수원지방법원 2025. 6. 25. 선고 2024노8698 판결 [[형사] 전세사기로 500명이 넘는 피해자에게 약 760억 원의 경제적 피해를 가한 피고인에게 법률상처단형의 상한인 징역 15년을 선고한 사례 (수원지방법원 2023고단8368, 2024노8698)]

사건 2024노8698 가. 사기

나. 상법위반

다. 공전자기록등불실기재

라. 불실기재공전자기록등행사

마. 부동산실권리자명의등기에관한법률위반

바. 감정평가및감정평가사에관한법률위반

사. 업무상배임

피고인 1.가.나.다.라.마.바.사. A

2.가. B

항소인 쌍방

검사 김용휘(기소), 이정훈, 안도은(공판)

변호인 변호사 이희창, 신계열, 이문기(피고인들 모두를 위하여)

법무법인 창, 담당변호사 김창환(피고인 A을 위하여)

변호사 오병주, 이래영(피고인들 모두를 위하여)

원 심 판 결 수원지방법원 2024. 12. 9. 선고 2023고단8368, 2024고단2043(병

합), 2024고단3894(병합) 판결

판 결 선 고 2025. 6. 25.

1. 항소이유의 요지

가. 피고인들

1) 원심 2023고단8368 사건의 별지 범죄일람표 2의 순번 1, 2, 3, 4, 원심 2024고단2043 사건의 별지 범죄일람표 8 중 순번 1, 2, 원심 2024고단3894 사건의 별지 범죄일람표 10 중 순번 1, 2, 3, 4의 각 사기의 점

1) 사실오인 내지 법리오해

피고인들에 대하여 아래 각 해당부분에 대하여 유죄로 판단한 원심판결에는 사

실오인 내지 법리오해의 위법이 있다.

○ 임대보증금반환 보증보험에 가입된 임대차계약의 경우에는 피고인들의 출재

(보증보험료 지급)로 충분한 담보를 제공하여 준 것이므로 임차인들을 기망

한 것이 없다.

○ 묵시적 갱신에 의하여 갱신된 임대차계약의 경우에는 피고인들과 임차인들

사이에서 아무런 의사표시 없이 법률에 의하여 계약이 연장된 것이기 때문에

피고인들에게 임차인들을 기망한다는 어떠한 인식이나 용인이 있었다고 볼

수 없다.

○ 갱신 또는 연장계약이 이루어진 경우 피해자들이 교부한 임대차보증금 증액

분에 한하여 재물의 교부행위가 인정되므로 위 증액분 상당만이 편취금액이

다. 갱신 또는 연장계약시 기존 보증금 상당의 금원에 대하여 검사가 재물편

취로 기소하였는데 이를 원심에서 이익편취로 직권 인정한 것은 피고인들의

방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래하여 허용될 수 없다.

○ 피고인 C의 경우 2023. 3. 17. 이후에야 상피고인들의 임대사업에 관여하기

시작하였다. 원심 판시 별지 범죄일람표 2의 순번 10(피해자 D, 가계약일:

2023. 3. 15.경), 원심 판시 범죄일람표 8의 순번 3, 4(피해자 E, 계약일:

2023. 3. 16.경, 피해자 F, 가계약일: 2023. 1. 13.), 원심 판시 범죄일람표 10

의 순번 5, 6(피해자 G, 보증금지급시기: 2020. 12. 8.부터 2021. 3. 25.경까

지, 피해자 H, 보증금지급시기: 2017. 9. 1.부터 2017. 10. 17.까지)의 경우

계약서상 기재된 계약일과는 달리 실질적으로 계약 체결 완료일은 2023. 3.

17. 이전이다. 따라서 위 각 계약 체결과 관련하여 피고인 C는 상피고인들과

공모하거나 관여한 사실이 전혀 없어서 피고인 C의 기능적 행위지배가 인정

될 수 없다.

2) 양형부당

원심의 각 형(피고인 A: 징역 15년 등, 피고인 B: 징역 6년, 피고인 C: 징역 4

년)은 너무 무거워 부당하다.

나. 검사

1) 사실오인

가) 피고인 A, C에 대한 감정평가및감정평가사에관한법률위반의 점 관련

감정평가사인 피고인 C는 2022. 6. 17.경 자신의 아버지인 피고인 A로부터 이

사건 각 사기 범행에 제공된 임대사업건물인 ‘J’에 대한 건물 가액이 기재된 표 형태의

문자를 전송받고 그 건물에 대해 피고인 A로부터 감정의뢰를 받은 후 2022. 6. 21.경

위 표에 기재된 가액에 근접한 가액으로 감정평가를 하였다. 피고인 C는 감정평가사이

고 피고인 A과 부자지간인 점, 피고인 C가 감정결과를 내놓기 직전에 위와 같이 피고

인 A로부터 건물 가액을 전송받았던 점, 피고인 C는 2018년경부터 피고인 A이 영위하

는 임대사업(이하 ‘이 사건 임대사업’이라 한다)에 있어 명의를 대여·제공하는 등 위 사

업에 관여한 바 있었던 점, 위 ‘J’에 관하여 주택도시보증공사의 보증금반환 보증보험

가입을 위해서는 건물의 잔존 담보가치가 일정 수준 이상 될 것이 요구되어서 위 건물

에 대해 소위 ‘업감정’이 이 사건 임대사업상 필요한 상황이었던 점, 피고인 C는 그 무

렵 피고인 B와 건물 감정 관련 대화를 나누면서 ‘업감정’이라는 단어를 포함한 대화를

나누기도 하였던 점, 피고인 C는 위 문자를 전송받은 후 ‘J’에 관한 감정평가에 있어

감정기준으로 채택하는 것이 부당한 고가의 거래 사례를 감정 기준으로 선정하여 실제

가치보다 부풀려 건물가액을 감정하였던 점 등을 고려하면, 피고인 A이 피고인 C에게

위와 같이 문자로 건물 가액을 보낸 것은 그에 상응하는 특정한 가액으로 감정평가를

유도 또는 요구하는 행위라고 보는 것이 맞고, 피고인 C는 고의로 업무를 잘못하여 그

러한 유도 또는 요구에 따른 것이다.

그럼에도 불구하고 피고인 C, A에 대한 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 원심판

결에는 사실오인의 위법이 있다.

나) 피고인 C에 대한 일부 사기의 점 관련

피고인 C는 2022. 6. 17.경 피고인 A의 유도·요구에 따라 앞서 본 바와 같이

‘J’에 대하여 고의로 업무를 잘못하여 특정한 가액으로 감정평가를 하였던 점, 피고인

C는 2018. 9.경부터 피고인 A에게 이 사건 임대사업과 관련하여 자신의 명의를 대여하

면서 그 사업에 관여하여 왔고, 2022. 4.경부터 피고인 B와 위 사업 관련한 대화를 다

수 주고받으면서 보다 깊숙이 관여하였다고 보이는 점, 피고인 C는 2023. 3.경 감정평

가사 업을 그만두고 피고인 A의 사무실에서 일하기 시작하였는데 그로부터 얼마 되지

않아 자신의 여자친구와 임대사업법인을 파산하는 방법 등을 논의하기도 하였던 점 등

을 종합하면, 피고인 C는 늦어도 위와 같은 감정평가를 하였던 2022. 6.경에는 이 사

건 임대사업이 매우 비정상적으로 운영되고 있어 상피고인들이 세입자들을 상대로 이

사건 각 사기 범행을 하고 있음을 알면서도 위 사업에 핵심적 요소인 명의 제공 내지

부당한 감정평가결과 제공 등을 하여 기능적 행위지배를 하였다고 보는 것이 타당하

다.

그럼에도 불구하고 피고인 C에 대하여 (2023. 3. 이후부터의 각 사기의 공소사실

만 유죄로 판단하고 그 이전인) 2022. 6.경부터 2023. 2.경 사이 각 사기의 공소사실을 무

죄로 판단한 원심판결에는 사실오인의 위법이 있다.

2) 양형부당(피고인 B, C에 대하여)

위 피고인들의 가담 정도, 죄질 등에 비추어 볼 때, 원심의 각 형(피고인 B: 징

역 6년, 피고인 C: 징역 4년)은 너무 가벼워 부당하다.

2. 피고인들 공통의 사실오인 내지 법리오해 주장에 관한 판단

가. 임대보증금반환 보증보험에 가입된 임대차계약 관련

1) 관련법리

사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야

할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서,

반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고, 상대방을 착오에

빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가

되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았

더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로

인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사

정을 고지할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실

을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다(대법원 1999. 2. 12.

선고 98도3549 판결 등 참조).

사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이득의 취득에 있고 이로써 상대

방의 법익이 침해되는 것으로 상대방에게 현실적으로 재산상의 손해가 발생하지 않았

다 하더라도 사기죄의 성립에는 아무런 영향이 없다(대법원 1994. 10. 21. 선고 94도

2048 판결 등 참조).

주택임차인에게는 임대차관계 종료시 임대차보증금을 반환받은 것이 매우 큰 관

심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무는 계약 체결 여부를 결정하는 핵심 부분에

해당한다. 또한 그 반환이 임차인이 희망하는 적시에 통상적인 방법에 의하여 원활하

게 이루어질 수 있는지 여부 또한 주택임차인으로서는 임대차계약 체결에 있어서 그

거래 여부 및 구체적 거래 조건을 좌우하는 중요한 사정에 해당한다고 보아야 한다.

2) 원심의 판단

원심은, 피고인들과 같이 수백 채의 부동산을 소유하며 기업적으로 임대업을 영

위하는 임대인과 임대차계약을 체결하는 경우 임차인으로서는 사업 전체 대출금 및 이

자, 세금 등의 규모와 임대인이 이를 감당할 만한 일반재산과 현금 흐름을 가지고 있

는지 역시 중요하게 고려할 수 있다고 전제한 후, 이 사건 각 임대목적물 주택들은

2021년경부터 잔존담보가치가 거의 없었고, 피고인들이 부담하는 대출금 채무와 이자

채무, 납세의무 등이 지속적으로 비정상적으로 늘어나고 있었으며, 피고인들이 투자한

다른 사업(양평 일대 부동산 투자 사업, 프랜차이즈 사업 등)에서도 수익이 거의 나지

않아 유사시를 대비한 일반재산이나 현금 흐름이 전혀 없어 보증금 돌려막기 외 전세

보증금 반환 방법이 없어 부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는 경우 임대차기

간이 만료되는 다수의 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려운 사정

이 있었는바(2021년경부터의 위와 같은 피고인들의 이 사건 임대사업상 사정을 ‘이 사

건 위험 사정’이라 한다), 피해자들이 이와 같은 사정을 고지 받았더라면 임대차계약을

체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것이라는

판단 하에, 임대보증금반환 보증보험에 가입된 임대차계약의 경우에도, 피해자들이 위

보증보험계약을 통해 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다 하더

라도 통상적인 임차인이라면 처음부터 주택도시보증공사를 통하여 임대차보증금을 반

환받을 것을 예정하고 임대차계약을 체결하지는 않을 것이고 피해자들로서는 피고인들

의 이 사건 위험 사정을 제대로 고지 받았더라면 임대차계약을 체결하지 않았거나 같

은 조건으로 체결하지 않았을 것이므로 피고인들이 해당 부분에서도 피해자들을 기망

하였다고 판단하였다.

3) 당심의 판단

원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사

정들을 종합하면, 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 원심의 위 판단은 정당하고, 원심

판결에 피고인들 주장과 같은 사실오인 내지 법리오해의 잘못이 없다.

○ 임대보증금반환 보증보험에 가입된 경우에도, 보증보험계약에서 정한 보증사

고에 해당함을 보험자로부터 인정을 받는 등 일정한 절차를 거쳐 상당 시간

이 흐른 후 비로소 보험금을 수령할 수 있다는 점 등 그에 소요되는 시간과

노력이 상당하다. 보험을 통하여 임대차보증금을 보전받는 것은 마지막 구제

수단에 불과하다.

○ 피고인들이 임대차보증금반환 보증보험에 가입하여 준 임대차계약의 경우라

하더라도, 당해 피해자들이 이 사건 위험 사정을 제대로 고지 받았더라면 보

험이 있다 하더라도 적어도 같은 조건으로 해당 임대차계약을 체결하지 않았

을 것이다.

○ 임차보증금의 반환이 임차인이 희망하는 적시에 통상적인 방법에 의하여 원

활하게 이루어질 수 있는지 여부는 주택임차인으로서는 임대차계약 체결에

있어서 거래 여부 및 구체적 거래 조건을 좌우하는 중요한 사정에 해당한다.

임대차계약 만기 후에도 임차인들이 필요로 하는 적시에 피고인들로부터 임

대차보증금을 원활하게 반환받을 수 없을 가능성이 매우 크다는 점을 알지

못한 채 임차인들이 피고인들에게 임대차보증금을 지급하였다면 이미 사기죄

에서의 재물의 편취가 있다 할 것이다. 그 이후 피해자들이 보증보험 등을

통하여 결과적으로 경제적 손해가 거의 없게 되었다 하더라도 이는 사기죄의

성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다(앞서 본 94도2048 판결 등).

나. 묵시적 갱신에 의하여 갱신된 임대차계약 관련

1) 관련법리

사기죄의 본질과 구조, 처분행위와 그 의사적 요소로서 처분의사의 기능과 역할,

기망행위와 착오의 의미 등에 비추어 보면, 비록 피기망자가 처분행위의 의미나 내용

을 인식하지 못하였더라도, 피기망자의 의사에 기초한 어떠한 작위 또는 부작위를 통

해 행위자 등이 재물 또는 재산상의 이익을 취득하였다고 평가할 수 있는 경우라면 사

기죄에서 말하는 처분행위가 인정되고, 이러한 작위 또는 부작위를 피기망자가 인식하

고 한 것이라면 처분행위에 상응하는 처분의사도 인정된다. 피기망자가 자신의 작위

또는 부작위에 따른 결과까지 인식하여야 하는 것은 아니다(대법원 2017. 2. 16. 선고

2016도13362 전원합의체 판결 등 참조).

사기죄에 있어서 채무이행을 연기받는 것도 재산상의 이익이 된다(대법원 1986.

10. 14. 선고 86도1501 판결 등 참조).

2) 원심의 판단

원심은, 최초 임대차계약 체결이 정상적이었다 하더라도 갱신 또는 연장 계약시

임대차보증금의 반환 여부에 큰 영향을 미칠 수 있는 사정이 처음 계약 체결 당시와

현저히 달라져서 갱신 또는 연장에 따른 임대차의 종료시 임대차보증금 반환에 문제가

발생할 수 있을 것으로 예상된다면 임차인으로서는 갱신 또는 연장계약을 하지 않았거

나 적어도 종전과 같은 조건으로 갱신 또는 연장계약을 하지 않았을 것인데, 피고인들

은 갱신 또는 연장계약시 이 사건 위험 사정이 심각하다는 점에 대하여 피해자들에게

제대로 고지하지 않았는바, 피해자들이 이를 알았더라면 각 임대차계약이 묵시적 갱신

되도록 하거나, 연장계약을 체결하지 않았을 것이므로 피고인들이 해당 부분에서도 피

해자들을 기망하였다고 판단하였다.

3) 당심의 판단

원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사

정들을 종합하면, 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 원심의 위 판단은 정당하고, 원심

판결에 피고인들 주장과 같은 사실오인 내지 법리오해의 잘못이 없다.

○ 통상적으로 주택임대차계약의 만기가 다가오면 임차인들은 이를 갱신할 것인

지(묵시적인지 여부 불문) 아니면 갱신을 거절하고 확정적으로 만기에 종료

시킬 것인지 여부 등에 관하여 숙고한 후 의사결정을 하게 된다. 임대인 역

시 마찬가지다. 주택임대차계약에서의 묵시적 갱신은 해당 법률에 의하여 그

효과가 부여되기는 하나, 묵시적 갱신을 할지 여부와 관련한 계약 당사자들

의 의사결정은 사기죄에서 말하는 처분행위가 될 수 있다(피기망자의 의사에

기초한 ‘부작위’ 역시 사기죄에서 말하는 처분행위가 될 수 있음은 앞서 본

바와 같음).

○ 최초 주택임대차계약 때에는 별 문제가 없었더라도, 그 갱신 또는 연장계약

시 이 사건 위험 사정이 심각해져서 갱신 또는 연장에 따른 새로운 만기에

임대차가 종료될 경우 임대차보증금 반환에 문제가 발생할 수 있을 것으로

예상됨을 피해자들이 알았더라면, 해당 임대차계약이 같은 조건으로 묵시적

으로 갱신되도록 하거나 연장계약을 체결하지 않았을 것이다. 갱신 무렵 피

고인들의 이 사건 위험 사정에 대한 미고지는 부작위에 따른 기망행위에 해

당하고, 묵시적 갱신은 피해자들의 부작위에 따른 사기죄의 처분행위에 해당

한다.

다. 피고인들의 방어권 행사 관련(갱신 또는 연장계약된 부분 관련)

1) 법원은 공소사실의 동일성이 인정되는 범위 내에서 심리의 경과에 비추어 피고

인의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없다고 인정되는 때에는, 공소

장이 변경되지 않았더라도 직권으로 공소장에 기재된 공소사실과 다른 범죄사실을 인

정할 수 있고, 이와 같은 경우 공소가 제기된 범죄사실과 대비하여 볼 때 실제로 인정

되는 범죄사실의 사안이 중대하여 공소장이 변경되지 않았다는 이유로 이를 처벌하지

않는다면 적정절차에 의한 신속한 실체적 진실의 발견이라는 형사소송의 목적에 비추

어 현저히 정의와 형평에 반하는 것으로 인정되는 경우라면 법원으로서는 직권으로 그

범죄사실을 인정하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2000도4419 판결 등 참조).

2) 원심은, 갱신, 연장계약의 경우 검사가 재물(보증금 상당액) 편취의 사기죄로 공

소를 제기하였으나 이 경우 새로운 금전의 수수가 없어 임대인은 갱신, 연장된 계약

기간 만료시까지 기존 임대차보증금의 반환을 유예받는 정도의 재산상 이익을 취득한

다고 볼 수 있는 것이어서 피고인들이 피해자들로부터 금전을 편취한 것으로 볼 수는

없고, 한편, 피고인의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없는 경우에는

공소사실과 기본적 사실이 동일한 범위 내에서 법원이 공소장변경절차를 거치지 아니

하고 다르게 사실을 인정할 수 있는데, 이 사건에서 피고인들은 갱신, 연장의 경우 새

로운 금원 수수가 없으므로 사기가 성립되지 않는다고 다툴 뿐 기망의 태양 등에 대해

다투는 취지는 아니므로 기본적 사실에 차이가 없어 피고인들에게 재산상 이익의 편취

사기를 인정하더라도 공소사실의 동일성을 벗어난다고 볼 수 없고, 피고인들의 방어에

불이익이 있다고 볼 수 없으므로, 이 부분 공소사실에 대해서는 공소장 변경 없이 직

권으로 기존 임대차보증금 지급기한 연장의 액수 미상의 경제적 이익을 편취한 것으로

인정하였다.

3) 원심의 위와 같은 판단을 기록과 대조하여 살펴보면, 이 부분 공소사실과 관련

하여 피고인들은 새로운 금원 수수가 없으므로 이에 대해서는 사기가 성립되지 않는다

고 법적인 평가에 관하여서만 다툴 뿐(특히, 연장계약되면서 증액된 보증금 금액에 대

해서는 피고인들은 재물편취의 사기죄를 인정함) 피고인들의 범의, 기망의 태양, 피해

의 실질적인 내용 등에 대해서는 별달리 다투고 있지 아니한바, 재물 편취의 사기죄로

공소가 제기된 이 부분을 직권으로 이익 편취의 사기죄로 인정하더라도 피고인들의 방

어권 행사에 불이익이 있다고 볼 수 없다는 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되

고, 원심판결에 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다(또한,

이 사건의 경우 공소가 제기된 범죄사실과 대비하여 볼 때 실제로 인정되는 범죄사실

의 사안이 중대하여 공소장 변경이 없다는 이유로 이를 처벌하지 않는다면 현저히 정

의와 형평에 반하는 것으로 보임).

3. 피고인 C에 대한 사기의 점 관련 피고인 C의 사실오인 내지 법리오해 주장 및 검사

의 사실오인 주장에 관한 판단

가. 피고 C의 공모관계 가담시기에 대한 판단

1) 원심의 판단

원심은, 피고인 C의 여자친구인 J도 2023. 1.경부터 피고인 A의 직원으로 사업

을 돕고 있었던 점, 피고인 C가 2022년 말경 피고인 A로부터 사업이 어려우니 도와달

라는 말을 들었다는 점을 인정하고 있는 점 등을 종합하면, 피고인 C가 2023. 3. 중순

경까지 감정평가법인에 소속되어 근무하고 있었다 하더라도 적어도 2023. 3. 초경부터

는 비정상적인 이 사건 임대사업 구조를 알고 공모하여 기능적 행위지배를 하였다고

인정된다고 판단하여 2023. 3.경부터의 각 사기의 공소사실을 유죄로 판단하는 한편,

피고인 C가 2022. 6. 이전에 이 사건 위험 사정을 알게 되었다는 뚜렷한 증거가 없는

점, 위 피고인이 2022. 6.경 고의로 허위감정을 하였다는 점이 충분히 증명되지 아니한

점, 위 피고인은 2023. 3. 16.경까지 R에서 감정평가사로 근무하였던 점, 피고인 A의

직원들은 대부분 피고인 C가 2023. 3.경부터 이 사건 임대사업에 관여하였다고 진술하

고 있는 점 등을 종합하면, 피고인 C가 2022. 6.경부터 단순한 명의대여자의 지위를

넘어서서 (위 피고인 명의로 된 임대차건물과 관련하여서도) 피고인 A, B와 공모하여

이 사건 임대사업에 기능적 행위지배를 하였다고 보기는 부족하다면서 2022. 6.경부터

2023. 2.경 사이 각 사기의 공소사실을 무죄로 판단하였다.

2) 당심의 판단

형법 제30조의 공동정범은 공동가공의의사와 그 공동가공의사에 기한 기능적 행

위지배를 통한 범죄 실행이라는 주관적·객관적 요건을 충족하여야 성립한다.

원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사

정들을 종합하면, 피고인 C는 2023. 4.부터는 이 사건 위험 사정에 대하여 적어도 미

필적인 인식을 하여 공동가공의사를 갖추었다고 판단되고, 한편, 현재까지 검사가 제출

한 증거들만으로는, 피고인 C에 대한 2022. 6.경부터 2023. 3.경까지 사이의 각 사기의

공소사실에 대해서는 이 사건 위험 사정에 대한 미필적 인식 등 피고인 C의 공동가공

의사가 존재한다고 단정하기 다소 부족하다. 따라서 피고인 C에 대한 2022. 6.경부터

2023. 2.경까지의 각 사기의 공소사실을 무죄로 판단한 원심의 판단은 정당하고, 이에

검사 주장과 같은 사실오인의 잘못이 없으며, 한편, 2023. 3.경의 각 사기의 공소사실

(원심 2024고단2043 사건의 별지 범죄일람표 8 중 순번 3,2) 원심 2024고단3894 사건

의 별지 범죄일람표 10 중 순번 53)의 점 등 2건)에 대하여 그와 관련한 피고 C의 공

동가공의사의 존재를 단정하기 어려우므로 그와 관련한 피고인 C의 사실오인 내지 법

리오해 주장은 이유 있다.

○ 피고인 C가 이 사건 위험 사정에 대하여 미필적으로나마 인식하였어야 이

사건 각 사기 범행에 관하여 공동가공의사를 가지고 상피고인들의 범행에 공

모하여 관여하였다고 평가할 수 있을 것이다.

○ 피고인 C는 상피고인들의 아들이기는 하나, 대학생 무렵 분가하여 별도의 거

주지에서 따로 생활하면서 직장생활을 하였던 것으로 보인다. 피고인 C는 R

에 소속되어 근무하다가 2023. 3. 16.경 퇴사하였다. 피고인 C는 2023. 1.경

부터 저녁 무렵 가끔 피고인 A의 사무실에 들렀으나 2023. 3. 중순경까지는

보증금 반환이나 자금 관리 등의 업무를 담당하지는 않았던 것으로 보이고

피고일 A과 함께 외부 현장을 돌아다닌 것으로 보인다. 피고인 C는 2023. 3.

2) 2023. 3. 16. 임대차계약 신규 체결

3) 2023. 3.경 구두에 의한 임대차계약 연장(정확한 연장 시기는 미상)

중순경 ‘소장’ 직함을 가지고 이 사건 임대사업에 본격적으로 관여하기 시작

하였다(피고인 C는 2023. 3. 13.경 피고인 A의 직원들이 참여하고 있는 단체

카톡방에 여자친구인 J의 초대로 가입하였음).

○ 피고인 A은 경리직원을 두지 않고 이 사건 임대사업 관련 자금 내역, 흐름을

본인이 직접 관리하였던 것으로 보인다. 또한, 이 사건 임대사업의 규모가 상

당히 컸다는 점, 임대목적물들이 대개 신축건물이어서 겉으로는 멀쩡해 보인

다는 점, 피고인 A이 자신이 관리하는 금융 계좌나 내역 등을 외부에 별달리

공유하지 아니하였다는 점 등을 추가로 고려하면, 피고인 C가 이 사건 위험

사정을 미필적으로나마 알기 위해서는 적어도 임대목적물 주택들 전반(건물

총 46개동, 788세대)의 전체적인 대출 및 임대 상황, 전체적인 보증금 내역,

조세채무, 임금채무 등 각종 채무의 정도, 보증금 반환 등을 위한 사업상 유

보금(계좌 잔고) 등을 대략적으로나마 파악하였어야 할 것이다.

비록 피고인 C가 2022. 6.경 이 사건 임대사업 관련 보증보험 가입이 필요한

건물들에 대하여 감정 의뢰나 직접 감정을 하기도 하였고, 뒤에서 보는 바와

같이 그 중 일부는 ‘업감정’이었던 점, 피고인 C가 상피고인들의 아들이고 피

고인 C 소유의 건물 5동이 있어 그에 대한 근저당권이나 임대 내역은 쉽게

알 수 있었다는 점, 피고인 C의 여자친구인 J이 2023. 1.경부터 피고인 A의

직원으로 사업을 돕고 있었던 점, 피고인 A은 2022년 중반 무렵부터 피고인

C에게 자신의 일을 배워볼 것을 이야기한 것으로 보이고 2022년 말경에는

‘사업이 어려워서 도와달라’고 이야기하기도 하였던 점 등의 검사가 지적하는

여러 사정을 고려하더라도, 피고인 C가 2023. 3.경에 이러한 전체적인 사정

을 미필적으로라도 파악하였다고 단정하기는 다소 어렵다.

○ 피고인 A의 직원으로 2018년경부터 근무하면서 이 사건 임대사업에 관여하

였던 원심 증인 K는 퇴실관리 등을 하였기 때문에 임대차계약 종료시 보증

금 반환 관련 문제가 발생하면 해당 임차인들과 직접 연락하는 일이 잦았고,

그 때문에 다른 직원들에 비해 이 사건 임대사업 관련 자금 흐름이나 경색

등 상황을 ‘현장에서’ 비교적 잘 느낄 수 있는 위치에 있었던 것으로 보인다.

그런데 K는 자신이 임차인으로서 2022. 7.경 피고인 A로부터 그 건물을 임

차하는 임대차계약(보증금 1억 7,000만 원)을 체결하기도 하였다. 그와 관련

하여 K는 당시만 해도 자신이 회사 직원이기도 했고, 이전에 보증금 지급이

늦어질 때는 있었어도 좀 지나서 지급되었기 때문에 자신의 보증금은 문제없

을 거라고 낙관하였고, 다만, 2023. 1.경부터 사업상 문제가 좀 있다고 생각

되었으며, 2023. 2. 및 3.에 세입자들이 자신에게 전화를 너무 많이 해서 잘

못되었다는 것을 명확히 알게 되었고, 2023. 5.경에는 자신의 보증금도 못 받

을 것 같다고 확실하게 생각하게 되었다고 증언한 바 있다.

○ 한편, 피고인 C는 J과 2023. 4. 3.경 문자메시지로 이야기하던 중 J에게 피고

인 A의 프랜차이즈 사업과 관련하여 ‘줄 돈이 없다’고 하고, 이 사건 임대사

업과 관련하여 ‘기 다 빨리는 중. 세입자들 전화오고. 오늘 만긴데 보이콧해

버렸다.’고 하였고, J은 ‘걍 미리미리 못준다 했어야 했네. 돈이 없어서 집 빠

져야 돈 줄 수 있음.’이라는 대화를 하였다. 또한, 이들은 2023. 4. 18.경 동

탄 지역 전세사기와 관련한 기사에 관하여 문자메시지로 이야기하던 중 J이

‘변호사가 사기죄 성립이 어렵다고 했대’라고 하자 피고인 C는 ‘그러면 터뜨

려야겠네. 개꿀’이라고 하였으며, J은 ‘우리도 계약 쫙 하고 세입자들에게 집

사라고 하자’라고 하였다[2023년 형제70205, 72175호(이하 형제번호는 생략)

증거기록 12권 7759면 이하]. 위와 같은 대화에 따르면, 피고인 C는 늦어도

2023. 4. 초경부터는 이 사건 임대사업상 보유 현금 등이 없고 자금 흐름이

좋지 않다는 것을 알고 있었고, 2023. 4. 중순경에는 위 사업이 전체적으로

사기죄에 해당할 가능성에 대해서도 이미 염려하거나 염두에 두고 있었던 것

으로 보인다.

나. 피고 C의 사기 관련 그 외 주장에 대한 판단

피고인 C는 일부 계약들은 계약서상 기재된 계약일이 아니라 실질적인 계약이

2023. 3. 전에 있었으므로 해당 부분에 대하여 위 피고인의 기능적 행위지배에 따른

공모가 없었다는 취지로 주장한다.

2인 이상이 공모하여 범죄에 공동 가공하는 공범관계에 있어서 공모는 법률상 어

떤 정형을 요구하는 것이 아니고 공범자 상호간에 직접 또는 간접으로 범죄의 공동실

행에 관한 암묵적인 의사연락이 있으면 족한 것으로 전체의 모의과정에 없었다고 하더

라도 수인 사이에 의사의 결합이 있으면 되고, 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접

관여하지 아니한 자라도 다른 공범자의 행위에 대하여 공동정범으로 형사책임을 지는

바, 공범자가 사기 범행의 실행에 착수한 후 그 범행을 인식하면서 실행의 착수 후 범

행 종료 이전에 공모관계에 가담하였고, 그 후 편취행위를 계속하여 재물의 교부나 재

산상 이익의 취득에 이른 때에는 가담자 역시 사기죄의 공동정범이 성립한다(대법원

1997. 2. 14. 선고 96도1959 판결 등 참조).

따라서 피고인 C의 주장과 같이 일부 계약의 경우 위 피고인이 범행에 본격적으

로 가담하기 전 실질적인 협상(가계약)이나 임대차계약 전환 이전의 선행 법률관계 내

지 금전 수수 등이 존재하였다 하더라도, 범행 종료 이전에 피고인 C의 공모관계가 성

립한 이상 피고인 C가 그 전에 이루어진 실행행위에 직접 기능적 행위지배를 통해 관

여하지 아니하였더라도 여전히 공동정범으로서 형사책임을 지는 것인바, 피고인 C 주

장 위 계약들은 모두 그 범행 종료일이 피고인 C의 공모관계 가담일 후인 2023. 4. 이

후인 것으로 보이므로, 피고인 C의 위 주장은 이유 없다.

4. 피고인 A, C에 대한 감정평가및감정평가사에관한법률위반의 점 관련 검사의 사실오인 주

장에 관한 판단

가. 원심의 판단

원심은, 피고인들이 유죄로 의심되는 정황이 보이기는 하나, 부동산 감정평가를 하

면서 의뢰인이 감정인에게 희망가 내지 선행 탁상자문 결과를 참고로 제시하는 것이

업계에서 형사처벌될 정도의 위법한 행위라고 인식되는 것으로 보이지는 않는 점, 피

고인 A이 피고인 C에게 탁상자문 결과를 메시지로 전송하기는 하였으나 그 가격 정도

로 업감정을 해달라는 등의 언동을 따로 한 흔적이 없고, 피고인 B가 피고인 C에게 업

감정 운운하는 메시지를 전송하기는 하였으나 이는 이 사건 감정 대상인 J와는 별개의

물건과 관련한 대화인 점, 피고인 A이 피고인 C에게 메시지로 탁상자문 결과를 전송한

것은 이를 참고하라는 의미에 불과하다고 볼 여지가 있는 점 등에 비추어, 피고인 A의

행위를 감정평가및감정평가사에관한법률(이하 ‘감정평가법’이라고만 한다)에 의하여 형

사처벌의 대상이 되는 유도 또는 요구라고 단정하기는 어렵고, 피고인 A의 행위를 감

정평가법상 처벌 대상인 유도라고 보기 어려운 점에다가 피고인 A이 피고인 C에게 보

낸 탁상자문 또한 피고인 C의 이 사건 감정 결과와 비슷한 가격인 점, 이 사건 감정은

피고인 C 소속 감정평가법인의 심사를 거친 것인 점, 피고인들이 업감정을 하면서까지

보증보험에 가입할 동기가 있었다고 단정할 수 없는 점, 이 사건 감정 결과가 보증보

험 가입을 위하여 시장가치를 초과하여 얼마나 부풀려진 것인지를 판단할 수 없는 점

등에 비추어 보면, 피고인 C가 비교 거래사례 선정에 있어 중대한 잘못을 저지른 것은

별론으로 하고 감정가를 부풀릴 목적으로 고의로 법령을 위반하였다고 단정하기 어렵

다면서, 이 부분 공소사실을 무죄로 판단하였다.

나. 당심의 판단

원심 및 당심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음

과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 이 부분 공소사실과 같은 피고인 A의 행위는

감정평가법인의 직원이자 감정평가사인 피고인 C에게 특정한 가액으로 감정평가를 유

도 또는 요구하는 행위에 해당하고, 피고인 C의 이 사건 감정서 작성은 그러한 유도

또는 요구에 따라서는 아니됨에도 불구하고 그러한 유도 또는 요구에 따른 행위 및 고

의로 업무를 잘못한 행위에 해당하며, 위 피고인들에게 그러한 점에 대한 고의가 있었

다고 봄이 타당하다. 그럼에도 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 원심판결에는 사실

을 오인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 검사의 주장은 이유 있

다.

○ 임대사업자로 등록된 개인이나 법인이 소유한 임대건물에 대하여서는 2022년경

부터 임대차계약 체결시 보증보험에 가입하지 않으면 임대인에게 과태료가 부과

되는 상황이 되었던 것으로 보인다. 그에 따라 피고인 A은 과태료 부과 등을 피

하기 위해서는 임대사업자등록 건물 관련 보증보험 가입이 반드시 필요한 상황이

었다(증거기록 13권 8169면 이하). 이에 해당하는 건물은 피고인들 운영 법인 중

임대사업자로 등록된 L 소유의 수원시 권선구 (주소생략) 소재 ‘J’ 건물, 피고인

C 소유의 건물 3동(M, N, O)이다.

○ 피고인 C는 2022. 4.경부터 2022. 6.경까지 사이에 피고인 B와의 사이에서 보증

보험 가입 등을 위한 부동산 감정 관련 대화를 나누었다. 피고인 B는 2022. 6.

13. 경 피고인 C에게 ‘J, M’에 대해 탁상감정을 하라고 하였고, 2022. 6. 21.경에

는 ‘O, N’도 언급하였다.

○ 피고인 A은 2022. 6. 17. 피고인 C에게 J, O, M, N 등 4개의 건물에 대한 감정가

가 기재된 표를 피고인 C에게 사진 형태로 전송하였다. 위 표에는 J의 건물 감정

가가 38억 200만으로 기재되어 있다. 이후 피고인 C는 2022. 6. 21.을 기준일로

하여 감정평가를 진행하였는데, 감정평가한 금액은 38억 9,400만 원이다. 한편, J

의 2019. 12.경 매매 거래가액은 28억 원이고(위 건물의 사용승인일은 2019. 1.

30.임), 그 무렵 대출을 위하여 금융기관에서 감정평가한 금액은 23억 9,600만 원

이다. 한편, J에 대한 경매절차에서 법원의 의뢰에 따라 감정평가된 금액은 2024.

3. 8. 기준 31억 1,400만 원이다.

○ 한편, 피고인 C는 그 무렵 그 소유 건물인 O에 관하여 같은 시험 기수인 감정평

가사 P(소속: Q)에게 의뢰하여 감정평가를 받았다. O에 대해서는 2018. 12.경 대

출을 위하여 금융기관에서 감정평가한 금액은 55억 8,700만 원 가량이고, 피고인

C의 그 무렵 매매거래 가액은 63억 5,000만 원이었는데, P이 2022. 6. 21.경 감

정평가한 금액은 90억 2,000만 원이다.

○ 피고인 B는 2022. 6. 21. 19:35:43경 피고인 C에게 ‘일단 내일 승인받지 말고 있

어봐’라는 내용의 문자를 보낸다. 이는 J에 관한 피고인 C의 이 사건 감정과 관련

하여 R의 내부 심사를 일단 받지 말라는 취지로 보인다(증거기록 11권 6861면

이하). 피고인 B는 곧이어 ‘다른 은행들에 여기저기 던져놨놔봐’라고 한 후

19:37:48경 ‘더이상 업하기가 무리일 것 같은데’라고 말한다. 전체적으로, 이는 J

에 관한 피고인 C의 이 사건 감정과 관련하여, 혹시 그보다 높은 감정가가 가능

한지 다른 곳에 알아보고 있어서 피고인 C에게 이 사건 감정서에 대한 R의 내부

심사를 잠시 받지 말라고 하고, 그러면서도 이 사건 감정상 피고인 C가 J에 대하

여 도출한 가격인 38억 9,400만 원보다 더 높은 감정가가 다른 곳에서 나오기는

어려울 것으로도 예상된다는 취지로 ‘더이상 업하기가 무리일 것 같은데’라고 피

고인 B가 평한 것이라고 봄이 타당하다(증거기록 11권 6861면 하단 3행 참조).

위와 같은 피고인들 사이의 대화는 J에 관한 이 사건 감정이 특정한 높은 가액으

로 유도된 가액으로 감정된 것이라는 점에 대한 유력한 간접증거이다.

○ 피고인 C는 이 사건 감정서에서 3가지 거래사례를 제시하였고, 이들 모두 1㎡당

600만 원이 넘는 가격이기는 하다. 그러나 피고인 C가 비교사례로 선정한 S건물

T호는 위 3가지 거래사례 중에서도 가장 고가이다. 비교사례가 속해있는 S건물은

건물 전체(11개 호실)가 2회로 나누어 2022. 4. 및 2022. 5. 동일한 사람에게 일

괄 매매된 건물인데, 비교사례인 T호를 제외한 S건물의 다른 호실들은 모두 1㎡

당 4,167,361원~5,393,619원 사이의 가격으로 거래되었는데, 유독 T호만 1㎡당

6,950,000원에 거래되었다(증거기록 12권 7930면). 그런데 피고인 C는 일괄매도

된 S건물의 여러 호실 중 가장 고가 거래된 T호를 딱 집어 비교사례로 선정하였

다(원심 증인 U은 이를 들어 ‘전형적인 “업감정” 수법’이라고 표현하였다). 피고인

C는 비교사례인 T호를 제외한 S건물의 나머지 호실의 거래 가격이 이 사건 감정

에 전혀 반영되지 아니한 부분에 관하여는 ‘검색 시스템에 너무 많은 사례가 나

오기 때문에 다른 호실의 가격은 보지 못한 것 같다’라는 납득할 수 없는 변명만

하였다.

○ 피고인 A의 이 사건 감정 이후 J에 대하여 그 감정서를 이용한 보증보험 가입이

승인되었다.

○ 이 사건 감정과 관련하여 2025. 4. 2. 감정평가에 대한 타당성 조사결과에 대한

검토가 이루어졌는데, 이 사건 감정상 전체 11개 호실이 2회에 걸쳐 일괄거래되

어 11개 전체호실 면적 합산 기준 1㎡당 단가는 4,516,896원인데 그 중 고가로

신고한 것으로 의심되는 해당 호수(T호, 1㎡당 6,950,000원)4)를 비교사례로 선정

한 것은 타당성이 결여되었고, 또한 사정에 대한 분석 없이 사정보정치를 1.00으

로 적용하여 정상 가격 수준으로 사정보정을 한 것은 타당성이 결여되었다고 판

단되었다. 또한, 실거래신고자료 및 감정평가사례를 살펴보면, 인근 유사물건(경

과연수 1년-5년)의 당시 가격수준은 1㎡당 3,618,000원에서 5,865,000원 정도인

데, 경과연수 3년인 J가 이 사건 감정상 1㎡당 6,650,000원에서 6,870,000원으로

감정평가된 것은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나 타당성이 결여된 것으로 판

단되었다(이 법원의 사실조회에 대한 국토교통부의 2025. 4. 18.자 회신 참조).

○ 이 사건 감정과 관련하여 감정평가법인의 내부 심사가 있었던 것으로 보이기는

하나, 심사 과정이 다소 미흡하게 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없고(피고인 B,

C의 대화 내역상으로도 ‘승인은 잠시 미루라’는 등 다소 가볍게 관련 대화를 나

누고 있는바, 절차가 엄격하고 철저하게 진행되었던 것으로 보이지는 않음), 법인

4) 비교사례로 선정된 T호실은 실내면적은 타 호실에 비해 좁은 대신 폭 3m의 면적 19.8㎡의 베란다가 있기는 하나, 베란다에 특별한 시설이 없고 베란다로 인한 대지지분 증가에 미치는 영향이 없음에도 베란다 부분이 실내가격 수준과 동일하거나 더 높게 평가된 것으로서 적정 시장가치 범위를 상당히 벗어나 고가 신고된 것이라는 취지임.

의 내부 심사가 있었다는 이유만으로 피고인 C가 고의로 업무를 잘못한 것이 아

니라고 볼 수는 없다.

○ 감정평가가 필요한 경우 정식감정에 앞서 탁상감정을 하고 정식감정을 하면서 탁

상감정결과 내지 희망가를 제시하는 것이 업계의 공공연한 관행이라 하더라도,

이처럼 피고인 A이 그 영위 사업상 불이익을 피하기 위해 고가의 감정이 꼭 필

요한 상황에서 자신의 아들이자 감정평가사이고 자신과 사실상 이해관계를 같이

하는 피고인 C에게 그 사업 관련 건물에 대한 탁상감정결과 내지 희망가를 제시

하여(피고인 A이 피고인 C에게 별도의 표로 정리하여 제시한 금액이 감정평가사

작성 탁상감정결과인지 여부도 다소 불분명함) 아들이자 감정평가사인 피고인 C

로부터 본인의 희망가에 부합하는 가액(시장가치 증거자료의 범위를 벗어나 타당

성이 결여된 고액의 가액임)으로 감정평가를 받고, 피고인 C가 위와 같은 아버지

의 희망가에 따라 그에 부합하게 시장가치에서 벗어난 고가의 가액으로 타당성이

결여된 감정평가를 한 것은, 감정평가법에서 금지하고 있는 감정평가사에게 특정

한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위 및 그러한 유도 또는 요구에

따른 행위에 해당하고, 고의로 업무를 잘못한 행위에도 해당한다고 보일 뿐이다.

5. 피고인 B 및 검사의 피고 B에 대한 양형부당 주장에 관한 판단

제1심과 비교하여 양형의 조건에 변화가 없고 제1심의 양형이 재량의 합리적인 범위

를 벗어나지 아니하는 경우에는 이를 존중함이 타당하다(대법원 2015. 7. 23. 선고

2015도3260 전원합의체 판결 등 참조).

원심은 위 피고인에게 유리한 정상과 불리한 정상 등을 종합하여 피고인에 대한 형

을 정한 것으로 보인다. 이 사건 기록과 변론에 나타난 양형조건과 원심판결의 양형이

유를 대조하여 보면, 검사와 위 피고인이 양형부당 주장에서 내세우는 사정들은 원심

의 양형에 빠짐없이 고려된 것으로 보이고, 원심판결 이후에 원심의 형을 변경할 만한

특별한 양형조건의 변화가 없다.

이러한 사정들과 그 밖에 위 피고인의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 건강상태, 범죄전

력 및 그 내용, 수사기관 및 법정에서의 태도, 죄질, 범행 동기, 수단과 결과, 범행 후

정황 등의 사정을 종합해보면, 원심의 형이 그 재량의 합리적 범위를 벗어나 너무 무

겁거나 가볍다고 할 수 없다.

6. 결론

가. 피고인 B

피고인 B의 항소 및 검사의 피고인 B에 대한 항소는 이유 없으므로 형사소송법

제364조 제4항에 의하여 이를 기각한다.

나. 피고인 A, C

피고 C에 대한 사기의 점 관련 원심판결의 무죄 부분에 대한 검사의 항소는 이유

없어 형사소송법 제364조 제4항에 의하여 이를 기각한다.

피고인 A, C에 대한 감정평가법위반의 점 관련 원심판결의 무죄 부분에 대한 검사

의 항소, 피고인 C에 대한 사기의 점 관련 원심판결의 유죄 부분 중 일부5)에 대한 피

고인 C의 항소는 각 이유 있어, 위 각 부분은 파기되어야 한다. 그런데 위 각 파기 부

분과 원심이 유죄로 인정한 부분은 형법 제37조 전단 경합법 관계에 있어 형법 제38

조 제1항에 따라 하나의 형이 선고되어야 한다. 따라서 원심판결 중 피고인 A에 대한

부분은 전부 파기되어야 하고, 원심판결 중 피고인 C에 대한 유죄 부분 및 무죄 부분

5) 원심 2024고단2043 사건의 별지 범죄일람표 8 중 순번 3, 원심 2024고단3894 사건의 별지 범죄일람표 10 중 순번 5

중 감정평가법위반의 점은 파기되어야 한다.

따라서 피고인 A, C의 양형부당 주장, 피고인 C에 대한 검사의 양형부당 주장에

대한 판단을 생략한 채, 형사소송법 제364조 제6항에 따라 원심판결 중 피고인 A에 대

한 부분, 원심판결 중 피고인 C에 대한 유죄 부분 및 무죄 부분 중 감정평가법위반의

점에 대한 부분을 각 파기하고, 변론을 거쳐 다시 다음과 같이 판결한다.

[ 피고인 A, C에 대한 각 파기 부분에 대하여 다시 쓰는 판결 이유]

[원심 2023고단8368]

다음과 같은 감정평가법위반의 범죄사실을 추가하고, 제2항의 ‘피고인 C는 피고인 A,

B와 공모하여 2023. 3.부터’를 ‘피고인 C는 피고인 A, B와 공모하여 2023. 4.부터’로

변경하는 외에는 원심판결의 해당란 기재와 같다.

- 다음 -

1. 피고인 A

누구든지 감정평가사에게 토지 등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는

요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.

그럼에도 불구하고 피고인은 2022. 6. 17.경 수원시 등지에서, 피고인이 실운영하는

‘L’ 소유인 수원시 권선구 세류동(주소생략) ‘J’에 대하여 R 소속 감정평가사인 C에게

감정평가를 의뢰하면서, 휴대전화를 이용하여 C에게 희망감정가를 3,802,000,000원으

로 기재한 표를 사진으로 전송하였다.

이로써 피고인은 감정평가사에게 토지 등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유

도 또는 요구하는 행위를 하였다.

2. 피고인 C

피고인은 R의 소속 감정평가사이다.

감정평가사는 감정평가 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써

공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 되고, 특정

한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위에 따라서는 아니 된다.

그럼에도 불구하고 피고인은 2022. 6. 21.경 수원시 등지에서, 위와 같이 A로부터

‘L’ 소유인 수원시 권선구 세류동(주소생략)‘J’에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를

유도받고, 위 가액에 부합하는 감정평가액을 산출하고자 1㎡당 400 내지 500만 원으로

거래된 인근 다른 건물을 비교 거래사례로 채택하지 아니하고, 유독 1㎡당 6,946,637원

으로 고가로 거래된 수원시 권선구 세류동 (주소생략) 건물 T호만을 대표 비교 거래사

례로 부당하게 선정하여 실제 건물 가치에 비하여 높은 가액으로 감정평가를 진행하

고, 위 ‘J’의 총 감정평가액을 3,894,000,000원으로 평가하였다.

이로써 피고인은 감정평가사로서 고의로 감정평가 업무를 잘못하고, 특정한 가액의

감정평가를 유도 또는 요구하는 행위에 따랐다.

[원심 2024고단2043]

범죄사실 중 제2항의 ‘피고인 C는 피고인 A, B와 공모하여 2023. 3.경부터 2023. 7.

10.까지 별지 범죄일람표 8 중 순번 1, 2를 제외한 나머지 6회에 걸쳐 총 6명의 피해

자들로부터 전세보증금 합계 810,000,000원을 교부받아 편취하였다’를 ‘피고인 C는 피

고인 A, B와 공모하여 2023. 4.경부터 2023. 7. 10.까지 범죄일람표 8 중 순번 1, 2, 3

을 제외한 나머지 5회에 걸쳐 총 5명의 피해자들로부터 전세보증금 합계 650,000,000

원을 교부받아 편취하였다’로 변경하는 외에는 원심판결의 해당란 기재와 같다.

[원심 2024고단3894]

범죄사실 중 제2항의 ‘피고인 C는 피고인 A, B와 공모하여 2023. 3.경부터 2023. 8.

25.까지 별지 범죄일람표 10 순번 1 내지 4를 제외한 5회에 걸쳐 총 5명의 피해자들과

각 임대차계약을 신규로 체결하거나 혹은 기존 계약을 연장하면서’를 ‘피고인 C는 피

고인 A, B와 공모하여 2023. 4.경부터 2023. 8. 25.까지 범죄일람표 10 중 순번 1 내지

5를 제외한 나머지 4회에 걸쳐 총 4명의 피해자들과 각 임대차계약을 신규로 체결하거

나 혹은 기존 계약을 연장하면서’로 변경하는 외에는 원심판결의 해당란 기재와 같다.

[원심 2023고단8368]

‘1. 원심 증인 U에 대한 진술기재, 1. 피고인 A, C에 대한 검찰 피의자신문조서 중 일

부 기재, 1. J건물, O건물 감정평가서, 1. 수사보고서(피의자 A, 피의자 C 업감정 정황

추가) 및 그 첨부자료, 1. J에 대한 C 작성 감정평가서, 1. B, C 휴대전화 포렌식 자료,

C 휴대전화 포렌식 자료’를 추가하는 외에는 원심판결의 해당란 기재와 같다.

[원심 2024고단2043, 원심 2024고단3894]

원심판결의 각 해당란 기재와 같다.

1. 범죄사실에 대한 해당법조

○ 피고인 A: 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기의 점), 각 상법 제628조 제1항,

제622조 제1항(자본금 가장납입의 점), 각 형법 제228조 제1항(공전자기록불실

기재의 점), 각 형법 제229조, 제228조 제1항(불실기재공전자기록행사의 점), 각

부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항(부동산명

의신탁의 점), 각 형법 제356조, 제355조(업무상배임의 점), 감정평가및감정평가

사에관한법률 제49조 제6의2호, 제28조의2(감정평가액 유도·요구의 점), 각 징역

형 선택

○ 피고인 C : 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기의 점), 각 부동산실권리자명의

등기에 관한 법률 제7조 제2항, 제3조 제1항(부동산명의수탁의 점), 감정평가및

감정평가사에관한법률 제49조 제5호, 제25조 제1항, 제6항(고의로 업무를 잘못

하거나 감정평가액 유도·요구에 따르는 행위의 점), 각 징역형 선택

1. 경합범가중

○ 피고인들: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조

1. 추징

○ 피고인 A: 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제5조 제1항, 제6조 제1항

1. 가납명령

○ 피고인 A: 형사소송법 제334조 제1항

양형의 이유

○ 피고인 A : 피고인은 2012년경부터 별다른 자기 자본 없이 이른바 ‘갭투자’ 방식으

로 이 사건 임대사업을 하면서 임대차보증금을 본인이 직접 상환하여야 하는 채무

로 여기지 아니하고 다음 임차인에게 더 비싸게 임대를 하여 다음 임차인으로 하여

금 반환토록 하는 ‘공짜 돈’으로 생각하며 임차인으로부터 보증금을 수취하면 새로

운 건물을 매수하거나 신축하여 자금을 회전시키려고 하거나 각종 사업비용, 생활

비 등으로 모두 소비해버린 것으로 보이고, 임차인에게 반환하기 위해 안전하게 일

정액을 관리·보존하지 아니하였다. 현금 흐름이 경색되거나 경제적으로 다소 어려움

이 있으면 다른 건물을 취득하여 이를 이용해 임대보증금을 수취하는 방법으로 현

금을 마련한 것으로 보인다.6) 일부 피해자들과 임대차계약을 체결할 때에는 선순위

채권액 등에 대해 적극적인 기망을 한 정황도 있다. 직접 공인중개사무실을 경영하

면서 임대 내지 재계약 등을 하였고, 거래를 많이 하는 공인중개사들에게 법정중개

수수료율을 초과하는 중개수수료를 지급하면서까지 무리하게 임대를 한 것으로도

보인다. 감정평가사인 아들을 동원하여 건물 1동에 관하여 고액의 감정을 받아 보

증보험에 가입하기도 하였다. 피고인의 이러한 범행으로 인하여 500명이 넘는 피해

자가 760억 원7) 상당의 막심한 경제적 피해를 입게 되었다. 원심에서 지적한 바와

같이, 전세사기는 여타의 사기 범행과는 달리 주거생활의 안정을 뒤흔들고 서민들

에게는 거의 전 재산이나 다름없는 임대차보증금을 피해금으로 하는 점에서 이 사

건 범행으로 인한 실질적인 피해는 숫자로 표현된 것보다 더욱 막심하다(피해자 중

1명은 자신의 목숨을 끊기도 하였다). 대부분의 피해가 회복되지 않았다. 또한, 피

고인은 게임아이템 구입을 위하여 최소 13억 가까운 돈을 허비하였고, 이 사건 임

대사업이 어려워지기 시작한 2022년 하반기부터 법인카드로 15억 원 상당의 거액

을 카드깡을 하고, 피고인들 및 법인 계좌에서 다액의 현금을 인출하는 등 재산은

닉을 시도한 정황도 보여 범행 후의 정황도 매우 좋지 않다.

다만, 피고인이 처음부터 사기 범행을 계획하였던 것은 아니고, 갭투자 열풍이 불

면서 이를 무분별하게 추종하다가 이 사건 범행에 이르게 된 것으로 보이는 점, 극

6) 직원들은 ‘취득하는 건물이 많아지면 사업이 약간 어려운가보다’고 생각했다고도 함. 피고인은 대출액이 크고 임대가 이미 많 이 된 건물을 취득하면서 매도인으로부터 현금을 오히려 수취한 경우도 있음.

7) 재물편취 부분 뿐 아니라 이익편취 부분으로 인한 경제적 피해를 포함한 금액임(임대차계약이 묵시적 갱신되거나 연장되어서 최종적으로 임차인들이 피고인들로부터 반환받지 못한 임대보증금을 양형을 정함에 있어서는 경제적 피해로 봄).

히 일부이기는 하나 일부 피해자들에게 대물변제 등의 방법으로 피해를 회복시킨

점, 주택임대차보호법상 최우선변제권으로 담보되거나 보증보험의 보험금8) 등으로

일부 피해가 회복될 수 있을 것으로 보이는 점, 피고인이 초범인 점, 그 밖에 피고

인의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 경위, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 이

사건 기록과 변론에 나타난 제반 양형요소를 종합하여 주문과 같이 형을 정한다.

○ 피고인 C : 피고인은 상피고인들과 공모하여 30명이 넘는 피해자들에게 40억 원에

가까운 경제적 피해를 입혔다. 부친이 자금관리를 도맡았다고는 하나, 피고인 역시

2023. 4.경부터는 이 사건 위험 사정을 명확히 인지하였음에도 불구하고 사업을 정

리하거나 하는 등 노력을 전혀 하지 않고 건물을 보증보험에 추가 가입토록 한 후

적극적으로 추가 임대를 위해 노력한 정황도 보인다. 재산 은닉에도 어느 정도 개

입되어 있는 것으로 보인다. 아버지의 부탁에 따라 감정평가사로서의 윤리를 내버

리고 건물 1동에 관하여 고액의 감정을 하여 보증보험에 가입할 수 있도록 하였다.

다만 일부 피해가 회복되거나 회복이 예상되는 점, 피고인의 가담 기간이 짧은 점,

이 사건 위험 사정을 정확하게 인식하지 못한 상태에서 부모님들의 부탁에 따라 직

장을 그만두고 이 사건 범행에 가담하게 된 것으로 보이는 점, 초범인 점, 그 밖에

피고인의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 경위, 수단과 결과, 범행 후의 정황

등 이 사건 기록과 변론에 나타난 제반 양형요소를 종합하여 주문과 같이 형을 정

한다.

무죄 부분(피고인 C에 대한 일부 사기의 점)

1. 공소사실의 요지

8) 다만, 보증보험의 보험금으로 피해가 회복되는 부분은 피고인들의 전액 출재로 피해가 회복되는 것과 동일한 정도의 유리한 정상으로 볼 수는 없음.

피고인은 A, B와 공모하여, 보증금 돌려막기 외에는 보증금 반환 방법이 없는 점,

은행 대출채무와 임대차보증금반환 채무의 합계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금

반환을 담보할 충분한 담보가치가 없는 점, 전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을

마련해두지 않은 점 등을 제대로 고지하지 아니하고, 마치 전세보증금을 적시에 정상

적으로 반환해줄 수 있는 충분한 자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자들로

부터 원심 2024고단2043 사건의 별지 범죄일람표 8 중 순번 3, 원심 2024고단3894 사

건의 별지 범죄일람표 10 중 순번 5의 기재와 같이 전세보증금(증액분)을 교부받거나,

전세기간을 연장받아 전세보증금 상당액을 편취하였다.

2. 판단

이 부분 공소사실은 앞서 제3.의 가.의 2)항에서 본 바와 같이 범죄의 증명이 없는

때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.