서울행정법원 2018. 9. 13. 선고 2017구합4529 판결 [이 사건 주택을 취득하기 위한 간접비용으로서 사실상의 취득가격에 해당하는지 여부]

1. 처분의 경위

가. 주식회사 건설○○○(이하 ‘건설○○○’라고 한다)는 주식회사 ○○기업(이하 ‘○○기업’이라 한다)으로부터 공사대금 11,572,625,055원에 서울 강남구 ○○동 728-6, 7, 8에 12세대의 ○○○○○빌라트 신축공사를 도급받아 시공을 완료하였으나, 2002. 9. 26.까지 그 중 713,576,208원만을 지급받고 나머지 10,859,048,847원(= 11,572,625,055원 － 713,576,208원)의 공사대금을 지급받지 못하였다.

나. 건설○○○는 2003. 7. 10. ○○기업을 상대로 위 미지급 공사대금의 지급을 구하는 소를 제기하여, ‘○○기업은 건설○○○에게 10,859,048,847원 및 이에 대하여 2003. 2. 1.부터 2003. 11. 23.까지는 연 18%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.’는 판결을 선고받았고(서울중앙지방법원 2004. 11. 4. 선고 2003가합51427 판결), 위 판결은 항소기각(서울고등법원 2005. 12. 8. 선고 2004나89099 판결) 및 상고기각(대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다4816 판결)되어 확정되었다(이하 ‘이 사건 판결’이라 한다).

다. 건설○○○는 이 사건 판결로 확정된 10,859,048,847원의 공사대금(이하 ‘이 사건 공사대금’이라 한다)채권을 피보전채권으로 하여 위 ○○○○○빌라트 12세대의 공동출입문을 폐쇄하고 유치권행사 중임을 알리는 현수막을 부착하여 유치권(이하 ‘이 사건 유치권’이라 한다)을 행사하였다.

라. 위 ○○○○○빌라트 12세대 중 402호 243.52㎡(그 대지권인 토지 공유지분 포함)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 2004. 12. 10. 서울중앙지방법원 2004타경45920호로 임의경매개시결정이 이루어졌고, 위 경매절차에서 2007. 6. 5. 최○○이 이 사건 주택을 657,100,000원에 매수하여 그 소유권을 취득하였다. 이후 이 사건 주택에 관하여 2012. 5. 17. 서울중앙지방법원 2012타경15450호로 임의경매개시결정이 이루어졌고, 위 경매절차에서 원고는 2013. 11. 12. 감정가 12억 원이던 이 사건 주택을 201,328,100원에 매수하였다.

마. 원고는 2013. 11. 12. 이 사건 주택 매수가액 201,328,100원을 과세표준으로 하여 피고에게 지방세특례제한법 제40조의2 제2항에 따라 감면된 세율을 적용하여 취득세 4,026,560원, 농특세 1,006,630원, 지방교육세 402,650원을 신고·납부하고 2013. 11. 13. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 한편 2013. 12. 26. 개정된 지방세법 제11조 제8호가 ‘유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다고 규정하고, 지방세법 부칙<법률 제12118호, 2013. 12. 26.> 제2조에 따라 2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 위와 같이 개정된 취득세율 인하규정이 소급적용됨에 따라, 피고는 2013. 12. 26. 원고가 위 마항과 같이 원고가 신고납부한 이 사건 주택의 취득에 관한 취득세를 2,013,280원으로, 농특세를 402,650원으로, 지방교육세를 201,320원으로 각 감액경정하였다.

사. 피고는 원고가 이 사건 주택에 관하여 919,328,583원(이 사건 유치권의 피보전채권액 10,859,048,847원을 위 ○○○○○빌라트 12세대의 2013년 주택공시가격에 비례하여 안분한 금액) 상당의 유치권 채권액이 간접비용으로서 사실상의 취득가격에 포함됨에도 이를 과세표준에서 누락하였다고 보아, 1,120,656,683원(= 919,328,583원 + 201,328,100원)을 과세표준으로 하여 2015. 7. 6. 원고에게, 취득세 31,606,420원, 지방교육세 3,160,650원, 농어촌특별세 1,836,660원, 가산세 9,123,690원 합계 45,727,420원을 부과고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2017. 4. 6. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제1호증 내지 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 주택의 이전 소유자인 최○○이 2007. 6. 5. 임의경매절차에서 이 사건 주택의 소유권을 취득하면서 이 사건 유치권의 피보전채권 상당액에 관한 취득세를 납부한 이상, 그 이후 이 사건 주택을 취득한 원고에게는 이 사건 유치권의 피보전채권 상당액에 관한 취득세를 부과할 수 없고, 원고가 이 사건 주택을 취득할 무렵은 지방세특례제한법 제40조의2에 따라 취득세의 100분의 50을 경감하고 있던 시기임에도 피고가 이 사건 유치권 채권 상당액까지 이 사건 주택의 취득을 위해 소요된 간접비용으로 보아 오히려 취득세를 중과한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 이 사건 유치권의 피보전채권인 공사대금채권이 실재하는지 여부 및 그 액수가 불분명하므로, 이 사건 유치권의 존재를 인정할 수 없다.

3) 피고가 이 사건 유치권 해소에 필요한 금액을 구 지방세법 시행령(2016. 4. 26. 대통령령 제27102호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항 제5호의 ‘당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’으로서 간접비용에 해당된다고 본 것은 위 규정을 함부로 확장해석하거나 유추해석한 것으로서, 이 사건 처분은 조세법률주의에 위배되어 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫째 주장에 관한 판단

원고의 이 사건 주택 취득과 이전 소유자인 최○○의 이 사건 주택 취득은 각 별개의 취득행위로서, 아래 2)항에서 보는 것과 같이 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시까지도 이 사건 유치권이 소멸하지 아니한 이상, 최○○이 이 사건 주택을 취득하면서 이 사건 유치권의 피보전채권 상당액을 과세표준에 반영한 취득세를 납부하였는지 여부는 원고가 이 사건 주택의 소유권을 취득하면서 납부하여야 할 취득세의 과세표준을 결정하는데 영향을 미치지 아니한다. 그리고 이 사건 주택의 취득가액에 이 사건 유치권의 피보전채권액을 반영할지 여부는 과세표준의 결정에 관한 문제일 뿐 취득세를 가중하여 부과하는 것이 아니므로, 원고가 이 사건 주택을 취득할 무렵이 지방세특례제한법 제40조의2가 취득세의 100분의 50을 경감하도록 규정하는 등으로 취득세 인하의 특례가 주어지던 시기였는지 여부는 이 사건 주택의 취득가액 결정과 무관한 사항이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 둘째 주장에 관한 판단

갑 제6호증 내지 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 주택의 종전소유자인 최○○ 등 ○○○○○빌라트의 소유자 9인은 2011. 8. 12. 주식회사 ○○○건설[이하 ‘○○○건설’이라 한다, 건설○○○는 2004. 11. 15. 주식회사 ○○○○○○(이하 ‘○○○○○○’라고 한다)에 흡수합병되었고, 2009. 2. 1. ○○○○○○의 건설사업부문이 분할되어 ○○○건설에 합병되었다가, 2012. 4. 2. ○○○건설이 다시 ○○○○○○에 흡수합병되었다]을 상대로, 이 사건 유치권의 피담보채무의 부존재확인의 소(서울중앙지방법원 2011가합84279)를 제기하였으나, 이 사건 유치권의 피담보채무로 ‘10,859,048,847원 및 그에 대한 지연손해금이 존재한다’는 취지의 판결이 선고되어 위 판결이 확정된 사실, ○○○○○○는 2014. 7. 1. ○○기업을 상대로 이 사건 판결의 확정시로부터 10년의 소멸시효 만료일이 임박하였음을 이유로 소멸시효의 중단을 위하여 이 사건 공사대금의 지급을 구하는 소(서울중앙지방법원 2014가합546464)를 제기하였고 2014. 11. 21. 공시송달에 의한 승소판결을 받은 사실, 원고가 이 사건 주택을 매수한 서울중앙지방법원 2012타경15450 부동산임의경매 사건에서 제공된 이 사건 주택에 관한 정보에는 ‘본 주택이 포함된 ○○○○○빌라트 전체 동의 출입문이 폐쇄상태이고, ○○○건설의 공사대금 미수령으로 유치권행사 중 현수막이 부착되어 있음’, ‘해당물건은 유치권 신청이 제출된 사건입니다’라고 명시되어 있었던 사실, 위 경매절차 제1회 매각기일에서의 최저매각금액은 이 사건 주택의 감정가액인 12억 원이었는데, 8차에 걸쳐 유찰되면서 9차 매각기일의 최저매각금액은 201,326,000원이 되었고, 원고가 9차 매각기일에서 이 사건 주택을 201,328,100원에 매수한 사실이 각 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 ○○○○○○는 ○○기업에 대하여 이 사건 판결에서 인정된 이 사건 공사대금채권 10,859,048,847원을 여전히 보유하면서 이 사건 주택을 포함한 ○○○○○빌라트 12세대를 계속 점유하여 이 사건 유치권을 행사하고 있었다고 할 것이므로, 이와 다른 취지인 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3) 셋째 주장에 관한 판단

구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항은 과세표준은 신고한 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고, 같은 조 제2항 단서는 취득세의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하도록 규정하고, 같은 조 제5항 제3호는 ‘판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 제2항 단서에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다’고 규정하고, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호, 제7호는 ‘법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 및 그에 준하는 비용인 간접비용의 합계액으로 한다’라는 내용을 규정하고, 같은 시행령 제18조 제3항 제1호는 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”으로 ‘민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)’을 들고 있다.

위와 같은 관계 법령의 내용을 종합하여 보면, 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 구 지방세법 제10조 제5항의 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이므로, 구 지방세법 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당한다(대법원 2006. 7. 6. 선고 2005두11128 판결 참조).

앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 공사대금채권은 이 사건 유치권의 피보전채권으로서, 이 사건 주택을 취득하려는 사람은 ○○○○○○에게 이 사건 공사대금을 변제하여 이 사건 유치권을 소멸시켜야만 이 사건 주택에 관한 완전한 소유권을 취득할 수 있고, 원고 역시 이 사건 유치권의 존재를 잘 알면서 이 사건 공사대금채무의 변제 등 이 사건 유치권 소멸에 필요한 비용을 부담하여 이 사건 주택의 완전한 소유권을 취득하려는 의사를 가지고 이 사건 주택을 감정가액의 약 17%에 불과한 금액으로 매수하였다고 할 것이므로, 이 사건 유치권을 소멸시키기 위하여 필요한 비용은 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호, 제7호에 따라 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액에 준하는 비용’으로서 이 사건 주택을 취득하기 위한 간접비용으로서 사실상의 취득가격에 해당한다고 볼 수 있다. 그리고 이 사건 공사대금채권의 존재는 확정된 민사판결인 이 사건 판결문에 의하여 인정되므로, 구 지방세법 제10조 제5항 제3호에 따라 사실상의 취득가격을 과세표준으로 할 수 있는 경우이다.

따라서 피고가 이 사건 유치권의 피보전채권액 10,859,048,847원을 ○○○○○빌라트 12세대의 2013년 주택공시가격에 비례하여 안분한 금액으로서, 이 사건 주택분에 해당하는 919,328,583원을 이 사건 주택의 매수가액에 더한 금액을 사실상의 취득가격으로 보아 이 사건 처분을 한 것은 적법하다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

※ 관계 법령

○ 구 지방세법 (2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되기 전의 것)

○ 구 지방세법 제10조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 구 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)

① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.

○ 구 지방세법 제21조(부족세액의 추징 및 가산세)

① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에「지방세기본법」 제53조의2부터 제53조의4까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

부칙 <법률 제12118호, 2013. 12. 26.>

제1조(시행일)

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제69조 제2항 및 제71조 제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(유상거래주택 취득의 세율에 관한 적용례)

① 제11조 및 제13조의 개정규정은 2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용한다.

○ 구 지방세법 시행령 (2016. 4. 26. 대통령령 제27102호로 개정되기 전의 것)

○ 구 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조제5항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

○ 구 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

○ 지방세특례제한법 제40조의2(주택거래에 대한 취득세의 감면)

② 유상거래를 원인으로 2013년 7월 1일부터 2013년 12월 31일까지「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 제2호의 경우로 취득하여 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다.

1. 1주택이 되는 경우

2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우