대구지방법원 2013. 9. 13. 선고 2013구단10071 판결 [공인중개사자격취소처분취소]

피고가 2012. 11. 15. 원고에 대하여 한 공인중개사 자격취소처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007년 공인중개사 자격을 취득하여 2009. 2. 18.부터 상주시 낙양동에서 ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사 사무소를 운영하다가 2012. 1. 26. 자진 폐업하였다.

나. 피고는, 원고가 2011. 2. 22. 중개보조원으로 고용한 이○○로 하여금 원고의 명의를 사용하여 소외 주○○ 소유의 상주시 복룡동에 있는 이 사건 토지에 관하여 주○○과 김○목 사이에 부동산매매계약서를 작성하게 하는 등 이 사건 토지의 매매계약 전반에 관한 중개업무를 하게 하여 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제7조 제1항을 위반하였다는 이유로, 2012. 11. 15. 원고에 대하여 공인중개사 자격취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제3 내지 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

공인중개사가 중개행위의 중요부분을 결정하고 그 업무상 지시에 의하여 중개보조원으로 하여금 계약서 내용을 작성하게 하거나 계약서에 중개업자의 등록된 인장을 날인하게 하는 행위 등만으로는 공인중개사법 제7조 제1항에서 금지하고 있는 공인중개사의 명의를 사용하여 중개업무를 한 경우에 해당하지 않는다. 그런데 원고는 직접 등기부등본과 지적도, 토지이용계획확인원 등 서류를 발급받아서 권리분석을 하였고, 매도인 주○○에게 유선으로 계약이 완료되면 원고가 자리를 비워도 유효한 계약이므로 서명 날인하라고 연락하는 이 사건 토지 매매계약 체결과정에 직접 개입하여 소상히 알고 있으나, 중개보조원인 이○○에게 원고를 대리하여 현장을 안내하고, 부득이하게 다른 중개대상물을 보러 가게 되어 이○○에게 계약서를 작성하게 하였을 뿐이므로, 이○○에게 공인중개사인 원고의 명의를 사용하여 중개업무를 하게 한 경우에 해당하지 않는다. 이와 다른 취지에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

이 사건의 쟁점은 공인중개사법 제7조 제1항을 위반하여 공인중개사인 원고가 중개보조원인 이○○에게 자기의 성명을 사용하여 이 사건 토지에 관한 중개업무를 하게 하였다고 할 수 있는지 여부이다. 그런데 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제8호증의 6, 7, 12, 14, 을 제1호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 증인 주○○의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 제반 사정들을 고려하여 보면, 원고의 중개보조원인 이○○이 공인중개사인 원고의 명의를 사용하여 이 사건 토지의 매매와 관련하여 중개업무를 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 같은 취지에서 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다. ① 공인중개사법 제2조 제6호에서 중개보조원의 업무를 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 것으로 한정하고 있고, 같은 법 제25조, 제26조, 제36조에서 중개대상물의 확인·설명서나 거래계약서의 작성은 공인중개사가 직접 서명 및 날인하도록 규정하면서 이를 위반하였을 시에는 공인중개사의 자격을 중지할 수 있도록 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 중개업무 중 중개대상물의 확인·설명과 최종적인 거래계약의 완성은 중개보조원이 하여서는 안 되고 반드시 공인중개사가 직접 이행하여야 하는 매우 중요한 부분이라 할 수 있다. ② 그런데 이 사건의 경우 원고의 피의자신문조서(갑 제2호증의 1, 2)에 기재된 원고의 진술 중 ‘제가 김○목을 직접 만난 일은 없고 김○목이 건물을 살지 토지를 살지 결정을 하지 못한 상태라고 이○○에게 보고를 받고 나서 제가 이○○에게 이 건 물건을 보여주고 현장을 안내하라는 지시를 한 것인데 저는 이○○의 선에서 거래가 끝이 날 줄 알았다’, ‘김○목의 경우와 같이 거래가 성사될 가능성이 낮으면 제가 중개보조원에게 현장안내를 시키고 나서 계약서 작성은 제가 직접 하는데, 김○목의 경우에는 제가 마침 계약을 하는 날 급한 볼일이 있어서 이○○에게 계약서 작성도 맡긴 것이다’, ‘이○○에게 제 도장을 주면서 계약이 될 것 같으면 계약서를 작성하고 성사를 시키라고 지시를 한 것이다’, ‘매매가 당일 일어날 수도 있고 그 다음날 매매가 일어날 수도 있는 상황에서 당시 저는 하동에 다른 물권 평가문제로 가게 되어 이○○에게 도장을 맡겼는데 그날 계약이 성립이 된 것이다’라는 진술 등이나, 이○○의 피의자신문조서(갑 제8호증의 14)에 기재된 이○○의 진술 중 ‘2011. 1월 중순경 김○목이 사무소를 찾아와서 상주 시내에 건물이나 땅이 괜찮은 것이 있으면 알아봐 달라고 했다. 그래서 제가 원룸을 1~2개 소개를 해 주었는데 마음에 들지 않는다고 하여 공인중개사인 원고에게 이야기를 하니까 상주시 복룡동에 있는 땅을 소개를 해주라고 하여 김○목에게 설명을 하니까 현장에 가보자고 하여 저와 둘이 현장에 가서 확인을 하였는데 마음에 들어 하여 2011. 2. 22.에 저희 사무실에서 김○목과 땅 주인 주○○이 같이 만나서 매매계약을 체결하게 된 것이다’, ‘제가 김○목에게 그 지역이 문화재보호구역이라는 설명을 하면서 2층짜리 건물을 지어서 학원 같은 것으로 세를 주고 2층 한 칸에 가정집을 넣어서 생활하면 된다고 하니까 김○목이 좋다고 하면서 매매금액을 2억 1,000만 원으로 해주면 계약을 하겠다고 하여 그 조건으로 계약을 하게 된 것인데 당시 김○목에게 건물을 짓기 위해서는 지표검사를 해야 하는데 그 비용은 몇 십만 원 정도 부담을 해야 된다는 설명까지 해 주었다’라는 진술 등에 비추어 보면, 이○○이 매수인인 김○목에게 이 사건 토지의 현장을 안내하고 이 사건 토지의 운용 방안에 대한 상담 등을 통하여 매매대금에 대한 합의점을 이끌어 내었고, 그에 따라 2011. 2. 22. 김○목과 주○○이 매매계약을 체결하기 위하여 원고의 거목공인중개사사무소에서 이○○의 입회하에 만나게 되었으며, 당일 최종적으로 이○○에 의하여 중개대상물 확인·설명과 함께 매매대금 지급 방법 및 시기, 특약사항 등이 정해져 이 사건 토지에 대한 매매계약이 체결됨으로써 중개가 완성된 것으로 보인다. ③ 더구나 이 사건 토지의 매수인인 김○목이 이 사건 토지 매매 과정에서 원고의 거목공인중개사사무소에 2~3회에 걸쳐 방문하였음에도 원고를 한 번도 본 적이 없고, 이 사건 매매계약을 체결하기까지 전화상으로도 통화한 사실이 없으며, 이 사건 토지에 대한 중개대상물 확인이나 설명도 이○○이 하였고, 매매계약서에도 이○○이 중개업자란에 자신의 서명과 날인을 하였기 때문에 이○○이 공인중개사인 것으로 알았고 중개수수료도 이○○에게 지급하였던 것으로 보인다. ④ 만일 원고의 주장과 같이 원고의 대리인으로서 중개보조원에 불과하다는 것을 이○○이 밝혔다면 굳이 이○○이 중개업자란에 자신의 서명과 날인을 할 필요가 없었던 것으로 보이고, 대리인으로서 이○○의 책임을 묻기 위하여 이○○의 서명과 날인이 필요하였다면 원고의 대리인임을 기재하고 서명과 날인을 하였을 것으로 보인다. ⑤ 한편 이 사건과 관련하여 원고가 이○○로 하여금 원고의 명의를 사용하여 중개업무를 하게 하여 공인중개사법을 위반하였다는 취지의 범죄사실로 대구지방법원 상주지원이 2012. 9. 10. 원고에 대하여 공인중개사법위반으로 벌금 70만 원의 약식명령(2012고약1091)을 하였음에도 이에 대하여 원고가 정식재판청구를 하지 아니하여 그대로 확정되었고, 대구지방검찰청 상주지청 이창희 검사가 이 사건과 관련하여 이○○에 대하여는 원고로부터 공인중개사자격증을 양수하거나 대여받았음을 인정할 증거가 없다는 이유로 증거 불충분으로 혐의처분을 하였으나, 불기소이유서에 이○○이 이 사건 토지를 매매함에 있어 원고의 성명을 사용하여 중개업무를 한 사실은 인정하고 있다. ⑥ 원고의 주장과 같이 원고가 이 사건 토지의 매도인인 주○○으로부터 이 사건 토지의 매매 중개 업무를 위임을 받아 매매대금을 얼마로 할 것인지에 대해서 매도인과 협의를 하였고, 이 사건 토지에 대한 권리분석을 하였다 하더라도, 매수인에 대하여 직접적으로 아무런 중개 행위를 하지 않은 이상 매수인에 대한 중개업무까지 원고가 하였다고 보기는 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.