수원지방법원 2024. 12. 9. 선고 2023고단8368 판결 [[형사] 전세사기로 500명이 넘는 피해자에게 약 760억 원의 경제적 피해를 가한 피고인에게 법률상처단형의 상한인 징역 15년을 선고한 사례 (수원지방법원 2023고단8368, 2024노8698)]
판시사항
참조조문
참조판례
심판대상조문
판례내용
사건 2023고단8368, 가. 사기
2024고단2043(병합), 나. 상법위반
2024고단3894(병합) 다. 공전자기록등불실기재
라. 불실기재공전자기록등행사
마. 부동산실권리자명의등기에관한법률위반
바. 감정평가및감정평가사에관한법률위반
사. 업무상배임
피고인 1.가.나.다.라.마.바.사. A (64년생, 남), 부동산업
2.가. B (70년생, 여), 부동산업
3.가.마.바. C (94년생, 남), 부동산업
검사 김용휘(기소), 김용휘, 조은정(공판)
변호인 변호사 이희창, 신계열, 이문기(피고인들 모두를 위하여)
법무법인 명륜(피고인 C를 위하여)
담당변호사 임형욱
판 결 선 고 2024. 12. 9.
피고인 A을 징역 15년, 피고인 B를 징역 6년, 피고인 C를 징역 4년에 각 처한다.
피고인 A로부터 1억 360만 원을 추징한다.
피고인 A에게 위 추징금에 상당한 금액의 가납을 명한다.
이 사건 공소사실 중 피고인 A에 대한 감정평가및감정평가사에관한법률위반의 점, 피
고인 C에 대한 사기 중 별지 범죄일람표 2 중 순번 1, 2, 3, 4, 별지 범죄일람표 8 중
순번 1, 2, 별지 범죄일람표 10 중 순번 1, 2, 3, 4의 점과 감정평가및감정평가사에관
한법률위반의 점은 각 무죄.
『2023고단8368』
[전제되는 사실관계]
1. 피고인들의 관계 및 ‘무자본 갭투자’ 대규모 임대사업
피고인 A, 피고인 B는 부부 관계이고, 피고인 C는 위 A과 B의 아들이다.
피고인들은 2013.경부터 수원, 화성, 양평 일대에서 자신들과 다수의 법인 명의1)로
별다른 자기 자본금 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 자원으로 빌라, 오
피스텔을 매수하거나 신축하는 소위 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 대규모 임대사업(2023.
10.경 기준 건물 총 46개동, 총 788세대 보유)을 영위해왔다.
2. 임대사업에서 피고인들의 지위
피고인 A은 임대사업의 대표로서 사업을 총괄하고, 피고인 B는 사실상 임대사업의
1) 피고인 A은 ㈜D, ㈜E, ㈜F, ㈜G, ㈜H, ㈜I, ㈜J, ㈜K, ㈜L(이상 ‘범죄일람표’에 임대인 명의자로 특정된 법인명) 등 다수의 법 인을 실질적으로 운영하며, 위 법인들 명의로도 주택 건물을 취득한 후 임대사업을 영위하였다. 이하 병합된 부분 범죄사실 도 같다.
부대표로서 임대사업의 재계약 및 시설관리 업무 등을 담당하며 A과 함께 임대사업을
운영하였다.
피고인 C는 2018.경 A에게 건물 매수인 겸 임대인 명의를 제공하여 A, B가 피고인
C의 명의를 이용하여 임대를 계속할 수 있게 하고, 2023. 3.경부터는 A의 지시를 받아
임대사업 후계자이자 ‘소장’의 지위로 임대사업에 더욱 본격적으로 참여하여 임대차계
약과 관련한 입·퇴실 관리, 보증보험 가입 업무 등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역
할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리하였다.
3. 거액의 채무와 비용을 늘려가는 방식의 임대사업 구조
피고인들은 이와 같이 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 임대 건물 보유량을 늘려나가 피고
인들과 법인 명의 은행 대출채무가 2021. 1.경 기준 합계 약 370억 원에서 2023. 10.경
기준 합계 약 744억 원까지 증가하였고, 이로 인해 매월 납부해야 하는 대출이자 합계
또한 2021. 1.경 기준 약 1억 6,000만 원에서 2023. 10.경 기준 약 4억 원까지 증가하
는 등 비정상적으로 대출금 채무와 이자채무를 계속 늘려갔다.
게다가 피고인 A은 임대사업 운영과 관련하여 2021.경부터 2022.경까지 2년 간 총
납부한 세금액만 약 36억 원에 달하였고, 직원 급여로도 매월 수천만 원을 사업 비용
으로 부담하였다.
피고인들은 대출한도 등의 문제로 가족들 개인 명의로 추가 은행 대출을 받는 것이
막힌 상황에서도 2020. 3.경부터 2022. 1.경까지 자본금 가장납입을 통해 11개의 법인
을 추가로 설립한 후 법인 명의로 대출을 받아 임대사업 규모를 늘림으로써 대출채무
와 임대차보증금 채무를 계속 증대시켰다.
사정이 이와 같음에도 피고인들은 건물 매매가나 전세가의 시세 차익을 노리거나 후
속 임차인으로부터 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 이른바, ‘보증금
돌려막기’ 방법 외에는 위와 같은 거액의 대출채무와 보증금 채무, 세금 등 각종 비용
을 충당할 별다른 방법이 없었고, 은행 대출금과 기존 임대차보증금 반환채무의 합계
가 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 건물의 잔존 담보가치도 충분하지 않
았으며, 건물 매매가나 전세가의 시세 하락에 대비하여 보증금을 안정적으로 반환할
수 있는 자금관리 계획을 마련해둔 사실도 없었다.
4. 일명 ‘쪼개기담보’와 내부 공인중개사 등을 이용한 보증금 편취 수법2)
피고인들은 임대 과정에서 위와 같은 임대사업 구조를 임차인에게 제대로 고지하지
않았고, 임차인들 중 일부에게는 공인중개사 등을 통해 다세대주택 건물 일부 호실에
대한 공동담보(일명 ‘쪼개기 담보’)를 건물 전체에 대한 공동담보인 것처럼 고지하도록
하여 해당 임차인들이 건물 전체에 마치 하나의 공동담보만 설정된 것처럼 오신하게
하거나 건물 전체에 대한 기존 임대차보증금 반환채무액 규모(일명 ‘선순위 보증금’)를
축소하는 등의 방법으로 건물의 잔존 담보가치를 속이는 수법도 병행하였다.
이에 더해 피고인 A은 ‘M부동산’, ‘N부동산’, ‘O부동산’을 운영하면서 자신이 직접 고
용한 공인중개사들로 하여금 임대차계약 재계약과 일부 신규 임대차계약 체결에 대한
중개행위를 전담하도록 하고, 이와 같은 사정을 임차인들에게 숨겨 임차인들이 마치
정상적인 중개행위를 통해 임대차계약을 체결하는 것처럼 오신하게 하였다.
[구체적인 범죄사실]
1. 피고인 A, 피고인 B의 사기 공동범행
2) 피고인들은 4.항 기재 기망 방법 중 쪼개기 담보와 선순위 보증금 축소 고지 등의 기망 방법은 모든 피해자들에 대한 계약에 서 이루어진 것이 아니라는 취지로 다투고 있으나, 이 사건 공소사실은 ‘임차인들 중 일부에게’라고 기재되어 전체 피해자에 대한 기망방법임을 전제로 하여 기소된 것이 아님은 명백하고, 증거기록에 의하면 검사는 수사보고서로서 피해자들에 대한 기망방법을 특정하였으며, 공소장 별지 기재 기망방법은 피해자들에게 공통된 부분만 기재하였으므로, 피고인들의 주장은 더 나아가 판단하지 않는다. 이하 병합된 사건의 공소사실 모두 동일하다.
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지하지 아니한 채
공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거나
임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 기망하여 보증금을 취득하기로 공모하였
다.
이와 같은 공모에 따라, 피고인들은 2021. 7. 24.경 수원시 팔달구 P에 있는 피고인
A 운영의 ㈜H 사무실 등에서 Q부동산 공인중개사 사무소 직원을 통해 피해자 R와 ‘수
원시 권선구 S T건물 U호’에 관하여 임대인을 ‘㈜H’, 임차인을 ‘R’로 하는 전세계약을
체결하면서, 피해자에게 위와 같이 보증금 돌려막기 외에는 보증금 반환 방법이 없는
점, 은행 대출채무와 임대차보증금반환채무의 합계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증
금 반환을 담보할 충분한 담보가치가 없는 점, 전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획
을 마련해두지 않은 점 등을 제대로 고지하지 아니하고, 마치 피고인들이 전세보증금
을 적시에 정상적으로 반환해줄 수 있는 충분한 자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속
은 피해자 R로부터 전세보증금 명목으로 합계 8,000만 원을 교부받아 편취한 것을 비
롯하여 2021. 1. 22.경부터 2023. 4. 15.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 1 기재
와 같이 188회에 걸쳐 총 187명의 피해자들과 임대차계약을 신규로 체결하거나 혹은
기존 계약을 연장하면서 보증금을 증액하여, 각 피해자들로부터 위 범죄일람표 기재
임대차보증금 중 신규 및 증액분에 대해서는 그 금액 상당을 교부받아 편취하고, 연장
분에 대해서는 기존 임대차보증금 반환 기한 유예의 액수 미상의 경제적 이익을 취득
하여 편취하였다.3)
3) 아래 피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단에서 자세히 보는 바와 같이 사실관계가 동일하고, 피고인들의 방어권 보장에 지장이 없으므로 직권으로 정정하여 인정한다. 이하 공소사실과 달리 재산상 이익의 취득을 인정하는 부분은 모두 동일하다.
2. 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C의 사기 공동범행
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지 하지 아니한
채 공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거
나 임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 하여 보증금을 취득하기로 공모한 후
피고인 C는 2018.경 피고인 A과 피고인 B가 피고인 C의 명의로 임대를 할 수 있도록
건물 소유자겸 임대인 명의를 제공하는 한편, 2023. 3.경부터는 ‘소장’의 지위로 더욱
본격적으로 임대사업에 참여하여 임대차계약과 관련한 입퇴실 관리, 보증보험 가입 업
무 등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리
하는 역할을 담당하기로 하였다.
이에 따라 피고인들은 2023. 6. 27.경 수원시 팔달구 P에 있는 피고인 A 운영의 ㈜H
사무실에서 Q부동산 공인중개사 사무소 직원을 통해 피해자 V과 ‘수원시 팔달구 W건
물 X호’에 관하여 임대인을 ‘㈜F’, 임차인을 ‘V’으로 하는 전세계약을 체결하면서, 피해
자에게 위와 같이 보증금 돌려막기 외에는 보증금 반환 방법이 없는 점, 은행 대출채
무와 임대차보증금반환 채무의 합계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보
할 충분한 담보가치가 없는 점, 전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을 마련해두지
않은 점 등을 제대로 고지하지 아니하고, 마치 피고인들이 전세보증금을 적시에 정상
적으로 반환해줄 수 있는 충분한 자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자 V으
로부터 전세보증금 명목으로 합계 1억 6,000만 원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여,
피고인 A, B는 공모하여 2022. 9. 5.경부터 2023. 9. 15.경까지 같은 방법으로 별지 범
죄일람표 2 기재와 같이 26회에 걸쳐 총 26명의 피해자들과, 피고인 C는 피고인 A, B
와 공모하여 2023. 3.부터4) 2023. 9. 15.경까지 별지 범죄일람표 2 중 순번 1 내지 4를
제외한 나머지 22회에 걸쳐 총 22명의 피해자들과 각 임대차계약을 신규로 체결하거
나 혹은 기존 계약을 연장하면서 보증금을 증액하여, 각 피해자들로부터 위 범죄일람
표 기재 임대차보증금 중 신규 및 증액분에 대해서는 그 금액 상당을 교부받아 편취하
고, 연장분에 대해서는 기존 임대차보증금 반환 기한 유예의 액수 미상의 경제적 이익
을 취득하여 편취하였다.
3. 피고인 A의 상법위반, 공전자기록등불실기재, 불실기재공전자기록등행사
가. 상법위반
피고인은 대규모 임대사업을 위한 다수의 법인을 설립하는 과정에서 자본금 상당
액을 형식적으로 납입하여 잔고증명서를 발급받은 후 즉시 자본금을 인출하는 방법으
로 자본금 납입을 가장하기로 마음먹었다.
피고인은 2022. 1. 3.경 수원시 등지에서, 피고인 명의 신한은행 계좌(계좌번호 계좌
번호 생략1)에 100,000,000원을 입금하여 계좌의 잔액이 303,868,464원인 잔고증명서
를 발급받았다.
피고인은 2022. 1. 4.경 수원시 영통구 청명로 127에 있는 수원지방법원 동수원등기
소에서 위 잔고증명서를 이용하여 자본금 300,000,000원의 ‘주식회사 Y’를, 같은 날 용
인시 처인구 성산로 7에 있는 수원지방법원 용인등기소에서 같은 방법으로 동액의 자
본금의 ‘주식회사 Z’을, 같은 날 오산시 법원로 65에 있는 수원지방법원 화성등기소에
4) 피고인 C는 자신이 2023. 3. 16.까지 감정평가법인에서 근무하였음을 들어 공소사실 중 2023. 3. 15. 이전에 체결된 임대차계 약에 대한 공모관계를 부인한다. 살피건대, 아래 무죄부분에서 보는 바와 같이 피고인이 2022. 6.경부터 2023. 2.경까지는 피 고인 A, B와 공모하였음을 인정할 만한 명백한 증거가 없으므로 무죄를 선고하나, 피고인 C가 2022년 하반기부터 피고인 A 로부터 사업이 어려우니 도와달라는 말을 들었다는 점을 인정하고 있고, 피고인 C의 여자친구인 AA도 2023. 1.경부터 피고 인 A의 직원으로 사업을 돕고 있었던 점 등을 감안하면, 피고인 C가 2023. 3. 중순까지 감정평가법인에 소속되어 근무하고 있었다 하더라도 적어도 2023. 3.경부터는 피고인 A, B의 비정상적 임대사업 구조를 알고 공모하여 기능적 행위지배를 하였 다고 인정된다. 이하 병합된 범죄사실도 모두 동일하다.
서 같은 방법으로 동액의 자본금의 ‘주식회사 AB’을 각각 설립하였다.
이로써 피고인은 ‘주식회사 Y’, ‘주식회사 Z’, ‘주식회사 AB’의 자본금 납입을 각각
가장한 것을 비롯하여, 2018. 12. 19.경부터 2022. 12. 27.경까지 별지 범죄일람표 3 기
재와 같이 총 17개 법인의 자본금 납입을 가장하였다.
나. 공전자기록등불실기재 및 불실기재공전자기록등행사
피고인은 2022. 1. 4.경 수원시 영통구 청명로 127에 있는 동수원등기소에서 제3
의 가항 기재와 같이 자본금 납입을 가장한 후 담당 공무원에게 위 잔고증명서가 첨부
된 ‘주식회사 Y’ 설립등기 신청서를, 같은 날 용인시 처인구 성산로 7에 있는 수원지방
법원 용인등기소에서 ‘주식회사 Z’ 설립등기 신청서를, 같은 날 오산시 법원로 65에 있
는 수원지방법원 화성등기소에서 ‘주식회사 AB’ 설립등기 신청서를 각각 제출하였다.
이에 따라 자본금 가장납입 사실을 모르는 담당 공무원들이 위 3개 법인의 상업등기
전산정보처리시스템에 위와 같은 사항이 등기되도록 함으로써 공전자기록인 상업등기
전산정보처리시스템에 불실의 사실을 기재하게 하고, 그 무렵 불실의 사실이 입력된
위 공전자기록을 저장, 구동하게 하여 이를 각각 행사한 것을 비롯하여, 2018. 12. 19.
경부터 2022. 12. 27.경까지 별지 범죄일람표 3 기재와 같이 총 17개 법인에 관하여
공전자기록에 불실의 사실을 기재하게 하고, 불실의 사실이 기재된 공전자기록을 행사
하였다.
4. 피고인 A, 피고인 C의 부동산실권리자명의등기에관한법률위반
가. 피고인 C
누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서
는 아니 된다.
그럼에도 불구하고 피고인은 건물에 대한 소유권 취득 시 명의를 빌려달라는 A의
부탁을 받고 이를 승낙하여, 2019. 7. 30.경 수원시 영통구 청명로 127에 있는 동수원
등기소에서 수원시 팔달구 ‘AC건물’에 대하여 피고인 명의로 소유권이전등기를 경료한
것을 비롯하여, 그때부터 2019. 9. 30.경까지 별지 범죄일람표 4 기재와 같이 총 2회에
걸쳐 명의수탁자로서 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로
등기하였다.
나. 피고인 A
누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서
는 아니 된다.
그럼에도 불구하고 피고인은 건물에 대한 소유권 취득 시 C에게 명의를 빌려달라고
부탁하고 C는 이를 승낙하여, 2019. 7. 30.경 수원시 영통구 청명로 127에 있는 동수
원등기소에서 수원시 팔달구 ‘AC건물’에 대하여 C 명의로 소유권이전등기를 경료한 것
을 비롯하여, 2017. 11. 22.경부터 2019. 9. 30.경까지 별지 범죄일람표 5 기재와 같이
총 5회에 걸쳐 명의신탁자로서 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자
의 명의로 등기하였다.
5. 피고인 A의 업무상배임
피고인은 임대사업 등을 영위할 목적으로 피해자 ㈜AB 등 피해자 법인 17개의 지분
을 실질적으로 보유한 주주이자 대표로서 각 법인의 법인카드를 해당 법인을 위해 사
용하여야 할 임무가 있음에도 불구하고, 그 임무에 위배하여 2023. 9. 20.경 용인시에
있는 AD마트에서, 피해자 ㈜AB의 업무용 법인카드인 농협 신용카드(카드번호 생략1)
로 상품권을 구입한 후 속칭 ‘상품권깡’을 통하여 현금화하여 임의 소비한 것을 비롯하
여 2023. 9. 3.부터 2023. 10. 4.경까지 별지 범죄일람표 6 기재와 같이 총 45회에 걸
쳐 피해자 법인 17개의 업무용 법인카드로 합계 103,600,000원의 상품권을 구입한 후
이를 현금화 하는 등의 방법으로 임의 소비하였다.
이로써 피고인은 업무상 임무에 위배하여 합계 103,600,000원의 재산상 이익을 취득
하고, 17개의 피해자 법인에게 각각 구입한 상품권 액수 합계액에 상당한 재산상 손해
를 가하였다.
『2024고단2043』
[전제되는 사실관계]
1. 피고인들의 관계 및 ‘무자본 갭투자’ 대규모 임대사업
피고인 A, 피고인 B는 부부 관계이고, 피고인 C는 위 A과 B의 아들이다.
피고인들은 2013.경부터 수원, 화성, 양평 일대에서 자신들과 다수의 법인 명의로 별
다른 자기 자본금 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 자원으로 빌라, 오피
스텔을 매수하거나 신축하는 소위 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 대규모 임대사업(2023. 10.
경 기준 건물 총 46개동, 총 788세대 보유)을 영위해왔다.
2. 임대사업에서 피고인들의 지위
피고인 A은 임대사업의 대표로서 사업을 총괄하고, 피고인 B는 사실상 임대사업의
부대표로서 임대사업의 재계약 및 시설관리 업무 등을 담당하며 A과 함께 임대사업을
운영하였다.
피고인 C는 2018.경 A에게 건물 매수인 겸 임대인 명의를 제공하여 A, B가 피고인
C의 명의를 이용하여 임대를 계속할 수 있게 하고, 2023. 3.경부터는 A의 지시를 받아
임대사업 후계자이자 ‘소장’의 지위로 임대사업에 더욱 본격적으로 참여하여 임대차계
약과 관련한 입·퇴실 관리, 보증보험 가입 업무 등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역
할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리하였다.
3. 거액의 채무와 비용을 늘려가는 방식의 임대사업 구조
피고인들은 이와 같이 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 임대 건물 보유량을 늘려나가 피고
인들과 법인 명의 은행 대출채무가 2021. 1.경 기준 합계 약 370억 원에서 2023. 10.경
기준 합계 약 744억 원까지 증가하였고, 이로 인해 매월 납부해야 하는 대출이자 합계
또한 2021. 1.경 기준 약 1억 6,000만 원에서 2023. 10.경 기준 약 4억 원까지 증가하
는 등 비정상적으로 대출금 채무와 이자채무를 계속 늘려갔다.
게다가 피고인 A은 임대사업 운영과 관련하여 2021.경부터 2022.경까지 2년 간 총
납부한 세금액만 약 36억 원에 달하였고, 직원 급여로도 매월 수천만 원을 사업 비용
으로 부담하였다.
피고인들은 대출한도 등의 문제로 가족들 개인 명의로 추가 은행 대출을 받는 것이
막힌 상황에서도 2020. 3.경부터 2022. 1.경까지 자본금 가장납입을 통해 11개의 법인
을 추가로 설립한 후 법인 명의로 대출을 받아 임대사업 규모를 늘림으로써 대출채무
와 임대차보증금 채무를 계속 증대시켰다.
사정이 이와 같음에도 피고인들은 건물 매매가나 전세가의 시세 차익을 노리거나 후
속 임차인으로부터 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 이른바, ‘보증금
돌려막기’ 방법 외에는 위와 같은 거액의 대출채무와 보증금 채무, 세금 등 각종 비용
을 충당할 별다른 방법이 없었고, 은행 대출금과 기존 임대차보증금 반환채무의 합계
가 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 건물의 잔존 담보가치도 충분하지 않
았으며, 건물 매매가나 전세가의 시세 하락에 대비하여 보증금을 안정적으로 반환할
수 있는 자금관리 계획을 마련해둔 사실도 없었다.
4. 일명 ‘쪼개기 담보’와 내부 공인중개사 등을 이용한 보증금 편취 수법
피고인들은 임대 과정에서 위와 같은 임대사업 구조를 임차인에게 제대로 고지하지
않았고, 임차인들 중 일부에게는 공인중개사 등을 통해 다세대주택 건물 일부 호실에
대한 공동담보(일명 ‘쪼개기 담보’)를 건물 전체에 대한 공동담보인 것처럼 고지하도록
하여 해당 임차인들이 건물 전체에 마치 하나의 공동담보만 설정된 것처럼 오신하게
하거나 건물 전체에 대한 기존 임대차보증금 반환채무액 규모(일명 ‘선순위 보증금’)를
축소하는 등의 방법으로 건물의 잔존 담보가치를 속이는 수법도 병행하였다.
이에 더해 피고인 A은 ‘M부동산’, ‘N부동산’, ‘O부동산’를 운영하면서 자신이 직접 고
용한 공인중개사들로 하여금 임대차계약 재계약과 일부 신규 임대차계약 체결에 대한
중개행위를 전담하도록 하고, 이와 같은 사정을 임차인들에게 숨겨 임차인들이 마치
정상적인 중개행위를 통해 임대차계약을 체결하는 것처럼 오신하게 하였다.
[구체적인 범죄사실]
1. 피고인 A, 피고인 B의 사기 공동범행
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지하지 아니한 채
공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거나
임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 기망하여 보증금을 취득하기로 공모하였
다.
이와 같은 공모에 따라, 피고인들은 2021. 3. 19.경 수원시에 있는 AE공인 중개사
사무소 직원을 통해 피해자 AF과 ‘수원시 권선구 AG건물 AH호’에 관하여 임대인을
‘㈜K’, 임차인을 ‘AF’으로 하는 전세계약을 체결하면서, 피해자에게 위와 같이 보증금
돌려막기 외에는 보증금 반환 방법이 없는 점, 은행 대출채무와 임대차보증금반환채무
의 합계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 충분한 담보가치가 없는
점, 전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을 마련해두지 않은 점 등을 제대로 고지하
지 아니하고, 마치 피고인들이 전세보증금을 적시에 정상적으로 반환해줄 수 있는 충
분한 자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자 AF으로부터 전세보증금 명목으
로 합계 50,000,000원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여 2021. 1. 8.경부터 2023. 4.
14.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 7 기재와 같이 194회에 걸쳐 총 190명의 피
해자들로부터 전세보증금 합계 29,837,550,000원을 교부받아 편취하였다.
2. 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C의 사기 공동범행
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지하지 아니한 채
공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거나
임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 하여 보증금을 취득하기로 공모한 후 피
고인 C는 2018.경 피고인 A과 피고인 B가 피고인 C의 명의로 임대를 할 수 있도록 건
물 소유자겸 임대인 명의를 제공하는 한편, 2023. 3.경부터는 ‘소장’의 지위로 더욱 본
격적으로 임대사업에 참여하여 임대차계약과 관련한 입퇴실 관리, 보증보험 가입 업무
등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리하
는 역할을 담당하기로 하였다.
이에 따라 피고인들은 2022. 8. 9.경 수원시 팔달구에 있는 Q부동산 공인중개사 사
무소 직원을 통해 피해자 AI과 ‘수원시 팔달구 AC건물 AJ호’에 관하여 임대인을 ‘C’,
임차인을 ‘AI’으로 하는 전세 계약을 체결하면서, 피해자에게 위와 같이 보증금 돌려막
기 외에는 보증금 반환 방법이 없는 점, 은행 대출채무와 임대차보증금반환 채무의 합
계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 충분한 담보가치가 없는 점,
전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을 마련해두지 않은 점 등을 제대로 고지하지
아니하고, 마치 피고인들이 전세보증금을 적시에 정상적으로 반환해줄 수 있는 충분한
자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자 AI으로부터 전세보증금 명목으로 합계
190,000,000원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여, 피고인 A, B는 공모하여 2022. 7.
20.경부터 2023. 9. 4.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 8 기재와 같이 8회에 걸
쳐 총 8명의 피해자들로부터 전세보증금 합계 1,105,000,000원을, 피고인 C는 피고인
A, B와 공모하여 2023. 3.경부터 2023. 7. 10.까지 별지 범죄일람표 8 중 순번 1, 2를
제외한 나머지 6회에 걸쳐 총 6명의 피해자들로부터 전세보증금 합계 810,000,000원을
교부받아 편취하였다.
『2024고단3894』
1. 피고인들의 관계 및 ‘무자본 갭투자’ 대규모 임대사업
피고인 A, 피고인 B는 부부 관계이고, 피고인 C는 위 A과 B의 아들이다.
피고인들은 2013.경부터 수원, 화성, 양평 일대에서 자신들과 다수의 법인 명의로 별
다른 자기 자본금 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 자원으로 빌라, 오피
스텔을 매수하거나 신축하는 소위 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 대규모 임대사업(2023. 10.
경 기준 건물 총 46개동, 총 788세대 보유)을 영위해왔다.
2. 임대사업에서 피고인들의 지위
피고인 A은 임대사업의 대표로서 사업을 총괄하고, 피고인 B는 사실상 임대사업의
부대표로서 임대사업의 재계약 및 시설관리 업무 등을 담당하며 A과 함께 임대사업을
운영하였다.
피고인 C는 2018.경 A에게 건물 매수인 겸 임대인 명의를 제공하여 A, B가 피고인
C의 명의를 이용하여 임대를 계속할 수 있게 하고, 2023. 3.경부터는 A의 지시를 받아
임대사업 후계자이자 ‘소장’의 지위로 임대사업에 더욱 본격적으로 참여하여 임대차계
약과 관련한 입·퇴실 관리, 보증보험 가입 업무 등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역
할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리하였다.
3. 거액의 채무와 비용을 늘려가는 방식의 임대사업 구조
피고인들은 이와 같이 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 임대 건물 보유량을 늘려나가 피고
인들과 법인 명의 은행 대출채무가 2021. 1.경 기준 합계 약 370억 원에서 2023. 10.경
기준 합계 약 744억 원까지 증가하였고, 이로 인해 매월 납부해야 하는 대출이자 합계
또한 2021. 1.경 기준 약 1억 6,000만 원에서 2023. 10.경 기준 약 4억 원까지 증가하
는 등 비정상적으로 대출금 채무와 이자채무를 계속 늘려갔다.
게다가 피고인 A은 임대사업 운영과 관련하여 2021.경부터 2022.경까지 2년 간 총
납부한 세금액만 약 36억 원에 달하였고, 직원 급여로도 매월 수천만 원을 사업 비용
으로 부담하였다.
피고인들은 대출한도 등의 문제로 가족들 개인 명의로 추가 은행 대출을 받는 것이
막힌 상황에서도 2020. 3.경부터 2022. 1.경까지 자본금 가장납입을 통해 11개의 법인
을 추가로 설립한 후 법인 명의로 대출을 받아 임대사업 규모를 늘림으로써 대출채무
와 임대차보증금 채무를 계속 증대시켰다.
사정이 이와 같음에도 피고인들은 건물 매매가나 전세가의 시세 차익을 노리거나 후
속 임차인으로부터 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 이른바, ‘보증금
돌려막기’ 방법 외에는 위와 같은 거액의 대출채무와 보증금 채무, 세금 등 각종 비용
을 충당할 별다른 방법이 없었고, 은행 대출금과 기존임대차보증금 반환채무의 합계가
건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 건물의 잔존 담보가치도 충분하지 않았으
며, 건물 매매가나 전세가의 시세 하락에 대비하여 보증금을 안정적으로 반환할 수 있
는 자금관리 계획을 마련해둔 사실도 없었다.
4. 일명 ‘쪼개기 담보’와 내부 공인중개사 등을 이용한 보증금 편취 수법
피고인들은 임대 과정에서 위와 같은 임대사업 구조를 임차인에게 제대로 고지하지
않았고, 임차인들 중 일부에게는 공인중개사 등을 통해 다세대주택 건물 일부 호실에
대한 공동담보(일명 ‘쪼개기 담보’)를 건물 전체에 대한 공동담보인 것처럼 고지하도록
하여 해당 임차인들이 건물 전체에 마치 하나의 공동담보만 설정된 것처럼 오신하게
하거나 건물 전체에 대한 기존 임대차보증금 반환채무액 규모(일명 ‘선순위 보증금’)를
축소하는 등의 방법으로 건물의 잔존 담보가치를 속이는 수법도 병행하였다.
이에 더해 피고인 A은 ‘M부동산’, ‘N부동산’, ‘O부동산’를 운영하면서 자신이 직접 고
용한 공인중개사들로 하여금 임대차계약 재계약과 일부 신규 임대차계약 체결에 대한
중개행위를 전담하도록 하고, 이와 같은 사정을 임차인들에게 숨겨 임차인들이 마치
정상적인 중개행위를 통해 임대차계약을 체결하는 것처럼 오신하게 하였다.
[구체적인 범죄사실]
1. 피고인 A, 피고인 B의 사기 공동범행
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지하지 아니한 채
공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거나
임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 기망하여 보증금을 취득하기로 공모하였
다.
이와 같은 공모에 따라, 피고인들은 2021. 2. 9.경 수원시 팔달구에 있는 AK부동산
중개법인에서 그 직원을 통해 피해자 AL와 ‘수원시 팔달구 AM건물 AN호’에 관하여
임대인을 ‘A’, 임차인을 ‘AL’로 하는 전세계약을 체결하면서, 피해자에게 위와 같이 보
증금 돌려막기 외에는 보증금 반환 방법이 없는 점, 은행 대출채무와 임대차보증금반
환채무의 합계가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 충분한 담보가치가
없는 점, 전세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을 마련해두지 않은 점 등을 제대로
고지하지 아니하고, 마치 피고인들이 전세보증금을 적시에 정상적으로 반환해줄 수 있
는 충분한 자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자 AL로부터 전세 보증금 명
목으로 합계 160,000,000원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여, 2021. 2. 5.경부터
2023. 2. 26.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 9 기재와 같이 90회에 걸쳐 총 91
명의 피해자들과 임대차계약을 신규로 체결하거나 혹은 기존 계약을 연장하면서 보증
금을 증액하여, 각 피해자들로부터 위 범죄일람표 기재 임대차보증금 중 신규 및 증액
분에 대해서는 그 금액 상당을 교부받아 편취하고, 연장분에 대해서는 기존 임대차보
증금 반환 기한 유예의 액수 미상의 경제적 이익을 취득하여 편취하였다.
2. 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C의 사기 공동범행
피고인들은 위와 같은 임대사업 구조와 건물의 잔존 담보가치 및 내부적으로 고용한
공인중개사 등을 통한 임대차거래 등에 대해 임차인들에게 제대로 고지하지 아니한 채
공인중개사, 중개보조원 등을 통해 마치 피고인들이 상당한 변제자력을 보유하였거나
임대 건물의 잔존 담보가치가 충분한 것처럼 하여 보증금을 취득하기로 공모한 후 피
고인 C는 2018.경 피고인 A과 피고인 B가 피고인 C의 명의로 임대를 할 수 있도록 건
물 소유자겸 임대인 명의를 제공하는 한편, 2023. 3.경부터는 ‘소장’의 지위로 더욱 본
격적으로 임대사업에 참여하여 임대차계약과 관련한 입퇴실 관리, 보증보험 가입 업무
등에 대하여 A, B와 직원들 간 가교역할을 하며 임대사업 업무 전반을 사실상 관리하
는 역할을 담당하기로 하였다.
이에 따라 피고인들은 2022. 7. 18.경 수원시 팔달구 P에 있는 N부동산 중개법인에
서 그 직원을 통해 피해자 AO와 ‘수원시 팔달구 AP건물 AQ호’에 관하여 임대인을 ‘C’,
임차인을 ‘AO’로 하는 전세계약을 체결하면서, 피해자에게 위와 같이 보증금 돌려막기
외에는 보증금 반환 방법이 없는 점, 은행 대출채무와 임대차보증금반환 채무의 합계
가 이미 건물 가액을 초과하여 보증금 반환을 담보할 충분한 담보가치가 없는 점, 전
세가 하락을 대비한 보증금 반환계획을 마련해두지 않은 점 등을 제대로 고지하지 아
니하고, 마치 피고인들이 전세보증금을 적시에 정상적으로 반환해줄 수 있는 충분한
자력이 있는 것처럼 기망하여 이에 속은 피해자 AO로부터 전세보증금 명목으로 합계
110,000,000원을 교부받아 편취한 것을 비롯하여, 피고인 A, B는 공모하여 2022. 7.
18.경부터 2023. 8. 25.경까지 같은 방법으로 별지 범죄일람표 10 기재와 같이 9회에
걸쳐 총 9명의 피해자들과, 피고인 C는 피고인 A, B와 공모하여 2023. 3.경부터 2023.
8. 25.까지 별지 범죄일람표 10 순번 1 내지 4를 제외한 5회에 걸쳐 총 5명의 피해자
들과 각 임대차계약을 신규로 체결하거나 혹은 기존 계약을 연장하면서 보증금을 증액
하여, 각 피해자들로부터 위 범죄일람표 기재 임대차보증금 중 신규 및 증액분에 대해
서는 그 금액 상당을 교부받아 편취하고, 연장분에 대해서는 기존임대차보증금 반환
기한 유예의 액수 미상의 경제적 이익을 취득하여 편취하였다.
『2023고단8368』
1. 피고인들의 각 일부 법정진술
1. 증인 AR, AS, AT, AU, AV의 각 일부 법정진술
1. AW, AX, AY, AZ, BA, AR에 대한 각 검찰진술조서 중 일부 기재
1. AY에 대한 경찰피의자신문조서 중 일부 기재
1. BB, AZ, BC, AR, AS, AW, BA, BD, R에 대한 각 경찰진술조서 중 일부 기재
1. 각 고소장
1. 각 진술서
1. 각 전세계약서, 임대차계약서
1. 각 등기부등본, 등기사항전부증명서
1. 각 보증금 이체 증빙자료
1. 각 수사보고서(세대별 전월세 금액 확인 및 비교)
1. 피의자들 명의 사업자 목록 및 법인 현황표
1. 각 법인 등기사항 전부증명서, 각 사업자현황
1. 각 신용정보회신
1. 각 조직도
1. 각 수사보고서(2021. 2. 10. 기준 채무과다 여부 확인), 각 채무 과다금액 정리표 1
부
1. 각 개인, 법인별 대출 상세현황
1. 피의자 주택별 연도 대출 현황자료
1. 각 세무서 회신 국세고지 세액 및 납부내역, 수사보고서(피의자 개인, 법인 세금 납
부 및 미납내역)
1. 각 부동산 매매계약서
1. 피의자들 소유 프랜차이즈
1. 각 수사보고서(2021. 2. 10. 기준 보증금 합계액 계산), 각 국토부 회신 부동산거래
내역 총괄표 1부, 각 국토교통부회신 부동산 전월세 거래내역 1부
1. 수사보고서(피의자 개인 명의 건물에 대한 2021. 2. 10. 기준 채무 과다 여부 확인),
금액 정리표 1부
1. 매매가액에서 대출잔액과 보증금 합계액을 제외한 금액 정리표
1. 수사보고서(양평군 소재 부동산 매수 내역 분석), 정리표
1. 건축물 소유현황, 부동산 거래내역, 부동산근저당권설정현황, 매매 및 소유현황 시각
화
1. 피해자별 기망 내용 정리표
1. 수사보고서(범행수법-A이 주택을 취득하는 방법)
1. 수사보고서(중개대상물 확인설명서 검토 및 기망 정황 확인)
1. 대출현황정리표
1. 수사보고서(신규임차인 임대차보증금 사용처(돌려막기) 확인), 건물별세입자흐름통
합, 각 A 계좌 발췌본
1. 각 국세, 지방세 납부내역, 납세자 일자별 정렬 자료
1. 각 주식회사 설립등기신청서, 주금납입보관증명서, 잔고증명서, 주식인수증 등
1. 각 수사보고(법인 설립등기 서류 내역 정리, 법인자본금 가장납입 여부 정리)
1. AA, C 간 카카오톡 대화내역
1. 법인 명의 카드로 구입한 상품권 내역
1. 수사보고서(게임아이템 구입 관련 소비내역 확인), 각 카드 결제 내역, 출금 거래내
역
1. 각 대출이자 출금 내역
1. 각 현금출금내역
1. 수사보고서(피의자들의 범죄사실 및 임대현황 등 특정 근거 등), 건물별 현재시점
대출금 및 보증금 등
1. C 카카오톡 대화내용
1. 수사보고(양평 토지대금 출처 확인), 매매계약서, 각 부동산 구입관련 거래내역
1. 각 수사보고서(임차인 68명 연장, 증액 내역 확인, 이체증빙자료 등)
『2024고단2043』
1. 피고인들의 각 일부 법정진술
1. 증인 AR, AS, AT, AU, AV의 각 일부 법정진술
1. 각 고소장 및 진술서
1. 각 임대차계약서 및 보증금 이체 증빙자료
1. 수사보고서(피의자 운영 공인중개사사무소 중개현황 관련), 각 부동산별 피해신고표
내역, 각 부동산중개사무소등록대장
1. 감정평가금액 확인 자료 출력본
1. C 제출 USB 전자정보 중 금융거래 확인서 출력본
1. 수사보고서(피의자들 범죄사실 및 임대현황 등 특정 근거)
1. 각 수사보고서(피해자들 임대차보증금 확인 및 이체내역 추가 자료 제출)
『2024고단3894』
1. 피고인들의 각 일부 법정진술
1. 증인 AR, AS, AT, AU, AV의 각 일부 법정진술
1. BE, BF, BG에 대한 각 경찰진술조서
1. 각 피해자들의 이메일조서
1. 각 고소장 및 진술서
1. 각 임대차계약서 및 보증금 이체 증빙자료
1. 각 수사보고서(각 중개사무소 확인, 거래내역 확인)
피고인들 및 변호인의 주장에 대한 판단
1. 주장의 요지
이 사건 각 임대차계약 중 첨부 별지 ‘피고인들이 다투는 공소사실’5) 기재 각 계약
은 아래와 같은 취지로 사기가 성립하지 않는다.
1) 임대차보증금 반환보증에 가입된 계약은 주택도시보증공사의 임대보증금 반환
보증에 의하여 보증금의 반환이 사실상 완전히 보장되어 있기 때문에 위 각 계약 체결
당시 피고인들에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 볼 수 없다.
2) 묵시적 갱신, 연장계약 등에 의하여 계약기간이 연장된 임대차계약에서 기존의
임대차계약에 의하여 지급된 보증금(증액 부분은 사기죄 성립함을 다투지 않음)은 기
존 임대차계약이 사기라고 볼 수 없는 이상, 임대차계약이 묵시적 갱신, 연장되었다고
5) 위 서면상 2024고단2043호의 별지 범죄일람표 2는 이 사건 판결문의 별지 범죄일람표 8이고, 2024고단3894호의 별지 범죄일 람표 2는 이 사건 판결문의 별지 범죄일람표 10이다.
하여 사기가 성립된다고 볼 수 없다.
2. 판단
가. 관련법리
1) 사기죄의 요건인 기망행위는 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의
와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중
요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가
희망하는 재산적 처분행위를 하게 하는 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분
하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않
았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의
원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지
하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구
성한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조).
2) 주택임대차계약의 임차인에게 임대차계약 종료 시 임대차보증금을 반환받는 것
은 매우 큰 관심사이고, 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약체결 여부를 결정짓는
중요한 요소인바, 만일 임대차계약에서 임차인이 중개인이나 임대인으로부터 임대차보
증금을 반환받지 못할 위험성 및 그와 관련된 사정을 고지 받았다면 당해 임대차계약
을 체결하지 않았을 것이라 보는 것이 경험칙에 부합한다.
통상적으로 주택임대차보증금 반환은 주택임대차보호법상 우선변제권 등 임대차목적
물 자체의 잔존가치로서 담보될 가능성이 많음에 따라, 당해 임대차목적물의 시가와
선순위 근저당권의 채권최고액 등이 임차인의 주요 고려사항이 되겠지만, 피고인들과
같이 수백 채의 부동산을 소유하며 기업적으로 임대업을 영위하는 임대인과 임대차계
약을 체결하는 경우 임차인은 전체 대출금 및 이자, 세금 등의 규모와 임대인이 이를
감당할 만한 일반 재산과 현금 흐름을 가지고 있는지도 고려할 수 있다고 보아야 한
다. 기업적 임대인의 재정상황이 매우 악화되어 임대차 기간 종료 전에 임대인이 대출
연체나 타 임차인들에 대해서 보증금 반환을 하지 못할 가능성이 높은 등의 사정으로
당해 임대차목적물에 관한 경매절차 등 법적 절차가 개시될 가능성이 임박한 사정이
있다면, 비록 주택임대차보호법 등에 의하여 우선변제권이 확보될 수 있는 임대차계약
이라 하더라도 통상 임차인으로서는 이 역시 임대차보증금 반환가능성을 위태롭게 만
드는 하나의 요소가 될 것이기 때문에 임대차계약을 체결하지 아니하거나 적어도 같은
조건으로는 체결하지 않을 것으로 봄이 상당하기 때문이다.
나. 임대차보증금 반환보증 가입 계약 관련 주장에 대한 판단
1) 이 부분에 대한 피고인들 및 변호인의 주장은, 피고인들의 권유에 따라 임차인
들이 보증보험에 가입하여, 임차인들이 보증보험을 통하여 임대차보증금을 반환받을
수 있게 되었으므로, 피고인들이 임차인에게 충분한 담보를 제공한 것으로 볼 수 있어,
피고인들에게 변제할 의사나 능력이 없다고 볼 수는 없다는 취지로 보인다.
2) 살피건대, 채무자가 채권자에게 충분한 담보를 제공한 경우 채무를 변제할 의
사나 능력이 없다고 평가할 수는 없어 사기죄가 성립되지 않는다고 볼 여지가 있기는
하다. 그러나 이는 채무자가 제공한 담보가 채무자 본인이나 그와 동일시 할 수 있는
사람이어서 채무자의 출재로 담보가 제공된 경우를 의미하는 것이다. 이 사건에서 피
해자들이 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다고 하더라도 이는
그 피해가 공적 자금으로 설립된 주택도시보증공사에 전가된 것일 뿐이어서, 피고인들
의 출재로 담보를 제공한 경우와 전혀 동일시할 수 없다.
또한, 주택 임차인은 임대차계약이 종료될 때 임대인으로부터 임대차보증금을 정상
적으로 반환받을 수 있는지 여부를 계약 체결시 가장 중요한 요소 중 하나로 고려하게
될 것이고, 통상적인 경우 임대차보증금의 반환은 임대인의 임의적인 반환을 뜻한다고
봄이 사회통념에 부합하는바, 임차인이 보증보험을 통하여 임대차보증금을 반환받는
것은 임대인의 임의적인 반환이 불가능하게 된 경우 취하게 되는 취후의 수단일 뿐이
고, 통상적인 임차인이라면 처음부터 주택도시보증공사를 통하여 임대차보증금을 반환
받을 것을 예정하고 임대차계약을 체결하지는 않을 것으로 봄이 상당하다.
3) 이 법원이 적법하게 조사하여 채택한 증거에 의하면, 이 사건 각 임대목적물
주택들은 2021.부터 잔존담보가치가 거의 없었던 것으로 보이고,6) 피고인들이 부담하
는 대출금은 2021. 1.경 기준 합계 약 370억 원에서 2023. 10.경 기준 합계 약 744억
원으로, 이로 인하여 매월 납부하는 이자도 2021. 1.경 기준 약 1억 6,000만 원에서
2023. 10.경 기준 약 4억 원까지 증가하는 등 비정상적으로 대출금 채무와 이자채무가
계속 늘어 났고, 피고인들이 임대사업 운영과 관련하여 2021년경부터 2022년경까지 납
부한 세금만 약 36억 원에 달하였는데, 피고인들의 임대업은 대부분 전세계약인 것으
로 보여 임대료 수입에서 발생하는 현금 흐름이 거의 없었던 것으로 보이고, 피고인들
이 투자한 양평군 임야나 프랜차이즈 사업 등에서도 수익이 나지 않았던 것으로 보이
며, 달리 피고인들에게 대출이자 등 비용을 감당할 만한 별다른 재산도 없고, 피고인들
은 보증금 돌려막기 외에는 전세 보증금 반환 방법을 마련하여 두지 않았기 때문에 부
동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는 경우 비슷한 시기에 임대차기간이 만료되는
다수의 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환하기 어려워 보이는바, 피해자들
6) 수사기관은 임대목적 건물의 매입가나 감정가를 기준으로 잔존담보가치를 산정한 것으로 보여, 계산이 정확하다고 할 수는 없으나, 2021년 기준으로 임대목적 건물의 가액을 산정하더라도 잔존담보가치가 크게 증액될 것으로 보이지는 않는다.
이 이와 같은 사정을 고지 받았더라면 비록 주택보증보험이 가입된다 하더라도 각 임
대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을
것으로 보인다.
따라서 피고인들이 이 사건 공소사실 기재와 같이 피해자들을 기망하였다고 봄이 타
당하다. 피고인들이 전세보증금 반환보증 상품에 가입하였다는 것이 기망행위를 인정
하는 데에 있어서 방해가 되지 아니한다.
다. 묵시적 갱신, 연장계약시 기존 임대차보증금 부분 관련 주장에 대한 판단
1) 최초 임대차계약 체결이 정상적인 계약이었다 하더라도 갱신 또는 연장 계약시
임대차보증금의 반환 여부에 큰 영향을 미칠 수 있는 사정이 처음 계약을 체결하였을
때와 현저히 달라져서 갱신 또는 연장 계약에 따른 임대차의 종료시 임대차보증금을
반환받는 것에 문제가 발생할 수 있을 것으로 예상된다면 임차인으로서는 갱신 또는
연장계약을 하지 않았거나 적어도 종전과 같은 조건으로 갱신 또는 연장계약을 하지
않았을 것으로 봄이 상당하므로, 임대인은 임차인에게 처음 계약 당시와 현저히 달라
진 임대차보증금 반환 여부와 관련한 사정을 고지할 의무가 있다고 봄이 상당하다.
이 법원이 적법하게 조사하여 채택한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및
사정 즉, 피고인들은 임차인들로부터 임대차보증금을 지급받았음에도 그 돈을 선순위
담보대출 상환 등 채무를 줄이는데 쓰지 않고 양평군 토지 매입, 프랜차이즈 사업, 신
규 임대 건물 매수, 신축 등에 소비하여 계속적으로 대출금 규모 및 이자 지급 금액이
증가하고 있는 추세였고, 급기야 2021년 기준으로는 각 임대차목적물의 잔존담보가치
가 거의 없을 지경에 이르렀던 점 등을 비롯하여 위 나. 3)항에서 본 바와 같이 피고
인들의 재무구조가 악화되어 부동산 시세나 전세가가 계속 상승하지 않는 경우 비슷한
시기에 임대차기간이 만료되는 다수의 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환
하기 어려웠던 사항에 대하여 피해자들에게 고지하지 않았다. 피해자들이 위와 같은
사정을 알았더라면 각 임대차계약이 묵시적 갱신되도록 하거나, 연장계약을 체결하지
는 않았을 것으로 보인다. 따라서 피고인들이 위와 같은 사정을 묵비하여 피해자들에
게 부작위에 의한 사기 범행을 저질렀다는 점은 넉넉히 인정된다.
다만, 묵시적 갱신, 연장계약의 경우 새로운 금전의 수수가 없어, 임대인은 갱신, 연
장된 계약 기간 만료시까지 기존 임대차보증금의 반환을 유예받는 정도의 재산상 이익
을 취득한다고 볼 수 있는 것이어서, 피고인들이 피해자들로부터 금전을 편취한 것으
로 볼 수는 없다.
2) 사기죄의 객체는 타인이 점유하는 타인의 재물 또는 재산상의 이익이므로, 피
해자와의 관계에서 살펴보아 그것이 피해자 소유의 재물인지 아니면 피해자가 보유하
는 재산상의 이익인지에 따라 재물이 객체인지 아니면 재산상의 이익이 객체인지 구별
하여야 한다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010도18029 판결). 한편 피고인의 방어권 행사
에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없는 경우에는 공소사실과 기본적 사실이 동일한
범위 내에서 법원이 공소장변경절차를 거치지 아니하고 다르게 사실을 인정하였다고
할지라도 불고불리의 원칙에 위배되지 아니한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010도2095
판결). 따라서 검사가 재물 편취의 사기죄로 공소를 제기하였으나 실제로는 이익 편취
의 사기죄가 인정되는 경우, 재물편취의 범죄사실과 이익편취의 범죄사실을 비교하여
볼 때, 그 금액, 기망의 태양, 피해의 내용이 실질에 있어 동일하여 피해자를 기망하여
금원을 편취하였다는 기본적 사실에 아무런 차이가 없다면 공소사실의 동일성을 벗어
났다고 볼 수 없고, 피고인도 편취의 범의를 제외한 나머지 공소사실을 대체적으로 인
정하고 있다면 피고인의 방어에 불이익이 있다고 볼 수도 없으므로 공소장변경절차 없
이 재물편취의 사기죄로 기소된 공소사실을 이익편취의 사기죄로 인정할 수 있다(대법
원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결).
이 사건에 관하여 보건대, 피고인들은 갱신 또는 연장계약에서 기존에 수령한 임대
차보증금에 대해서 새로운 금원 수수가 없으므로 사기가 성립되지 않는다고 다툴 뿐이
고, 그 금액이나 기망의 태양 등에 대해서 다투는 취지는 아니므로 기본적 사실에 아
무런 차이가 없어 피고인들에게 재물의 편취가 아니라 재산상 이익의 편취 사기를 인
정한다고 하더라도 공소사실의 동일성을 벗어난다고 볼 수 없고, 피고인들의 방어에
불이익이 있다고 볼 수도 없다. 따라서 피해자들이 묵시적 갱신이나 연장계약을 한 경
우 지급한 기존 보증금 부분에 대해서는 공소장 변경없이 직권으로 기존임대차보증금
지급기한 연장의 액수 미상의 경제적 이익을 편취한 것으로 인정하기로 한다.
라. 소결
따라서 뒤에서 보는 바와 같이 피고인 C에 대하여 공동정범으로 가담한 것으로
인정할 수 없어 무죄를 선고하는 부분을 제외하고는, 피고인들에 대한 이 사건 공소사
실 중 사기의 점에 대한 유죄가 인정된다. 피고인들 및 변호인의 주장은 이유 없어 받
아들이지 않는다.
1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택
○ 피고인 A : 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기의 점), 각 상법 제628조 제1항,
제622조 제1항(자본금 가장납입의 점), 각 형법 제228조 제1항(공전자기록불실기재의
점), 각 형법 제229조, 제228조 제1항(불실기재공전자기록행사의 점), 각 부동산실권리
자명의등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항(부동산명의신탁의 점), 형법
제356조, 제355조(업무상배임의 점), 각 징역형 선택
○ 피고인 B : 각 형법 제347조 제1항, 제30조, 각 징역형 선택
○ 피고인 C : 각 형법 제347조 제1항, 제30조(사기의 점), 각 부동산실권리자명의등
기에 관한 법률 제7조 제2항, 제3조 제1항(부동산명의수탁의 점), 각 징역형 선택
1. 경합범가중
각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조
1. 추징7)
○ 피고인 A : 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제5조 제1항, 제6조 제1항
1. 가납명령
○ 피고인 A : 형사소송법 제334조 제1항
양형의 이유
○ 피고인 A
1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼15년
2. 양형기준에 따른 권고형의 범위
가. 제1범죄(사기)
[유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제5유형] 300억 원 이상
[특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기
간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우
[권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼13년(동종경합 합산 결과 2단계
7) 2023. 9. 이후 피의자 법인 명의 카드로 구입한 상품권 내역
이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경)
나. 제2범죄(업무상배임)
[유형의 결정] 횡령·배임범죄 > 01. 횡령·배임 > [제2유형] 1억 원 이상, 5억 원 미
만
[특별양형인자] 감경요소: 실질적 1인 회사나 가족회사
[권고영역 및 권고형의 범위] 감경영역, 징역 4개월∼2년(동종경합 합산 결과 1단계
상승으로 형량범위 하한의 1/3 감경)
다. 제3범죄(공전자기록등불실기재)
[유형의 결정] 공문서범죄 > 01. 공문서 등 위조·변조 등 > [제1유형] 비영업적·비조
직적
[특별양형인자] 없음
[권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 8개월∼2년
라. 다수범죄 처리기준에 따른 권고형의 범위: 징역 4년∼14년8개월(제1범죄 상한 +
제2범죄 상한의 1/2 + 제3범죄 상한의 1/3)
3. 선고형의 결정: 징역 15년
피고인은 2012년경부터 별다른 자기 자본 없이 매매가에서 임대차보증금 상당액을
공제하고 나머지 금액만을 부담하여 주택을 취득하였다가 되파는 이른바 갭투자 방식
으로 부동산을 사고 팔면서 임대사업을 해왔다. 피고인은 2023. 10.경까지 약 10년간
피고인 B, C 등 가족 명의와 법인을 이용하여 건물 46개동 총 788세대, 대출금 합계
744억원에 이르기까지 무분별하게 사업 규모를 확장하였다. 그러나 피고인은 수사기관
진술시 자신의 총 자산 규모를 정확하게 파악하지도 못한 것으로 드러났고, 자금 관리
나 임대사업 비용 정리 등을 담당하는 경리직원 한 명도 없는 등 주먹구구식으로 사업
을 하고 있었던 것으로 보인다. 기록상 나타나는 피고인의 행태에 의할 때, 피고인은
임대차보증금을 기한이 도래하면 본인이 직접 상환하여야 하는 채무로 인식한 것이 아
니라, 부동산 시세가 상승하면 부동산을 매각하면서 매매대금에서 공제하여 청산하거
나, 다음 임차인으로부터 지급받아 반환하면 되는 정도로 인식하고 있었던 것으로 보
인다. 피고인은 임차인들로부터 받은 임대차보증금을 대출금 상환에 사용하거나, 부동
산 경기 하강 등 비상시 임대차보증금 상환을 위해 예비적으로 일정 비율을 안전 자산
에 적립하지 않았고, 계속하여 새로운 부동산을 매수, 신축하여 자금을 회전시키려 하
거나, 프랜차이즈 사업 등 수익을 낼 수 있다고 생각되는 다른 사업에 투자하였다. 피
고인이 이렇게 비정상적으로 사업을 하였으면서도 2020년경까지 크게 문제가 없었던
것은 저금리 기조와 부동산 시세 상승 추세 덕택이었던 것으로 보인다.
피고인의 사업구조는 부동산 내지 전세가가 계속 상승하는 것을 전제로 그 시세차익
이나 임차인 돌려막기로만 지속가능한 것으로 보인다. 피고인은 경기 변동으로 인한
부동산 시장 침체, 가격 하락이나 금리상승 등 경제적 여건의 변화와 취득세, 보유세
등의 중과세, 임대사업자 등록의무화 등의 정책의 변경 등 제반 여건이 임대사업에 불
리하게 전개될 경우의 리스크 관리 대책을 전혀 마련하지 않았다.
또한, 일부 피해자들과 임대차계약 체결 시에는 자신의 어려운 경제적 상황에 대하
여 단순히 묵비한 것에서 나아가서 쪼개기 담보, 선순위채권액 등에 대하여 적극적인
기망을 한 정황도 보인다.
피고인의 이러한 어이없는 주먹구구식 사업 운영으로 인하여 500명이 넘는 피해자가
760억 원8) 상당의 막심한 경제적 피해를 입었다. 투자사기 등 여타의 사기 범행과는
달리 임대차보증금은 서민에게 거의 전 재산과 다름없고, 주거생활의 안정과도 직결되
어 있다는 점에서 이 사건 범행으로 인한 피해는 단순히 임대차보증금 합계액으로 표
현되는 것 이상이라고 판단된다(일부 피해자들은 이 법정에 증인으로 출석하여 본인들
의 정신적 고통에 대하여 진술하였고, 피해자 중 1명은 피고인들의 범행이 드러나 임
대차보증금을 돌려받기 어려울 것이라는 점을 알게 된 후 목숨을 끊기까지 하였다).
피고인은 피해자들로부터 임대차보증금을 지급받아 그중 상당한 규모의 돈을 사업
전망에 대한 치밀한 계획없이 양평군 토지 매수(30억 원 정도), 태양광 사업(2억 5천만
원), 프랜차이즈 사업(12억 원) 등에 투자하였으나 별다른 수익을 얻지 못하고, 투자금
도 제대로 회수하지도 못한 것으로 보이고, 게임아이템 구입을 위하여 최소 13억 원
가까운 돈을 지출하는 등 허비하였고, 임대사업이 본격적으로 어려워지기 시작한 2022
년 하반기부터 2023년경까지 법인카드로 15억 원 상당의 거액을 카드깡을 하고, 피고
인들 및 법인 계좌에서 현금을 인출하는 등 재산은닉을 시도한 정황도 보이는바, 범행
후의 정황도 좋지 않다. 이 사건 범죄사실 중 업무상배임죄의 피해금액 1억 원 가량도
이 과정에서 발생한 것으로 보인다.
또한, 피고인은 임대사업을 영위하기 위하여 부동산을 명의신탁하고, 가장납입을 통
해 법인을 17개나 설립하는 등의 위법행위를 저질렀는바, 이러한 점을 보더라도 피고
인에게 준법의식이 있는지 의심스럽다.
다만, 피고인이 수사기관에서는 범행을 부인하였으나 이 법정에서나마 이 사건의 기
본적 사실관계를 인정하고 범행을 대부분 시인하는 태도를 보이는 점, 피고인이 처음
8) 임대차계약이 묵시적 갱신 또는 연장되어 기존 임대차보증금 반환 기한 유예의 경제적 이익을 취득한 부분은 기존 임대차보 증금 전부를 피고인이 취득한 재산상 이익에 합산할 수는 없어 이 부분은 양형기준 적용을 위한 유형의 결정에서는 제외하 였다. 그러나 이 사건 범행으로 인하여 피해자들은 결과적으로 기존 임대차보증금과 증액분을 포함한 전체 금액을 반환받지 못하였으므로 피해자들에게 발생한 손해는 기존 임대차보증금과 증액분을 합산한 금액으로 볼 수 있다. 이하 다른 피고인들 도 동일하다.
부터 사기 범행을 계획하였던 것은 아니고 사회적으로 갭투자 열풍이 불면서 이를 추
종하여 무분별하게 사업을 확대하다가 이 사건 범행에 이르게 된 것으로 보이는 점,
경기 변동이나 정부 정책 변경 등 외부적 요인도 피해 발생에 기여한 것으로 보이는
점, 극히 일부이기는 하나 피고인이 일부 피해자들에게 대물변제 등의 방법으로 피해
를 회복시킨 점, 700억 원이 넘는 피해금액 중 절반 정도인 350억 원 정도가 주택임대
차보호법상 최우선변제권으로 담보되어 경매가 진행되는 경우 피해 금액이 회복될 것
으로 예상되는 점,9) 피고인이 초범인 점 등의 양형에서 유리한 정상이 있기는 하다.
그러나 앞서 본 바와 같은 이 사건 범행의 방법, 범정, 피해의 심각성, 피고인의 성
행, 범행 후의 정황 등을 감안하면, 위와 같은 유리한 정상에도 불구하고 피고인에 대
한 법정최고형의 선고가 불가피하다고 판단한다.
○ 피고인 B
1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼10년
2. 양형기준에 따른 권고형의 범위
[유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제5유형] 300억 원 이상
[특별양형인자] 없음
[권고영역 및 권고형의 범위] 기본영역, 징역 3년∼10년(동종경합 합산 결과 2단계
이상 상승으로 형량범위 하한의 1/2 감경)
3. 선고형의 결정: 징역 6년
피고인은 남편인 피고인 A과 공모하여 500명이 넘는 피해자에게 합계 760억 원에
달하는 막대한 피해를 입힌 점, 선순위 보증금 액수는 임대차계약 여부를 결정하는데
9) 임대차보증금 반환보증으로 변제되는 부분은 피고인의 출재로 인한 것이 아니므로 유리한 양형사유로 비중 있게 고려하지 않 았다. 이하 다른 피고인들도 동일하다.
있어서 매우 중요한 사항임에도 자신 명의로 임대차계약을 체결하면서 임차인들에게
이를 제대로 확인해보지도 아니하고 허위고지한 정황이 보이는 점 등을 감안하면, 피
고인에게 엄한 처벌이 불가피하다. 다만, 일부 피해가 회복되거나 회복이 예상되는 점,
피고인이 범행 대부분을 시인하고 반성하는 태도를 보이는 점, 피고인 A이 자금관리를
도맡아 했기 때문에 피고인이 임대사업 구조의 위험성에 대해서 정확하게 알지는 못했
을 것으로 보이는 점, 피고인이 초범인 점 등을 다소나마 유리한 정상으로 참작하고,
그 밖에 피고인의 나이, 성행, 환경 등 이 사건 기록 및 변론에 나타난 여러 정상을 두
루 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.
○ 피고인 C
1. 법률상 처단형의 범위: 징역 1개월∼10년
2. 양형기준에 따른 권고형의 범위
[유형의 결정] 사기범죄 > 01. 일반사기 > [제3유형] 5억 원 이상, 50억 원 미만
[특별양형인자] 가중요소: 불특정 또는 다수의 피해자를 대상으로 하거나 상당한 기
간에 걸쳐 반복적으로 범행한 경우
[권고영역 및 권고형의 범위] 가중영역, 징역 4년∼7년
3. 선고형의 결정 : 징역 4년
피고인은 부모인 피고인 A, B와 공모하여 30명이 넘는 피해자들에게 합계 50억 원
이 넘는 경제적 피해를 입힌 점, 부친인 피고인 A이 자금관리를 도맡아한 탓에 피고인
이 임대사업 구조의 위험성에 대해서 초반부터 정확하게 알지는 못하였다고 보이기는
하지만 감정평가사로서 보통 사람들보다 위험성을 빨리 감지할 수 있었다고 보임에도
수사가 시작될 때까지 사업을 정리하려는 별다른 노력을 하지 않았고, 피고인 A의 재
산은닉에도 어느 정도 개입되어 있는 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 피고인에 대하
여 중한 처벌이 불가피하다. 다만, 일부 피해가 회복되거나 회복이 예상되는 점, 피고
인이 위험한 임대 사업 구조를 정확히 인식하지 못하고 가담하게 되었고, 가담기간이
짧은 점, 피고인이 초범인 점 등을 다소나마 유리한 정상으로 참작하고, 그 밖에 피고
인의 나이, 성행, 환경 등 이 사건 기록 및 변론에 나타난 여러 정상을 두루 참작하여
주문과 같이 형을 정한다.
1. 피고인 C에 대한 일부 사기의 점에 관하여
가. 공소사실의 요지
피고인은 2023고단8368 사건의 공소사실 제2항 기재와 같이 피고인 A, B와 공모
하여 별지 범죄일람표 2 기재 순번 1 내지 4, 범죄일람표 8 기재 순번 1, 2, 범죄일람
표 10 기재 순번 1 내지 4 기재와 같이 피해자들로부터 신규 및 증액분에 대해서는
그 금액 상당을 교부받아 편취하고, 연장분에 대해서는 기존 임대차보증금 반환 기한
유예의 액수 미상의 경제적 이익을 취득하여 편취하였다.
나. 판단
1) 피고인은 2023. 3.경 감정평가사 업을 그만두고 피고인 A의 사무실에서 일하기
전에는 임대사업에 관여하지 않았으므로, 그 이전에 체결된 임대차계약에 대해서는 공
모를 부인한다.
2) 기록에 의하면, 피고인 C는 2018년부터 피고인 A에게 명의를 빌려주어 임대목
적 건물 4채에 대하여 소유권을 취득하고, 그 명의로 담보대출을 받기도 하였고, 임대
인으로서 명의를 빌려주거나, 직접 임대차계약을 체결하기도 하였고, 2022. 6.에는 피
고인 A의 의뢰를 받아 자신의 명의이자 임대목적물 중 하나인 ‘BH건물’ 감정을 하는
등 임대차목적물의 감정에 관여하기도 한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 피고인이
2022. 6. 이전에 피고인 A, B가 보증금 돌려막기 외에는 별다른 대책이 없음에도 임차
인들에게 변제자력이 있는 것처럼 오인하게 하여 임대사업을 계속 영위하고 있다는 점
을 알게 되었다는 뚜렷한 증거는 없다. 이에 검사는 피고인이 2022. 6. BH건물 감정을
한 이후부터는 최소한 피고인 명의로 된 건물에 대해서, 감정평가사업을 그만두고 피
고인 A의 사업에 본격적으로 합류한 2023. 3.부터는 모든 임대차목적물에 대하여 피고
인이 그러한 사실을 알고서도 가담하였다고 보아 피고인을 공동정범으로 기소하였다.
3) 살피건대, 뒤에서 보는 바와 같이 피고인이 BH건물에 대하여 고의로 허위감정
을 하였다는 점이 충분히 증명되지 아니한 이상, 피고인이 위 부동산 감정시 이후부터
피고인 A, B와 사기 범행을 공모하였다고 단정할 수는 없다. 또한, 피고인은 2023. 3.
16.경까지 감정평가사로서 BI감정평가법인에서 근무하였던 것으로 보이고, AR 등 피고
인 A의 직원들도 피고인이 2023. 3.경부터 피고인 A의 임대사업에 관여하였다고 일관
되게 진술하고 있을 뿐인바, 이와 달리 피고인이 2022. 6.경부터 단순한 명의대여자의
지위를 넘어서서 피고인 A, B와 공모 하에 이들의 임대사업에 기능적 행위지배를 하였
다고 보기에는 증거가 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 별지 범죄일람표 2 기재 순번 1 내지 4, 범죄일람표 8 기재 순번 1, 2, 범죄
일람표 10 기재 순번 1 내지 4 공소사실에 대하여 피고인 C의 공모가 있었다고 보기
는 어렵다.
2. 감정평가및감정평가사에관한법률위반의 점에 관하여(피고인 A, C)
가. 공소사실의 요지
1) 피고인 A
누구든지 감정평가사에게 토지 등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는
요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.
그럼에도 불구하고 피고인은 2022. 6. 17.경 수원시 등지에서, 피고인이 실운영하는
‘주식회사 J’ 소유인 수원시 권선구 ‘BH건물’에 대하여 BI감정평가법인 소속 감정평가
사인 C에게 감정평가를 의뢰하면서, 휴대전화를 이용하여 C에게 희망감정가를
3,802,000,000원으로 기재한 표를 사진으로 전송하였다.
이로써 피고인은 감정평가사에게 토지 등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유
도 또는 요구하는 행위를 하였다.
2) 피고인 C
피고인은 BI감정평가법인의 소속 감정평가사이다.
감정평가사는 감정평가 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써
공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 되고, 특정
한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위에 따라서는 아니 된다.
그럼에도 불구하고 피고인은 2022. 6. 21.경 수원시 등지에서, 제5의 가항 기재와 같
이 A로부터 ‘주식회사 J’ 소유인 수원시 권선구 ‘BH건물’에 대하여 특정한 가액으로 감
정평가를 유도 받고, 위 가액에 부합하는 감정평가액을 산출하고자 1㎡당 400 내지
500만 원으로 거래된 인근 다른 건물을 비교 거래사례로 채택하지 아니하고, 유독 1㎡
당 6,946,637원으로 고가로 거래된 수원시 권선구 BJ 건물 BK호만을 대표 비교 거래
사례로 부당하게 선정하여 실제 건물 가치에 비하여 높은 가액으로 감정평가를 진행하
고, 위 ‘BH건물’의 총 감정평가액을 3,894,000,000원으로 평가하였다.
이로써 피고인은 감정평가사로서 고의로 감정평가 업무를 잘못하고, 특정한 가액의
감정평가를 유도 또는 요구하는 행위에 따랐다.
나. 판단
1) 피고인 A은 피고인 C에게 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구한 사실
이 없고, 피고인 C는 고의로 감정평가 업무를 잘못하고, 피고인 A의 유도에 따른 것으
로 볼 수 없다고 주장하며 이 부분 공소사실을 부인한다.
2) 살피건대, 기록에 의하면 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정이 인정되는바, 피
고인들이 유죄로 의심되는 정황이 보이기는 한다.
① 피고인 A은 2022년 임대사업자의 전세보증보험 가입의무화, 전세사기 이슈 등이
터지면서 임차인들이 전세보증보험 가입이 가능한 임대차목적물을 선호하는 경향을 보
이자, 2022. 6.경 BH건물에 대하여 보증보험 가입을 위하여 피고인 C에게 감정을 의뢰
하면서 다른 감정사들이 대략적으로 평가한 예상감정평가액(일명 ‘탁상자문)을 피고인
C에게 메시지로 전달하였다.
② 피고인 C는 2022. 4. ~ 2022. 6.경 피고인 B와 보증보험 가입을 위한 부동산 감
정 관련 대화를 나누기도 하였는데, 위 대화 내용 중에는 감정평가액을 부풀리는 이른
바 ’업감정‘이라는 단어가 등장하기도 하였다.
③ 피고인 C는 BH건물를 감정하면서 비교 거래사례로 1㎡ 당 6,946,637원으로 거래
된 수원시 권선구 BJ 건물 BK호를 선정한 후, BH건물의 총 감정평가액을
3,894,000,000원으로 평가하였다(이하 ’이 사건 감정‘이라 한다).
감정평가사이자 국토교통부 감정평가관리징계위원회 위원이기도 한 증인 BL은 이
사건 감정에 대하여 피고인 C가 의도적으로 고가로 거래된 거래사례를 비교 거래사례
로 선정하여 평가하여 BH건물가 시장가치를 초과하여 감정평가된 것으로 판단된다는
취지로 수사기관에 이 사건 감정의 적정성 여부에 대한 회신을 제출하였고, 이 법원에
서도 같은 취지로 진술하였다.
④ 피고인 C는 이 사건 감정서에서 3가지 거래사례를 제시하였는데, 이들 모두 1㎡
당 600만 원이 넘는 가격이었다. 그런데 BL이 분석한 자료에 의하면, 기준 시점 당시
BM동 일대에 위치하는 신축급 다세대주택 거래시세는 450만~500만원/㎡ 수준임으로
보임에도 피고인은 1㎡ 당 600만 원이 넘는 거래사례만을 예시로 적시하였다. 게다가
비교 거래사례로 선정된 호수와 같은 건물에 있는 다른 호수의 경우 1㎡당 400만 원
대에서 대부분 거래되었고, 이 사건 비교 거래사례의 경우 전용면적이 31.67㎡로 같은
건물의 다른 거래사례보다 전용면적이 현저히 작다.
3) 그러나 한편, ① 피고인 A, B가 피고인 C에게 다른 부동산의 감정 관련하여 수
차례 희망가 내지 탁상자문 결과를 전송한 사실이 인정되고, 피고인 C도 동료 감정평
가사에게 수차례 감정을 의뢰하면서 탁상자문 결과 내지 희망가를 전송한 사실이 인정
되는바, 부동산 감정평가를 의뢰하면서 의뢰인이 감정인에게 희망가 내지 선행 탁상자
문 결과를 참고로 제시하는 것이 변호인의 주장처럼 업계의 관행인지까지는 알 수 없
다 하더라도 적어도 업계에서 형사처벌 될 정도의 위법한 행위라고 인식되는 것으로
보이지는 않는 점, ② ’유도‘의 사전적인 의미는 ’사람이나 물건을 목적한 장소나 방향으로
이끔‘인바, 피고인 A은 피고인 C에게 탁상자문 결과를 메시지로 전송하기는 하였으나,
기록상 피고인 A이 피고인 C에게 메시지로 전달한 가격 정도로 업감정을 해달라는 등
의 언동을 따로 한 흔적을 찾아볼 수는 없고, 피고인 B가 피고인 C에게 업감정 운운하
는 메시지를 전송하기는 하였으나 이는 BH건물와는 별개의 물건이고, 피고인 B가 피
고인 A의 지시를 받아 피고인 C에게 BH건물의 업감정을 부탁하였다는 점을 인정할
증거도 없는 점 등을 감안하면, 피고인 A이 피고인 C에게 메시지로 탁상자문 결과를
전송한 것은 다른 감정사들의 탁상감정가를 참고하라는 의미에 불과하다고 볼 여지도
충분하므로, 이를 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 ’감정평가법‘이라고만 한
다)에 의하여 형사처벌 대상이 되는 유도라고 단정하기는 어렵다.
또한, 피고인 A의 행위를 감정평가법상 처벌 대상이 되는 유도라고 보기 어려운 점
과 아래 4), 5)항에서 인정되는 사정을 감안하면, 피고인 C가 피고인 A의 유도에 따라
특정 가액으로 감정평가를 하였다고 단정하기도 어렵다.
4) 감정평가법 제25조 제1항은 감정평가사에 대하여 ‘신의와 성실로써 공정하게
감정평가를 하여야 할 의무’와 별도로 ‘고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서
는 아니 될 의무’를 정하고 있고, 감정평가법 제49조 제5호는 ’고의로‘ 업무를 잘못한
자를 형사처벌 대상으로 하고 있을 뿐이지, 중대한 과실이나 신의성실의무 위반에 대
한 형사처벌 규정은 존재하지 않고, 이는 국토교통부장관의 징계대상이 될 뿐이다(감정
평가법 제39조). 이러한 점을 감안하면, 이 법상 신의성실의무위반, 그 주의의무를 현
저히 소홀히 한 중대한 과실과 의도적으로 잘못된 감정을 수행한 고의는 명백히 구별
되어야 할 필요가 있다.
감정평가법은 감정평가사가 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준의 내용을 시
행령에 위임하고 있다. 이에 따라 제정된 국토교통부령인 감정평가에 관한 규칙 제5조
제1항은 ‘대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다’고 규정하여
‘시장가치기준 원칙’을 정하면서도, 제2조 제1호에서 ‘시장가치’를 ‘대상물건이 통상적인
시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당
사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정
되는 대상물건의 가액’이라고 일반적․추상적으로 정의하고 있는 점을 고려하면, 감정
평가는 그 정확성에 어느 정도 본질적인 한계가 존재할 수밖에 없다.
여기에 감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 고유의 전문성을 가지고
있는 점을 더하여 보면, 감정평가사가 수행한 감정평가의 과정이나 결과에 잘못이 있
어 그 타당성이 인정되기 어려운 경우라고 하더라도 이로써 곧바로 신의성실의무를 위
반하였다고 단정할 수는 없고, 그와 같은 잘못이 구체적인 사안에서 감정평가사로서
갖추어야 할 통상적인 지식과 경험에 비추어 공정하고 합리적인 감정평가의 산정을 위
하여 노력하여야 할 주의의무를 다한 것으로 볼 수 없을 정도에 이른 때에야 비로소
신의성실의무를 위반한 것으로 볼 수 있고, 이를 기준으로 하여 위와 같은 주의의무를
현저히 위반한 중대한 과실과 주의의무를 위반한다는 사실을 인식하면서도 잘못된 감
정에 나아간 고의가 구별될 수 있을 것이다.
5) 이 사건 감정에 관하여 살피건대, ① 피고인 C가 비교 거래사례로 채택한 호수의
단위면적당 거래금액은 같은 건물 안에 있는 다른 거래사례와 현격한 차이가 있는 점,
② 비교 거래사례 호수는 다른 거래사례보다 전용면적이 현저히 작음에도 거래금액은
비슷한바, 비교 거래사례 호수 내부가 확장되어 실사용 면적은 다른 세대와 비슷한 결
과 전용면적이 작아도 거래금액은 다른 물건과 엇비슷하게 거래되었을 가능성이 있어
보이는데, 이러한 상황에서 거래금액을 단순히 전용면적으로 나누어 거래단가를 산정
하면 여타 호수에 비하여 단위면적당 현저히 높은 단가가 산정될 수밖에 없어 이를 비
교 거래사례로 채택하는 경우 고가 감정이 이루질 가능성이 높을 터인데, 피고인 C가
비교 거래사례를 채택하면서 같은 건물 내 거래사례를 확인하여 위와 같은 가능성이
있음을 고려한 것으로 보이지는 않는 점, ③ 앞서 2) ④항에서 본 바와 같은 이 사건
감정 기준 시점 당시 수원시 권선구 BM동 일대에 위치하는 신축급 다세대주택 단위면
적당 거래시세와 피고인 C가 채택한 비교 거래사례의 단위면적당 거래시세에 상당한
차이가 있는 점 등을 감안하면, 피고인 C가 이 사건 감정시 감정평가 실무기준(국토교
통부 고시, 첨부 법령 참조)에서 정한 거래사례 수집 및 선택방법(거래사정이 정상이라고
인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례, 대상물건과 위치적 유사성이나 물적
유사성이 있어 지역요인·개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가능한 사례를 채택할 것)을 중
대하게 위반하여 비교 거래사례를 선정하였음은 충분히 인정할 수 있다.
그러나 피고인 C가 고의적으로 비교 거래사례를 잘못 선정한 것인지에 관하여 보건
대, ① 피고인 A이 피고인 C에게 보낸 탁상자문 또한 1㎡당 600만 원이 넘는 가격인
바, 위 탁상자문 결과가 업감정이라는 뚜렷한 증거가 없는 이상 다른 감정인 또한 피
고인 C와 비슷하게 평가한 것으로 볼 수 있는 점, ② 피고인 C는 감정평가법인 소속으
로 이 사건 감정도 해당 법인의 심사를 거친 것인 점, ③ 당시 임차인들이 임대차보증
보험에 가입되어 있는 물건을 선호한 것은 사실이기는 하나 BH건물는 임대사업자 등
록이 되어 있는 물건도 아니어서 보증보험가입이 의무적인 물건은 아니었던 점에 비추
어 피고인들이 업감정을 하면서까지 보증보험에 가입할 동기가 있었다고 단정할 수는
없는 점, ④ 피고인 A이 이 사건 감정을 제출하고 보증보험을 체결한 것이 사실이기는
하나, 당시 보증보험 가입이 가능한 평가 금액이 얼마인지, 당시 BH건물의 적정 시장
가치 등을 인정할 증거가 없으므로(BL은 이 사건 감정의 적정성을 평가하면서 기준시
점의 시장 가치를 정확히 평가하지 않았고, 달리 이를 인정할 증거가 없다), 이 사건
감정 결과가 보증보험 가입을 위하여 시장 가치를 초과하여 얼마나 부풀려진 것인지를
판단할 수 없는 점 등을 감안하면, 비록 피고인 C가 비교 거래사례 선정을 하는데 있
어 중대한 잘못을 저질렀다 하더라도, 그와 같은 사정만으로 감정가를 부풀릴 목적으
로 고의로 법령을 위반하였다고 단정할 수는 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3. 결론
그렇다면, 무죄부분 1. 가.항 기재 피고인 C에 대한 일부 사기의 점과 피고인 A, C
에 대한 감정평가법위반의 점은 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법
제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하고, 형법 제58조 제2항 단서에 의하여 위 무죄판
결의 요지를 공시하지 않는다.
판사 김수정 _________________________
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
제25조(성실의무 등) ① 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에 서 같다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여 야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다 제49조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
5. 제25조제1항을 위반하여 고의로 업무를 잘못하거나 같은 조 제6항을 위반하여 제28조의2에서 정하 는 유도 또는 요구에 따른 자
감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물 건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분 과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조 제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정 평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가 액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. 제28조(그 밖의 감정평가 기준) 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교 통부장관이 정하여 고시한다.
■ 감정평가 실무기준 400 감정평가의 절차와 방법 3 감정평가방식 3.3 비교방식의 주요 감정평가방법 3.3.1 거래사례비교법 3.3.1.1 정의 ① 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물 건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액 을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 3.3.1.2 거래사례의 수집 및 선택 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 거래사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 다음 각 호의 요 건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 사례를 선택하여야 한다.
1. 거래사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례
2. 기준시점으로 시점수정이 가능한 사례
3. 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인·개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가 능한 사례 3.3.1.5 가치형성요인의 비교 거래사례와 대상물건 간에 종별·유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화·구체화하여야 한다.