헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010헌마671 결정 [주택법 시행령 제50조 제3항 등 위헌확인]

1. 사건개요 및 심판대상

가. 사건개요

(1) 청구인은 대전 동구 ○○동 274-1에 있는 공동주택인 ○○타운의 입주자로, 2009. 5. 5. 임기 2년의 동별 대표자, 2009. 11. 13. 임기 2년의 입주자대표회의 회장으로 선출되었다.

(2) 청구인은 그 임기 중인 2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 주택법 시행령이 개정되고, 국토해양부 고시 제2010-445호로 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이 제정되자, 그 중 입주자대표회의 등 관련 규정이 청구인의 평등권, 행복추구권 및 주거의 자유 등을 침해한다며 2010. 11. 4. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판대상

이 사건 심판대상은 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제50조 제3항, 제4항 제5호, 제9호, 제7항, 제51조 제1항, 제58조 제7항, 구 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되고, 2010. 11. 10. 대통령령 제22479호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행령’이라 한다) 제50조 제6항, 제55조의4 및 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’(2010. 7. 6. 국토해양부 고시 제2010-445호로 제정된 것, 이하 ‘선정지침’이라 한다) 제4조, [별표 4]가 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이고, 그 심판대상 조항 및 관련 조항의 내용은 별지 1 기재와 같다.

2. 청구인의 주장

별지 2 기재와 같다.

3. 판단

가. 의무관리 대상 공동주택

이 사건 심판대상 조항은 모두 법률상 입주자대표회의를 구성하여야 할 공동주택을 전제로 하는 것이므로, 먼저 그와 같은 입주자대표회의를 구성하여야 할 공동주택의 범위에 관하여 살펴보기로 한다. 주택법은 의무관리 대상인 공동주택을 ① 300세대 이상의 공동주택, ② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, ③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택, ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 등 일정 규모 이상의 것으로 한정하고(제43조 제1항, 주택법 시행령 제48조 제1항), 건설 사업주체로 하여금 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업체에 위탁하여 관리할 것을 요구하도록 하고 있다(제43조 제1항, 제2항). 그리고 입주자가 건설 사업주체로부터 그와 같은 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 하고 있다(제43조 제3항). 그렇다면 법률상 청구인이 지적하는 입주자대표회의를 구성하여야 하는 공동주택의 범위는 주택법상 의무관리 대상인 앞서 본 바와 같은 규모의 공동주택에 한한다고 봄이 상당하다 할 것이다.

나. 자기관련성

그런데 청구인이 거주하는 공동주택은 4개동 80세대에 불과하여, 앞서 본 바와 같은 의무관리 대상인 공동주택에 해당하지 아니함이 명백하므로, 그 공동주택에 이 사건 심판대상 조항이 직접 적용되지 않는다 할 것이고, 설령 청구인이 거주하는 공동주택에 입주자대표회의가 구성되었다 하더라도 이를 이 사건 심판대상 조항에 의한 것이라 할 수 없으므로 청구인에게 자기관련성이 인정되지 아니한다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것) 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다.

1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.

5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람 ⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다. 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다) 1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지 1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다) 2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 2의3. 제58조에 따른 관리비 등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인 2의4. 제58조에 따른 관리비 등의 결산의 승인

3. 단지 안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 법 제47조 제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량 5의2. 제47조 제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

제58조(관리비 등) ⑦ 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조 제2항 제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조 제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다. 구 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되고, 2010. 11. 10. 대통령령 제22479호로 개정되기 전의 것) 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출한다.

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출 제55조의4(관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정) 관리주체(제2호에 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다.

1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

2. 제59조의2 제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

3. 제66조 제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

주택관리업자 및 사업자 선정지침(2010. 7. 6. 국토해양부 고시 제2010-445호로 제정된 것) 제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다. ② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

[별표 4] (제12조·제13조·제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법 ┏━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━┓ ┃구 분 │계약대상물 │선 정 │계약자 ┃ ┃ │ ├─────────┬─────┤ ┃ ┃ │ │입찰방법 │낙찰방법 │ ┃ ┠─────────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃1.주택관리업자 │- 공동주택 위탁관리 │경쟁입찰 │최저낙찰제│입주자 ┃ ┃ │ │ │ │대표회의 ┃ ┠─┬──┬────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃2.│가. │하자보수│ - 하자보수보증금으로 직 │경쟁입찰 │최저낙찰제│입주자 ┃ ┃사│공 │ │접보수하는 공사 │ │ │대표회의 ┃ ┃업│사 ├────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃자│ │장기수선│ - 장기수선계획에 따른 각 │경쟁입찰 │최저낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │ │ │종 공사 │ │ │ ┃ ┃ │ ├────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃ │ │일반보수│ - 관리비 중 수선유지비를 사용 │경쟁입찰 │최저낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │ │ │하는 공사 │(공사금액 200만원 │ │ ┃ ┃ │ │ │ │이하 예외) │ │ ┃ ┃ ├──┴────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃ │나. 용역 │- 경비 │경쟁입찰 │최저낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │ │- 청소 │(용역금액 200만원 │ │ ┃ ┃ │ │- 소독 │이하 예외) │ │ ┃ ┃ │ │- 승강기 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 지능형 홈네트워크 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 전기안전관리 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 정화조청소, 관리 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 저수조 청소 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 건축물 안전진단 │ │ │ ┃ ┃ │ │- 기타 용역 │ │ │ ┃ ┃ ├──┬────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃ │다. │구입 │- 물품 등 자산구입 │경쟁입찰 │최저낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │물 │ │ (차량, 경유, 비품 등) │(구입가격 200만원 │ │ ┃ ┃ │품 │ │ │이하 예외) │ │ ┃ ┃ │ ├────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃ │ │매각 │- 재활용품 판매 │경쟁입찰 │최고낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │ │ │- 고정자산 처분 등 │(매각금액 200만원 │ │ ┃ ┃ │ │ │ │이하 예외) │ │ ┃ ┃ ├──┴────┼────────────────┼─────────┼─────┼─────┨ ┃ │라. 잡수입 등 │- 광고게재 등 │경쟁입찰 │최고낙찰제│관리주체 ┃ ┃ │ │ │(수입금액 200만원 │ │ ┃ ┃ │ │ │이하 예외) │ │ ┃ ┗━┷━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ <비 고> 관리주체가 계약자인 경우

1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조 제2항에 따라 입주자대표 회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다.

2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.

3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다.

4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

[관련 조항] 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

14. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 제43조 제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제43조 제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 제53조 제1항에 따른 주택관리업자

라. 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자

제43조(관리주체 등) ① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다. ② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다. ③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. ⑦ 다음 각 호에 해당하는 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따른 통지·요구의 방법 및 절차

2. 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항

3. 관리주체의 업무

4. 관리방법의 변경

5. 공동주택관리기구(제4항에 따른 자치관리기구를 포함한다)의 구성·기능·운영 주택법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정된 것) 제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위) 법 제43조 제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 주택법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것) 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ① 법 제43조 제7항 제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조 제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다. ⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.

1. 회장 1명

2. 감사 1명 이상

3. 이사 2명 이상

주택관리업자 및 사업자 선정지침(2010. 7. 6. 국토해양부 고시 제2010-445호로 제정된 것) 제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 영 제52조 제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다. ② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다. ③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다. 제13조(계약체결) ① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입회할 수 있다. ② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다. 제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다. ② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조 제2항 및 제3항을 준용한다. 제23조(계약체결) ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다. ② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

2. 청구인의 주장

가. 심판대상 조항별

(1) 시행령 제50조 제3항

동별 대표자를 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출하도록 하면서 입후보자가 1명인 경우에도 입주자 등의 과반수 찬성을 그 요건으로 한 것은 입법목적을 달성하기 위한 필요하고도 적정한 기준을 초과한 것으로서, 동별 대표자가 되고자 하는 청구인의 평등권과 계약자유의 원칙 및 행복추구권을 침해한다.

(2) 시행령 제50조 제4항 제5호, 제9호

벌금 100만 원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람이나 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없고 그 자격을 상실하도록 하고 있는데, 5년이나 4년의 기간은 지나치게 장기이고, 또한 사퇴의 경우에 있어서는 그 사유가 장기 출타나 사적 업무 등 여러 가지가 있을 수 있는데도 아무런 구분을 하지 않고 있어 다른 법률에 규정된 자격제한 요건에 비추어 과도한 제한이므로 청구인의 평등권, 계약자유의 원칙 및 행복추구권을 침해한다.

(3) 구 시행령 제50조 제6항

500세대 이상인 공동주택에서 회장과 감사 선출 시 후보자가 1인인 경우에도 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출하게 함으로써 단독 후보인 경우에 무투표 선출 방식을 채택하지 않은 것은 대표성이 거의 없는 10퍼센트의 투표와 그 과반수, 즉 약 5퍼센트에 달하는 특정 세력이 회장과 감사의 선출을 전횡하는 결과를 초래할 수 있어 입주자 등 사이에 갈등을 유발할 수 있으므로 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한다.

(4) 시행령 제50조 제7항

동별 대표자의 임기를 2년으로 하되 한 차례만 중임할 수 있도록 하여 지나치게 그 임기와 중임을 제한함으로써 동별 대표자가 되기를 희망하는 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한다.

(5) 시행령 제51조 제1항

공동주택의 관리는 입주자의 재산권을 의결·관장하는 입주자대표회의가 주체가 되어야 하는데 헌법이나 주택법의 명확한 근거 없이 주택법 시행령 제51조 제1항에서 예산확정에서 승인으로(제2호), 결산의 처리에서 승인(제2의4호) 등으로 재산권이나 사적자치권을 수동적으로 격하하여 개정하고, 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량(제5호) 등으로 한정함으로써 의결권을 축소·박탈하는 내용으로 개정한 것은 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한 것일 뿐만 아니라, 법률로부터 위임을 받지 않은 사항을 정한 것이거나 위임입법의 한계를 벗어난 것이어서 헌법 제75조에 위반된다.

(6) 구 시행령 제55조의4

공동주택의 관리주체로 하여금 청소, 경비, 소독, 승강기 유지, 지능형 홈네트워크, 수선 유지를 위한 용역 및 공사나 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사를 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하도록 하면서 입주자대표회의 및 회장 등은 방관자적 지위에서 입주자대표회의 감사로 하여금 계약과정에 입회할 수 있게만 한 것은 입주자 및 입주자대표회의의 권리라 할 사업자선정의 결정권 등을 빼앗는 것이어서 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한다.

(7) 시행령 제58조 제7항

관리사무소장의 직인을 필수적으로 은행예치금에 사용하고 입주자대표회의 회장 인감은 부수적으로 등록할 수 있게 규정한 것은 고용주 내지 위탁자의 지위에 있는 입주자대표회의가 아닌 피고용인 내지 수탁자의 지위에 있는 관리주체에게 사업자 선정 및 관리업무집행 등을 맡긴 것으로서 입주자대표회의로부터 사업자선정의 결정권을 빼앗고 입주자대표회의를 방관적이고 부차적인 지위에 놓이게 한 것이어서 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한다.

(8) 선정지침 제4조

공사나 용역의 경쟁 입찰 시에 협의에 의한 선정, 우선협상대상자 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다고 일률적으로 규정한 것은 입주자인 청구인의 평등권, 행복추구권을 침해한다.

(9) 선정지침 [별표 4]

공동주택의 관리 및 업무결정권은 관리사무소장 등 입주자가 아닌 자에게 나누어 줄 수가 없는 것이고, 설령 일정 부분의 관리 및 업무결정권을 관리사무소장에게 맡기더라도 법령에서 정할 성격이 아니라 단지의 여러 가지 실정 및 사적자치권에 따라 입주자나 입주자대표회의 등이 정하여야 하는데도, 위 별표는 장기수선계획에 따른 각종 공사와 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사, 경비·청소·소독·승강기·지능형 홈네트워크·전기안전관리·정화조청소 및 관리·저수조 청소·건축물 안전 진단·기타 용역, 물품 등 자산 구입, 재활용품 판매, 광고게재 등의 사업주체를 관리주체로 정하여 청구인과 같은 입주자나 아파트입주자대표회의를 부차적인 지위에 놓이게 함으로써 청구인의 평등권, 사적자치의 원칙 및 행복추구권을 침해한다.

나. 헌법 조항별

(1) 헌법 제16조 주거의 자유 침해

이 사건 심판대상 조항들은 입주자인 청구인의 의사를 지나치게 제한함으로써 평온하게 주거생활을 유지하고자 하는 청구인에 대하여 합리적인 근거 없이 공권력이 개입하는 것과 같은 결과를 초래하고 있으므로 주거의 자유를 침해한다.

(2) 헌법 제23조 재산권 침해

이 사건 심판대상 조항들은 주거의 이용 방법 등을 스스로 결정하고자 하는 입주자의 의사에 우선적 순위를 두지 않고 합리적 근거 없이 과도한 제약을 가함으로써 헌법 제37조 제2항에 위반하여 입주자의 재산권을 침해한다.

(3) 헌법 제119조 경제질서 위반

이 사건 심판대상 조항들은 공동주택에 대한 입주자와 입주자대표회의의 자치 영역에 해당하는 부문에 있어서 필요 이상으로 그 의사를 제한함으로써 개인의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 하고 있는 헌법 제119조의 경제질서에 위반된다.