울산지방법원 2017. 10. 19. 선고 2017가합21448 판결 [임차권자지위확인의소]

주문과같다.

1. 인정사실

가. 당사자들의지위

원고는정부의공공기관지방이전방침에따라울산우정혁신도시로이전한X공사의직원이고, 피고는주택건설·공급·관리업무를수행하는공기업으로서울산우정혁신도시*-2, *-3블록의공공임대주택을공급하는사업자이다.

나. 입주자모집공고

피고는2012. 8. 20. 울산우정혁신도시*-2, *-3블록의공공임대주택에관한입주자모집공고(이하‘이사건입주자모집공고’라고한다)를하였는데, 주요내용은아래와같다.

○공공임대주택의입주자모집공고일: 2012. 8. 20.(청약자격조건의기간, 나이, 지역우선공급등의판단기준임) ○지방이전공공기관종사자특별공급대상자는거주요건, 주택소유여부(단울산광역시에주택을소유한경우제외)와는해당없으나, 공공임대신청시무주택자에게우선적으로공급함 ○울산우정혁신도시이전기관종사자및설치기관종사자특별공급 - 신청자격 입주자모집공고일(2012. 8. 20.) 현재「주택공급에관한규칙」제19조의5 및「지방이전공공기관종사자등에관한주택특별공급운영기준」에의하여해당기관에서주택특별공급대상자로확인하여‘주택특별공급대상자확인서’를발급받는사람(단울산광역시에주택을소유하고있는경우에는특별공급대상에서제외) - 당첨자선정방법 경쟁이있을경우추첨을통해당첨자를선정함 공공임대를신청하여경쟁이있을시에는아래의순위에따라우선공급함 제1순위: 주택을소유하지않은세대(세대원전원)에속한사람 제2순위: 1호또는1세대의주택을소유한세대(세대원전원)에속한사람 제3순위: 제1순위와제2순위에해당되지않는사람

다. 임대차계약체결및입주

1) 원고는 1세대의 주택을 소유한 세대주로서 제2순위로 청약신청을 하였고, 2012. 9. 26. 피고와별지목록기재부동산(이하‘이사건임대아파트’라고한다)에관하여별지목록기재임대차계약(이하‘이사건임대차계약’이라고한다)을체결하였는데, 주요내용은아래와같다.

○일반조건 제1조(임대보증금·임대료및임대차계약기간) ① 피고는 임대아파트의임대보증금, 임대료및임대차계약기간을아래와같이정하여원고에게임대한다.

제10조(임대차계약의해제및해지) ①원고가다음각호에해당하는행위를한경우피고는계약을해제또는해지하거나임대차계약의갱신을거절할수있다.

7. 주택법제16조에따라사업계획의승인을받아건설한G의임대차계약기간중다른주택을소유하게된경우, 다만상속·판결또는혼인등그밖에부득이한사유로다른주택을소유하게되어부적격자로통보받은날부터6개월이내에해당주택을처분하는경우와해당임대주택을주택공급에관한규칙제10조제6항에따라선착순의방법으로임차권을취득한경우는제외한다.

○특수조건 제1조(임대차계약의갱신) 피고는임대주택법령에서정하는입주대상요건에적합한원고와2년단위(단임대주택의분양전환시까지잔여기간이2년미만일경우는임대주택법제32조제4항에의하여잔여기간을임대차계약기간으로한다)로임대차계약을갱신할수있다. 이경우원고는피고가정한임대보증금및임대료등의임대조건을수락하고임대차계약기간만료일1월전까지임대차계약갱신의사를통보하여야한다. 제2조(임대차계약기간) ①계약일반조건제1조제1항의임대차계약기간개시일이란입주일(임대주택의열쇠교부일)을말한다. 다만입주지정기간종료일까지입주하지아니한경우에는종료일다음날을입주일로본다. ②임대차계약기간종료일은입주지정기간종료일다음월1일부터2년(단임대주택의분양전환시까지잔여기간이2년미만일경우는잔여기간)이되는월의말일로한다.

2) 피고는원고에게임대아파트의입주지정기간을2014. 11. 25.부터2015. 1. 8.까지라고통지하였고, 원고는2014. 12. 1. 임대아파트에입주하였다.

라. 부동산매수및소유권이전등기

1) 원고는입주자모집공고일당시용인시수지구H I아파트 ***동***호(이하‘이사건제1아파트’라고한다)를소유하고있었는데, 2012. 9. 3. 임의경매절차에서 I아파트000동000호(이하‘이사건제2아파트’라고한다)를매수하고, 같은날원고앞으로소유권이전등기를마쳤다.

2) 원고는2014. 8. 23. W에게제1아파트를매도하고2014. 11. 10. W 앞으로소유권이전등기를마쳐주었다.

마. 임대차계약갱신거절통지

피고는2017. 1. 2. 원고에게‘임대차계약갱신과관련하여원고가유주택자이므로, 임대차계약일반조건제10조 제1항제7호및특수조건제1조에따라갱신계약이불가하다’고통지하였다.

다툼없는사실, 갑제1 내지 4, 8호증, 을제2, 3호증의각기재, 변론전체의취지

2. 당사자들의주장

가. 원고

원고는입주자모집공고일당시제1아파트만소유하고있어서임대주택특별공급대상자의자격을갖추고있었고, 임대차계약기간개시일이전에제2아파트를매수하고제1아파트를매도하였으므로, 임대차계약일반조건제10조 제1항제7호(이하‘이사건해지조항’이라고한다)에서정하는‘임대차계약기간중다른주택을소유하게된경우’에해당하지않는다.

이처럼원고는임대차계약특수조건제1조의입주자격요건을충족하는데도피고는해지조항에따라임대차계약의갱신을거절하였으므로, 피고를상대로 임대아파트에관한임대차계약상의임차권이원고에게있다는확인을구한다.

나. 피고

해지조항에서정하는‘다른주택’은입주자모집공고일당시소유하던주택과다른주택을말한다. 따라서비록원고가임대차계약기간개시일이전에제2아파트를매수하고제1아파트를매도하였다고하더라도, 임대차계약기간개시일이후‘다른주택’에해당하는제2아파트를계속소유하고있었으므로, 피고는해지조항에따라임대차계약을해지하거나임대차계약의갱신을거절할수있다.

3. 판단

가. 법률행위의해석은당사자가표시행위에부여한객관적인의미를명백하게확정하는것으로서, 계약문서에나타난당사자의의사해석이문제되는경우에는문언의내용, 약정이이루어진동기와경위, 약정으로달성하려는목적, 당사자의진정한의사등을종합적으로고찰하여논리와경험칙에따라합리적으로해석하여야한다(대법원1997. 12. 12. 선고97다5060 판결, 대법원2017. 6. 22. 선고2014다225809 전원합의체판결등참조).

나. 살피건대, 앞서든각증거에변론전체의취지를더하여인정되는아래와같은사정들을종합하면, 비록원고가임대차계약기간개시일이전에제2아파트를매수하고, 청약자격판단기준시인입주자모집공고일당시소유하던제1아파트를매도함으로써임대차계약기간동안제2아파트를계속소유하고있었더라도, 이를해지조항에서정하는‘임대차계약기간중다른주택을소유하게된경우’에해당한다고볼수는없다. 따라서원고는임대차계약기간중계속입주대상요건을충족하였고, 피고가이를다투는이상확인을구할이익도있다.

①해지조항의문언적인의미는, 임차인이임대차계약기간중임대주택이아닌다른주택을소유하게된경우임대차계약을해지하거나임대차계약의갱신을거절할수있다는것이다. 그런데원고의임대차계약기간개시일은원고가임대아파트에입주한2014. 12. 1.인데, 원고는그이전인2012. 9. 3. 제2아파트의소유권을취득하였다. ②해지조항은무주택자인임차인이임대주택외다른주택을소유하는것을제한하기위한규정일뿐, 1세대이상의주택을소유하던임차인이주택을변경하여소유하는것까지제한하기위한규정은아니다. ③임대차계약서에는계약해지또는갱신거절사유로임차인이‘임대차계약기간중다른주택을소유하게된경우’만규정하고있을뿐, 입주자모집공고일부터임대차계약기간개시일까지주택의매매를금지하는규정은없다. 또한입주자모집공고에도‘울산우정혁신도시에이전하는공공기관의직원이임대주택을신청할경우입주자모집공고일기준으로신청자격의충족여부를판단한다’고만되어있지, 임대차계약기간개시일까지신청자격을계속유지해야한다는내용은없다. ④울산우정혁신도시에이전하는공공기관직원의경우입주자모집공고일인2012. 8. 20. 기준으로「주택공급에관한규칙」제19조의5 및「지방이전공공기관종사자등에관한주택특별공급운영기준」에따라해당기관에서주택특별공급대상자확인서를발급받으면임대주택을신청할자격이있는데, 임대주택신청에경쟁이있을경우제1순위부터우선공급하되같은순위에경쟁이있을경우에는추첨을통해당첨자를선정한다. 따라서입주자모집공고일당시신청자가소유하고있는주택의수이외의다른요건은신청순위를정하거나당첨여부에영향을미치지않는다. ⑤해지조항은피고가임대주택에관한임대차계약을체결하기위하여일정한형식에따라미리마련한계약내용으로, 「약관의규제에관한법률(이하‘약관규제법’이라고한다)」이정하는약관에해당한다. 그런데앞서본바와같이지방이전공공기관의직원이신청할경우소유주택의수이외의다른요건은순위배정이나당첨여부에영향을미치지않는점, 「공공기관지방이전에따른혁신도시건설및지원에관한특별법(이하 ‘혁신도시법’이라고한다)」 제47조제2항은 “이전공공기관의이주직원에게주택을공급하는경우J 특별법제48조에따라주택을우선공급할수있다.”라고규정하고있는점등에비추어보면, 해지조항에서정하는‘다른주택’을입주자모집공고일당시소유하던주택이아닌다른주택으로확대하여해석하는것은혁신도시법의입법목적¹⁾에부합하지아니하고, 약관의뜻이명백하지아니한경우고객에게유리하게해석되어야한다는약관규제법제5조제2항에도위반된다. ⑥ 한편 임대차계약특수조건제1조에의하면, 피고는 임대주택법령에서정하는입주대상요건에적합한임차인과2년단위로임대차계약을갱신할수있는데, 여기서입주대상요건이란임대주택의청약신청자격을의미한다. 그런데원고는임대차계약기간중계속1세대주택을소유하고있는등임대주택의제2순위청약신청자격을충족하고있다.

4. 결론

그렇다면원고의청구는이유있어인용하기로하여, 주문과같이판결한다.