서울행정법원 2025. 9. 12. 선고 2024구단64935 판결 [양도소득세부과처분취소]

피고가 2023. 5. 16. 원고에 대하여 한 별지1 표 ‘부과세액’란 기재 양도소득세 부과처분을 취소하라.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 2. 25. 부산 해운대구 B아파트 C호(이하 “이 사건 아파트”라고 한다)를 취득하였고, 2021. 5. 24. 원고의 아들인 D에게 이를 500,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결한 후 그 다음날인 2021. 5. 25. D에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 “이 사건 양도”라고 한다).

나. 원고는 2021. 8. 2. 이 사건 아파트의 양도에 대하여 그 양도가액을 실지거래가액인 500,000,000원으로 하여 산정한 양도소득세 133,992,818원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2023. 1. 16.부터 2023. 2. 14.까지 원고의 2021년도 귀속 양도소득세에 대한 세무조사를 실시한 후, 원고가 특수관계인인 아들에게 시가(800,000,000원)보다 낮은 가격으로 이 사건 아파트를 양도한 경우에 해당한다고 보아 양도소득세 부당행위계산부인 규정을 적용하고 2023. 5. 16. 원고에게 별지1 기재와 같이 양도소득세 95,270,880원, 가산세 23,540,480원 합계 118,811,360원 부과처분을 하였다(이하 “이 사건 부과처분”이라고 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 7 내지 11, 을 제1호증의 각 기재

2. 판단

가. 원고의 주장

피고는 동일 아파트 단지인 부산 해운대구 B아파트의 E호(이하 “비교대상아파트”라고 한다)에 대하여 2021. 6. 22.자 매매(매매가액 800,000,000원)를 원인으로 2022. 6. 14. 소유권이전등기가 마쳐진 것(이하 “유사거래사례”라고 한다)을 유사거래사례가액이라고 보아 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트의 시가를 800,000,000원으로 판단하였으나, i) 해당 거래사례는 등기원인은 2021. 6. 22.자 매매라고 기재되어 있으나 2021. 9. 8. 매매예약을 거쳐 종래 매매계약이 효력을 상실한 이후 2022. 6. 14. 소유권이전등기가 마쳐졌으므로 이는 2022. 6. 14. 이루어진 매매에 해당하여 평가기간 내의 매매거래에 해당하지 않고, ii) 장기간 매매계약이 이행되지 않은 경우에 해당하므로 유사거래사례가액이라고 볼 수 없으며, iii) 비교대상아파트의 특수한 사정이 반영된 비정상적인 거래사례에 해당하므로, 이를 기준으로 이 사건 아파트의 시가를 산정하는 것은 부당하다. 설령 유사거래사례가액에 따라 이 사건 아파트의 시가를 800,000,000원으로 산정하는 것이 정당하다고 하더라도, 원고가 해당 가액에 따라 양도소득세를 신고·납부하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이므로 가산세는 면제되어야 한다.

나. 판단

1) 관련법리

가) 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결 참조). 소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제98조 제1항, 제167조 제3항에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

나) 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고{소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2021. 12. 21. 법률 제18591호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 상증세법”이라 한다) 제60조 제2항}, 소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상증세법 제60조 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것. 이하 “구 상증세법 시행령”이라고 한다) 제49조 제1항 제1호는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 양도소득세 부과 대상 자산의 양도일 전후 각 3개월의 기간에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우(매매계약일 기준)에는 그 거래가액을 시가로 인정한다고 규정하고 있으며, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항는 대상 자산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여도 위 평가기간 동안 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있다.

다) 대법원은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것으로 판단하고 있고(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조), 같은 맥락에서 “과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”고 판시하여(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등 참조) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에 규정된 평가기간을 벗어나 양도소득세 부과처분 취소소송 과정에서 법원의 촉탁에 따라 이뤄진 감정의 경우에도 시가로 인정할 수 있다고 판단하였다.

2) 판단

가) 이 사건 아파트의 이 사건 양도 당시의 시가에 대한 판단

위의 증거들, 갑 제5, 12, 17 내지 20호증, 을 제2 내지 5호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 F에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과를 종합하여 인정되는 다음의 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 아파트의 이 사건 양도 시점에서 구 상증세법 제60조, 구 상증세법 시행령 제49조에 따라 인정할 수 있는 시가는 619,000,000원이라고 평가함이 상당하다. ① 비교대상아파트는 이 사건 아파트와 같은 아파트단지에 위치하고 주거전용면적이 동일하며 공시가격의 차이는 2.9%에 불과하여 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 갖추고 있는바, 비교대상아파트는 이 사건 아파트에 대하여 유사거래사례로 인정될 수 있는 요건을 갖추고 있다. ② 비교대상아파트의 매매계약은 2021. 6. 22. 이루어졌고 그 매매가액은 800,000,000원이었다. 당시 매매대금 잔금 지급일은 2022. 6. 15.로 정해졌는데 이는 매수인인 G가 기존에 거주하는 주택의 전세계약 만료일이 2022. 4. 말로 되어 있었고 매도인인 H가 이사갈 집도 2022. 6. 무렵 입주할 수 있었기 때문이었다. 잔금까지 기간이 상당히 남아 있었으므로 2021. 9. 8. 매수인 G는 비교대상아파트에 대하여 같은 날 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 하였고, 같은 날 부산시 해운대구청장에 위 2021. 6. 22.자 매매계약에 따른 부동산거래계약 신고가 마쳐졌다. 이에 따르면 당사자 사이에 2021. 6. 22. 체결된 매매계약에 따라 2022. 6. 14. 부동산소유권이전등기가 마쳐진 것으로 볼 수 있고, 2021. 6. 22.자 매매계약이 2021. 9. 8.경 효력을 상실하였다거나 2022. 6. 14.에 이르러 새로운 매매계약이 체결되었음을 인정할 만한 사정이 없다. 결국 유사거래사례의 매매계약일은 2021. 6. 22.인 것으로 볼 수 있고 이는 이 사건 양도일 전후 각 3개월의 기간 내에 있어 해당 유사거래사례는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항의 요건을 충족한 것으로 평가할 수 있다. ③ 다만 구 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것으로 보아야 하는바, 해당 규정에 따른 거래사례가액이 이 사건 아파트의 교환가치를 객관적이고 합리적으로 반영하지 못하다고 볼 수 있는 사정이 인정된다면, 단지 해당 시행령의 요건을 충족하였다는 사정만으로 그 거래사례가액이 ’불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액‘인 것으로 평가하기는 어렵다. 부동산 시장의 특성을 고려할 때, 단기간에 부동산 시세가 급등할 경우 매물이 품귀현상을 보이면서 동일한 시점에도 동일 단지 또는 인근 단지의 유사 매물 사이에도 매매가액의 편차가 매우 크게 벌어지는 경우가 드물지 않게 발생하고(매도자가 실거래가가 등록되지 않은 급등 시세정보를 제대로 파악하지 못하는 경우 저가거래가 이루어지기도 하며, 매수자가 시장상황을 선제적으로 파악한 상태에서 가격상승예상분까지 반영하여 매수하는 경우 고가거래가 이루어지기도 함), 한 달이나 심지어 1, 2주 사이에도 상당한 수준으로 매매가액의 격차가 벌어지는 경우도 많이 발생하므로, 당시 시장상황이 단기간에 부동산이 급등하는 상황이었다면 기준시점 전후 3개월 내에 특정한 매매사례가 존재한다고 하여 해당 매매사례가액을 곧바로 대상 부동산의 시가인 것으로 인정하기보다는 해당 거래사례가 이 사건 아파트의 시가를 합리적이고 객관적으로 반영하는 것인지를 신중히 검증할 필요가 있다. ④ 이 사건 아파트와 그 인근 I아파트(부산 해운대구 J)의 2021. 5.을 전후한 면적별 실거래가 내역을 살피면 아래와 같이 비교적 단기간에 30% 이상, 최대 68%까지의 편차를 보이는 것으로 확인된다.

여기에 비교대상아파트의 매수인인 G는 시세 상승이 먼저 발생한 본인 소유의 부산 수영구 소재 아파트를 2021. 6. 4. 역대최고가인 1,820,000,000원에 매도한 후 2021. 6. 22. 비교대상아파트를 비교적 과감하게 800,000,000원에 매수하게 된 것으로 보이는 점, 한국부동산원의 부동산통계정보¹⁾상 부산 해운대구의 아파트 매매가격지수가 아래와 같이 1년 간 급상승하였다는 점(상승률은 26.07%임)을 고려하면, 이 사건 아파트의 양도일로부터 한 달 후에 있었던 유사거래사례에 대하여도 이 사건 아파트의 시가를 합리적이고 객관적으로 반영하는 것인지를 신중히 검증해야 할 필요가 있다.

④ 법원감정인은 이 사건 아파트의 2021. 5. 24. 시가를 감정함에 있어, 거래사례비교법에 따라 같은 아파트단지, 같은 면적인 제13층 세대에 대하여 2020. 12. 2. 이루어진 매매거래사례(거래가격 592,000,000원)를 비교거래사례로 선정한 후 여기에 시점보정(1.11149), 호별요인에 따른 격차율(0.94)을 반영하여 이 사건 아파트의 시가를 619,000,000원(= 592,000,000원 × 1.11149 × 0.94)으로 산정하였는바, 감정서에 기재된 여러 거래사례들과 평가사례들, 감정인이 밝힌 매매거래사례 선정의 이유, 격차율 산정의 근거 그 밖에 사실조회에 대한 회신내용까지 함께 살펴보았을 때, 위 감정에서 거래사례의 산정이나 시점 보정, 호별요인에 따른 격차율 산정은 모두 적정하게 이루어진 것으로 볼 수 있어(소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 매매사례가액을 시가로 인정하는 경우와는 다르게, 부동산 시가감정에서는 시간의 경과에 따른 시세의 변동을 시점 보정의 형태로 감정평가액에 반영하는 이상 매매거래사례를 반드시 소득세법 시행령 제167조 제5항에 규정된 기간 내에 있었던 것으로 선정해야 한다고 볼 이유는 없다), 위 감정결과는 이 사건 아파트의 특성과 가격형성상 여러 요인들을 잘 반영하여 이 사건 아파트의 시가를 객관적이고 합리적으로 산정한 것으로 판단함이 상당하다. ⑤ 위에서 살핀 제반사정들을 종합하면, 이 사건 비교거래사례가액은 이 사건 양도 시점(2021. 5. 25.)에서 이 사건 아파트에 대하여 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한다고 평가하기 어렵다.

나) 이 사건 양도가 부당행위계산 부인의 대상에 해당하는지 여부, 정당한 양도소득세액에 대한 판단 이 사건 아파트의 이 사건 양도 당시의 시가는 619,000,000원인 것으로 평가되는 반면 원고는 특수관계인인 원고의 아들 D에게 이 사건 아파트를 500,000,000원에 매도한 사실이 인정되는바, 시가와 거래가액의 차액은 119,000,000원에 해당하고 이는 시가의 19.22%에 해당하므로, 소득세법 제101조 제1항, 시행령 제167조 제3항 제1호에 의할 때 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격에 자산을 양도하여 그 양도소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하여 부당행위계산 부인의 대상에 해당한다. 그렇다면 소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제4항에 따라 이 사건 아파트의 양도가액을 시가인 619,000,000원으로 하여 원고에게 부과될 정당한 양도소득세액을 산정하면 이는 36,913,894원(= 정당한 양도소득세액 170,906,712원 – 원고 신고·납부세액 133,992,818원)에 해당한다.

다) 원고의 가산세 면제 주장에 대한 판단

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니한다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98두16705 판결 등 참조). 위의 각 증거를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정을 종합하면, 원고에게 이 사건 아파트의 양도소득세를 제대로 신고·납부할 것을 기대하는 것이 무리라거나 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 원고의 가산세 면제 주장은 받아들이지 아니한다. ① 이 사건 아파트와 동일 아파트 단지, 동일 면적의 아파트에 관하여 이미 2020. 10. 27.과 2020. 10. 30.에 각 530,000,000원(4층과 7층)에, 2020. 11. 6.에는 595,000,000원(17층)에, 2020. 12. 2.에는 592,000,000원(13층)에 실거래가 이뤄진 사례가 확인된다. ② 2020. 12. 이후 이 사건 양도 시점까지 부산 해운대구 지역의 아파트 거래시세가 상당히 상승하였다는 것을 고려할 때(한국부동산원의 통계상 약 11.15% 정도 상승한 것으로 인정됨) 원고로서도 이 사건 양도 시점의 시가가 위 592,000,000원을 상회하거나 최소한 이와 유사한 수준이라는 점을 충분히 파악할 수 있었을 것으로 보인다. ③ 달리 원고가 이 사건 아파트를 특수관계인인 아들에게 시가 대비하여 5% 이상 낮은 가격인 500,000,000원에 양도하고 해당 금액을 기준으로 양도소득세를 신고·납부하게 된 합리적인 사정을 인정할 근거가 없다.

라) 소결

피고의 이 사건 부과처분은 별지1 표 기재 “정당세액”란 기재를 초과하는 범위에서 취소되어야 한다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

별지1 양도소득세 부과 내역

별지2 참 조 법 령 ▣ 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ▣ 소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다. ▣ 구 상속세 및 증여세법(2021. 12. 21. 법률 제18591호로 개정되기 전의 것) 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. ▣ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. ▣ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등) ① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다. ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산