서울서부지방법원 2016. 11. 24. 선고 2014가단36361 판결 [부당이득금반환]

피고는 원고에게 28,528,561원과 이에 대하여 2010. 2. 4.부터 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 서울특별시장은 2002. 10. 23. 서울 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대 3,495,248㎡에 대하여 도시개발법에 따른 도시개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하는 계획을 공표하고, 2003. 12. 30. 건설교통부장관으로부터 도시개발구역(명칭: 은평뉴타운 도시개발구역) 지정을 승인받은 후 2004. 2. 25. 서울특별시 고시 제2004-58호로 피고(당시 명칭은 서울특별시 도시개발공사였는데, 2004. 3. 17. 에스에이치공사로, 2016. 9. 1. 현재 명칭으로 각 변경되었다)를 사업시행자로 하여 이 사건 사업지구 지정 및 사업계획을 승인·고시하였다. 이 사건 사업지구를 도시개발구역으로 지정하기 위한 주민공람공고일은 2004. 1. 15.이다.

나. 피고는 2004. 10. 19. 이주대책기준일을 2002. 11. 20.로 하여 이 사건 사업에 관한 이주대책을 공고하였다. 그 공고의 내용 중 하나는 대략적으로 이주대책기준일 이전부터 사업구역 내 자기토지상 주택을 소유하고 협의계약체결일(협의자) 또는 수용재결일(미협의자)까지 당해 주택에 계속 거주한 자에게는 분양아파트를 공급한다는 것이다.

다. 피고는 2005. 3. 29. 이 사건 사업구역 중 은평2지구에 대하여 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법’이라 한다) 등에 따른 보상계획을 공고하였다.

라. 원고는 위 은평2지구 내에 위치한, 무허가건축물이 아닌 서울 은평구 진관외동 175-○○○ 지상 주택을 1981. 12. 24.부터 소유하면서 위 주택에 거주해온 자로서, 2008. 4. 29. 피고와 사이에 은평2지구 8단지아파트 ○○○동 ○○○호(공급면적 105.956㎡, 계약면적 140.85㎡, 세대당 공유대지지분 68.131㎡, 분양가격 대비 대지가격 비율 62.574%)에 관하여 그 분양금액을 일반 분양가와 동일한 322,353,000원으로 하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고는 이 사건 분양계약 체결일까지 위 주택에 계속 거주하였고, 2010. 2. 3.까지 이 사건 분양계약에 따른 분양대금을 모두 지급하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실¹⁾, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 부당이득반환의무의 발생

가. 원고가 이주대책대상자에 해당하는지 여부

1) 구 택지개발촉진법(2007. 4. 20. 법률 제8384호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조 제4항, 구 토지보상법 제78조 제1항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법 시행령’이라 한다) 제40조 제3항 제2호에 따르면, 사업시행자는 택지개발사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 구 토지보상법 시행령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급(이하 위 대책의 내용을 포괄하여 ‘이주대책의 수립 등’이라 한다)하여야 하나, 해당 건축물에 공익사업을 위한 ‘관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날’부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 원칙적으로 이주대책대상자에서 제외된다.

2) 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 사업지구 내에 위치한 주택에서 공익사업을 위한 ‘관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날’, 즉 이 사건 사업지구를 도시개발구역으로 지정하기 위한 주민공람공고가 있었던(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007두13340 판결, 대법원 2015. 7. 23. 선고 2014다14672 판결 등 참조) 2004. 1. 15.부터 이 사건 분양계약 체결일인 2008. 4. 29.까지 계속하여 거주한 건축물의 소유자로서, 구 토지보상법에서 정한 이주대책대상자에 해당된다고 봄이 상당하다.

나. 부당이득반환의무의 발생 여부

1) 사업시행자가 구 토지보상법 시행령 제40조 제2항 단서에 따라 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자들에게 택지 또는 주택을 공급(이하 ‘특별공급’이라 한다)하는 것도 구 토지보상법 제78조 제1항의 위임에 근거하여 사업시행자가 선택할 수 있는 이주대책의 한 방법이다. 따라서 특별공급의 경우에도 이주정착지를 제공하는 경우와 마찬가지로 사업시행자의 부담으로 같은 조 제4항이 정한 생활기본시설을 설치하여 이주대책대상자들에게 제공하여야 하며, 이와 같은 내용의 구 토지보상법 제78조 제1항, 제4항 본문은 당사자의 합의 또는 사업시행자의 재량에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규이다.

2) 따라서, 이주대책대상자들과 사업시행자 사이에 체결된 택지 또는 주택에 관한 특별공급계약에서 구 토지보상법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자 등에게 지급하게 되었다면, 특별공급계약 중 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행규정인 구 토지보상법 제78조 제4항에 위배되어 무효이다. 결국 사업시행자는 법률상 원인 없이 생활기본시설 설치비용 상당의 이익을 얻고 그에 따라 이주대책대상자들이 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이므로, 사업시행자는 그 금액을 부당이득으로 이주대책대상자들에게 반환할 의무가 있다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 판결 등 참조).

3) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실 및 사정에 의하면 이 사건 분양계약은 이주대책대상자인 원고에 대한 특별공급계약이라 할 것인데, 그럼에도 이 사건 분양계약상 분양금액이 일반 분양가와 동일하게 책정된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 분양계약 중 분양금액에 구 토지보상법 제78조 제4항이 정한 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행법규인 구 토지보상법 제78조 제4항 본문에 위배되어 무효이다.

4) 결국 피고는 자신이 부담하여야 할 생활기본시설 설치비용을 원고에게 전가시킴으로써 그 비용 상당의 이익을 얻고, 원고로 하여금 같은 금액 상당의 손해를 입게 하였으므로, 원고에게 생활기본시설 설치비용에 해당하는 분양대금 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

3. 부당이득의 범위

가. 생활기본시설의 범위 및 부당이득금의 산정

1) 구 토지보상법 제78조 제4항의 취지는 이주대책대상자들에게 생활의 근거를 마련해 주고자 하는 데 그 목적이 있으므로, 위 규정의 ‘도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설’이라 함은 ‘주택법 제23조 등 관계 법령에 의하여 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도시설, 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설’을 의미한다고 보아야 한다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 판결 참조).

2) 이에 피고가 반환하여야 할 부당이득금은 ‘원고가 분양받은 아파트의 대지 면적 × 이 사건 사업의 생활기본시설 설치비용 합계액 / 이 사건 사업지구 전체 대지 면적 중 유상공급면적’의 산식에 의하여 산정할 수 있고, 여기에서 생활기본시설 설치비용은 ① 생활기본시설의 용지비{= 전체 용지비 × (생활기본시설 설치면적 / 전체 대지면적)}, ② 생활기본시설의 조성비, ③ 생활기본시설 관련 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용 등 간접비를 모두 합한 금액이 된다고 할 것이다.

3) 한편 이 사건 사업 부지 전체 면적이 3,492,421㎡이고 그 중 1,873,463㎡가 유상공급면적인 사실, 생활기본시설 설치 면적은 475,695㎡인 사실, 이 사건 사업 중 택지조성과 관련한 전체 사업비는 5,075,184,778,299원이고 그 중 전체 용지비가 3,835,630,315,962원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

나. 구체적인 계산

1) 생활기본시설의 용지비

앞서 인정한 사실을 위 산식에 대입하여 보면, 생활기본시설 용지비는 522,442,787,725원(= 전체 용지비 3,835,630,315,962원 × 도로 등 생활기본시설 설치 면적 475,695㎡ / 전체 대지 면적 3,492,421㎡, 원 미만 버림, 이하 같다)이다. 이에 대하여 피고는, 무상 귀속된 도로 252,524㎡는 생활기본시설 설치비용의 부당이득 범위에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 앞서 본 사실과 피고의 주장 내용에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음 사정, 즉 ① 피고가 이 사건 사업지구 전체 대지면적 3,492,421㎡에 대한 전체 용지비를 3,835,630,315,962원으로 산정하면서 그 산정대상면적에서 무상 귀속 도로 252,224㎡를 제외한 바 없는 점, ② 이 사건 분양계약 당시에도 이 사건 사업지구 전체 대지면적 3,492,421㎡에 대한 총 용지비가 3,835,630,315,962원임을 전제로 분양대금을 정하였을 뿐 무상 귀속 도로 252,224㎡에 관한 평가금액을 용지비에서 제외시키지 아니한 점, ③ 피고가 원고에게 이 사건 사업지구 내에 설치된 생활기본시설 설치비용 상당의 부당이득을 반환해야 하는 이유는 이 사건 분양계약의 분양대금 가운데 생활기본시설 설치비용이 반영된 부분이 무효이어서 피고가 그 분양대금을 보유할 법률상 원인이 없기 때문이므로, 결국 피고가 부당이득으로 반환해야 할 생활기본시설 용지비를 산정함에 있어도 원칙적으로 분양대금을 산정할 때의 방식 그대로를 그 기준으로 삼아야 하는 점 등에 비추어보면, 무상 귀속된 도로 252,224㎡도 생활기본시설 설치비용의 부당이득 범위에 포함시키는 것이 타당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 생활기본시설 조성비, 직접인건비, 판매비 및 일반관리비, 자본비

도로, 상·하수도 공사대금, 전기·통신·가스공사비 등 생활기본시설 조성비가 151,535,378,585원인 사실, 생활기본시설 관련 직접인건비가 1,550,149,783원, 판매비 및 일반관리비가 7,633,469,971원, 자본비가 101,315,367,543원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

3) 1㎡당 생활기본시설 설치비용 및 부당이득금의 산정

이 사건 사업의 택지비 중 생활기본시설 설치비용은 ① 생활기본시설 용지비 522,442,787,725원, ② 생활기본시설 조성비 151,535,378,585원, ③ 생활기본시설 관련 직접인건비 1,550,149,783원, 판매비 및 일반관리비 7,633,469,971원, 자본비 101,315,367,543원 등 합계 784,477,153,607원이고, 이 사건 사업구역 전체 대지 면적 중 유상공급면적이 1,873,463㎡인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 피고가 반환하여야 할 부당이득금을 구성하는 유상공급면적 1㎡당 생활기본시설 설치비용은 418,731원(= 생활기본시설 설치비용 784,477,153,607원 / 유상공급면적 1,873,463㎡)이다. 한편, 특별공급 주택의 공급가격이 조성원가에 미치지 못하는 경우에는 조성원가의 일부인 생활기본시설 설치비용 전부가 공급가격에 포함되었다고 볼 수 없고, 공급가격 중 ‘조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액’을 초과하는 부분이 있다면 그 부분만이 공급가격에 포함된 생활기본시설 설치비용이라고 보아야 한다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2013다29509판결 등 참조). 살피건대, 원고가 분양받은 아파트의 분양가격은 322,353,000원이고, 공유대지지분 면적은 68.131㎡이며, 분양가격 대비 대지가격비율은 62.574%이므로 분양가격에 산입된 공급면적 1㎡당 토지비(= 분양가격 × 대지가격비율 / 공유대지지분 면적)는 2,960,607원이다. 이는 이 사건 사업구역의 토지 1㎡당 조성원가 2,708,985원(= 총사업비 5,075,184,778,299원 / 유상공급면적 1,873,463㎡)을 초과하므로, 위 1㎡당 생활기본시설 설치비용에 원고가 분양받은 아파트의 대지지분 면적을 곱한 금액 전부가 부당이득액이라고 할 것이다.

4) 계산

결국 피고가 원고에게 반환해야 할 부당이득액은 28,528,561원(= 1㎡당 생활기본시설 설치비용 418,731원 × 공유대지지분 면적 68.131㎡)이 된다.

5) 소결론

따라서, 피고는 원고에게 위 28,528,561원과 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 날인 2014. 9. 22.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 11. 24.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 연 20%의 비율에 따른 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 지연손해금의 지급을 구하나, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정이 2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 개정되어 위 부칙 제1조 및 제2조 제2항에 의하면 2015. 10. 1.부터는 연 15%의 이율에 따르도록 정하고 있으므로, 이를 넘어서는 부분은 받아들이지 아니한다). 원고는 분양대금 잔금 납부일 다음날인 2010. 2. 4.부터 이 사건 소장부본 송달일 전날까지의 이자도 청구하고 있다. 그런데 민법 제748조 제2항은 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제749조 제2항은 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다고 규정하고 있는데, 이 경우 수익자가 악의라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하며, ‘소를 제기한 때’란 소송이 계속된 때, 즉 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말한다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다89006 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 살피건대, 피고가 이 사건 소 제기 전에 악의였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 받아들일 수 없다.

4. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.