의정부지방법원 고양지원 2011. 9. 2. 선고 2011가합3572 판결 [청산금]

피고는 원고들에게 별지 목록 ‘종전자산 감정평가 금액’란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정사실

가. 당사자의 지위

(1) 피고는 고양시 덕양구 토당동 287-1 외 88필지 토지(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에 주택재건축사업을 시행하기 위하여 2007. 4. 26. 조합창립총회를 개최한 후 2007. 8. 31. 조합설립인가를 받은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상의 주택재건축정비사업조합이다.

(2) 원고들은 피고의 전 조합원들로서 이 사건 사업구역에 위치한 별지 목록 ‘소유 부동산’란 기재 각 부동산을 각각 소유하고 있다.

나. 피고의 조합원들에 대한 감정평가 금액 통지

(1) 피고는 이 사건 사업구역에 조합원들이 소유하고 있는 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 평가하기 위하여 2개의 감정평가업자를 선정하여 감정평가를 하게 한 다음 그 평가금액을 산술평균한 금액(이하 ‘평균 감정가격’이라 한다) 및 그에 따라 조합원들이 아파트를 분양받을 경우 부담해야 할 평균분담금을 원고들을 포함한 조합원들에게 통지하였다.

(2) 원고들이 통지받은 평균 감정가격은 별지 목록 ‘종전자산 감정평가 금액’란 기재 각 금액과 같다.

(3) 피고는 2010. 6. 28. 조합원들에게 2010. 7. 1.부터 2010. 8. 9.까지 분양신청을 하라고 공고하였고, 그 후 분양신청기간을 2010. 8. 10.부터 2010. 8. 29.까지 연장하였다.

(4) 그 결과 총 541명의 조합원 중 367명이 분양신청을 하였으나, 원고들을 비롯한 174명은 정해진 기간 내에 분양신청을 하지 않고 현금으로 청산받겠다고 선택하였다.

다. 원고들의 현금청산 동의서 제출

(1) 피고는 2010. 9. 3.경 원고들을 비롯한 분양신청을 하지 않은 조합원들에게 ‘현금청산 동의 및 신청서 제출 요청의 건’이라는 제목의 안내문(이하 ‘이 사건 안내문’이라 한다)을 보냈다. 이 사건 안내문에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ① 조합에서는 부득이 개인적인 사정으로 분양신청을 하시지 않은 조합원에게 조금이나마 도움을 드리기 위하여 최대한 빠른 시일 내에 현금청산이 이루어지도록 최선을 다하고자 하니, 종전자산 감정평가 금액으로 소유권이전을 원하는 경우 붙임의 현금청산 신청서를 작성하여 2010. 9. 16.(목) 오후 5시까지 조합사무실로 제출해주기 바란다. ② 종전자산 감정평가 금액으로 현금청산을 원하지 않거나 현금청산 신청서를 제출하지 않은 조합원의 경우 도시정비법에서 규정한 방식에 따라 고양시장이 추천한 2개 이상의 감정평가 금액을 기준으로 협의를 실시하게 되며, 협의가 이루어지지 않을 경우 부득이 매도청구 소송이 진행됨을 알린다.

(2) 이 사건 안내문에 첨부된 ‘현금청산 동의 및 신청서’(이하 ‘이 사건 동의 및 신청서’라 한다)의 ‘현금청산금액’란에는 부동문자로 ‘종전자산 감정평가 금액과 동일하게 처리’라고 기재되어 있고, 그 밑에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ① 위 본인은 도시정비법 제47조에 따라 현금청산 대상자로 분류되었고, 도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 ‘도시정비법 시행령’이라 한다) 제48조의 규정에 근거하여 종전자산 감정평가 금액으로 현금청산하는 것에 동의한다. ② 현금청산과 관련된 세부적인 절차는 소유권이전과 동일한 절차로 진행되며, 조합에서 소유권이전에 대한 절차는 별도의 기일을 정하여 실시하는 것에 동의한다.

(3) 피고가 발행한 2010. 9. 3.자 재건축조합 소식지(갑 제7호증)의 ‘현금청산 조합원에 대한 안내’ 부분에는 ‘분양신청을 하지 않은 조합원에 대하여 가능한 빠른 시일 내에 현금청산을 마무리하기 위하여 종전자산 감정평가 금액으로 현금청산을 실시하고자 하니, 종전자산 감정평가 금액으로 소유권이전을 원하는 경우 첨부한 현금청산 신청서를 작성하여 2010. 9. 16.까지 조합사무실로 제출하기 바란다’는 내용이 실려 있다.

(4) 원고들은 2010. 9. 16.까지 이 사건 동의 및 신청서를 작성하여 인감증명서와 함께 피고에게 제출하였다.

(5) 그 후 이 사건 동의 및 신청서를 제출하지 않은 조합원 100명이 소유한 각 부동산에 대하여는 감정평가가 다시 진행되었다.

라. 피고의 안내문 발송

(1) 피고의 조합장 정** 명의로 2011. 1. 12. 작성·발송된 ‘현금청산에 대한 안내문’(갑 제6호증 일부)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ① 롯데건설 주식회사(이하 '롯데건설'이라 한다)측에서는 계속적인 사업추진 의지를 가지고 사업추진을 하고 있고 청산금 지급과 관련해서는 3월 중 관리처분 총회를 개최할 경우 관리처분 인가 후 현금청산금을 지급하겠으며, 현금청산 조합원님들의 양해를 구한다는 취지의 회신을 하여 왔다. ② 청산금이 바라는 기간 내 지급이 안 되어 많은 어려움이 있겠지만 빠른 시일 내에 청산금이 처리될 수 있도록 협조해 주기를 바란다.

(2) 피고의 조합장 정** 명의로 2011. 1. 26. 작성·발송된 ‘현금청산 안내 및 협조 요청’(갑 제6호증 일부)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ① 분양신청 완료 후 부득이한 사정으로 현금청산을 신청한 분들의 빠른 업무처리를 위하여 종전자산 감정평가를 희망하는 분들에 대하여 동의서를 징구하여 182명 중 100명이 동의서를 제출하였고 동의서를 제출하지 않은 분들에 대하여는 고양시장으로부터 감정평가업체를 추천받아 감정평가 업무를 진행 중에 있다. ② 롯데건설에 조속한 관리처분인가와 도시정비법에서 규정한 150일 이내에 현금청산을 실시하기 위하여 강력한 요구와 협의를 하였으나 아직 롯데건설로부터 뚜렷한 일정 및 방안에 대한 해답을 듣지 못하고 있는 실정이다. 청산금 지급에 대해 조합의 노력이 없어서가 아니라 시공사인 롯데건설의 적극적인 추진의지로 자금의 대여 등이 이루어져야 청산금 지급 등이 가능한 상황이다. 조합에서는 롯데건설에 조속한 사업추진 촉구와 협의를 하여 최대한 빨리 청산금 지급에 대한 방법 및 일정을 안내드리고 지급토록 할 것이다.

마. 청산금 지급 요구

원고 소송대리인은 원고들로부터 위임을 받아 2011. 4. 12. 피고에게, 원고들로부터 소유권이전에 필요한 모든 서류를 넘겨받아 청산금의 지급과 동시에 소유권이전이 가능하므로, 내용증명 수령 후 1주일 이내에 청산금을 지급해달라고 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 관련 법령 기재와 같다.

3. 원고들의 청산금 청구에 대한 판단

가. 청산금액에 대한 협의의 성립 여부

청약은 그에 대한 승낙에 의하여 곧바로 계약의 성립에 필요한 의사합치에 이를 수 있을 정도로 내용적으로 확정되어 있거나 해석에 의하여 확정될 수 있어야 한다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다45273 판결 참조).

다음과 같은 사정을 고려할 때, 피고가 현금청산 대상자들에게 이 사건 안내문과 ‘이 사건 동의 및 신청서’ 양식을 보냄으로써 피고는 현금청산 대상자 중 청산금액을 종전자산 감정평가 금액으로 하는 데 동의하는 사람들에게 그 금액으로 현금청산을 실시하겠다는 의사표시를 하였다고 할 것이고, 피고의 이러한 의사표시는 상대방의 승낙이 있으면 곧바로 의사의 합치에 이를 수 있는 정도로 내용적으로 확정될 수 있는 청약에 해당한다고 할 것이다.

① 종전자산 감정평가 금액이 원고들에게 이미 통지된 상황에서 피고는 이 사건 안내문을 조합원들에게 보내 종전자산 감정평가 금액으로 소유권이전을 원하는 경우 이 사건 동의 및 신청서를 작성·제출하라고 하였다.

② ‘이 사건 동의 및 신청서’의 표제에 ‘동의’ 외에 ‘신청서’라는 용어도 사용하고 있으나, 그 내용에는 ‘도시정비법 시행령 제48조의 규정에 근거하여 종전자산 감정평가 금액으로 현금청산하는 것에 동의한다’고 기재되어 있어 피고의 청산금액 제의에 대한 수락을 전제로 하고 있다.

③ 피고는 이 사건 동의 및 신청서를 제출하지 않은 현금청산 대상자에 대하여는 별도의 감정을 하였으나 이 사건 동의 및 신청서를 작성·제출한 원고들에 대하여는 감정평가 또는 현금청산액에 대한 별도의 협의절차를 밟지 않았다.

④ 이 사건 안내문이 원고들에게 배송될 무렵 피고가 발행한 2010. 9. 3.자 재건축조합 소식지에도 피고가 통보한 종전자산 감정평가 금액으로 현금청산을 실시하고자 한다는 내용이 포함되어 있다.

⑤ 피고의 조합장은 2011. 1. 12.과 2011. 1. 26. 청산금액의 확정에 대하여는 특별히 언급하지 않은 채, 조속한 청산금액 지급을 위하여 롯데건설과 협의 중이라고 밝혔다. 그런데 도시정비법 제47조는 ‘사업시행자가 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.’고 정하고 있어 시공사가 사실상 청산금을 부담하는지 여부와 관계없이 사업시행자가 아닌 시공사가 조합원들에 대하여 법률상으로 청산금을 지급할 의무를 부담하지는 않는다.

⑥ 이 사건 동의 및 신청서에서 ‘현금청산과 관련된 세부적인 절차는 소유권이전과 동일한 절차로 진행되며, 조합에서 소유권이전에 대한 절차는 별도의 기일을 정하여 실시하는 것에 동의한다.’는 내용이 기재되어 있으나, 이는 소유권이전이나 현금청산 등과 관련하여 별도의 절차를 진행한다는 것으로 해석할 수 있고, 청산금액과 관련하여 별도의 협의절차를 예정한 것이라고 볼 수 없다.

⑦ 도시정비법 제47조는 ‘사업시행자가 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.’고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제48조는 ‘사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지 등 소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.’고 규정하고 있을 뿐 협의와 관련한 양식을 정하고 있지 않다. 따라서 위와 같이 원고들과 피고 사이에 청산금에 대한 협의가 성립한 후 별도로 ‘현금청산 합의서’를 작성하는 절차를 예정하고 있다고 하더라도 위와 같은 합의서 등의 작성 시점에 비로소 청산금에 대한 협의가 성립하였다고 볼 수는 없다.

한편 원고들은 피고가 보낸 이 사건 안내문을 받고 이 사건 동의 및 신청서 양식에 각 서명·날인하여 이를 피고에게 제출하였고, 그로써 피고의 청약에 대하여 승낙의 의사표시를 하였다고 할 것이다.

따라서 원고들과 피고 사이에 종전자산 감정평가 금액을 청산금액으로 한다는 의사의 합치가 있었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 도시정비법 제47조에 따라 원고들에게 청산금으로 별지 목록 ‘종전자산 감정평가 금액’란 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 동시이행항변

(1) 피고의 주장

피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무는 원고들의 피고에 대한 각 소유 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행 및 위 각 부동산의 인도의무와 동시이행 관계에 있다.

(2) 판단

도시정비법 제47조에 의하여 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등 참조).

또한 관리처분계획인가의 고시가 있는 때에도 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전의 토지 등 소유자로 하여금 그 토지 등을 사용·수익할 수 있게 한 도시정비법 제49조 제6항 단서의 규정취지와 공평의 원칙에 비추어 볼 때, 원고들의 위 각 부동산의 인도의무도 피고의 청산금 지급의무와 동시이행관계에 있다고 보아야 할 것이다(부동산 매매계약에서 부동산의 인도의무가 대금지급의무와 동시이행관계에 있다는 점에 관해서는 대법원 1980. 7. 8. 선고 80다725 판결, 대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등 참조).

따라서 피고의 동시이행항변은 이유 있다.

다. 소결

피고는 도시정비법 제47조에 따라 원고들로부터 각 소유 부동산에 관하여 소유권이전등기절차의 이행 및 위 각 소유 부동산의 인도를 받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 ‘종전자산 감정평가 금액’란 기재 각 금원의 청산금을 지급할 의무가 있다.

4. 원고들의 지연손해금 청구에 대한 판단

원고들은 위 각 금원에 대하여 지연손해금의 지급을 구하나, 위 3.나에서 본 바와 같이 피고의 원고들에 대한 청산금 지급의무가 원고들의 위 각 부동산에 대한 소유권이전등기절차 이행 및 위 각 부동산의 인도의무와 동시이행관계에 있고, 원고가 위 각 부동산의 인도의무에 관하여 이행제공을 하였다는 아무런 주장·증명이 없는 이상 피고의 청산금 지급의무가 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없어 이 부분 청구는 받아들이지 않는다(민법 제587조 제2문은 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.”고 규정하고 있는데 이는 이 사건에도 적용될 수 있다. 따라서 원고들이 피고에게 각 소유 부동산을 실제 인도하지 않은 이상 청산금에 대하여 이자 또는 지연손해금의 지급을 구할 수는 없다고 할 것이다).

5. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.