의정부지방법원 2015. 6. 18. 선고 2014가합55274 판결 [임차권양도에대한동의]

1. 전제된사실관계

가. 피고는2006. 2. 28. 구주택법(2006. 5. 24. 법률제7959호로개정되기전의것) 제16조에따라성남시장으로부터성남시판교택지개발지구내A○-○블록21,437㎡에관하여공공건설임대아파트의주택건설사업계획을승인받고, 위토지지상에○○아파트(이하‘이사건○○아파트’라고한다)를건축하였다.

나. 원고는2006. 5. 17. 피고로부터공공건설임대주택인이사건○○아파트XXX동(이후 XXX동으로변경) XXX호(이하 ‘이사건아파트’라고한다)에관하여보증금215,687,000원, 차임월494,000원, 임대차기간은10년으로정하여임차하는내용의임대차계약(이하‘이사건임대차계약’이라고한다)을체결하였다. 원고는이사건아파트에관하여임대차계약기간을10년으로하여임대조건을신고하였다.

다. 원고는이사건아파트에서남편및자녀들과함께거주하다가2014. 8.경현재의주소지로이사하여가족들과함께그주소지에서거주하고있다.

라. 원고는 2014. 3.경부터피고에게이사건아파트의임차권양도에관한동의를요청하였으나, 피고는이를거절하고있다.

[인정근거] 다툼없는사실, 갑1, 2, 5, 6호증, 을1호증, 변론전체의취지

2. 관계법령

별지관계법령기재와같다.

3. 당사자주장의요지

가. 원고

원고는근무등의사유로주거를이전하게되었으므로임대주택법령상임차권을양도할수있는예외적인사유에해당한다(쟁점 1). 피고가임대차계약을합의해지할의사를밝히고있지만원고는이에응하지아니하고임차권을양도할수있다(쟁점2). 원고가임차권을양도할때양수인이특정될필요는없으므로, 양수인이특정되지않은상태에서피고에게임차권양도에관한동의를청구한다(쟁점3, 주위적청구). 만일원고가임차권을양도할때양수인이특정될필요가있다면, 원고는양수인을직접선정할권리가있으므로양수인을B로선정하여임차권양도에관한동의를구한다(쟁점4, 예비적청구). B가무주택자인지여부에관한확인의무는피고에게있고, 피고에의하여B가무주택자가아닌것으로확인되지않은이상피고는B에대한임차권양도에관하여동의할의무가있다(쟁점5, 예비적청구).

나. 피고

원고는임대주택법령상임차권을양도할수있는예외적인사유에해당하지않는다(쟁점1). 설령원고가임대주택법령상임차권을양도할수있는예외적인사유에해당하더라도피고가임대차계약을합의해지할의사를밝히고있는이상원고는임대차계약을합의해지할수있을뿐임차권을양도할수는없다(쟁점2). 설령원고가임차권을양도할수있다고하더라도그전제로서양수인이특정되어야한다. 양수인이특정되지않은상태에서는피고가임차권양도에관하여동의할의무가없다(쟁점 3, 주위적청구). 원고가임차권을양도할수있다고하더라도원고가양수인을직접선정할수는없다(쟁점4, 예비적청구). 설령원고가양수인을선정할수있다고하더라도원고가양수인으로선정한B가무주택자인지여부에관한확인의무는원고에게있다. 그런데원고가제출한자료에서B가무주택자로확인되지않는이상피고는B에대한임차권양도에관하여동의할의무가없다(쟁점5, 예비적청구).

4. 쟁점및판단

가. 원고가임대주택법령상임차권을양도할수있는예외적인사유에해당하는지(쟁점1)

임대주택법제19조, 같은법시행령제18조는, 공공건설임대주택의임차인이그임차권을다른사람에게양도하는것을원칙적으로금지하는한편, 임차인이임대사업자에게예외적인사유에해당함을증명하는자료를제출하는경우임대사업자는특별한문제가없는이상임차권양도요구를받아들일의무를부과하고있다. 국민의주거생활을안정시키는것을목적으로하는임대주택법등관계법령의취지에비추어보면, 임차권의양도에대한동의의무가인정되는예외적인사유는엄격하게해석할필요가있다.

임대주택법제19조, 같은법시행령제18조제1항제1호가목등은예외적으로임대사업자의동의를받아임차권을양도할수있는경우를규정하면서그하나로「임대차계약기간을10년이상으로하여임대조건을신고한공공건설임대주택임차인의세대구성원모두가임대주택입주후‘1) 근무등의사유로주거를이전할것, 2) 현재거주하는시ㆍ군ㆍ구(자치구만해당한다)의행정구역과다른시ㆍ군ㆍ구로주거를이전할것, 3) 현재거주지와새로이전하는거주지간의거리(최단직선거리를말한다)가40킬로미터이상일것이모두해당하는경우‘」를규정하고있다.

원고가2006. 5. 17. 공공건설임대주택인이사건아파트에관하여임대차계약을체결한다음이곳에서거주한사실, 원고가이사건아파트에관하여임대차계약기간을10년으로하여임대조건을신고한사실은전제사실에서본바와같다. 갑3, 4, 13 내지17호증(가지번호포함)에변론전체의취지를종합하면, 원고가이사건아파트에서거주하던중2014. 8. 5.경○○○에서근무하게된남편을따라자녀들과함께그주거를○○시소재아파트로이전한사실이인정된다.

위인정사실에의하면, 원고는위에서규정한예외적으로임대사업자의동의를받아임차권을양도할수있는경우에해당한다.

나. 임대차계약을합의해지할수있음에도임차권을양도할수있는지(쟁점2)

1) 피고의주장

피고는원고에게이사건임대차계약을합의해지하고피고로부터임대차보증금을반환받을것을권유하고있음에도, 원고는임차권양수인으로부터소위프리미엄을지급받기위하여이를거부한채임차권의양도를구하는이사건소를제기하였다. 이는국민의주거생활안정을목적으로하는임대주택법의목적및취지에반하는것이므로피고에게원고의임차권양도에관하여동의할의무가없다.

2) 판단

이사건에서피고가원고에게임대차계약의합의해지를권유하고있으므로원고가임대차계약을합의해지할수있다고보인다. 그러나임대주택법등관련법령의취지, 문언등에비추어인정되는아래와같은사정을종합하여보면, 원고는임대차계약을합의해지하지않고피고의동의를받아임차권을양도할수있다고봄이타당하다.

①임대주택법은국민의주거생활안정등을목적으로하고(제1조), ‘임대주택의공급및관리에관하여이법으로정하지아니한사항에는주택임대차보호법을적용한다’고정하고있으며, 주택임대차보호법제10조에서는‘이법에위반된약정으로서임차인에게불리한것은그효력이없다’고정하고있으므로, 법령에서정하지않은이상임대주택법상임차인의권리를제한하는것은허용될수없다.

②임대주택법제19조, 같은법시행령제18조제1항, 제3항등은, 임대주택임차인의세대구성원모두가임대주택입주후일정사유에해당되는경우에는임대사업자의동의를얻어임차권을양도할수있고, 임대사업자는임차인이제출한자료등에특별한문제가없으면임차인의임차권양도요구를받아들여야한다고만정하고있을뿐이며, 임대사업자가임대차계약합의해지를권유하는등합의해지가가능한경우를임차권양도나그에관한동의의제외사유로정하고있지않다.

➂원고는임대주택법등관계법령의규정에따라근무등예외적인사정이발생하는경우임대사업자인피고의동의를얻어다른사람에게임차권을양도할수있으므로, 특단의사정이없는한원고가그권리를행사한다고하여이를임대주택법의목적및취지에반한다고할수없다.

다. 원고가임차권양수인을특정하여야하는지(쟁점3)

1) 임대주택법시행령제18조제1항제1호는예외적인사유를규정하면서‘다음각목의어느하나에해당되어무주택세대주에게임차권을양도하는경우’라고규정하고있고, 같은조제2항은예외사유에관한자료를임대사업자에게제출하도록하고있으며, 같은조제3항은‘제출한증명자료등에특별한문제가없으면임차인의임차권양도요구를받아들어야한다.’고규정하고있다. 또한임대주택법제20조, 제42조, 임대주택법시행령제19조에따르면임대사업자는임대주택의임차인자격등임대조건에관하여관계법령에규정된바에따르도록하고있고이를위반하는경우형사처벌을할수있는규정도두고있다. 더욱이임대주택법시행규칙제12조는공공건설임대주택의임대사업자는임대주택법시행령제18조제1항각호에따른임차권의양도에대하여동의하는경우미리주택공급에관한규칙제21조의2 제1항에따라주택소유여부를확인하여야한다고규정하고있다. 또한임대주택법령에서는임차권의양도를예외적으로인정하면서그요건으로‘무주택세대주’를명시하고있고, 공공건설임대주택의임대사업자인피고에게는임차권양수인이무주택세대주인지여부등관계법령에서정한적법한임차인의자격을갖추었는지를미리확인할의무를부과하고있다.

2) 이러한관계법령의문언및취지에비추어보면, 공공건설임대주택의경우임대사업자에게불특정제3자에대한임차권의양도에아무런제한없이동의할의무가있다고해석하기어렵다. 그렇다면, 공공건설임대주택임대사업자에게임차인의임차권양도요구에동의하여야하는의무가인정되기위해서는적어도당해임차인이임대사업자인피고에게임대주택법시행령제18조제1항제1호각목에해당한다는자료를제출하면서임차권을특정한제3자에게양도하는것에관하여동의를요구할것을그요건으로한다고할것이다(따라서원고에게임차권양수인을특정할의무가없음을전제로한원고의주위적청구는이유없다).

라. 원고가임차권양수인을선정할수있는지(쟁점4)

1) 피고의주장

임대주택법시행령제18조제1항제1호는민간건설임대주택및매입임대주택의경우에만임차인이임의로선정한사람을임차권의양수인으로할수있다고규정하고있으므로, 이사건○○아파트와같은공공건설임대주택의경우에는임차인이임의로임차권의양수인을선정할수없다고해석하여야한다.

2) 판단

임대주택법등관련법령의취지, 문언등에비추어인정되는아래와같은사정을종합하여보면, 원고는임차권을양도할때양수인을선정할수있다고봄이타당하다.

① 일반적인임차권양도의경우임차인이임차권양수인을선정할수있음은당연하다. 임대주택의임차권양도라고해서이와달리볼이유를찾기어렵다.

➁임대주택법령은임차인이일정한요건하에임차권을양도할수있다고규정하고있을뿐, 그양수인의선정을임대사업자가하도록하는규정을두고있지않다.

➂ 임대주택법시행령제18조제1항제1호는민간건설임대주택및매입임대주택의경우임차권의양수인을무주택세대주로제한하지아니하고임차인이임의로선정할수있다는규정일뿐, 공공건설임대주택의경우임차인의양수인선정권을제한하는규정으로볼수없다.

마. 임차권양수인인B가무주택자인지에관한확인의무가누구에게있는지(쟁점5)

임대주택법등관련법령의취지, 문언등에비추어인정되는아래와같은사정을종합하여보면, 임차권양수인인B가무주택자인지확인할의무는임대사업자인피고에게있고, 원고가피고에게임차권양도에관한동의를구할때양수인이무주택자인지확인하여자료를제출할의무가있다고할수없다.

➀임대주택법시행령제18조제2항은‘임차권양도의동의를받으려는임차인은제1항각호에해당함을증명하는자료를임대사업자에게제출하여야한다’고규정하고, 같은조제3항에서는‘임대사업자는제2항에따라임차인이임대사업자에게제출한증명자료등에특별한문제가없으면임차인의임차권양도요구를받아들여야한다’고규정하고있을뿐, 임차인이임대사업자에게임차권양도에대한동의를요청할때양수인이무주택세대주임을증명하는자료를제출하도록명시적으로규정하고있지는않다.

➁임대주택법시행규칙제12조제2항제3호는‘공공건설임대주택의임대사업자는임차권의양도에대한동의를하는경우에는미리주택공급에관한규칙제21조의2 제1항에따라주택소유여부를확인하여야한다’는취지로규정하고있고, 주택공급에관한규칙제21조의2 제1항은‘사업주체가「정보통신망이용촉진및정보보호등에관한법률」에따라구성된주택전산망을이용한주택소유여부등의전산검색을국토교통부장관이정하는방법과절차에따라국토교통부장관에게의뢰하여야한다’는취지로규정하고있다.

➂임차인으로서는임차권양수인이무주택자인지에관한자료를구하기어렵거나불가능하다고보인다. 이러한사정을고려하여임대주택법령에서는임차인에게양수인이무주택자인지에관한자료의제출의무를부과하지않는대신임대사업자에게주택공급에관한규칙제21조의2 제1항에따라이를확인할수있는길을열어준것으로보인다.

바. 원고의청구에관한판단

1) 주위적청구에관하여

원고는임대주택법령상임차권을양도할수있는예외적인사유에해당하고(쟁점1), 임대차계약을합의해지할수있더라도이와무관하게임차권을양도할수있다(쟁점2). 그런데임차권을양도하려면임차인인원고는임차권양수인을특정하여피고에게임차권양도에관한동의를구하여야한다(쟁점 3). 원고에게임차권양수인을특정할의무가없음을전제로한원고의주위적청구는이유없다.

2) 예비적청구에관하여

원고는임차권양수인을선정할수있다(쟁점4). 임차권양수인이무주택자인지확인할의무는피고에게있다. 피고는양수인이무주택자라고확인되는경우에는임차권양도에관하여동의하여야하고, 양수인이무주택자가아니라고확인되는경우에는동의를하지않을수있다(쟁점5). 원고가임차권양수인으로선정한B가무주택자가아님을인정할증거가없는이상피고는원고가B에게이사건아파트의임차권을양도함에대하여동의의의사표시를할의무가있다. 원고의예비적청구는이유있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의주위적청구는이유없어기각하고, 예비적청구는이유있어인용하기로하여주문과같이판결한다.