대구고등법원 2017. 11. 29. 선고 2017나20532 판결 [부당이득금]

피고는 원고에게 297,721,170원 및 이에 대하여 2014. 4. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

제1심 판결 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 99,240,390원¹⁾ 및 이에 대하여 2014. 4. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 당사자 지위

원고는 2013. 9. 16.경 피고로부터 성서4차 일반산업단지 내에 있는 대구 달서구 잡종지 6,563.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’이라 한다)를 매수한 사람이고, 피고는 전력자원의 개발, 발전, 송전 등을 목적으로 하는 법인으로서 위 토지를 매도한 매도인이다.

나. 이 사건 매매계약 체결과정

1) 피고는 2013. 8. 27. 이 사건 토지에 관하여 최저입찰가를 5,087,000,000원으로 하는 일반경쟁 입찰공고(한국자산관리공사에서 운영하는 인터넷 공매시스템인 온비드 자산처분시스템을 이용한 입찰공고이다. 이하 ‘이 사건 입찰공고’라고 한다)를 하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다(쟁점 관련 주요 부분은 음영으로 표시한다).

1. 입찰에 부치는 사항

가. 입찰건명 : 월암동 한전 남대구지사 신축예정 부지(대구 성서4차 일반산업단지내) 매각

다. 매각부동산의 현황

- 현재 상태 : 나대지 - 도시계획사항 : … 지방산업단지[지원시설용지(전기공급설비)]

10. 기타사항

가. 본 입찰은 한국자산관리공사 전자자산처분시스템(온비드) 상의 전자입찰로만 진행되므로 입찰 관련법령 및 입찰 공고사항, 계약조건, 경쟁입찰시 유의사항 인터넷 입찰참가자 준수규칙 등 본 입찰과 관련된 각종 정보를 사전에 충분히 숙지하고 입찰에 참가하여야 하며, 이를 숙지하지 못하여 발생한 모든 책임은 입찰자에게 있습니다.

나. 본 매각재산에 대한 현장설명은 별도로 하지 않으므로, 입찰참가자는 사전에 매각재산의 현장 및 제 공부, 입찰공고사항, 기타 입찰에 필요한 제반사항 등을 철저히 숙지한 후 응찰하시기 바라며, 입찰에 참가한 자는 매각입찰공고와 관련한 제반사항 등을 승낙한 것으로 간주하며, 이를 확인(숙지)하지 못하여 발생한 모든 불이익은 응찰자의 책임으로 합니다.

라. 낙찰자가 다른 법령이나 행정상 제한사항에 의한 요건 미비로 발생하게 되는 등기 또는 취득 제한이나 취득 후 재산권 행사에 불이익이 발생하더라도 당사는 일체의 책임을 지지 않습니다.

2) 원고는 2013. 9. 10. 입찰가를 5,261,110,000원으로 하여 이 사건 토지를 낙찰받았다.

3) 피고는 2013. 9. 16. 이 사건 토지의 낙찰자인 원고와 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 5,261,110,000원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고는 위 계약체결일에 피고에게 계약금 526,111,000원을 지급하였다. 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다(쟁점 관련 주요 부분은 음영으로 표시한다). 제2조 ① 원고는 매매대금의 1/10에 해당하는 526,111,000원을 계약체결일에 피고에게 납부한다. ② 이 사건 매매계약을 해약한 때에는 제1항에 의하여 납부한 금액을 계약보증금으로 본다. 제3조 ① 원고는 매매대금 중 제2조에 의하여 납부한 금액을 제외한 4,734,999,000원을 2013. 11. 14.까지 납부하여야 한다. ② 원고가 제1항의 납부기한 경과 후 매매대금을 납부하는 경우에는 체납액에 대하여 납부기일의 다음날부터 매매대금을 납부하는 날까지 농업협동조합법에 의한 농업협동조합중앙회의 일반자금대출시 적용되는 연체이자율을 곱하여 산출한 금액을 이자로 가산하여 납부하여야 한다. 제5조 원고가 다음 각호의 1에 해당하게 된 때에는 피고는 이 사건 매매계약을 해약할 수 있다.

1. 매매대금을 납부기한까지 납부하지 아니한 때

제7조 ① 원고는 제1조의 매각대금을 완납한 후에 소유권의 이전을 받고, 그 이전 비용은 원고가 부담한다. 제8조 ① 피고는 매각재산에 대한 도시계획 저촉, 행정상의 제한, 공부 및 지적상의 하자, 물건의 하자, 제3자의 권리침해 및 지상물의 명도 등에 관하여 일체의 책임을 지지 아니하고, 이 사건 매매계약 체결 당시의 현 상태대로 원고에게 인도한다. ② 관계법령상의 권리이전 요건 미비로 발생하게 되는 소유권이전등기 또는 취득 제한이나 기타의 불이익에 대하여는 피고가 일체의 책임을 지지 아니한다.

다. 이 사건 토지의 취득․보유 및 용도에 관한 법령상․행정상 제한

1) 이 사건 토지는 성서4차 일반산업단지의 토지이용계획상²⁾ 전기공급설비용지로 결정된 토지로서, 위 토지에서 제조업을 하려는 자는 구 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(2014. 12. 30. 법률 제12929호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조³⁾, 같은 법 시행규칙(2014. 11. 6. 산업통상자원부령 제89호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조⁴⁾와 성서4차 산업단지 관리 기본계획에 따라, 위 토지를 취득하기 전에 미리 산업단지입주계약 신청서에 사업계획서를 첨부하여 위 산업단지의 관리기관인 대구성서산업단지 관리공단에 제출하는 절차 등을 통하여 입주계약을 체결하여야 하는데, 그 사업계획서에 전기공급설비용지라는 해당 토지의 용도에 적합한 입주 업종의 사업을 하겠다는 의사를 밝히지 않으면 입주계약을 체결할 수 없다. 만일 입주계약을 체결하지 아니하고 이 사건 토지에서 제조업 또는 그 외의 사업을 하는 사람은 같은 법 제52조 제2항 제5호⁵⁾에 의하여 형사처벌을 받게 된다. 따라서 이 사건 토지를 소유하려는 자가 위 토지에서 전기공급설비용지에 적합한 업종의 사업계획을 마련하지 않는다면 사실상 위 토지를 취득하기 위한 소유권이전등기절차를 마치기 곤란하고, 소유권을 취득한 이후에도 위 토지의 용도가 위와 같은 특수 목적의 업종으로 제한되며, 이를 어기면 위 토지를 계속 보유할 수 없다⁶⁾.

2) 그리고 만일 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지의 용도를 ‘전기공급설비용지’에서 ‘산업시설용지’로 변경하기 위해서는, 대구광역시장이 연구개발특구의 육성에 관한 특별법 제30조의2, 산업입지 및 개발에 관한 법률 제13조의3에 따라 해당 산업단지 관리권자인 미래창조과학부 장관 및 관련부서와 협의를 거쳐야 하는 상황이었다.

라. 이 사건 매매계약의 효력에 관한 분쟁 발생

1) 원고는 2013. 10. 10.경부터 2013. 12. 30.경 사이에 피고에게 ‘이 사건 토지는 전기공급설비용도로 지정되어 있어 공장의 신축이 불가능하다. 대구광역시가 이 사건 토지를 용도 변경할 수 있도록 협조해 달라. 용도가 변경되면 그 즉시 잔금을 지불하겠다’, ‘만일 용도 변경이 되지 않으면 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것이 불가능함에도, 피고는 원고에게 이를 제대로 고지하지 않는 등 매도인으로서의 의무를 다하지 않았다. 따라서 이 사건 매매계약은 원인무효이므로 피고는 원고에게 계약금을 반환해 달라‘는 등의 내용을 수차례 통지하였다. 이에 대하여 피고는 원고에게 ‘입찰공고 당시 이 사건 토지가 전기공급설비용지임을 밝힌 바 있는 등 이 사건 매매계약 체결에 관한 피고의 잘못이 없다. 이 사건 토지의 매입 후 용도 변경은 매수인인 원고가 처리할 사항이다’, ‘대구성서산업단지 관리공단에 위 토지의 용도에 적합한 업종의 사업계획서를 제출하면 소유권이전등기를 마치는 것이 가능한 것으로 확인된다’, ‘매매계약의 잔금을 2013. 12. 31.까지 납부하지 않으면 계약을 해지하고 이미 납부한 계약금을 몰취할 예정이다’라고 답변하였다.

2) 원고는 2013. 12. 30.경 대구성서산업단지 관리공단에 ‘이 사건 토지의 매수자가 이 사건 토지의 용도와 다르게 공장을 지어 사용하고자 한다면 소유권이전등기절차가 가능한지’ 여부 등에 관하여 질의하였고, 이에 대하여 대구성서산업단지 관리공단은 2014. 1. 10.경 원고에게 ‘이 사건 토지의 용도에 적합한 업종의 사업을 하여야 처분승인 및 입주계약이 가능하다’는 등의 내용으로 회신하였다.

마. 이 사건 토지의 용도 변경 등

1) 한편 원고 및 그 동업자 C, D 등(이하 ‘원고 등’이라 한다)은 2014. 2. 10.경 국민권익위원회에 ‘원고 등이 공동으로 물류창고를 신축하여 운영할 목적으로 공장부지를 물색하던 중 피고로부터 이 사건 토지를 매수하였는데 용도 변경이 되지 않아 소유권이전등기가 불가능하다. 피고는 이와 같이 사용목적이 제한된 토지에 관한 사항을 제대로 고지하지 않는 등 잘못이 크다. 그러므로 이 사건 토지의 용도가 변경되거나 피고로부터 계약금을 반환받을 수 있도록 해 달라’는 취지의 내용으로 진정을 제기하였다.

2) 위 진정을 고충민원으로 접수한 국민권익위원회는 2014. 3.경 피고에게 ‘위 고충민원의 처리, 즉 매각부동산의 용도 변경과 소유권이전을 위하여 산업단지 관리권자 등 관계기관과 협의할 때까지 계약해지 및 계약보증금의 귀속처분을 2014. 4. 30.까지 정지해달라’고 요청하였고, 피고는 이를 수용하였다.

3) 국민권익위원회는 2014. 4. 8.경 대구광역시에 ‘이 사건 토지의 경우 피고(한국전력공사)가 위 토지의 용도를 산업단지의 전기공급과는 무관한 것으로 보아 일반인에게 매각하기로 하였던 점, 향후 이 사건 토지가 실제로 전기공급설비 용도로 활용될 가능성이나 필요성이 낮다고 보이는 점, 산업단지 관리권자는 지역경제 활성화 및 산업구조 강화를 위해 합리적인 업종 배치를 통한 산업단지 운영의 효율성을 제고할 필요가 있을 뿐만 아니라 지역주민인 원고 등이 지역경제 활성화에 일조하고자 추진하는 사업을 지원할 의무도 있는 점 등을 종합적으로 고려하여, 원고 등이 주장하는 바와 같이 이 사건 토지의 용도 변경을 적극적으로 검토하여 원고 등의 사업추진을 지원하는 것이 바람직하다’는 취지로 합의권고를 하였고, 대구광역시는 위 합의권고를 수용하기로 하였다.

4) 이에 따라 원고 등은 2014. 4. 14.경 대구광역시에 이 사건 토지의 용도를 ‘전기공급설비용지’에서 ‘산업시설용지’로 변경하는 성서4차 일반산업단지 개발(변경) 및 실시계획(변경) 승인을 신청하였고, 이에 대하여 대구광역시는 2014. 9. 23. 원고 등에게 ‘이 사건 토지의 용도를 위와 같이 변경하는 성서4차 일반산업단지 개발계획 및 실시계획의 변경을 승인한다. 산업단지 입주계약은 원고 등의 사업 시행 준공 후 체결한다’는 내용의 통보를 하고, 2014. 9. 30.에 위 변경 승인사항을 고시하였다.

바. 원고의 잔금 등 납부 및 소유권이전등기

한편, 위와 같이 대구광역시가 국민권익위원회의 합의권고를 받아들이기로 하자, 원고는 2014. 4. 16. 피고에게, 이 사건 매매계약의 잔금 4,734,999,000원 및 위 잔금에 대하여 그 지급기한의 다음날인 2013. 11. 15.부터 지급 당일인 2014. 4. 16.까지 위 매매계약에서 정한 ‘농업협동조합중앙회의 일반자금대출 시 적용되는 연체이자율’ 중 최고 이자율인 연 15%의 비율로 계산한 연체이자 297,721,170원(이하 ‘이 사건 연체이자’라고 한다)과 부동산 거래계약 신고지연에 따른 과태료 5,000,000원을 더한 5,037,720,170원(= 4,734,999,000원 + 297,721,170원 + 5,000,000원)을 지급하였고, 같은 날 위 부동산에 관하여 원고 앞으로 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 19, 21 내지 25, 27 내지 30, 41호증(특별히 표시하지 않으면 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 10, 11, 14, 내지 17호증의 각 기재, 제1심 증인 손익상의 증언, 당심의 대구성서산업단지 관리공단에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 고지의무위반 등 피고의 귀책사유 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

피고는 이 사건 입찰공고 당시 원고에게 법령상․행정상의 사유로 인하여 이 사건 토지에 관하여 일반인인 원고 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수 없다는 점을 고지하지 않은 채 매각절차를 진행한 잘못이 있다. 특히 원고가 이 사건 매매계약을 체결할 때 피고의 계약 담당자에게 공장을 지을 수 있는 용지로 용도 변경이 가능한지를 문의하였는데, 위 담당자는 ‘이 사건 토지의 용도 변경이 가능하다’는 취지로 답변한 바 있다. 이와 같이 원고의 잔금 지급이 지체된 이유는 위 토지에 관한 소유권이전등기 절차 이행 불가능을 초래한 피고의 잘못 때문이다. 그럼에도 불구하고, 이 사건 매매대금의 잔금 납부기한 경과를 이유로 피고가 원고로부터 이 사건 연체이자를 지급받은 것은 법률상 원인 없이 원고의 돈을 취득하여 이익을 얻은 것에 해당할 뿐만 아니라 피고의 과실로 원고에게 위 연체이자 상당의 손해를 입힌 것에도 해당한다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득 또는 손해배상으로 이 사건 연체이자 상당액을 반환(지급)할 의무가 있다.

2) 판단

이 사건 입찰공고 당시 피고는, 이 사건 토지가 지방산업단지 내에 위치한 토지이고 지원시설용지(전기공급설비)로 도시계획이 된 토지임을 표시하였으므로, 피고로서는 이 사건 매매계약의 거래당사자로서 매수인인 원고에게 필요한 정보, 즉 이 사건 토지가 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 성서4차 산업단지 관리 기본계획 등의 적용을 받는 산업단지 내 토지임을 고지하였다고 봄이 상당하다. 더 나아가 피고가 원고에게 구체적으로 위와 같이 법령상․행정상의 제한에 따라 이 사건 토지를 매수하더라도 곧바로 원고 앞으로 소유권이전등기가 불가능한 사정을 고지할 의무가 있는지를 보건대, 이 사건 입찰공고에는 사전에 매각재산에 대한 현장 및 제 공부, 입찰공고사항을 철저히 확인한 후 입찰에 응찰할 것을 명시하고 있고, 위 공고 내용뿐만 아니라 이 사건 매매계약 내용에도 법령이나 행정상 제한사항으로 인한 요건 미비로 발생하게 되는 소유권이전등기의 제한 등 재산상 불이익에 대해서는 피고가 일체 책임을 지지 않는다는 내용이 명시되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 그러한 법령상․행정상의 제한사항에 따른 요건 미비로 인한 소유권이전등기 제한 등의 효과까지 원고에게 고지할 의무가 있다고 보기는 어렵다. 또한, 이 사건 매매계약을 체결할 때 피고의 계약 담당자가 공장을 건축하려는 원고의 문의에 따라 ‘이 사건 토지의 용도 변경이 가능하다’는 취지로 답변하였다는 점을 인정할 만한 증거는 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 부당이득 반환 내지 손해배상 주장은 이유 없다.

나. 불공정계약 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

이 사건 매매계약 제8조는 피고에게 일방적으로 유리하고 원고의 이익을 부당하게 제한하는 특약조항으로서 불공정한 계약조항에 해당하여 무효이므로, 피고가 위 제8조를 근거로 하여 원고로부터 이 사건 매매계약 제3조에 따라 이 사건 연체이자를 지급받은 것은 부당하다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 이 사건 연체이자 상당액을 반환할 의무가 있다.

2) 판단

이 사건 매매계약 제8조는 매각재산에 대한 법령상․행정상의 제한으로 인한 재산상의 불이익에 대하여 매도인인 피고가 일체 책임을 지지 않는다는 내용인데 그와 같은 계약조항이 매수인인 원고에게 과도하게 불공정하여 무효라고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 불공정 법률행위 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

원고가 이 사건 연체이자를 지급한 행위는 민법 제104조에서 말하는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위에 해당하여 무효이다. 피고는 원고에게 부당이득으로 이 사건 연체이자 상당액을 반환할 의무가 있다.

2) 판단

앞서 인정한 사실관계 및 원고가 제출한 증거자료들만으로는 원고의 위 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

라. 잔금지급 이행거절의 권능 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

원고가 피고에게 잔금 지급기일에 이 사건 매매대금 잔금을 지급하더라도, 이 사건 토지에는 법령상․행정상의 제한으로 인하여 곧바로 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것이 불가능한 이상, 민법 제536조 제2항 및 신의칙에 의하여 장래 목적 달성에 장해가 되는 법적 규제가 해소된 2014. 4.경까지 원고는 잔금지급채무의 이행을 거절할 수 있는 권능을 가지고 있었다고 할 것이므로, 피고가 원고에게 이 사건 연체이자를 청구할 권리가 없다. 따라서 피고는 부당이득한 이 사건 연체이자 상당의 돈을 반환할 의무가 있다.

2) 판단

민법 제536조 제2항 소정의 선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우란 선이행채무를 지게 된 채권자가 계약성립 후 채무자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약내용에 따른 선이행의무를 이행케 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 말하는 것이다(대법원 1990. 11. 23. 선고 90다카24335 판결 등 참조). 이 사건 매매계약 제7조에 의하면, 원고의 매매대금 잔급지급의무가 피고의 소유권이전등기의무보다 선이행의무인 점이 인정된다. 또한, 원고가 잔금기일인 2013. 11. 14.까지 이 사건 매매대금 잔금을 모두 지급하더라도, 원고가 대구성서산업단지 관리공단에 전기공급설비용지인 이 사건 토지의 용도에 적합한 업종의 사업계획서를 제출하여 입주계약을 체결하지 아니한다면 곧바로 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것이 사실상 곤란하였던 점은 앞서 본 바와 같다. 그런데 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치는 것이 곤란했던 위와 같은 사정은, 매매계약 당시 예상하지 못한 피고(매도인)의 신용불안이나 재산감소 등의 사정변경으로 인한 것이 아니라 이 사건 매매계약 당시부터 존재하였음에도 원고(매수인)가 미처 제대로 파악하지 못한 법령상․행정상의 제한에 따른 것이다. 이 점에 비추어 보면 원고에게 민법 제536조 제2항의 항변권이 인정된다고 보기는 어렵다. 비록 원고에게 민법 제536조 제2항의 항변권에 따라 피고에 대한 매매대금 잔금지급을 거절할 권능이 인정된다고 가정하더라도, 원고가 이를 행사하지 아니한 채 이미 피고에게 매매대금 잔금과 이 사건 연체이자를 모두 지급한 이상 피고가 원고에게 이 사건 연체이자를 청구할 권리가 없다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

마. 기한유예 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

피고는 잔금지급일 이후 국민권익위원회로부터 잔금 지급 및 계약해제 등에 관한 집행정지 요청을 받아들이는 등 원고에 대한 잔금 지급 기한을 유예하였다. 그에 따라 연체이자가 발생하지 않는다고 할 것임에도 피고는 원고로부터 이 사건 연체이자를 모두 지급받았으므로 부당이득한 위 돈을 반환할 의무가 있다.

2) 판단

갑 제8 내지 13호증, 제31 내지 40호증, 을 제6, 9, 15, 16호증의 각 기재만으로는 피고가 원고에게 이 사건 매매대금의 잔금 지급기한을 유예하거나 이 사건 연체이자를 면제하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(앞서 본 인정사실에 의하면, 피고는 원고가 잔금 지급기한을 지키지 아니함에 따라 계약을 해제하고 원고가 납부한 계약금 526,111,000원을 몰취하려 하였는데 국민권익위원회의 요청을 수용하여 계약해지 및 계약보증금의 귀속처분을 2014. 4. 30.까지 정지하였을 뿐이다). 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

바. 최고 이자율 15%의 비율로 산정한 연체이자는 부당하다는 주장

1) 원고의 주장 요지

비록 원고가 이 사건 연체이자를 납부할 의무가 있다고 하더라도 이 사건 매매계약 제3조 제2항에 의한 ‘농업협동조합법에 의한 농업협동조합중앙회의 일반자금대출 시 적용되는 연체이자율’은 채무자의 여신금리를 기준으로 연체일수에 따라 일정 이율을 가산하여 산정하는 방식으로 산정하여야 함에도 피고는 일률적으로 최고 이자율인 연 15%를 적용하여 이 사건 연체이자를 계산한 잘못이 있다. 따라서 피고는 원고가 납부한 이 사건 연체이자 297,721,170원에서, 정당한 이자율로 산정한 돈을 공제한 나머지 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

2) 판단

을 제14, 21호증의 각 기재, 당심의 나이스평가정보 주식회사에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. ① 위 ‘농업협동조합법에 의한 농업협동조합중앙회의 일반자금대출 시 적용되는 연체이자율’은 연체기간을 아래와 같이 3구간으로 구분하여 각 구간별로 이자율을 달리 정하되, 그 이자율이 연 15%를 초과하는 경우에는 연 15%를 적용한다. ㉠ 연체기간이 30일 이하인 경우 : 연체일수 × (채무자 여신금리 + 연 6%) ÷ 365(윤년은 366일, 이하 같다) ㉡ 연체기간이 31일 이상 90일 이하일 경우 : 연체일수 × (채무자 여신금리 + 연 7%) ÷ 365 ㉢ 연체기간이 91일 이상일 경우 : 연체일수 × (채무자 여신금리 + 연 9%) ÷ 365 ② 2014. 4. 무렵 채무자의 여신금리, 즉 농협은행 신용대출의 신용등급별 금리는 아래 표와 같다.

③ 나이스평가정보 주식회사의 보유자료에 의하면, 2013. 11. 15.부터 2014. 4. 16. 무렵까지 원고의 신용등급은 3등급이므로 위 표에 따른 원고의 여신금리는 연 3.71%가 적용된다. 위 인정사실에 의하면, 원고가 잔금 4,734,999,000원을 연체하기 시작한 2013. 11. 15.부터 잔금 납부일인 2014. 4. 16.까지 적용되는 연체이자율은 최고이자율인 연 15%라고 볼 수 없고, 연체기간의 구분에 따라 2013. 11. 15.부터 2013. 12. 14.까지 30일간은 연 9.71%(= 3.71% + 6%), 그 다음날부터 2014. 2. 12.까지 60일간은 연 10.71%(= 3.71% + 7%), 그 다음날부터 2014. 4. 16.까지 63일간은 연 12.71%(= 3.71% + 9%)이라고 봄이 합당하다. 위 각 연체이자율을 기준으로 위 연체기간에 해당하는 이자를 계산하면(계산의 편의상 원 미만 버림), 아래 표 기재와 같이 그 합계액은 225,026,609원이다.

따라서 피고가 원고의 연체기간에 일률적으로 연 15%의 최고 이자율을 적용하여 지급받은 돈 297,721,170원 중에서 위 225,026,609원을 초과하는 부분인 72,694,561원(= 297,721,170원 - 225,026,609원) 부분은 피고가 법률상 원인 없이 취득한 돈이므로 원고에게 반환할 의무가 있다. 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

사. 손해배상예정액의 감액 주장에 관한 판단

1) 원고의 주장 요지

비록 원고가 이 사건 연체이자를 납부할 의무가 있다고 하더라도, 손해배상의 예정액에 해당하는 이 사건 연체이자는 피고의 계약상 지위 및 원고의 관련 정보에의 접근성 제약, 계약의 목적 및 내용, 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기나 채무액에 대한 비율 등에 비추어 부당하게 과다하다. 따라서 ‘농업협동조합법에 의한 농업협동조합중앙회의 일반자금대출 시 적용되는 연체이자율’이 아니라 일반 민법상 법정이율인 연 5%를 적용하는 방법으로 이 사건 연체이자는 대폭 감액되어야 한다.

2) 판단

가) 관련 법리

민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있고, 금전채무의 불이행에 관하여 적용을 배제하지 않고 있다. 따라서 이 사건 매매계약과 같이 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우, 이는 손해배상액의 예정으로서 감액의 대상이 된다. 손해배상 예정액을 감액하기 위한 요건인 ‘부당성’은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에 인정된다. 다만, 단지 예정액 자체가 크다는 사유만으로는 부족하다. 그리고 금전채무의 불이행에 대하여 손해배상액을 예정한 경우에는 위에서 든 고려요소 이외에 통상적인 연체금리도 고려하여야 한다. 이와 같이 손해배상의 예정액이 부당한지 여부나 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 기준 시점은 법원이 구체적으로 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결, 대법원 2017. 8. 18. 선고 2017다228762 판결 등 참조).

나) 직권 감액 여부

위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제43호증, 을 제19, 20호증의 각 기재 및 당심의 감정인 E에 대한 시가감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약 당시 정한 연체이자의 산정비율 및 그 이자액(앞서 살펴본 225,026,609원)이 부당하게 과다하다고 보이지는 아니하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. ① 앞서 살펴본 것처럼 이 사건 토지는 전기공급설비용지로서 소유권 취득․보유 및 용도에 관한 법령상․행정상 제한이 있었는데 이와 관하여 입찰공고나 매매계약 체결 당시 매도인인 피고에게 어떠한 잘못이 있었다고 볼 수 없다. 오히려 처음부터 공장이나 물류창고를 건축하여 운영할 계획을 가지고 있었다고 주장하는 원고가 사전에 이 사건 토지에 관한 법령상․행정상의 제한을 제대로 살피지 못한 잘못이 있을 뿐이다. ② 원고는 전기공급설비용지의 목적에 맞는 법인이나 사업자가 아니므로 위 토지의 용도 변경 없이는 잔금을 납부하더라도 원고 앞으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치는 것이 불가능하였다고 주장하지만, 원고와 같은 일반인의 경우에도 전기공급설비용지의 용도에 적합한 업종의 사업계획서를 제출하여 그 사업을 시행한다면 대구성서산업단지 관리공단과 입주계약을 체결함으로써 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마치고 토지를 취득, 보유하는 것이 가능하다고 보인다. 따라서 피고가 전기공급설비에 관한 업종의 법인이나 사업자에 국한하지 않고 일반인을 상대로 하여서 이 사건 토지 매각을 위한 입찰공고를 내었다고 하더라도 거기에 어떠한 잘못이 있다고 할 수는 없다(피고가 일반인에게는 이 사건 토지의 입찰공고를 내거나 매각을 하지 않았어야 할 의무가 있었다고 보이지 않는다). 또한, 매도인인 피고에게 이 사건 부동산의 입찰공고에 응할 사람이 일반인인지 혹은 어떤 용도로 이 사건 토지를 매수하고자 하는 것인지 등의 사항까지 파악하여야 할 의무가 있었다고 볼 수도 없다. ③ 비록 원고가 전기공급설비 업종의 사업을 할 의사나 능력이 없어 이 사건 토지의 용도가 변경되기 전까지는 사실상 위 토지에 관한 소유권 취득, 보유 또는 사용이 곤란한 상황이었다고 하더라도, 그러한 상황을 초래한 귀책사유는 오로지 원고에게 있을 뿐이다. ④ 원고는 이 사건 토지의 용도 변경이 이루어지기 전에는 소유권이전등기를 마치는 것이 불가능하였다고 주장하나, 실제로 용도 변경이 이루어진 2014. 9. 23.보다 약 5개월 앞선 시점, 즉 국민권익위원회의 용도 변경 등에 관한 합의권고 이후인 2014. 4. 16. 잔금을 모두 지급하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 바 있다. ⑤ 국민권익위원회의 대구광역시에 대한 합의권고는, 앞서 본 것처럼 이 사건 토지가 향후 전기공급설비 용도로 실제 이용될 가능성이나 필요성이 낮은 점, 지역경제 활성화 등을 위하여 지역주민인 원고 등이 추진하는 사업을 지원할 필요가 있는 점 등을 고려하여 이 사건 토지의 용도 변경을 적극 검토하라는 취지일 뿐, 이 사건 토지의 입찰공고나 매매계약 체결 과정에서 피고의 어떤 잘못이 있음을 고려한 합의권고가 아니다. ⑥ 따라서 원고가 지급기한인 2013. 11. 14.에 피고에게 잔금을 지급하지 아니하고, 이 사건 토지의 용도 변경 또는 계약금 반환을 구하는 취지로 국민권익위원회에 진정을 제기하여 이 사건 토지의 용도 변경에 관한 합의권고를 이끌어 낼 무렵까지 잔금 지급을 지체한 것은, 오로지 원고의 귀책사유에 의한 것이므로, 원고는 피고에게 당연히 그로 인한 손해배상을 할 의무가 있다. ⑦ 손해배상액의 예정으로서 이 사건 매매계약에서 정한 연체이자율은 ‘농업협동조합법에 의한 농업협동조합중앙회의 일반자금대출 시 적용되는 연체이자율’로서 피고가 입찰공고를 통하여 매각하는 모든 부동산 매매계약에 일반적으로 적용하는 이자율이다. 따라서 유독 원고에게만 특별히 높게 정한 이자율은 아니다. ⑧ 원고는 국민권익위원회의 2014. 4. 8.경 합의권고 이후 이 사건 토지의 용도 변경이 이루어질 것으로 판단되자 그제서야 2014. 4. 16. 피고에게 이 사건 매매계약의 잔금 및 그때까지 발생한 이 사건 연체이자 등을 지급하였다. 이는 피고로부터 이 사건 매매계약의 해제와 계약금(526,111,000원) 몰취를 당하지 않고⁷⁾ 이 사건 토지의 매수에 따른 소유권이전등기절차를 마치고자 하는 원고의 이익을 위한 행동이지, 특별히 피고의 손해를 줄이기 위한 노력의 일환으로 한 행동으로 볼 것은 아니다. ⑨ 특히 원고는 잔금지급 지체를 하면서 이 사건 토지에 관하여 용도 변경이 이루어질 수 있도록 국민권익위원회에 진정을 제기하였고 결국 용도 변경이 이루어짐에 따라 아래에서 보는 바와 같이 막대한 지가상승의 이익을 얻었다고 할 것인바, 원고가 얻은 그 이익과 비교할 때 피고에게 지급하여야 하는 연체이자 225,026,609원이 과도한 손해배상액의 예정으로 보이지 않는다. ㉠ 피고는 이 사건 입찰공고 전인 2013. 4.경 최저입찰가를 결정하기 위하여 ㈜ 나라감정평가법인, ㈜ 중앙감정평가법인에 2013. 4. 30.을 기준시점으로 한 시가 감정평가를 의뢰하였다. 그에 따라 위 각 감정평가법인 소속 감정평가사는 이 사건 토지의 ㎡당 단가를 정함에 있어, 이 사건 토지가 전기공급설비용지이므로 비교표준지들(성서4차 일반산업단지 내 물류유통시설용지인 주유소 용지⁸⁾, 산업시설용지인 공장용지⁹⁾)보다 행정적 규제가 크다는 것을 개별요인으로 반영하여 ㎡당 단가를 각 77만 원, 78만 원으로 감정평가하였다. 이에 따라 피고는 위 단가의 평균값인 775,000원을 이 사건 토지의 ㎡당 단가로 보아 최저입찰가를 그 근삿값인 5,087,000,000원¹⁰⁾으로 정하였다. ㉡ 원고는 입찰가를 5,261,110,000원으로 정하여 이 사건 토지를 낙찰받았고 위 돈이 이 사건 매매계약의 매매대금이 되었다. 결국 위 매매대금은 이 사건 토지가 전기공급설비용지로서 행정적 규제가 크다는 점을 전제로 하여 정해진 매매대금이다. ㉢ 그런데 당심 감정인 E의 시가감정결과에 의하면, 위 감정인은 이 사건 토지가 산업시설용지이므로 비교표준지(성서4차 일반산업단지 내 주유소 용지¹¹⁾)와 비교하여 행정상 규제의 정도가 대등하다는 점을 개별요인으로 반영하여 이 사건 토지의 2017. 6. 15. 기준 시가를 12,299,710,000원으로 감정평가하였다. ㉣ 한편, 원고는 대구광역시에 이 사건 토지의 용도 변경에 관한 성서4차 일반산업단지 개발(변경) 및 실시계획(변경) 승인을 신청한 후, 2015. 3. 9. 대구광역시에 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제33조, 같은 법 시행령 제43조의 2항에 따른 용도별 구역변경에 따른 지가상승분의 기부를 목적으로, 이 사건 토지 중 493㎡를 분할한 토지(2015. 3. 31. 대구 달서구 월암동 1093-4 잡종지 493㎡로 분할 등기를 마친 토지이다. 위 토지의 2017. 6. 15. 기준 시가는 921,910,000원으로 감정평가되었다)를 기부채납하겠다’는 의사를 표시한 바 있다. ㉤ 위와 같은 사정에 따라 원고가 이 사건 토지의 매수 이후 용도 변경에 따라 얻은 이익¹²⁾을 계산해보면, 그 액수는 원고가 반환을 구하는 이 사건 매매대금의 연체이자 225,026,609원을 제외하고도 무려 5,891,663,391원¹³⁾에 달한다고 볼 수 있다. ⑩ 위와 같은 점에 비추어 보면, 원고가 이 사건 소송을 제기하여 위 연체이자의 반환을 청구하는 것은, 이 사건 토지에 관한 법령상․행정상의 제한으로 큰 곤경에 처해 있던 원고가 국민권익위원회의 합의권고, 이를 수용한 대구광역시 및 계약해제와 계약금 몰취를 보류한 피고 덕분에 오히려 엄청난 수혜를 입었음에도 이런 점은 도외시하고, 이 사건 토지 취득을 위하여 그간 발생한 연체이자를 납부해야 했던 자신의 불리한 측면만 부각하는 것으로밖에 보이지 않는다. ⑪ 원고는 공장이나 물류창고를 신축할 목적으로 이 사건 토지를 매수한 것이므로 사업 추진을 위하여 토지의 용도 변경이 반드시 필요하다고 주장해 왔고, 국민권익위원회에서도 이러한 점을 참작하여 대구광역시에 이 사건 토지를 용도 변경하여 원고의 사업 추진을 지원하라는 취지로 합의권고를 하였다. 그런데 원고는 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마친 후 2014. 4. 22. C, D에게 각 4/10 지분씩의 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 그 후 토지 분할, 지분 매각 등의 과정을 거쳐 현재 이 사건 토지에서 분할된 토지 중 위 기부채납 대상 토지를 제외한 나머지 토지 중 원고가 보유하는 소유권이나 지분은 없다(현재 분할된 토지 중 대구 달서구 잡종지 2000.2㎡의 소유자는 C이고, 같은 동 공장용지 1656.3㎡의 소유자는 주식회사 F이며, 같은 동 1093-3 잡종지 2414.3㎡의 소유자는 D이다). 이러한 점에 비추어 보면, 과연 원고가 당초 주장해 왔던 것처럼 이 사건 토지에 공장이나 물류창고를 신축하여 운영할 사업 계획을 시행하고 있는 것인지 의문이다.

아. 소결론

위 바.항에서 살펴본 바에 따라 피고는 원고에게 부당이득 반환으로 이 사건 연체이자 중 72,694,561원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2016. 1. 27.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2017. 11. 29.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. [원고는 이 사건 연체이자의 지급일 다음날인 2014. 4. 17.부터의 지연손해금을 구하고 있다. 그러나 ① 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 변제기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임을 진다고 할 것인 점(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결 등 참조), ② 그런데 이 사건 소장부본을 송달받기 전에 원고가 피고에게 위 부당이득금의 반환을 청구하였다는 증거자료는 없는 점, ③ 나아가 만일 원고의 위와 같은 지연손해금 청구를 부당이득반환 의무를 부담하는 피고에 대하여 악의 수익자로서의 반환책임(민법 제748조 제2항)을 구하는 취지로 본다고 하더라도, 부당이득반환 의무자가 악의의 수익자라는 점에 대하여는 이를 주장하는 측에서 증명책임을 진다고 할 것이고, 여기서 ‘악의’라고 함은, 민법 제749조 제2항에서 악의로 의제되는 경우 등은 별론으로 하고, 자신의 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 말하고, 그 이익의 보유를 법률상 원인이 없는 것이 되도록 하는 사정, 즉 부당이득반환의무의 발생요건에 해당하는 사실이 있음을 인식하는 것만으로는 부족하다고 할 것인데(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조), 이 사건의 경우 원고가 제출한 증거자료들만으로는 피고가 악의의 수익자임을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 원고의 지연손해금 청구 중 이 사건 연체이자의 지급일 다음날인 2014. 4. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 1. 26.까지의 청구 부분은 이유 없다]

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소 및 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.