대구지방법원 2014. 5. 30. 선고 2013구단10835 판결 [부동산 중개업소 등록취소 처분]

피고가 2013. 8. 21. 원고에 대하여 한 부동산 중개업소 등록취소처분을 취소한다는 판결.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2008. 1. 3.경부터 문경시에서 “유성우 공인중개사 사무소”(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)라는 명칭으로 부동산중개업을 하다가 2013. 1.경부터 문경시 중앙로 187로 사무실을 이전하였다.

나. 원고는 금◁◁가 2012. 12. 26. 권■■에게 문경시 영순면 오룡리 531 토지를 대금 2,300만 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)의 체결을 중개한 사실이 있다.

다. 그런데 피고는 2013. 8. 21. 원고에 대하여, 원고가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘중개사법’이라 한다) 제9조 제3항에 위반하여 중개사무소를 확보하지 못했고, 같은 법 제26조에 위반하여 이 사건 매매계약을 중개함에 있어 이중계약서를 작성하였으며, 위 매매계약 당시 매도인의 대리인인 김◇◇가 계약 체결에 관여하였는데 같은 법 제33조 제4호에 위반하여 대리권 존재에 관한 제반 확인 및 고지 절차를 거치지 않고 김◇◇가 매매계약서 및 중개대상물의 확인·설명서의 매도인란에 서명을 하도록 하고, 매도인에게 매매대금이 제대로 전달되도록 하지 못하였다는 이유로, 원고의 부동산중개업소등록을 취소하는 이 사건 처분을 하였다.

다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제4호증의 1(= 을 제6호증의 1), 을 제10호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 아래와 같은 이유로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

1) 피고는 원고가 사무실을 이전하면서 임차한 이 사건 사무소 건물의 건축물대장에 기재된 용도가 “사무소”에 해당하여야 함을 전제로 적법한 중개사무소를 확보하지 못하였다고 판단을 하였으나, 중개사법 시행령 제13조 제1항 제1호 나목의 취지는 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것을 요구하는 것이고 반드시 “사무소”의 용도로 되어 있을 것을 강제하는 것으로는 볼 수 없다.

2) 이 사건 매매계약 당시 매매계약서를 이중으로 작성하게 된 것은 이 사건 토지의 매도인인 금◁◁가 김◇◇에 대한 300만원의 채무를 변제하기 위해 금◁◁가 매수인인 권■■으로부터 위 토지의 매매대금 2,300만 원을 직접 지급 받은 후 이를 김◇◇에게 변제하는 방법을 취하는 대신, 금◁◁의 친구로서 위 토지의 매도를 도와주던 김◇◇가 권■■으로부터 매매대금을 지급 받은 이후에, 김◇◇가 금◁◁로부터 지급 받아야 하는 차용금을 공제하고 나머지 금액만 전달하는 방식을 취하기 위하여 금◁◁와 김◇◇의 요구로 권■■의 동의를 받아 실제 매매대금보다 적은 1,900만 원의 금액으로 또 다른 매매계약서를 작성하게 된 것이다. 이 사건에서 원고는 이중매매계약서 작성행위로 인하여 실질적으로 얻는 경제적 이익이 없고, 위 토지의 거래가액을 거짓으로 신고할 고의가 없었으므로 중개사법 제26조에 위반한 경우에 해당하지 아니하고, 위 규정에 위반한 것으로 보더라도 그 위반의 경위, 정도, 결과 등에 비추어 이 사건 처분은 지나치게 가혹한 결과를 초래하므로 재량권을 벗어난 것이어서 위법하다.

3) 원고는 김◇◇가 이 사건 매매계약 중개 당시 매도인 금◁◁의 인감도장과 인감증명서 등을 소지하고 있어 당연히 매도인 금◁◁의 대리인으로 믿을 수밖에 없었고, 김◇◇가 당시 자신을 금◁◁의 대리인으로 분명하게 밝힌 데다가, 금◁◁의 신분증 등을 가지고 오지 않아 현장에서 금◁◁에게 연락을 하자 금◁◁가 원고의 중개사무소로 와서 신분증 등의 필요한 자료를 김◇◇에게 전달하여 주기까지 하였으며, 대리인인 김◇◇가 적법하게 매매대금을 수령한 이상, “거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위”를 한 것으로 볼 수 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 중개사무소 확보 관련 주장에 대한 판단

을 제1 내지 4, 12 내지 14호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고는 2013. 1.경 이 사건 사무소를 문경시 중앙로 187 소재 건물 1층으로 이전하게 된 사실, 위 건물 1층은 용도가 제2종 근린생활시설(학원)로 되어 있어 그곳에서 이 사건 사무소를 운영하기 위해서는 건축법 제19조 제3항에 정해진 바에 따라 용도가 제2종 근린생활시설(사무소)로 기재내용이 변경되어야 하는 사실, 원고는 위와 같이 기재내용을 변경하려 하였으나, 위 건물에는 무단증축 등 불법건축 부분이 있어 기재내용 변경이 불가능하였고, 원고는 기재내용 변경 절차 없이 2013. 5. 8.경 중개사무소 이전신고를 하여 피고가 2차례의 보완요구 끝에 보완이 되지 않자 2013. 6. 13. 위 신고를 반려한 사실이 각 인정된다. 중개사법 시행규칙 제11조 제2항은 중개사무소의 이전신고를 받은 등록관청이 그 내용이 적합한 경우에 한하여 중개사무소등록증 또는 분사무소설치신고필증을 재교부하여야 하는 것으로 규정하고 있어 등록관청이 신고 내용의 적합성에 대하여 심사할 수 있음을 명시하고 있고, 심사결과 내용이 적합하다고 판단되어 중개사무소등록증 등을 재교부하는 것은 실질적으로 이전장소에서 새로운 개설등록을 하는 것이나 마찬가지로 볼 수 있는 것인데, 중개사법 시행령 제13조 제2항 제4호는 개설등록 신청이 중개사법이나 다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우 개설등록을 해주지 않도록 규정하고 있는바, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 사무소를 이전한 건물은 불법건축 부분이 존재하고 있어 실질적으로 적법하게 건축물대장에 기재된 건물로 보기 어렵고, 이러한 관계로 건축물대장의 용도에 관한 기재내용 변경절차가 이루어지지 못한 것이므로 원고가 적법한 중개사무소를 확보한 것으로는 보기 어렵다 할 것이어서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 이중계약서 관련 주장에 대한 판단

가) 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로, 위반자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그것을 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010두24371 판결). 살피건대, 을 제6호증의 1, 2(= 갑 제4호증의 1, 2), 을 제7호증, 증인 권■■의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 김◇◇가 원고의 중개로 이 사건 매매계약을 처음 체결할 당시에는 매매대금이 2,300만 원으로 된 실거래와 부합한 계약서가 작성된 사실, 그 후 2014. 1. 4.경 잔금을 지급할 당시 김◇◇의 요구로 매매대금이 1,900만 원으로 된 이중매매계약서가 작성되었는데, 김◇◇는 이중매매계약서를 작성하는 이유에 대해 별다른 설명을 하지 아니하였고, 원고는 중개업자로서 위 이중매매계약서에서명날인을 한 사실, 그 후 원고는 피고에게 위 매매대금 1,900만 원의 이중매매계약서에 근거하여 이 사건 매매계약에 관한 실거래가격을 신고한 사실을 각 인정할 수 있고 이에 반하는 증인 김◇◇의 증언은 믿기 어렵다. 위 인정사실을 종합하여 알 수 있는 바와 같이 원고는 실제 거래가격보다 낮은 금액의 매매대금이 기재된 이중매매계약서의 작성에 명백히 관여하였고 그에 관한 실거래가격 신고까지 마친 데다가, 이중매매계약서의 매매대금 1,900만 원은 원고가 주장하는 실제 매매대금에서 금◁◁의 차용금 300만 원을 공제한 금 2,000만 원과도 액수가 서로 맞지 않는 이상, 원고는 중개사법 제26조 제3항이 금지하고 있는 “거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 행위”를 함에 있어 그 위반행위를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 것으로 보기 어렵고, 위 규정은 반드시 원고와 같은 중개업자가 경제적 이익을 얻을 것을 전제로 이중매매계약서 작성행위를 금지하고 있는 것으로 볼 수도 없다.

나) 또한, 부동산시장의 투명성 확보와 공평과세 기반 구축 및 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하려는 공익성 필요 및 원고의 위와 같은 위반행위의 정도, 실거래가격 신고까지 행해진 경위 등에 비추어 보면, 원고가 내세우는 모든 사정을 모두 고려하더라도 이 사건 처분이 지나치게 가혹하여 재량권을 일탈하거나 남용하였다고 할 수 없다.

다) 따라서 원고의 이 부분 주장 또한 받아들일 수 없다.

3) 중개사법 제33조 제4호의 금지행위 위반 관련 주장에 대한 판단

앞서 거시한 증거들 및 갑 제3, 7, 8호증, 을 제9호증의 1 내지 3, 을 제11, 15호증의 각 기재, 증인 권■■의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 김◇◇는 금◁◁에게 위 토지를 팔아주겠다고 하면서 접근한 후 평소 잘 알고 지내던 원고에게 위 토지 매매의 중개를 의뢰한 사실, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 사무소에 중개업자인 원고와 김◇◇, 권■■ 및 권■■의 처의 4명이 참석하였던 사실, 당시 원고는 김◇◇가 금◁◁의 대리인임을 제대로 고지하지 아니하였고 권■■은 김◇◇가 매도인인 금◁◁인 것으로 알고 위 매매계약을 체결한 사실, 당시 김◇◇는 금◁◁의 인감증명서나 위임장을 소지하지 않은 사실, 그 후 2013. 1. 4.경 잔금을 치르고 소유권이전등기절차를 법무사에 위임할 당시에도 김◇◇는 금◁◁의 신분증과 인감증명서, 등기권리증을 가지고 오지 않아 금◁◁에게 신분증 등을 가지고 오도록 연락하였고 그때서야 권■■은 김◇◇가 매도인이 아님을 알게 된 사실, 김◇◇는 위 잔금 지급 당시 실거래가격보다 낮은 매매대금이 기재된 이중매매계약서의 작성을 요구하여 이에 기한 부동산 실거래가격신고가 행해지도록 한 사실, 김◇◇는 자신이 직접 권■■으로부터 매매대금 2,300만 원 전액을 수령한 후 금◁◁에게는 그 중 2,000만 원 정도만을 전달한 사실, 원고는 금◁◁에게 실제 매매대금 및 이 사건 매매계약에 관한 주요 사항을 직접 알리지 아니한 사실을 각 인정할 수 있고 이에 반하는 증인 김◇◇의 증언은 믿기 어렵다. 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 바와 같이, 원고는 김◇◇가 금◁◁의 대리인인지 여부를 위임장, 인감증명을 확인하는 방법으로 제대로 조사하지 아니하였고, 매수인인 권■■에게 김◇◇가 매도인 금◁◁의 대리인으로서 계약을 체결하는 것이라는 사실도 알리지 아니하였으며, 실거래가격과 다른 내용의 매매계약서를 작성하는데 관여한데다가, 이 사건에서 금◁◁에게 매매대금 중 300만 원 정도가 전달되지 못하였는데 김◇◇가 과연 위 매매계약 체결 과정에서 개입하여 위 금액을 받을 정당한 권리를 있었는지 확인되지도 않는 이상, 원고는 이 사건 매매계약의 중개과정에서 “거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위”를 하였음을 충분히 인정할 수 있으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.