서울고등법원 2011. 9. 8. 선고 2011누11435 판결 [청산금]

피고는 원고 송○○에게 1,245,210,000원, 원고 유○○에게 856,733,333원, 원고 김○에게 428,366,667원, 원고 김◇◇, 이○○에게 각 641,585,000원 및 위 각 금원에 대하여 2007. 1. 24.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라는 판결(원고 유○○, 김○, 김◇◇, 이○○은 당심에 이르러 자신의 지분 비율에 따른 청산금의 지급을 구하는 것으로 청구취지를 감축하였다).

제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소하고, 피고는 원고 송○○에게 1,245,210,000원, 원고 유○○에게 856,733,333원, 김○에게 428,366,667원, 원고 김◇◇, 이○○에게 각 641,585,000원에 대하여 각 2007. 1. 24.부터 2010. 8. 20.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라는 판결

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2, 3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5, 6호증의 각 1, 갑 제8, 9호증, 갑 제11, 12호증의 각 1, 2, 을 제5호증, 을 제8호증의 2, 3, 을 제9호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 피고는 서울 ○○구 ○○동 ○○ 대 12,289㎡ 지상 □□□아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 재건축사업을 위하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합인데, 2006. 6. 28. 사업시행인가를 받은 다음, 같은 해 7. 25.부터 같은 해 8. 23.까지 조합원들을 대상으로 신축아파트에 관한 분양신청을 받았고, 같은 달 24. 총회를 개최하여 관리처분계획을 결의하였다.

나. 원고들은 이 사건 아파트 중 별지1 부동산목록 기재 각 해당 부동산(이하 그 순번에 따라 ‘이 사건 제1, 2, 3 부동산’이라 하고, 이를 통틀어 칭할 경우 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 구분소유자들로서 당초에는 피고의 설립에 동의한 조합원들이었으나, 위 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 아니하였고, 이에 피고는 2008. 9. 8. 원고들을 상대로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 이 사건 각 부동산에 관한 처분금지가처분결정을 받아 2008. 9. 11. 그에 관하여 각 그 기입등기를 마쳤다.

다. 원고 유○○, 김○ 공유의 이 사건 제2부동산에는 서울중앙지방법원 강남등기소 200○. ○. ○. 접수 제○○○호로 200○. ○. ○. 설정계약을 원인으로 하는 채무자 유○○, 채권자 주식회사 ▲▲은행(이하 주식회사를 다시 칭할 경우 주식회사를 생략한 상호만으로 칭한다), 채권최고액 455,000,000원의, 같은 등기소 2006. 12. 15. 접수 제125110호로 2006. 12. 15. 설정계약을 원인으로 하는 채무자 유○○, 채권자 주식회사 △△은행, 채권최고액 276,000,000원의 각 근저당권설정등기가 마쳐져 있는데, 원고 유○○의 위 각 근저당권설정등기에 따른 피담보채무의 원금은 ▲▲은행에 대하여는 2009. 8. 17.경 297,253,199원이고, 2011. 8. 29. 현재 251,470,459원이며, △△은행에 대하여는 2009. 8. 17.경 216,781,432원이고, 2011. 8. 16. 현재 200,919,376원이다.

라. 또한, 원고 김◇◇, 이○○ 공유의 이 사건 제3부동산에는 서울중앙지방법원 강남등기소 200○. ○. ○. 접수 제○○○호로 200○. ○. ○. 로 설정계약을 원인으로 하는 채무자 김◇◇, 채권자 주식회사 ▽▽은행, 채권최고액 441,600,000원의, 같은 등기소 200○. ○. ○. 접수 제○○○호로 200○. ○. ○. 설정계약을 원인으로 하는 채무자 김◇◇, 채권자 ▽▽은행, 채권최고액 252,000,000원의 각 근저당권설정등기가 마쳐져 있는데, 원고 김◇◇의 위 각 근저당권설정등기에 따른 피담보채무의 원금은 2009. 8. 경 각 339,140,681원과 197,964,400원이고, 2011. 8. 현재 각 308,417,980원과 180,589,338원이다.

마. 피고는 2008. 11. 26.경 원고 송○○, 유○○, 김◇◇에게 아래 표 기재와 같은 금원을 현금청산금으로 제안하였는데, 이는 이 사건 각 부동산에 관한 감정평가결과를 토대로 한 것이었다.

바. 한편, 피고는 2008년경 피고의 관리처분계획에 대한 인가처분 및 고시가 있자 서울중앙지방법원 2008가단298903호 등으로 원고들을 상대로 ‘도시정비법 제49조 제6항 및 피고의 정관에 따라 원고들이 피고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다’는 취지로 주장하면서 이 사건 각 부동산의 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 선고받은 다음, 2009. 8. 5. 위 판결의 가집행선고에 기해 원고들에게 이 사건 각 부동산을 인도할 것을 통지하였고, 이에 따라 피고에게 원고 송○○은 2009. 8. 15., 원고 유○○, 김○은 2009. 9. 27., 원고 김◇◇, 이○○은 2009. 8. 18. 이 사건 각 부동산을 각 인도하였으며, 원고들과 피고는 같은 해 10월경 위 사건의 항소심 법원으로부터 위 인도청구의 소를 취하한다는 취지의 화해권고결정을 받고 그에 대한 이의를 제기하지 아니하여 위 결정이 그 무렵 확정되었으나, 이후에도 피고는 이 사건 각 부동산을 인도받은 상태를 유지하면서 이를 철거하여 아파트 신축공사를 시행하였다.

사. 관계 법령 및 피고의 정관 중 관련 규정은 별지2 기재와 같다.

2. 당사자들의 주장 및 그에 대한 판단

가. 청산금 지급청구에 관한 판단

1) 청산금 지급의무의 발생

도시정비법 제47조에 의하면 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대하여는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는바, 앞서 인정한 바와 같이 토지 등 소유자인 원고들은 분양신청을 하지 아니하였으므로, 피고는 원고들에게 현금청산금을 지급할 의무가 있다. 이는 이러한 현금청산 대상자의 경우 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합도 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내에 있는 해당 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 한편 그에 대한 대가로 현금청산 대상자에게 매매대금 상당의 청산금을 지급할 의무를 부담하는 것을 뜻한다. 그리고 그 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자인 재건축조합이 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조), 피고는 분양신청기간의 종료일 다음날인 2006. 8. 24.을 기준으로 한 이 사건 각 부동산의 평가액을 현금청산금으로 지급하여야 할 것이다. 그러므로 나아가 피고가 원고들에게 지급하여야 할 현금청산금의 범위에 관하여 보건대, 피고가 2008. 11. 26.경 원고들에게 위 제1의 마.항의 표 기재와 같은 금원을 현금청산금으로 제안하였는데, 이는 이 사건 각 부동산에 관한 감정평가결과를 토대로 한 것으로서 이 사건 각 부동산에 관한 적절한 평가액인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고는 원고 송○○에게 1,245,210,000원을, 원고 유○○에게 656,733,333원을, 원고 김○에게 428,366,667원을, 원고 김◇◇, 이○○에게 각 641,585,000원을 각 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

2) 피고의 동시이행의 항변

이에 대하여 피고는 현금청산을 하는 경우 토지등소유자는 그 소유 부동산에 권리제한등기가 없는 상태로 그 소유권을 조합에게 이전할 의무가 있으므로, 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 제2, 3부동산에 관한 근저당권설정등기의 말소등기절차가 아직 이행되지 않은 이상 원고들의 청구에 응할 수 없다며 동시이행의 항변을 한다. 살피건대, 사업시행자가 도시정비법 제47조의 규정에 따라 토지 등 소유자에게 청산금을 지급할 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다. 다만, 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 토지 등 소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지 등 소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없는바[대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867(병합) 판결 등 참조], 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 제2, 3부동산에 관한 근저당권설정등기의 말소등기절차가 아직 이행되지 않았으므로, 피고의 위 동시이행의 항변은 이유 있다(이에 대하여 원고들은, 피고가 원고들의 이 사건 청구 중 지연손해금 부분에 한하여 동시이행의 항변을 하였는데도 제1심 법원이 이를 넘어서 피고에게 원고들로부터 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기 및 권리제한등기 없는 소유권이전등기를 이전받음과 동시에 원고들에게 청산금을 지급할 것을 명한 것은 변론주의에 위배된다고 주장하나, 기록에 의하면, 피고가 2010. 9. 10. 제1심 제1차 변론기일에서 2010. 6. 8.자 준비서면을 통하여 피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무와 원고들의 피고에 대한 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다는 항변을 한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다).

3) 원고들의 주장 및 그에 대한 판단

이에 대하여 원고들은, 사업시행자가 현금청산 대상자에게 청산금을 지급하지 아니한 상태에서도 현금청산 대상자를 상대로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기, 인도, 철거, 건물신축, 분양, 수분양자에게로의 소유권이전등기가 가능한 점 등에 비추어, 사업시행자에게 동시이행의 항변권을 인정하는 것이 오히려 불공평을 초래하므로, 사업시행자인 피고에게는 동시이행의 항변권이 인정되지 아니한다고 다투나, 현금청산 대상자의 토지 등 부동산 인도의무와 사업시행자의 청산금 지급의무도 서로 동시이행관계에 있을 뿐, 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고(도시정비법 제38조 참조), 도시정비법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수 없는 것이나, 앞에서 본 바와 같이 현금청산 대상자가 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가짐에 따라 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 것에 불과하므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73125 판결 등 참조), 이와 다른 전제 위에 선 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다. 원고들은 다시, 피고가 2008. 9. 11. 이 사건 각 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기청구권에 관한 가처분기입등기를 하였으므로, 원고들은 더 이상 피고에게 소유권이전등기의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 위와 같은 가처분기입등기만으로 원고들이 피고에 대하여 소유권이전등기의무 또는 권리제한등기 없는 소유권이전등기의무를 면하게 된다고 할 수는 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

4) 소결론

따라서 피고는 원고 송○○으로부터 이 사건 제1부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행 받음과 동시에 같은 원고에게 1,245,210,000원을 지급하고, 원고 유○○, 김○으로부터 이 사건 제2부동산에 관한 각 소유권이전등기절차 및 권리제한등기의 말소등기절차를 이행 받음과 동시에 원고 유○○에게 656,733,333원을, 원고 김○에게 428,366,667원을 각 지급하고, 원고 김◇◇, 이○○으로부터 이 사건 제3부동산에 관한 각 소유권이전등기절차 및 권리제한등기의 말소등기절차를 이행 받음과 동시에 원고 김◇◇, 이○○에게 각 641,585,000원을 각 지급할 의무가 있다.

나. 청산금에 대한 지연손해금 지급청구 등에 관한 판단

1) 도시정비법 제47조에 따른 지연손해금 지급청구에 관하여

원고들은, 피고의 원고들에 대한 위 청산금 지급의무와 원고들의 권리제한등기 없는 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 하더라도, 피고는 도시정비법 등 관계 법령에 따라 원고들에게 분양신청기간의 종료일로부터 150일 이내에 현금으로 청산금을 지급할 의무가 있고, 따라서 위 각 청산금에 대하여 분양신청기간의 종료일로부터 150일이 경과한 2007. 1. 24.부터 다 갚는 날까지 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 피고에 대하여 그 지급을 구한다고 주장한다. 살피건대, 피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무와 원고들의 이 사건 각 부동산에 관한 권리제한등기 없는 소유권이전등기의무 또는 소유권이전등기의무가 위와 같이 동시이행관계에 있다고 보는 이상 원칙적으로 원고들의 위 각 의무에 관한 이행제공이 없는 한 피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무가 이행지체에 빠진다고 할 수 없는데, 원고들이 피고에게 위 각 의무의 이행제공을 하였다는 점에 관한 원고들의 아무런 주장, 입증이 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.

2) 실제 채무액을 공제한 나머지 잔액에 대한 지연손해금 지급청구에 관하여 원고들은 또한, 피고가 원고들에 대한 청산금 지급의무와 관련하여 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는 범위는 청산금 전액에 미치지 아니하고 동시이행관계가 있는 근저당권설정등기에 의해 담보되고 있는 실제 채무액에 한정되므로, 적어도 청산금에서 그 실제 채무액을 공제한 나머지 잔액에 대해서는 이행지체책임을 진다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 현금청산 대상자의 소유권이전등기의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이고, 다만 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 현금청산 대상자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 현금청산대상자는 동시이행의 항변권을 행사할 수 없을 뿐이므로(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조), 사업시행자인 피고는 청산금 전액에 대하여 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다고 할 것이니, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

3) 이 사건 각 부동산 인도일 이후의 지연손해금 청구에 관하여

원고들은 다시, 피고가 이미 원고들 소유의 이 사건 각 부동산을 인도받은 후 철거까지 마침으로써 이 사건 각 부동산에 관한 사용수익권을 행사하여 왔으므로, 피고는 적어도 그 인도 시부터는 원고들에게 위 각 청산금에 대한 연 5% 상당의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 이 사건의 경우 피고가 원고들을 상대로 매도청구권을 행사하여 이 사건 각 부동산에 관하여 분양신청기간의 종료일 다음날에 매매계약이 성립한 것과 같은 지위로 의제되고, 민법 제587조 후문은 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있는바, 이는 매매목적물이 인도됨에 따라 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능, 즉 과실수취권이 매도인에게 이전된 이상 그와 대가관계에 있는 매매대금에 대한 이자지급의무를 매수인에게 부과한 것으로서, 부동산의 매매의 경우에도 대금의 지급에 관하여 이행기를 따로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 공평의 이념상 당연한 것으로 해석된다. 따라서 앞서 본 바와 같이 피고는 2009. 8. 15. 원고 송○○으로부터, 2009. 9. 27. 원고 유○○, 김○으로부터, 2009. 8. 18. 원고 김◇◇, 이○○으로부터 이 사건 각 부동산을 각 인도받은 다음 이를 모두 철거하여 재건축사업을 위한 아파트 신축공사를 진행하고 있고, 피고의 원고들에 대한 위 각 청산금 지급기한은 위 분양신청기간 종료일 다음날인 2006. 8. 24.부터 150일 이내인 2007. 1. 20.까지로서 위 인도일 전이므로, 비록 피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무와 원고들의 이 사건 각 부동산에 관한 권리제한등기 없는 소유권이전등기의무가 위와 같이 동시이행관계에 있다고 하더라도, 피고는 민법 제587조 후문에 따라 원고들에게 위 각 청산금에 대하여 위 각 인도일부터 다 갚는 날까지 민법에서 정한 법정이자 상당 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 다만, 앞서 인정한 바와 같이 원고 송○○을 제외한 나머지 원고들은 이 사건 제2, 3부동산상의 근저당권을 말소하지 못하고 있으므로, 피고는 그 위험의 한도에서 청산금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결 참조). 이 경우 지급을 거절할 수 있는 청산금은 피고가 이 사건 제2, 3부동산을 인도받을 당시 그에 관한 각 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있었다는 등의 특별한 사정이 있다고 볼 아무런 자료가 없으므로, 위 각 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액이라고 할 것이다. 따라서 피고는 원고 송○○을 제외한 나머지 원고들에 대하여는 위 각 청산금에서 이 사건 제2, 3부동산상의 위 각 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금원을 공제한 나머지 금원에 대하여 이 사건 제2, 3부동산의 인도일 이후의 법정이자 상당 금원을 지급할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는, 구 도시정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것) 제49조 제6항에 따라 피고의 관리처분계획에 대한 인가고시가 있은 이후부터는 원고들의 이 사건 각 부동산에 관한 사용수익이 제한되므로 피고가 이 사건 각 부동산을 인도받았다고 하더라도 청산금에 대한 이자를 지급할 의무가 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 주택재건축사업의 경우 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무와 사업시행자의 청산금 지급의무가 서로 동시이행관계에 있는데도 피고가 원고들로부터 이 사건 각 부동산을 인도받아 재건축사업을 진행하고 있는 이상 원고들에 대하여 그 청산금에 대하여 법정이자 상당의 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

4) 소결론

따라서 피고는, 원고 송○○에게 이 사건 제1부동산의 청산금 1,245,210,000원에 대하여 그 인도일인 2009. 8. 15.부터, 이 사건 제2부동산의 청산금 1,285,100,000원에서 그에 관한 각 근저당권의 채권최고액 상당 금액인 731,000,000원(=455,000,000원 + 276,000,000원)을 공제한 554,100,000원 중 그 지분 비율에 따라 원고 유○○에게는 369,400,000원(=554,100,000원 × 2/3)에 대하여, 원고 김○에게는 184,700,000원(=554,100,000원 x 1/3)에 대하여 각 그 인도일인 2009. 9. 27.부터, 원고 김◇◇, 이○○에게 이 사건 제3부동산의 청산금 1,283,170,000원에서 그에 관한 각 근저당권의 채권최고액 상당 금액인 합계 693,600,000원(=441,600,000원 + 252,000,000원)을 공제한 589,570,000원 중 그 지분 비율에 따른 각 294,785,000원에 대하여 그 인도일인 2009. 8. 18.부터 각 다 갚는 날까지 민법에서 정한 연 5%의 비율(원고들은 위 각 금원에 대하여 소장부본 송달 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에서 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하나, 위 민법 제587조 후문에 따른 이자의 지급은 형평을 고려한 법정이자의 지급으로서의 성질을 가지는 것이지 이행지체로 인한 손해배상은 아니라고 할 것이고, 위 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에 있어서 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정이 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정이므로, 위 이자에는 위 특례법에서 정한 이율을 적용할 수 없다)로 계산한 법정이자 상당 금원을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.