리령 제17조 내지 주택법 시행령 제60조는 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하도록 하고, 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 위 하자보수보증금의 예치 명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하도록 규정하고 있다. 이와 같이 하자보수보증금의 예치 명의를 입주자(구분소유자) 대신에 하자담보추급권은 물론 하자보수청구권조차 없는 사용검사권자(입주자대표회의 구성 전) 또는 하자담보추급권 없이 하자보수청구권만 가지고 있는 입주자대표회의(입주자대표회의 구성 후)로 하도록 규정한 것은 입주자 개개인이 직접 그 권리를 행사하기 곤란하다는 현실을 고려하여 행정적인 차원에서 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐이라 할 것이다.

나아가 하자보수보증금이 보증하는 채무는 사업주체가 입주자 등으로부터 하자보수청구를 받고도 이를 불이행함으로써 발생한 손해배상채무라 할 것인데, 이는 사업주체가 구분소유자들에 대하여 부담하는 하자보수에 갈음한 손해배상채무, 즉 하자담보추급채무와 목적과 기능이 실질적으로 동일하다고 볼 수 있는 것으로서, 이러한 손해배상청구권은 하자담보추급권과 마찬가지로 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 대리권을 수여받는 등의 특별한 사정이 없는 한, 입주자대표회의가 스스로 행사할 수 없고, 구분소유자들만이 행사할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 하자보수보증금의 예치 명의자가 입주자대표회의로 되어 있다고 하더라도 보증금채권의 실질적 귀속주체는 구분소유자들이라고 할 것인바, 이 사건 보증계약의 주채무자인 피고 ◈◈의 구분소유자에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채무 내지 하자보수 불이행으로 인한 손해배상채무가 제척기간의 도과로 소멸한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 보증계약의 보증인인 피고 ◉◉조합, ◇◇보험의 채무 역시 보증채무의 부종성에 의하여 함께 소멸되었다고 보아야 할 것이다¹⁾.

그렇다면, 원고의 피고 ◉◉조합, ◇◇보험에 대한 주장 역시 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

따라서 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고들의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.