서울행정법원 2025. 6. 11. 선고 2023구단69063 판결 [손실보상금]

피고는 원고에게 679,488,760원 및 이에 대하여 2023. 7. 6.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 재결의 경위 등

가. 사업인정 및 고시

1) 사업명: 수도권광역급행철도 A노선 민간투자사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)

2) 사업시행자: 원고

3) 사업시행인가 고시: 2018. 12. 31. 국토교통부고시 제2018-932호

나. 중앙토지수용위원회의 2023. 5. 11.자 사용재결

1) 사용대상: 아래 다.항 표 ‘사용대상 토지의 표시’란 기재 피고 소유 각 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 개별 토지를 지칭할 때는 아래 다.항 표 기재 연번에 따라 ‘이 사건 ○ 토지’라 한다) 중 ‘편입면적’란 기재 부분에 ‘구분지상권 설정 범위’란 기재 구분지상권 설정

2) 보상금: 아래 다.항 표 ‘사용재결 손실보상금액’란 기재와 같다[협의 단계 감정평가는 비교표준지를 ‘대지’로 선정하여 보상지역 ‘저층 시가지 및 주택지’에 따른 보상비율(0.5 또는 0.6)에 의하여 보상금을 산정하였고, 사용재결 감정평가는 비교표준지를 ‘전, 주거용’으로 선정하여 보상지역 ‘농지·임지’에 따른 보상비율(0.4)에 의하여 보상금을 산정하였는데, 중앙토지수용위원회는 협의 단계 감정평가에 따라 보상금을 정하였다].

3) 사용개시일: 2023. 7. 5.

4) 사용기간: 사용개시일부터 시설물 존치시까지

다. 원고는 2023. 6. 30. 이 사건 토지의 사용을 위하여 피고에게 위 사용재결에 따른 손실보상금 합계 972,737,840원을 지급하였다.

라. 법원 감정결과 등[법원 감정인은 이 사건 각 토지의 표준적 이용상황을 ‘녹지(혹은 전·답), 주거용’으로 판단하여 비교표준지를 선정하고, ‘농지·임지’에 따른 보상비율(0.4)에 의하여 보상금을 산정하였다]

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 8, 9호증의 각 기재, 감정인 B(이하 ‘법원 감정인’이라 한다)의 감정결과, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장 요지

이 사건 각 토지는 공도인 올림픽대로에 위치하고 있는데, 공도부지의 평가는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제26조, 제22조 및 한국감정평가협회의 토지보상평가지침 제36조에 따라 ‘그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가’를 기준으로 한다. 협의 단계 감정인은 이 사건 각 토지들의 표준적인 이용상황을 ‘대지’로 보아 비교표준지를 적용하였는데, 사용재결 및 법원 감정인은 이 사건 각 토지들의 표준적인 이용상황을 한강과 주택지대 사이의 완충 역할을 하는 ‘제방 또는 둔치’로 보아 이와 유사한 농경지로 비교표준지를 적용하여 평가하였다. 한강변 개발의 첫 번째 목적은 ‘치수’였고, 이를 위해 제방이 건설되고, 그 제방을 활용하여 도로가 건설·확장되어 현재의 올림픽대로가 된 것이므로, 이 사건 각 토지의 표준적인 이용상황은 ‘제방 또는 둔치’로 보아야 한다. 협의 단계 감정평가는 합리적인 이유 없이 이 사건 각 토지의 표준적인 이용상황을 대지로 보아 상업용 대지를 비교표준지로 선정하는 등 위법한 감정평가임에도, 토지수용위원회는 사용재결 감정결과가 아니라 위 위법한 협의 단계 감정결과에 따라 보상금액을 정하였는바, 피고는 원고가 정당한 손실보상금을 초과하여 지급한 679,488,760원(= 사용재결 보상금 972,737,840원 – 법원감정 보상금 293,249,080원)을 부당이득으로 반환하여야 한다.

나. 인정사실

1) 한강개발계획 등

가) 피고는 1967. 9. 22. 한강변에 폭 20m, 총 연장 74.3km의 강변도로를 만들고 여의도를 개발하는 내용의 ‘한강개발 3개년계획’을 발표하였고, 당시 한강 개발의 목적은 한강의 종합적인 이용계획에 의하여 한강 치수의 완벽을 기하고, 도시교통 완화에 기여하며, 강변 도시 및 도시 개발의 참신한 기틀을 촉진하기 위하여 견고한 제방을 구축하며 고속화 강변도로를 건설하고 한강 연안 및 여의도의 근대적 도시개발을 완수한다는 것이었다. 위와 같은 계획에 따라 한강 양안에 제방이 건설되고 그 위에 강변제방도로가 설치되었으며, 이후 추진된 제2차 한강종합개발계획(1982~1986)에 따라 현재의 올림픽대로가 설치되었다.

나) 피고가 수립한 ‘한강변 관리 기본계획(2015년)’은 한강과 한강변 제방 밖(양안) 0.5~1㎞ 범위를 대상지로 하며, 이 사건 각 토지도 그 범위에 포함되어 있다. 한강변 관리 기본계획(2015년)은 한강을 치수, 이수 등 개발의 대상으로 바라보는 기존의 관점을 넘어서서 미래세대에게 떳떳하게 물려줄 수 있는 자연문화유산으로 인식하고 관리한다는 접근 기조와, 한강을 시민생활의 중심으로 되돌리기 위한 종합적인 관리원칙과 방향을 마련하고 있다는데서 기존계획과 차별성이 있고, 27개 지구별 가이드라인을 마련하였다. 한편, 2015년 기준 한강변 토지의 용도지역 현황은 주거지역 51.2%, 준공업지역 3.5%, 상업지역 5.1%, 자연녹지지역 40.2%이다.

다) 위 계획은 토지이용 부문에 있어, 한강변에 수변 공공용지를 확보하여 기존 한강변 문화시설과 연계하여 가족여가·문화시설 등으로 우선 활용하고, 그 외 공공문화체육시설 등 지역별 필요 공공시설 및 비주거용도 중심의 복합개발을 유도해 나가되, 장래 공공토지 수요(공연문화시설·도서관 등 시민이용시설, 공공업무 지원시설, 기숙사·도전숙 등 공공임대 주택, 일자리·창업공간 등)에 대응하는 공간으로 비축·활용한다는 안을 마련하고 있다.

라) 또한 위 계획은 도시 경관 부문에 있어, 수변 연접부의 중저층 관리를 통해 위압감 완화 및 입체적 수변경관을 창출하여, 한강에서 가까울수록 낮고, 멀어질수록 높아지는 ‘V’자 스카이라인을 형성하도록 관리하는 방안을 마련하고 있다.

마) 이 사건 각 토지가 위치한 ‘D지구’(면적 약 35만 평) 및 ‘I지구(약 33만 평)’의 각 토지이용부문 가이드라인은 ‘아파트 노후화에 따른 재건축사업 추진 검토, 재건축사업과 연계하여 공공기여를 통한 수변공공용지 확보, D로 및 역세권 주변 활성화 유도, 수변문화활동이 어우러진 수변공공문화벨트 조성(D지구)’, ‘주거지 특성별 관리방안 수립 검토, 아파트재건축사업과 연계하여 공공기여를 통한 수변 공공용지 확보, 한강변 공공용지와 연계한 생태문화거점 조성(I지구)’ 등을 그 내용으로 하고 있다.

2) 이 사건 각 토지의 위치 및 현황 등

가) 1969년 촬영된 항공사진에서 확인되는 이 사건 각 토지들의 이용현황은 모래밭 등이다.

3) 현재 이 사건 1 토지는 법면 및 녹지 등으로, 이 사건 2 토지는 녹지 및 산책로 등으로, 이 사건 3 내지 8토지는 공도인 올림픽대로로 이용되고 있다.

4) 이 사건 1 내지 5 토지는 서울 강남구 소재 C학교 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 북쪽으로는 한강이 흐르고, 남측으로는 고급 연립·다세대 주택, 상업용 건물 등이 혼재되어 있다. 이 사건 6 내지 8 토지는 서울 강남구 D동 소재 E학교 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 북쪽으로는 한강이 흐르고, 남측으로는 대단지 아파트가 밀집되어 있으며, 일부 상업용 건물 등이 소재하고 있다.

5) 비교표준지 선정 및 감정평가 등

가) 협의, 사용재결, 법원 감정평가 당시 각 선정된 비교표준지는 아래 표 기재와 같다.

나) 협의 단계 감정인 F는 이 사건 3 내지 8 토지의 평가와 관련하여 ’공도 부지는 전형적인 공물로서 직접적으로 일반 공중의 사용을 위하여 제공된 공공용물이므로, 그에 대한 감정평가시 용도폐지를 전제로 하여 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다. 공공적인 성격을 가지기 때문에 보상평가시 인근의 표준적인 이용상황을 가정하여 감정평가하는데 다른 공공적 성격을 지니는 ‘제방, 공원, 녹지’등의 이용상황을 표준적인 이용상황으로 보는 것은 타당하지 않다고 판단된다. 법률적인 면에서, 이 사건 3 내지 8 토지는 도로로 이용되지 않을 경우 개발행위허가(형질변경), 지목변경 및 시설해제 허가를 받은 후에 건축허가를 받는 것에 법률적 제한이 없다. 물리적인 면에서, 인근 한강과의 거리가 가까운데 현황 대지로 이용되는 경우가 많이 있으며, 이는 지반과 수위와의 차이, 지반의 단단함, 지반의 하천 방향에 제방의 역할을 해주는 구조물이 있는지 여부에 따른 차이를 개별적으로 검토할 내용이지, 일률적으로 한강과 거리가 가깝다고 하여 전, 답 등의 이용상황을 표준적이라고 볼 수는 없다. 경제적인 면에서, D동, I동에 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역인 전 또는 답(공공시설인 고수부지 ‘운동장’ 제외)의 표준지가 없다는 의미는, 인근의 표준적인 이용상황에 ‘전 또는 답’이 없다고 보는 것이 합당하다. 표준적인 이용상황은 해당 부동산을 사회적, 경제적, 행정적으로 최대한 이용할 수 있는 최유효이용의 상태로 판단하는 것이다. 위와 같은 법률적, 물리적, 경제적 검토시 이 사건 3 내지 8 토지는 대지로 이용할 수 있으며, 동서 지역을 인근지역의 범위로 설정한다고 하더라도 인근지역의 표준적 이용상황을 전·답 등 농경지 또는 산지로 보는 것은 최유효이용 관점에서 해당 필지의 가치를 과도하게 저가평가하는 것이라 판단된다‘는 의견을 밝혔다.

다) 또 다른 협의 단계 감정인 G는 ’한강조망이 가능한 도시계획상 자연녹지와 일반주거지역의 토지를 농지 또는 임지로 상정하는 것은 강남구 핵심지역에서 타당하지 않다. 인근지역의 표준적인 이용상황은 주거용 토지(주택지)로 상정함이 합리적이라고 판단하였고, 특히 이 사건 3, 4토지는 도시계획상 일반주거지역으로 인접한 관련 토지 모두를 주거용 토지로 봄이 타당하다고 판단하였다. 토지형상 및 고저 등을 고려할 때 주거용 토지로 상정하되 추가적 감가를 별도로 반영하는 것이 합리적일 것으로 보아, 감정평가의 기초가격 산정시 적용하였다‘는 의견을 밝혔다.

라) 법원 감정인은 “한강변 개발의 첫 번째 목적은 치수였고 이를 위해 제방이 건설되었으며, 이러한 제방을 활용하는 측면에서 도로가 건설되었고, 올림픽 등의 사유로 도로가 확장되어 현재에 이르게 된 것이다. 이렇게 제방이 건설되었기 때문에 한강변 남측으로 토지구획정리사업을 통해 택지를 조성할 수 있었고, 이를 민간에 분양하여 아파트 건설이 가능하게 되었다. 제방 인근 토지는 택지로 조성하지 않고 대부분 국유지·시유지·구유지로 남아 있다. 토지 형성의 역사적 배경과 입지적 특성 및 지형·지물, 도로, 용도지역 등 공법상 제한 등의 사항 등을 고려할 때, 이 사건 3 내지 8 토지의 인근지역 범위는 남측 방향으로 판단하는 것보다 동서 방향으로 판단하는 것이 해당 지역의 역사적 발전 과정 및 앞으로의 정책 방향 등을 고려할 때 적절하다. 한강을 따라 동서방향 인근지역 범위 내 표준적인 이용상황은 ’주거용‘ 또는 ‘제방(도로) 및 공원·녹지’이다. 주거용으로 이용될 것인지, 제방 및 공원·녹지로 이용될 것인지는 해당 토지의 위치에 따라 달라질 수 있으며, 위치 판단에 가장 중요한 요소는 한강과의 물리적 거리라고 보인다. 이 사건 3 내지 8 토지는 현재 올림픽대로로 이용되고 있고, 제방 역할도 동시에 하고 있다고 판단되며, 이는 한강과 물리적 거리 측면에서 제방으로 이용할 수밖에 없는 토지 범주에 속한다고 보인다. 따라서 이 사건 3 내지 8 토지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황은 ‘제방(도로) 및 공원·녹지’ 혹은 그와 유사한 ‘전·답’으로 판단된다. 다만, 이 사건 3, 4 토지는 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에 제1종일반주거지역이면서 지목 전 혹은 답인 표준지가 없어, 지목이 ‘대’인 표준지를 선정하였다. 이 사건 1, 2 토지는 용도지역 ‘자연녹지지역’ 내 지목 ‘잡종지’, 이용상황 ‘녹지’인 토지로서, 이용상황 ‘전’ 혹은 ‘답’인 표준지가 더 적절하다고 판단하였다”는 의견을 밝혔다. [인정 근거] 앞서 든 증거, 갑 제3, 4, 6, 7호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, F, G에 대한 각 사실조회회신 결과, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 토지보상법 제71조 제2항은 ‘사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다’고 규정하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항은 ‘토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다’고 규정하고 있다. 이 사건 각 토지의 경우 지하공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우이므로, 그 사용료는 토지보상법 제70조 및 토지보상법 시행규칙 제22조 제1항에 따라 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하여야 한다.

2) 한국감정평가협회의 토지보상평가지침 제36조 제1항은 공도 부지에 대한 감정평가는 토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제3호에 따르되, 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 하도록 규정하면서, 같은 조 제2항은 이 경우 해당 도로의 위치·면적·형상·지세, 도로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역 등 공법상 제한, 인근토지의 이용상황, 그 밖의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 고려하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 위 ‘인근토지’란 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지로서 해당 토지와 위치상 가까운 것을 말한다고 규정하고 있다.

3) 이 사건에서 협의 감정결과와 법원 감정결과가 그 금액에 큰 차이를 보이게 된 주된 이유는, 공도 부지인 이 사건 3 내지 8 토지 지상에 올림픽대로가 건설되지 않았을 경우 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황에 대한 판단을 달리하였기 때문이다. 앞서 본 관계법령 및 관련 지침의 공도 부지 등 평가방법, 위 인정사실 및 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되거나 알 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들을 종합해 보면, 법원 감정결과는 공평의 견지에서 정당한 보상을 실현하는 합리적인 것이라고 보기 어렵다. 정당한 보상금액이 사용재결 보상금보다 적다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 법원 감정결과가 정당한 보상금액임을 전제로 한 원고의 청구는 받아들이지 않는다.

가) 법원 감정인은 이 사건 3 내지 8 토지 지상에 올림픽대로가 건설되지 않았을 경우 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황을 ‘제방(도로) 및 공원·녹지’ 혹은 그와 유사한 ‘전·답’으로 보고 이를 전제로 평가하였다. 법원 감정인의 의견과 같이, 이 사건 3 내지 8 토지가 올림픽대로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 판단함에 있어 한강을 따라 동서방향을 인근지역으로 보게 되면, 한강변을 따라 동서로 연결된 토지는 대부분 올림픽대로 부지이므로, 이 사건 3 내지 8 토지가 도로로 이용되지 않을 경우 예상되는 표준적인 이용상황을 판단하기 위하여 다시 도로 부지를 기준으로 삼게 된다.

나) 법원 감정인은 한강변 개발 초기 가장 큰 목적은 치수였고, 이를 위하여 제방이 건설된 것이며, 도로 건설은 제방을 활용하는 측면에서 이루어졌다는 점을 근거로, 이 사건 3 내지 8 토지의 인근지역을 한강변을 따라 동서지역으로 설정하였다. 그러나 한강 양안 0.5~1km 범위에 대하여 수립된 한강변 관리 기본계획(2015년)에는 수변 공공용지를 기존 한강변 문화시설과 연계하여 가족여가·문화시설로 우선 활용하는 내용이 포함되어 있는 등 한강변 개발 초기의 계획과는 그 목적 등에 있어 큰 차이를 보이는 점, 당시와 현재의 서울은 도시환경, 토지 이용 상황 등에 있어 같은 도시라고 볼 수 없을 정도로 다른 점, 공도 부지로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 표준적인 이용상황은 현재의 상황을 기준으로 해야 하는 점 등에 비추어 보면, 법원 감정인이 든 위 사정이 주요하게 고려되기는 어렵다고 판단된다.

다) 또한 법원 감정인은 한강에서의 물리적 거리 측면에서 이 사건 3 내지 8 토지는 제방으로 이용할 수밖에 없는 토지 범주에 속한다고 보았다. 그러나 올림픽대로에 인접하였으며, 자연녹지지역 내 지목 도로인 서울 동작구 (비실명화로 생략) 토지(이하 ‘H동 토지’라 한다)에 대하여, ‘현황 대지’로 보아 보상이 이루어진 사례가 존재한다. 한강 하천기본계획(국토교통부 서울지방국토관리청, 2020. 4.)에 따르면, H동 한강변 제방시설물의 경우 이 사건 각 토지가 속한 지역과 함께 ‘강남제’로 관리되고 있는데, 그 제방단면(제정폭)은 평균 17.4m이고, 이는 한강변에서 자전거전용도로 부분까지이다. 이와 관련하여 협의 감정인 F는 ‘H동의 경우 자전거도로에 접해서 하천 바깥쪽으로 바로 아파트 등 건축물 등이 소재하며, 이 사건 지역의 경우도 제방시설은 (올림픽대로와 한강변 사이의) 자전거전용도로 부분이며, 올림픽대로 부분은 제방시설로 볼 수 없다고 판단된다’는 의견을 제시하였다.

라) 이 사건 3 내지 8 토지는 도로로 사용되지 않을 경우 개발행위허가 등을 받아 건축이 가능할 것으로 보이고, 이 경우 대지로 이용 가능하다. 원고는 이에 대하여 장래에 대지로 이용될 가능성이 있다는 의미일 뿐이므로 기준시점 당시의 표준적인 이용상황으로 고려될 수 없다고 주장하나, 도로로 사용되지 않을 경우의 표준적인 이용상황 역시 가능성의 측면에서 검토하는 것이므로, 반드시 위와 같은 볼 근거는 부족하다. 이 사건 각 토지는 한강변 아파트, 상업시설 등에 인접한 토지들로서, 이 사건 각 토지가 제방 역할을 한다고 하더라도, 한강변 토지에 대한 높은 수요, 개발가능성 등을 고려하면, 제방 또는 둔치의 역할에 한정될 것이라고 보기는 어렵다.

마) 같은 올림픽대로 부지라고 하더라도, 올림픽대로가 한강변을 따라 서울을 동서로 가로지르는 점을 고려하면, 해당 토지가 위치한 각 지역별 특성에 따라 도로로 이용되지 않을 경우의 이용상황은 얼마든지 달라질 수 있다. 이 사건 각 토지 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에 제1종일반주거지역이면서 지목 전 혹은 답인 표준지가 존재하지 않는 점, D지구, I지구는 지역특징상 고가의 아파트, 주택, 상업용 건물 등이 밀집하여 있는 점 등을 고려하면, 한강에서의 물리적 거리가 가깝다는 이유만으로 이 사건 3 내지 8 토지의 올림픽대로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 ‘제방(도로) 및 공원·녹지’ 혹은 그와 유사한 ‘전·답’으로 보아 평가하는 것은 부당하게 저가 평가하는 결과가 될 수 있다. 법원 감정결과는 이 사건 1, 2 토지에 대하여 비교표준지로 지목 답, 현황 전인 서울 강남구 소재 토지를 선정하여 평가한 것인데, 이 역시 이 사건 1, 2 토지의 이용가치를 충분히 반영하였다고 보기 어렵다.

4) 원고는 협의 감정결과에 비하여 더 낮은 금액의 재결 감정결과가 도출되었음에도, 중앙토지수용위원회가 협의보상 제시액을 사용재결 보상금으로 정한 것은 위법하다는 취지로도 주장한다. 그러나 토지보상법은 제50조 제1항에서 토지수용위원회의 재결사항을 규정하면서 같은 조 제2항에서 '토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위에서 재결하여야 하며, 다만 손실보상의 경우에는 증액재결 할 수 있다'고 규정하고 있는바, 토지수용위원회는 사업시행자의 협의보상 제시액보다 감액재결 또는 증액재결 모두 가능하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

관계 법령 ■ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조(재결사항) ① 토지수용위원회의 재결사항은 다음 각 호와 같다.

1. 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법

2. 손실보상

3. 수용 또는 사용의 개시일과 기간

4. 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항

② 토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위에서 재결하여야 한다. 다만, 제1항제2호의 손실보상의 경우에는 증액재결(增額裁決)을 할 수 있다. 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다. ③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. ④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. ⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. ⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. 제71조(사용하는 토지의 보상 등) ① 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료(地料), 임대료, 사용방법, 사용기간 및 그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ② 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. ■ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가) ① 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다. ② 토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다. ③ 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 기준에 따른 토지로 한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조부터 제38조까지, 제38조의2 및 제39조부터 제42조까지에서 정한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

2. 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것

3. 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것

4. 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것

제26조(도로 및 구거부지의 평가) ① 도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내

2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내

3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법 ④ 제1항 및 제3항에서 “인근토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다. 제31조(토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가) ① 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다. ■ 토지보상평가지침 제36조(공도 등 부지의 감정평가) ① 「도로법」 제2조에 따른 도로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군 관리계획사업으로 설치된 도로, 그 밖에 「농어촌도로 정비법」 제2조에 따른 농어촌도로(이하 "공도"라 한다)의 부지에 대한 감정평가는 법 시행규칙 제26조제1항제3호에 따르되, 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 한다. 이 경우에 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가에 해당 도로의 개설에 따른 가치 변동이 포함되어 있는 경우에는 이를 배제한 가액으로 감정평가한다. 다만, 그 공도의 부지가 미지급용지인 경우에는 제32조에 따른다. ② 제1항에 따라 공도의 부지를 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하는 경우에는 해당 도로의 위치·면적·형상·지세, 도로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역등 공법상 제한, 인근토지의 이용상황, 그 밖의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 고려하되, 다음 각 호와 같이 감정평가액을 결정할 수 있다. 이 경우 공작물 등 도로시설물의 가액은 그 공도부지의 감정평가액에 포함하지 아니하며, 해당 토지가 도로부지인 것에 따른 용도적 제한은 고려하지 아니한다.

1. 인근지역의 표준적인 이용상황이 전, 답 등 농경지 또는 산지인 경우에는 그 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 한 적정가격에 도로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액과 위치조건 등을 고려한 가격 수준으로 결정한다. 다만, 인근지역의 표준적인 이용상황과 비슷한 토지가 경지정리사업지구 안에 있는 전·답 등 농경지인 경우에는 도로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다.

2. 인근지역의 표준적인 이용상황이 "대" 또는 이와 비슷한 용도의 것인 경우에는 그 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 한 적정가격에 위치조건 등을 고려한 가격 수준으로 결정한다. 이 경우 도로의 지반 조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다. ③ 도시·군계획시설(도로)로 결정된 이후에 해당 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니한 상태에서 사실상 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 토지(이를 "예정 공도"라 한다)에 대한 감정평가는 제1항을 준용한다. ④ 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 이후에 도시·군 관리계획에 따른 도시·군계획시설(도로)로 결정된 경우 등과 같이 공도 부지가 도시·군계획시설(도로)로 결정될 당시에 법 시행규칙 제26조제2항에서 규정한 “사실상의 사도”에 해당하는 경우로서 그 공도부지가 제32조의 미지급용지에 해당하는 경우는 제1항에도 불구하고 제35조의2를 준용한다. ⑤ 제2항에서 “인근토지”란 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지로서 해당 토지와 위치상 가까운 것을 말한다. 끝.