서울북부지방법원 2024. 11. 21. 선고 2023가합23252 판결 [손해배상(기)]

피고는 원고에게 1,070,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 서울 도봉구 B 잡종지 619㎡ 및 C 답 250㎡(이하 총칭하여 ‘이 사건 토지’라 한다)는 1991. 10. 25. 사적 D로 지정된 국가지정문화재인 ‘E’(이하 ‘이 사건 문화재’라 한다)의 외곽경계로부터 약 81m 떨어진 곳에 위치해 있다.

나. 원고는 주거용 건물 건설업 등을 사업목적으로 하는 회사로, 다세대 주택 건물 신축 사업을 하기 위한 토지를 찾던 중 이 사건 토지에 다세대 주택 건물 신축이 가능한지 확인하기 위하여 2021. 8. 20. 이 사건 토지의 토지이용계획확인서(이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 발급받았는데, 위 확인서의 ‘지역·지구 등 지정 여부’란에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역·지구 등으로 ‘도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구[20m 이하(완화시 28m 이하)]’라는 내용이, 다른 법령 등에 따른 지역·지구 등으로 ‘가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)’이라는 내용만이 기재되어 있었고, ‘역사문화환경 보존지역(문화재보호법)’이라는 내용은 기재되어 있지 않았다.

다. 원고는 이 사건 토지에 다세대 주택 단지(최고 높이 16.8m의 지상 5층 규모 건물 2개동, 최고 높이 7.5m의 지상 2층 규모 1개동 등 합계 3개동)를 신축할 목적으로 2021. 8. 26. 이 사건 토지를 3,970,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2021. 12. 20. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 2022. 2. 말경 이 사건 토지에 위 다세대 주택 단지를 신축하기 위한 인·허가를 신청하였는데, 피고는 원고에게 이 사건 토지가 ‘문화재보호법에 따른 현상변경허가 대상구역’임을 통보하였다. 이에 따라 원고는 2022. 3. 21. 문화재청장에게 이 사건 토지에 위 다세대 주택 단지를 신축하기 위한 현상변경허가를 신청하였으나, 문화재위원회는 2022. 4. 19. ‘신축 계획 건물은 최고높이 16.8m로 E 능침 봉분보다 높게 계획되어 있음. 현지조사 결과 E 능침에서 신축건물의 상부가 조망될 것으로 예상되어 역사문화환경요소에 영향을 줄 것으로 판단됨.’이라는 이유로 위 신청 안건에 대한 부결 의결을 하였고, 문화재청장은 2022. 4. 21. 현상변경 불허 통지를 하였다.

마. 원고는 2023. 10. 13. F에게 이 사건 토지를 3,650,000,000원에 매도하여 2023. 10. 24. 그 소유권이전등기를 마쳐주었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 10, 12호증, 을 제5, 11 내지 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 손해배상책임의 발생

1) 관련 법령 및 관련 법리

가) 이 사건 토지에서의 건설공사의 규제 등에 관한 관련 법령의 내용은 다음과 같다.

■ 토지이용규제 기본법

제5조(지역·지구등의 신설 제한 등) 지역·지구등은 다음 각 호에 규정된 것 외에는 신설(지역·지구등을 세분하거나 변경하는 것을 포함한다. 이하 같다)할 수 없다.

1. 별표에 규정된 지역·지구등

2. 다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구등으로서 이 법의 대통령령에 규정된 지역·지구등

3. 다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구등

제8조(지역·지구등의 지정 등) ② 중앙행정기관의 장이 지역·지구등을 지정하는 경우에는 지적이 표시된 지형도에 지역·지구등을 명시한 도면(이하 "지형도면"이라 한다)을 작성하여 관보에 고시하고, 지방자치단체의 장이 지역·지구등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 지형도면을 작성·고시하지 아니하거나 지적도 등에 지역·지구등을 명시한 도면을 작성하여 고시할 수 있다. ③ 제2항에 따라 지형도면 또는 지적도 등에 지역·지구등을 명시한 도면(이하 "지형도면등"이라 한다)을 고시하여야 하는 지역·지구등의 지정의 효력은 지형도면등의 고시를 함으로써 발생한다. 다만, 지역·지구등을 지정할 때에 지형도면등의 고시가 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑧ 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장은 제2항에 따라 지형도면등의 고시를 하려면 관계 시장·군수 또는 구청장에게 관련 서류와 고시예정일 등 대통령령으로 정하는 사항을 미리 통보하여야 한다. 다만, 제2항 단서에 따라 지형도면을 작성·고시하지 아니하는 경우에는 지역·지구등을 지정할 때에 대통령령으로 정하는 사항을 미리 통보하여야 하고, 제3항 단서에 따라 지역·지구등의 지정 후에 지형도면등의 고시를 하는 경우에는 지역·지구등을 지정할 때와 제4항에 따른 지형도면등을 고시할 때에 대통령령으로 정하는 사항을 미리 통보하여야 한다. ⑨ 제8항에 따라 통보를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 내용을 국토이용정보체계에 등재하여 지역·지구등의 지정 효력이 발생한 날부터 일반 국민이 볼 수 있도록 하여야 한다. 다만, 제3항 단서에 따라 지역·지구등의 지정 후에 지형도면등의 고시를 하는 경우에는 제4항에 따라 지형도면등을 고시한 날부터 일반 국민이 볼 수 있도록 하여야 한다.

제9조(지역·지구등의 지정 및 행위제한 내용의 제공) ① 국토교통부장관과 지방자치단체의 장은 국토이용정보체계를 이용하여 필지별로 지역·지구등의 지정 여부 및 행위제한 내용을 일반 국민에게 제공하여야 한다.

제10조(토지이용계획확인서의 발급 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 다음 각 호의 사항을 확인하는 서류(이하 "토지이용계획확인서"라 한다)의 발급 신청이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다.

1. 지역·지구등의 지정 내용

2. 지역·지구등에서의 행위제한 내용

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

■ 토지이용규제 기본법 부칙 <제7715호, 2005. 12. 7.>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제8조제2항 내지 제9항의 규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

제4조(지형도면등의 고시에 관한 경과조치) ① 제8조제2항 내지 제9항의 규정은 이 법 공포 후 1년이 경과한 날 전에 지정된 지역·지구등에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. ② 이 법 공포 후 1년이 경과한 날 전에 지정된 지역·지구등 가운데 지형도면등을 고시하지 아니한 지역·지구등은 제8조제2항을 준용하여 2008년 12월 31일까지 지형도면등을 고시하여야 하며, 2008년 12월 31일까지 고시하지 아니한 경우에는 그 다음 날부터 그 지역·지구등의 지정의 효력을 잃는다.

■ 구 문화재보호법(2000. 1. 12. 법률 제6133호로 일부개정되어 2007. 4. 11. 법률 제8346호로 전부개정되기 전의 것)

제74조(건설공사시의 문화재보호) ② 행정기관은 문화재의 외곽경계(보호구역이 지정되어 있는 경우에는 보호구역의 경계를 말한다)의 외부지역에서 시행하고자 하는 건설공사로서 시·도지사가 문화재청장과 협의하여 조례로 정하는 지역안의 건설공사에 대하여는 그 건설공사에 대한 인·허가등을 하기 전에 당해 건설공사의 시행이 문화재보존에 영향을 미치는지의 여부를 검토하여야 한다.

■ 구 문화재보호법(2010. 2. 4. 법률 제100000호로 전부개정되어 2023. 3. 21. 법률 제19248호 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률로 개정되기 전의 것)

제13조(역사문화환경 보존지역의 보호) ① 시·도지사는 지정문화재(동산에 속하는 문화재와 무형문화재를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 역사문화환경 보호를 위하여 문화재청장과 협의하여 조례로 역사문화환경 보존지역을 정하여야 한다. ② 건설공사의 인가·허가 등을 담당하는 행정기관은 지정문화재의 외곽경계(보호구역이 지정되어 있는 경우에는 보호구역의 경계를 말한다)의 외부 지역에서 시행하려는 건설공사로서 제1항에 따라 시·도지사가 정한 역사문화환경 보존지역에서 시행하는 건설공사에 관하여는 그 공사에 관한 인가·허가 등을 하기 전에 해당 건설공사의 시행이 지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위에 해당하는지 여부를 검토하여야 한다. ③ 역사문화환경 보존지역의 범위는 해당 지정문화재의 역사적·예술적·학문적·경관적 가치와 그 주변 환경 및 그 밖에 문화재 보호에 필요한 사항 등을 고려하여 그 외곽 경계로부터 500미터 안으로 한다. 다만, 문화재의 특성 및 입지여건 등으로 인하여 지정문화재의 외곽 경계로부터 500미터 밖에서 건설공사를 하게 되는 경우에 해당 공사가 문화재에 영향을 미칠 것이 확실하다고 인정되면 500미터를 초과하여 범위를 정할 수 있다.

■ 구 서울특별시 문화재 보호 조례(2003. 7. 25. 서울특별시조례 제4131호로 개정되기 전의 것)

제14조의2 (건설공사시의 문화재보호) ① 법 제74조제2항의 규정에 의하여 행정기관이 건설공사의 시행이 문화재 보존에 영향을 미치는지의 여부를 검토하여야 하는 지역의 범위는 다음 각호와 같다.

1. 국가지정문화재는 보호구역경계(보호구역이 지정되지 아니한 경우에는 당해 문화재의 외곽경계를 말한다. 이하 같다)로부터 100미터 이내

■ 구 서울특별시 문화재 보호 조례(2011. 9. 29. 서울특별시조례 제5165호로 전부개정되어 2024. 5. 20. 서울특별시조례 제9268호로 제정된 서울특별시 국가유산 보존 및 활용에 관한 조례가 시행되기 전의 것)

제19조(역사문화환경 보존지역의 보호) ① 법 제13조에 따른 역사문화환경 보존지역의 범위는 다음과 같다.

1. 국가지정문화재는 보호구역경계로부터 100미터 이내로 한다.

나) 토지이용규제 기본법(이하 ‘토지이용규제법’이라 한다) 제1조, 제2조 제1호, 제5조 제3호, 제8조 제8항 및 제9항, 제9조 제1항의 규정에 따른 토지이용규제법의 목적과 입법 취지, 관련 규정의 내용과 체계 등에 비추어 보면, ‘다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등’은 국토교통부장관¹⁾이 그 지역·지구 등의 명칭과 근거 법령을 관보에 고시하여야만 지역·지구 등으로서 효력이 있고, 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장은 이에 근거하여 특정한 지역·지구 등의 지정행위를 할 수 있으며, 나아가 국토이용정보체계에 지역·지구 등 지정에 관한 내용을 등재하는 것은 해당 지역·지구 등 지정행위가 유효한 것을 전제로 그 효력 발생일부터 국민들이 그에 관한 내용을 알 수 있도록 하기 위한 것이므로, 시장·군수·구청장은 ‘다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등’의 경우 그 명칭과 근거 법령이 국토교통부장관 고시에 포함되어 있어 해당 지역·지구 등의 지정행위가 유효한 경우에만 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장의 통보에 따라 이를 국토이용정보체계에 등재할 의무가 있다고 보아야 한다(대법원 2019. 10. 18. 선고 2017다202968 판결 참조).

2) 인정 사실

을 제10, 22, 24 내지 28호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음의 각 사실들을 인정할 수 있다.

가) 이 사건 토지에 대한 문화재보존영향 검토대상구역 지정

이 사건 문화재는 1991. 10. 25. 국가지정문화재로 지정되었는데, 서울특별시장이 구 문화재보호법(2000. 1. 12. 법률 제6133호로 일부개정되어 2007. 4. 11. 법률 제8346호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘2000년 문화재보호법’이라 한다) 제74조 제2항에 따라 2002. 7. 15. 구 서울특별시 문화재 보호 조례(2003. 7. 25. 서울특별시조례 제4131호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘2002년 서울시 조례’라 한다) 제14조의2 제1항 제1호를 제정하여 ‘국가지정문화재의 외곽경계로부터 100m 이내’ 지역에서 시행하고자 하는 건설공사에 대하여는 그 인·허가등을 하기 전에 당해 건설공사의 시행이 문화재보존에 영향을 미치는지의 여부를 검토하도록 함으로써 이 사건 문화재의 외곽경계로부터 100m 이내에 위치한 이 사건 토지는 위 규정에 의한 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하게 되었다.

나) 이 사건 토지에 대한 토지이용규제법상의 규제지역 지정

토지이용규제법 제5조 제3호, 제8조 제2, 3항에 의하면, 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 법령 또는 자치법규를 제·개정하여 토지의 이용이나 보전에 관한 제한을 받는 지역·지구 등(이하 ‘규제지역’이라 한다)의 종류를 신설할 때에는 이를 국토교통부장관이 관보에 고시하여야 하고, 중앙행정기관의 장 등이 특정한 토지를 규제지역으로 지정하려면 지적이 표시된 지형도에 규제지역의 범위를 명시한 지형도면을 작성, 고시하여야 하며, 규제지역 지정의 효력은 위 지형도면을 고시함으로써 발생한다. 다만 토지이용규제법 부칙(2005. 12. 7.) 제4조에 의하면, 공포 후 1년이 경과한 날(2006. 12. 8.) 전에 지정된 규제지역에는 토지이용규제법 제8조 제2항 내지 제9항이 바로 적용되지 않고 2008. 12. 31.까지 지형도면을 고시하지 않으면 그 다음날부터 그 규제지역 지정의 효력이 상실된다.

토지이용규제법의 제정·시행에 따른 최초의 고시인 2006. 6. 7.자 국토교통부장관 고시 제2006-182호의 규제지역 목록에 2002년 서울시 조례 제14조의2 제1항에 따른 문화재보존영향 검토대상구역이 포함되었고, 이후 관할 중앙행정기관의 장인 문화재청장이 2008. 12. 10.자 문화재청고시 제2008-160호로 이 사건 문화재 보호구역 및 그 지형도면을 포함한 국가지정문화재(사적) 문화재(보호)구역 일괄조정 및 지형도면을 고시하였으므로, 2008. 12. 31. 이후에도 이 사건 토지를 포함한 이 사건 문화재 외곽경계로부터 100m 이내의 지역에 대한 규제지역 지정의 효력이 유지되게 되었다.

다) 토지이용규제법에 따른 규제지역의 국토이용정보체계²⁾ 등재

토지이용규제법 제8조 제8, 9항에 의하면, 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지형도면을 고시하려면 관계 시장·군수·구청장에게 관련 서류와 고시예정일 등을 미리 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 시장·군수·구청장은 이를 국토이용정보체계에 등재하여 규제지역 지정 효력이 발생한 날부터 일반 국민이 필지별로 규제지역의 지정 여부와 행위제한 내용을 알 수 있도록 해야 한다.

이에 따라 문화재청장은 2008. 12. 24. 서울특별시장 등 지방자치단체장에 대하여 ‘국가지정문화재 사적 문화재(보호)구역 지형도면 고시와 관련한 각 시·군·구의 국토이용정보체계 등재를 위한 전산파일을 송부하오니, 2008. 12. 31. 이전까지 등재될 수 있도록 협조를 요청한다’는 내용의 공문(을 제22호증)을 발송하였고, 서울특별시장은 이를 도봉구청장에게 통보하였다. 피고의 문화공보과장은 2008. 12. 30. 피고의 도시계획과장, 부동산관리과장에게 ‘문화재청에서 국가지정·등록문화재의 지형도면을 문화재청 GIS 인트라넷 시스템을 통해 고시하였는바 토지이용규제법 제8조 제9항에 따라 국토이용정보체계에 등재하여 일반 시민들이 알 수 있도록 조치해주기 바란다’는 내용의 협조 요청 공문(을 제25호증)을 발송하였고, 위 공문에는 ‘금번 문화재 도면 고시내용을 도시계획이나 개발·건축허가 등 관련 부서와 정보를 공유함으로써 문화재 보호구역 주변 100m 이내 지역에서 건설행위가 있을 때 적정한 법적 검토가 이루어지도록 할 것’이라는 내용이 포함되었다.

라) 이 사건 토지 등에 관한 역사문화환경 보존지역 지정

구 문화재보호법(2010. 2. 4. 법률 제100000호로 전부개정되어 2023. 3. 21. 법률 제19248호 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률로 개정되기 전의 것, 이하 ‘2011년 문화재보호법’이라 한다)은 2010. 2. 4. 시·도지사가 지정문화재의 역사문화환경 보호를 위한 역사문화환경 보존지역을 조례로 정할 수 있도록 하고, 건설공사의 인·허가를 담당하는 행정기관은 그 보존지역에서 시행하는 건설공사가 지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위에 해당하는지 여부를 검토하도록 하는 제13조 제1항 및 제2항의 규정을 신설하였다. 구 서울특별시 문화재 보호 조례(2011. 9. 29. 서울특별시조례 제5165호로 전부개정되어 2024. 5. 20. 서울특별시조례 제9268호로 제정된 서울특별시 국가유산 보존 및 활용에 관한 조례가 시행되기 전의 것, 이하 ‘2011년 서울시 조례’라 한다) 제19조 제1항 제1호는 ‘국가지정문화재의 외곽경계로부터 100m 이내’의 지역을 역사문화환경 보존지역으로 규정함에 따라 이 사건 토지를 포함한 이 사건 문화재의 외곽경계로부터 100m 이내의 지역은 ‘문화재보존영향 검토대상구역’에서 ‘역사문화환경 보존지역’으로 그 명칭이 변경되어 규제지역 지정의 효력이 유지되었다.³⁾

마) 피고의 이 사건 문화재에 관한 역사문화환경 보존지역 등재

문화재청 궁능유적본부는 2021. 3. 3. 피고가 이 사건 문화재에 관한 역사문화환경 보존지역을 국토이용정보체계에 등재하지 않고, 그 토지이용계획확인서에도 이를 기재하지 않고 있음을 확인하고, 피고에게 그 오류 수정을 요청하는 내용의 공문(을 제24호증)을 발송하였다. 서울특별시장도 2021. 12. 7. 피고에게 이 사건 문화재에 관한 역사문화환경 보존지역이 국토이용정보체계에 등재되어 있지 않았음을 알리며 이에 대한 보완 조치를 할 것을 요구하는 내용의 공문(을 제10호증의 3)을 발송하였다. 피고는 2022. 1. 19.에 이르러서야 이 사건 토지가 2011년 문화재보호법에 의한 역사문화환경 보존지역으로서 규제지역에 해당한다는 사실을 토지이용규제서비스에 등재하고, 2022. 1. 25. 서울특별시장에게 위와 같은 보완조치를 완료하였음을 통지하였다(을 제10호증의 4).

3) 이 사건 토지에 관한 피고의 규제지역 등재의무 위반 여부

앞서 인정한 사실을 위 관련 법령 및 관련 법리에 비추어 보면, 서울특별시장의 이 사건 문화재의 외곽경계로부터 100m 이내 지역에 대한 문화재보존영향 검토대상구역 내지 역사문화환경 보존지역(이하 ‘이 사건 규제지역’이라 한다) 지정행위는 유효한 것으로서 서울특별시장이 도봉구청장에게 이 사건 규제지역을 국토이용정보체계에 등재할 것을 통보한 2018. 12. 30.경부터 피고는 이를 국토이용정보체계에 등재할 의무를 부담하게 된 것으로 봄이 타당하다.

그럼에도 불구하고 피고는 2021. 8. 20.까지 이 사건 규제지역을 국토이용정보체계에 등재하지 아니함으로써 원고에게 이 사건 토지가 이 사건 규제지역에 해당한다는 내용이 표시되어 있지 않은 이 사건 확인서를 발급하였고, 원고는 이 사건 토지가 이 사건 규제지역에 해당한다는 사실을 알지 못한 상태에서 2021. 8. 26. 이 사건 토지를 매수하고, 2021. 12. 20. 그 소유권이전등기를 마쳤는바, 피고는 피고의 위와 같은 등재의무 위반으로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 토지가 이 사건 규제지역에 해당하는 것을 모르고 이를 매수함으로써 손해를 입었다고 하더라도, 그와 같은 손해는 원고 본인 또는 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다) 소속의 국가유산청⁴⁾의 과실에 의하여 발생한 것이어서 피고에게 그 손해배상책임이 없다고 주장하나, 앞서 살핀 바와 같이 피고는 피고의 의무 위반으로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 원고나 참가인의 과실이 있었는지 여부는 피고의 원고에 대한 손해배상책임의 성립에 영향을 미치지 아니하므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다(다만, 피고가 원고의 과실로서 주장하는 사정들은 아래 나.항에서 보는 바와 같이 피고의 책임제한 사유로 참작하기로 한다).

나. 손해배상책임의 제한

살피건대, 을 제1 내지 4, 7호증의 각 기재 내지 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 토지는 이 사건 문화재의 외곽경계와 직선거리로 불과 81m 떨어진 곳에 위치해 있고, 이 사건 토지의 맞은편 인도에는 이 사건 토지에서 약 230m 거리에 이 사건 문화재가 위치해 있음을 알려주는 표지판(을 제7호증)이 설치되어 있는 점, ② 이에 비추어 원고는 이 사건 토지 인근에 이 사건 문화재가 있고, 그로 인해 이 사건 토지에서의 건설공사가 제한될 수 있다는 점을 인식할 수 있었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 토지가 역사문화환경 보존지역으로서 건설공사시 제한을 받는다는 점은 피고의 문화체육과에 질의하거나 국가유산청의 국가유산공간정보서비스를 통해 검색하는 등의 방법으로 비교적 쉽게 확인할 수 있는 점, ④ 그럼에도 불구하고 원고는 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하기 전에 이 사건 확인서를 발급받는 것 외에는 별다른 조사를 하지 아니하였던 점 등에다가 변론에 나타난 제반 사정들을 종합하여 보면, 피고의 책임 범위를 50%로 제한함이 상당하다.

다. 손해배상의 범위

원고가 이 사건 토지가 역사문화환경 보존지역으로서 건설공사를 위한 법령상 제한이 있다는 점을 알지 못하고 이 사건 토지에 최고 높이 16.8m의 지상 5층 규모 다세대 주택 단지를 신축하기 위해 이 사건 토지를 3,970,000,000원에 매수하였다가, 위와 같은 제한으로 인해 이 사건 토지에 위와 같은 규모로 다세대 주택 단지를 신축하지 못하게 됨으로써 2023. 10. 13. 이 사건 토지를 위 매수가액보다 낮은 금액인 3,650,000,000원에 매도한 사실은 앞서 살핀 바와 같고, 이러한 사실에 비추어 만약 원고가 이 사건 토지에 위와 같은 제한이 있음을 알았더라면 이 사건 토지를 매수하지 않았을 것으로 봄이 타당하다. 따라서 원고가 이 사건 토지를 매수하면서 지급한 매매대금과 이 사건 토지에 위와 같은 제한이 있다는 사실이 등재되었을 경우의 매매대금 간의 차액 상당액, 원고가 이 사건 토지를 매수하기 위하여 지출한 중개수수료, 취·등록세, 소유권이전등기비용은 피고가 이 사건 토지에 관한 이 사건 규제지역 등재의무를 위반함으로써 원고가 입게 된 손해에 해당하는 것으로 볼 수 있고, 갑 제20, 21, 26호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 G에 대한 감정촉탁 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 위 각 매매대금 간의 차액은 459,179,000원(= 3,970,000,000원 – 3,510,821,000원)이고, 원고가 이 사건 토지를 매수하기 위하여 지출한 부동산 중개수수료는 20,475,690원, 취·등록세는 183,530,800원, 소유권이전등기비용은 2,500,000원으로 인정되므로, 피고는 원고에게 손해배상금으로 332,842,745원[= 665,685,490원(= 459,179,000원 + 20,475,690원 + 183,530,800원 + 2,500,000원) × 50%] 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이에 대하여 원고는, 원고가 이 사건 토지를 매수하기 위해 받은 대출금에 대한 수수료 및 대출이자 395,160,302원,⁵⁾ 이 사건 토지를 제3자에게 매도하기 위하여 지출한 중개수수료 29,200,000원, 이 사건 토지에 다세대 주택 건축허가를 받기 위한 재설계비 84,000,000원, 경계복원비 1,541,000원, 문화재심의자료 작성 용역비 18,000,000원, 폐기물처리비 4,850,000원, 문화재표본조사비 2,545,454원, 개발행위허가 용역비 10,500,000원, 굴삭기 임대료 1,800,000원, 에너지절약계획서 검토비 317,000원, 도봉구청 과세 592,500원 등 합계 548,506,256원 상당의 손해배상금을 추가로 지급받아야 한다고 주장하나, 이는 피고의 위 등재의무 위반과 상당인과관계 있는 손해라고 볼 수 없거나 예견가능성이 없는 특별손해에 해당한다 할 것이어서 위 각 항목에 대한 원고의 주장은 이유 없다.

라. 소결론

그렇다면 피고는 원고에게 손해배상금 332,842,745원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일인 2023. 10. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 11. 21.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.