서울행정법원 2025. 7. 18. 선고 2024구합57941 판결 [증여세부과처분취소]

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 김OO은 2020. 4. 16. 김OO의 자녀 및 자부인 원고들이 지배주주로 있는 주식회사 GG(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)에 **시 ***읍 **리 117-1 내지 117-7 임야 합계 18,070㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 개별공시지가를 상회하는 4,073,177,000원에 매도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 이 사건 회사는 2020. 5. 12. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 주식회사 HH감정평가법인(이하 ‘HH감정평가법인’이라 한다)은 2020. 7. 31.자 감정평가(이하 ‘이 사건 감정’이라 한다)에서 **시 ***읍 **리 117 및 이 사건 토지에 관하여 2020. 7. 27.을 평가기준일로 하여 위 토지 전체의 단위면적(㎡)당 단가를 400,000원으로 산정하였고, 위 토지 전체의 시가를 7,283,200,000원으로 각 평가하였다.

다. 피고들은 이 사건 감정에 따른 단위면적(㎡)당 단가인 400,000원을 적용하여 산출한 이 사건 토지의 가액인 7,228,000,000원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이사건 토지의 양도 당시 시가로 보고, 이 사건 회사가 김OO으로부터 이 사건 토지를 저가양수한 것으로 보아 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제45조의5에 따라 2023. 3. 2. 원고들에 대하여 아래 표 기재와 같이 증여세를 각 결정·고지하였다(이하 ‘종전 처분’이라 한다). 원고 피고 증여세(원) 김AA OO세무서장 258,821,85 김BB OO세무서장 68,881,790 김CC **세무서장 172,497,640

라. 피고들은 종전 처분 당시 이 사건 토지 중 **시 ***읍 **리 117-1 토지를 누락하였고, 원고들의 이 사건 회사에 대한 주식보유비율을 과소 적용하였다며, 원고별 증여의제금액을 재산정하여 2024. 6. 3. 원고 김BB에게, 2024. 6. 4. 원고 김성우, 김CC에게 아래 표 기재와 같이 증여세를 증액하여 각 경정·고지하였다(이하 ‘이사건 처분’이라 한다). 원고 피고 증여세(원) 김AA OO세무서장 669,216,610 김BB OO세무서장 133,002,430 김CC **세무서장 436,076,300 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 9, 10, 14, 18호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고들의 주장 요지

이 사건 감정은 이 사건 매매계약 체결 이후에 이루어졌으므로, 이 사건 매매계약체결 당시 존재하지 않았던 이 사건 감정가액은 구 법인세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30920호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제2항 제1호의 감정가액에 해당하지 않는다. 또한, 이 사건 감정은 이 사건 매매계약 체결일로부터 약 3개월이 지난시점을 평가기준일로 하였는데, 이 사건 매매계약 체결 이후 이 사건 토지의 현황이 달라졌으므로, 이 사건 감정가액을 이 사건 매매계약 체결 당시의 시가로 볼 수 없다. 만약 이 사건 감정가액을 이 사건 토지의 이 사건 매매계약 체결 당시 시가로 보면, 이 사건 회사에게 귀속되어야 할 이익을 오히려 김OO에게 분여하는 결과가 되어 경제적 합리성을 결하게 된다. 따라서 이 사건 감정가액을 이 사건 매매계약 체결 당시 시가로 보고, 이 사건 회사가 시가보다 현저히 낮은 가액으로 이 사건 토지를 양수한경우에 해당한다고 본 이 사건 처분은 모두 위법하다.

나. 관련 규정 및 법리

구 상증세법 제45조의5 제1항 제2호는 지배주주등이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인이 지배주주의 특수관계인과 ‘재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮은 대가로 양도·제공’ 받는 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 ‘그 특정법인의 이익에 특정법인의 주주등의 주식보유비율을 곱하여 계산한 금액을 그 특정법인의 주주등이 증여받은 것으로 본다’고, 같은 조 제3항은 ‘제1항에 따른 증여일의 판단, 특정법인의 이익의 계산, 현저히 낮은 대가와 현저히 높은 대가의 범위 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 각 규정하고 있다. 위와 같은 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령(2020.8. 26. 대통령령 제30977호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제34조의5 제7항은 ‘구 상증세법 제45조의5 제1항 제2호 및 제3호에서 "현저히 낮은 대가" 및 "현저히 높은 대가"란 각각 해당 재산 및 용역의 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 해당 가액을 말한다’고, 같은 조 제8항은 ‘제7항을 적용할 때 재산 또는 용역의 시가는 법인세법 시행령 제89조에 따른다’고 각 규정하고 있다. 구 법인세법 시행령 제89조 제1항 본문은 ‘해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다’고, 같은 조 제2항은 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다며, 제1호에서 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)’을, 제2호에서 ‘상속세 및 증여세법 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액’을 각 규정하고 있다. ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하는 것이지만, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있으나, 이에 관한 증명책임은 과세관청에게 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결의 취지 등 참조).

다. 구체적 판단

위에서 본 사실과 증거, 갑 제4 내지 8, 17호증의 각 기재, 이 법원의 HH감정평가법인에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 감정가액은 이 사건 매매계약 체결 당시의 이 사건 토지의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 감정가액을 이 사건 매매계약 체결 당시의 시가로 볼 수 없고, 이 사건에 제출된 자료만으로 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지의 시가를 정하여 원고들이 납부하여야할 세액을 계산할 수 없으므로 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 모두 위법하다.

1) 이 사건 감정은 00은행 여신업무센터의 의뢰에 따라 이 사건 회사에 담보대출을 시행할 목적으로 이루어졌는데, 이 사건 감정평가 기준일은 이 사건 매매계약 체결일인 2020. 4. 16.로부터 약 3개월 이후인 2020. 7. 27.로 이 사건 매매계약 체결일과 사이에 시간적 간격이 존재한다.

2) 이 사건 회사는 건축자재 도소매업을 위하여 필요한 창고건물을 신축하기 위하여 이 사건 토지를 매수하기로 하고, 김OO과 사이에 이 사건 매매계약 체결 이전부터 비용을 부담하여 창고건물을 신축하기 위하여 필요한 건축허가 등 절차를 진행하기로 합의한 것으로 보인다. 이에 따라 이 사건 회사는 2019. 7. 2. 이 사건 토지 지상에 창고시설을 신축하기로 하는 내용의 최초 건축허가를 받았고, 2019. 10. 10. TT건설 주식회사(이하 ‘TT건설’이라 한다)와 토지조성을 위한 토목공사를 포함한 창고 신축공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)에 관한 공사도급계약을 체결하였으며, 2019. 12. 16. 00도 00시장으로부터 착공신고필증을 발급받은 다음 공사에 착수하였다. 이 사건 회사와 TT건설은 당초 공사도급계약에서 준공예정일을 2020. 10. 15.로 정하고 있었는데, TT건설이 이 사건 회사에 기성대가 지급을 청구하면서 제출한 각 공사기성부분 검사조서에는 ‘2020. 3. 12. 검사한 결과 이 사건 공사에 관하여 그 기성공정을 2.4%로 조정함’이라는 내용과 ‘2020. 8. 31. 검사한 결과 이 사건 공사에 관하여 그 기성공정을 46.3%로 조정함’이라는 내용이 각 기재되어 있었다. 위와 같은 이 사건 공사의 진행경과 등에 비추어 보면, 이 사건 감정평가 기준일인 2020. 7. 27. 당시 이 사건 공사의 진행정도는 이 사건 매매계약 체결일인 2020. 4. 16. 당시 진행정도와 상당한 차이가 있었을 것으로 보인다. 이에 대하여 이 사건 감정을 진행한 HH감정법인은 이 법원의 사실조회에 대하여 ‘2020. 4. 20.부터 2020. 7. 27.까지 이루어진 실지조사 기간 동안 건물 신축 관련 공정의 진행정도 및 건축허가지 내 토목공사의 진행정도의 변동이 있었고, 공사의 진행정도에 따른 감정평가액은 변동이 있을 수 있고, 이 사건 토지와 같이 토지의 형질을 변경하는 경우 관련 허가, 토목 및 신축공사, 준공의 과정을 거쳐 토지의 형질이 변경되는바, 과정의 진행정도에 따른 감정평가액의 변동이 있을 수 있다’는 취지로 회신하였는바, 이 사건 공사의 진행정도에 따라 이 사건 토지의 감정평가액에 변동이 발생하였을 것으로 보인다.

3) 이 사건 회사는 이 사건 매매계약 이전부터 이 사건 토지에 창고건물을 신축하기 위하여 건축허가비, 설계비, 감리비 및 건축 비용 등 30억 원 이상을 지출하여 가치상승에 기여하였는데, 이 사건 감정가액은 그 기여분을 전혀 반영하지 못하였다.

4) 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지의 지목은 임야였는데, 이 사건 감정은 지목이 공장용지인 토지를 비교표준지로 선정하여 위 토지의 공시지가를 기준으로 평가하되, 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인 등을 비교분석하고, 그 외의 기타요인으로 인근 지역 내 유사 평가·거래사례 등을 종합적으로 참작하는 공시지가기준법으로 이 사건 감정가액을 산출하였다. 이에 대하여 HH감정법인은 이 법원의 사실조회에 대하여 ‘감정평가 당시 이 사건 토지의 지목은 임야이나, 건축허가를 득하고 공사를 착수하여 형질이 변경 중에 있고 건축 중인 토지로서 이 사건 토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 유사한 공장용지표준지를 선정하여 감정평가 하였다’는 취지로 회신하였다. 이에 따르면, 이 사건 감정은 이 사건 매매계약 체결 이후 약 3개월 동안 이 사건 공사의 진행으로 형질 등이 변경된 2020. 7. 27. 당시의 이 사건 토지에 관한 것으로, 그 내용 자체로 이 사건 매매계약 체결일인 2020. 4. 16.의 이 사건 토지의 시가로 인정되기 어렵다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관련 법령 ▣ 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제45조의5
【특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제】 ① 지배주주와 그 친족(이하 이 조에서 "지배주주등"이라 한다)이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인(이하 이 조 및 제68조에서 "특정법인"이라 한다)이 지배주주의 특수관계인과 다음 각 호에 따른 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 그 특정법인의 이익에 특정법인의 지배주주등의 주식보유비율을 곱하여 계산한금액을 그 특정법인의 지배주주등이 증여받은 것으로 본다.

1. 재산 또는 용역을 무상으로 제공받는 것

2. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮은 대가로 양도ㆍ제공받 는 것

3. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 높은 대가로 양도ㆍ제공하 는 것

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 거래와 유사한 거래로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 증여세액이 지배주주등이 직접 증여받은 경우의 증여세 상당액에서 특정법인이 부담한 법인세 상당액을 차감한 금액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다. ③ 제1항에 따른 지배주주의 판정방법, 증여일의 판단, 특정법인의 이익의 계산, 현저히 낮은대가와 현저히 높은 대가의 범위, 제2항에 따른 초과액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다. 제60조
【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일현재의 시가에 따른다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. ▣ 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 8. 26. 대통령령 제30977호로 개정되기 전의 것) 제34조의5
【특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제】 ④ 법 제45조의5제1항에서 "특정법인의 이익"이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액을 말한다.

1. 다음 각 목의 구분에 따른 금액

가. 재산을 증여하거나 해당 법인의 채무를 면제ㆍ인수 또는 변제하는 경우: 증여재산가액 또는 그 면제ㆍ인수 또는 변제로 인하여 해당 법인이 얻는 이익에 상당하는 금액

나. 가목 외의 경우: 제7항에 따른 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액

2. 가목의 금액에 나목의 비율을 곱하여 계산한 금액

가. 특정법인의 「법인세법」 제55조제1항에 따른 산출세액(같은 법 제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세액은 제외한다)에서 법인세액의 공제ㆍ감면액을 뺀 금액

나. 제1호에 따른 이익이 특정법인의 「법인세법」 제14조에 따른 각 사업연도의 소득금액에서 차지하는 비율(1을 초과하는 경우에는 1로 한다) ⑤ 법 제45조의5제1항을 적용할 때 특정법인의 주주등이 증여받은 것으로 보는 경우는 같은항에 따른 증여의제이익이 1억원 이상인 경우로 한정한다. ⑥ 법 제45조의5제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 해당 법인의 채무를 면제ㆍ인수 또는 변제하는 것. 다만, 해당 법인이 해산(합병 또는 분 할에 의한 해산은 제외한다) 중인 경우로서 주주등에게 분배할 잔여재산이 없는 경우는 제외한다.

2. 시가보다 낮은 가액으로 해당 법인에 현물출자하는 것

⑦ 법 제45조의5 제1항 제2호 및 제3호에서 "현저히 낮은 대가" 및 "현저히 높은 대가"란 각각 해당 재산 및 용역의 시가와 대가(제6항 제2호에 해당하는 경우에는 출자한 재산에 대하여 교부받은 주식등의 액면가액의 합계액을 말한다)와의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 해당 가액을 말한다. 이 경우 금전을 대부하거나 대부받는 경우에는 법 제41조의4를 준용하여 계산한 이익으로 한다. ⑧ 제7항을 적용할 때 재산 또는 용역의 시가는 「법인세법 시행령」 제89조에 따른다. ⑨ 법 제45조의5제2항을 적용할 때 증여세 상당액은 같은 조 제1항의 증여일에 제4항제1호의 금액에 해당 지배주주등의 주식보유비율을 곱한 금액을 해당 주주가 직접 증여받은 것으로 볼 때의 증여세로 하고, 법인세 상당액은 제4항 제2호의 금액에 해당 지배주주등의주식보유비율을 곱한 금액으로 한다. ▣ 법인세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30920호로 개정되기 전의 것) 제89조
【시가의 범위 등】 ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. (중략) ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다. 2.「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.