수원지방법원 2026. 4. 15. 선고 2025가합11544 판결 [손해배상(기)]

주문 제1의 나.항 및 피고는 원고에게, 937,750원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을, 2025. 9. 1.부터 주문 제1의 나.항 기재 공사 완료일까지 월 1,210,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

1. 기초사실

가. 당사자들의 지위

원고는 오산시 청호동 (주소생략), C(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 제108동 제301호(이하 ‘이 사건 호실’이라 한다)의 소유자이고, 피고는 공동주택관리법 제9조에 따라 이 사건 아파트 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 구성된 입주자대표회의이다.

나. 이 사건 호실에 관한 임대차계약 체결

원고는 2023. 7. 25. E에게 이 사건 호실을 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,100,000원, 임대기간 2023. 7. 25.부터 2025. 7. 24.까지로 정하여 임대하였다.

다. 이 사건 호실 안방에서의 누수 발생

이 사건 호실의 임차인 E은 2024. 4.경 원고에게 이 사건 호실 안방 천장에서 누수(이하 ‘이 사건 누수’라 한다)가 발생하여 곰팡이가 피었다는 사실을 전달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장 요지

1) 원고의 주장

가) 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 공용부분의 균열로 인하여 이 사건 안방 천장 슬래브 균열 부분에 물이 유입되게 되었고, 그로 인해 이 사건 호실 안방 천장에 누수로 인한 피해가 발생하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 누수로 인한 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나) 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 측벽, 즉 공용부분의 균열로 인한 것이므로, 피고는 위 제108동 측벽 균열보수공사를 이행할 의무가 있다.

다) 이 사건 호실 임차인이 퇴거한 이후(2025. 8. 25. 퇴거하였다) 원고는 이 사건 누수로 인해 새로운 임차인과 임대차계약을 맺지 못하게 되었다. 원고는 그로 인해 임대차계약 차임 상당액을 매월 수취하지 못하게 되었고, 이 사건 호실을 공실로 둠으로써 매월 발생하는 아파트 기본 관리비 역시 원고가 납부하게 되었다. 앞서 주장한 것과 같이 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 공용부분의 하자로 인한 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 호실에서 임차인이 퇴거한 이후 시점인 2025. 9. 1.¹⁾부터 위 보수공사가 완료되는 날까지 불법행위로 인한 손해배상금으로서 월 1,210,000원(= 월 차임 1,100,000원 + 월 평균 기본 관리비 110,000원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

2) 피고의 주장

가) 이 사건 누수의 원인이 아파트 외벽의 균열이라고 단정할 수 없고, 결로 현상에 의한 것일 수 있으므로, 피고가 이 사건 아파트 제108동 측벽 균열보수공사를 이행해야 한다거나 원고에게 이 사건 호실 안방 원상회복비용을 지급해야 하는 의무를 부담한다고 볼 수 없다.

나) 설령 이 사건 누수의 원인이 이 사건 아파트 제108동 측벽의 균열로 인한 것이라고 하더라도, 균열의 정도 및 지속 시기 등을 고려해보면 원고가 이 사건 호실을 임대하지 못한 것과 위 균열 발생 사이에는 인과관계가 존재한다고 볼 수 없다. 또한 원고는 천장에 대한 간단한 방수시공과 도배 공사 등을 통해 이 사건 누수로 인한 손상 부분을 보수할 수 있었음에도 이를 하지 않은바, 원고의 차임상당액 전액을 손해로 인정하는 것은 신의칙이나 공평의 법리에 어긋난다.

나. 구체적 판단

1) 원상회복비용 손해배상청구에 관한 판단

가) 관련 법리

민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 위 규정의 입법 취지는 공작물의 관리자는 위험의 방지에 필요한 주의를 다하여야 하고, 만일에 위험이 현실화하여 손해가 발생한 경우에는 그들에게 배상책임을 부담시키는 것이 공평하다는 데 있다. 따라서 ‘공작물의 설치·보존상의 하자’란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하고, 위와 같은 안전성의 구비 여부를 판단할 때에는 공작물을 설치·보존하는 자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도로 위험방지조치를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 하자의 존재에 관한 증명책임은 피해자에게 있으나, 일단 하자가 있음이 인정되고 그 하자가 사고의 공동원인이 되는 이상, 그 사고가 위와 같은 하자가 없었더라도 불가피한 것이었다는 점이 공작물의 소유자나 점유자에 의하여 증명되지 않는다면 그 손해는 공작물의 설치 또는 보존의 하자에 의하여 발생한 것으로 해석함이 타당하다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다14895 판결 등 참조). 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다302206 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

(1) 손해배상책임의 발생

집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이고(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 취지 참조), 이는 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법상의 공동주택 외벽의 경우에도 마찬가지라고 할 것이므로, 이 사건 아파트 제108동의 외벽은 해당 아파트 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 구조물로서 피고가 관리하는 공용부분에 해당한다고 봄이 타당하다. 그런데 감정인 F에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 위 감정인은 ‘301호 안방 천장 슬래브 균열 부위에서 누수흔적이 발견되었고, 301호 누수부위인 슬래브 균열이 외벽(측벽) 방향으로 진행된 상태가 확인된 점’, ‘외벽(측벽) 점검결과 벽체 가운데 부근으로 수직균열 등이 확인되었고, 그 위치가 301호 안방 누수부위 슬래브 균열 위치와 근접한 점’ 등의 사정을 검토한 후, 이 사건 누수의 경우 이 사건 아파트 제108동 외벽(측벽) 균열 부위로 물이 유입되어 이 사건 호실 천장 슬래브 균열 부위로 유출된 것으로 추정된다는 취지로 감정의견을 밝힌 사실을 인정할 수 있고, 이 같은 감정의견이 논리와 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 등의 잘못이 있다고 보이지 않으므로, 이 사건 누수는 피고가 관리하는 이 사건 아파트의 외벽 균열로 인하여 발생한 것으로 봄이 타당하다. 위와 같은 사정을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면 이 사건 아파트는 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태인 것으로 보이고, 그로 인해 원고 소유의 이 사건 호실에 누수로 인한 피해가 발생한 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고는 이 사건 아파트 외벽의 관리자로서 원고에게 이 사건 누수로 인한 이 사건 호실 안방 원상회복 비용을 지급할 의무가 있다.

(2) 손해배상책임의 범위

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 누수로 인한 이 사건 호실 안방 천장의 원상회복을 위해서는 안방 천장 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 필요한 것으로 보이고, 그와 같은 복구공사에는 937,750원 상당의 지출이 요구되는 것으로 판단된다. 따라서 피고는 원고에게 위 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 결국 원고의 이 부분 청구는 이유 있다.

2) 보수공사 이행청구에 관한 판단

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방을 청구할 수 있다(민법 제214조 참조). 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하여 원고 소유의 이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것과 같고, 감정인 F에 대한 감정촉탁결과에 의하면 위 측벽 균열 보수공사를 위해 균열 부위 바탕정리(V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장 등이 필요하다. 따라서 원고는 민법 제214조에 따른 방해배제청구권 및 방해예방청구권에 근거하여 피고를 상대로 위와 같은 측벽 균열 보수공사의 이행을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다. 원고의 이 부분 청구 역시 이유 있다.

3) 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 손해배상청구에 관한 판단

가) 원고가 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 전액의 손해배상을 구할 수 있는지 여부

(1) 관련 법리

불법행위에 있어서 고의·과실에 기한 가해행위의 존재 및 그 행위와 손해발생과의 인과관계에 관한 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있다(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다38692 판결 등 참조).

(2) 구체적 판단

(가) 원고는 이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당액의 손해가 발생하였다는 취지로 주장하고 있고, 앞서 든 증거, 갑 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 호실에 관한 임대차계약이 2025. 7. 24. 종료되었고 그 이후 새로운 임대차계약이 체결되지 아니한 사실, 2025. 9.경부터 같은 해 12.경까지의 월별 관리비 액수가 평균 112,527원에 해당하는 사실이 인정되기는 한다.

(나) 그러나 앞서 본 사실과 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 2025. 8.경 이 사건 호실의 임차인이 퇴거한 이후 위 감정인은 2025. 10. 30, 같은 해 11. 27. 및 같은 해 11. 28. 총 3차례에 걸쳐 감정조사를 하였는데, 위 각 감정조사 시점을 기준으로 이 사건 호실에 발생한 누수는 이미 중단된 상태였던 점, ② 감정인은 이 사건 누수로 인한 피해 부위가 크지 않다는 취지의 감정의견을 밝힌 점, ③ 이 사건 호실의 현장 사진에서 드러난 누수 피해의 규모 및 정도, 이 사건 호실 안방의 원상회복비용 액수 등을 종합적으로 고려해보면 이 사건 누수로 인하여 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하였다고 인정하기는 부족하고, 이 사건 누수가 없었더라면 원고가 새로운 임차인과 반드시 임대차계약을 체결하였을 것이라고 단정하기 역시 어려운 점 등을 모두 고려해보면, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽에 발생한 균열과 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못한 것 사이에 상당인과관계가 존재한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 전액에 관한 손해의 배상을 피고에게 구할 수 있다고 보기는 어렵다.

나) 인용하는 부분 – 이 사건 누수로 인해 원고의 사용·수익권이 직접적으로 침해되는 부분

(1) 손해배상책임의 발생

(가) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있고(민법 제211조), 자기 소유의 물건을 임대함으로써 임대수익을 얻는 것은 소유물을 사용·수익하는 방법 중의 하나에 해당한다. 따라서 ‘이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당액의 손해가 발생하였다’는 취지의 원고 주장은 궁극적으로 원고의 이 사건 호실에 관한 사용·수익권이 침해되었다는 취지의 주장으로서, 그와 같은 주장에는 ‘이 사건 누수로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못한 손해가 발생하였다’는 취지의 주장 역시 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하다.

(나) 그런데 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하여 원고 소유의 이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것과 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 ① 이 사건 누수의 원인 및 해결방법(하자보수방법)을 찾기 위한 목적으로 감정이 행해져 원고가 그로 인해 이 사건 호실을 사용하지 못한 사실, ② 앞서 인정한 것과 같이 이 사건 누수를 보수하기 위해서는 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 필요한 것으로 보이는바, 원고는 그와 같은 공사기간 동안 역시 이 사건 호실을 사용하게 못하게 될 예정인 사실을 각각 인정할 수 있다.

(다) 따라서 피고는 불법행위로 인한 손해배상으로서 이 사건 누수로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 기간에 대응하여 원고의 손해를 배상할 의무가 있다.

(2) 손해배상책임의 범위

(가) 위 기초사실에 따르면 원고는 이 사건 호실을 임차하였던 임차인으로부터 매월 차임 1,100,000원을 지급받고 있었고, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 차임 수준은 이 사건 변론종결 당시에도 변화가 없을 것으로 보이므로, 원고가 피고에게 손해배상을 구할 수 있는 범위는 이 사건 호실의 월 차임 상당액 1,100,000원을 기준으로 이 사건 누수로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 일수에 대응하여 일할 계산한 금액이 된다고 봄이 타당하다.²⁾

(나) 그리고 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 누수로 인하여 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못하는 일수는 5일(= 이 사건 누수의 원인을 탐지하고 그 해결방법을 확인하는데 소요된 기간 2일³⁾ + 이 사건 누수 피해를 원상회복하기 위한 보수공사에 소요되는 2일⁴⁾ + 기타 예비일 1일)이라고 봄이 타당하므로, 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상금으로 183,333원(= 월 차임 상당액 1,100,000원 / 30일 × 원고의 사용·수익이 제한되는 일수인 5일)을 지급할 의무가 있다.

4) 소결

따라서 피고는 원고에게, ① 1,121,083원(= 이 사건 누수로 인한 원상회복비용 937,750원 + 원고의 사용·수익권 침해로 인한 손해배상 비용 183,333원) 및 그 중 937,750원에 대하여 피고의 불법행위 시점 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2026. 3. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 4. 15.까지는 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, ② 이 사건 아파트 제108동의 측벽에 누수방지에 필요한 균열보수공사를 이행할 의무가 있다. 결국 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

3. 결론

원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.