대구지방법원 2012. 9. 13. 선고 2012카합323 판결 [주택관리업자선정입찰효력정지가처분]

신청인의 피신청인에 대한 주택관리업자선정 입찰무효확인 청구소송의 본안판결 확정시까지 피신청인이 2012. 7. 11. 소외회사1을 주택관리업자로 선정한 결의의 효력을 정지한다.

1. 소명사실

이 사건 기록 및 심문 전체의 취지에 의하면 다음의 각 사실이 소명된다.

가. 피신청인은 대구 북구 소재 아파트의 입주자대표회의이고, 신청인은 이 사건 아파트의 입주자이다.

나. 이 사건 아파트 관리규약 제16조에서는 입주자대표회의의 구성원인 동별대표자를 8개동에서 1명씩 선출하도록 규정하고 있으므로 입주자대표회의의 구성원은 총 8명¹⁾인데, 2012. 6.경 피신청인은 101동과 103동의 동대표가 사퇴하여 6명의 동대표로 구성되어 있었다.

다. 피신청인은 2011. 8. 2. 소외회사2와 사이에 계약기간을 2011. 8. 3.부터 2014. 8. 2.까지로 하되, 1년간 수행평가를 하여 과반수 동의를 얻지 못할 경우 계약을 해지하기로 하는 공동주택 위·수탁관리계약을 체결하였다.

라. 그 후 피신청인은 2012. 6. 19. 회의를 개최하여 소외회사2에 대한 업무수행평가를 실시한 결과, 참석자 5명 중 만족 1명, 불만족 4명으로 소외회사2가 과반수의 동의를 얻지 못하였고, 이에 피신청인은 소외회사2와의 계약을 2012. 8. 2.자로 종료하기로 결의하였다.

마. 피신청인은 2012. 6. 26. 제한경쟁입찰방식²⁾에 의한 주택관리업자 선정입찰공고를 하였고, 2012. 7. 11. 입찰결과 참가업체 6개 중 2개 업체는 피신청인이 공고한 참가자격에 미달되어 제외되었고, 참가자격을 구비한 소외회사1 내지 4의 각 입찰가격이 1㎡ 당 1원으로 동일하였다.

바. 이에 피신청인은 입찰참가업체 등을 입찰장소에서 모두 퇴장시킨 후, 참석한 동대표 5인이 협의를 거쳐 투표를 통해 주택관리업자를 선정하기로 결의하였고, 이에 따라 투표를 실시한 결과 소외회사1이 3표, 소외회사2가 1표를 각 획득(무효표 1표)하여, 피신청인은 소외회사1을 주택관리업자로 선정하기로 결의(이하 ‘이 사건 선정결의’라 한다)하고, 2012. 7. 12. 소외회사1과 위·수탁관리계약(이하 ‘이 사건 위·수탁관리계약’이라 한다)을 체결하였다.

사. 주택법 및 동법 시행령, 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부 고시 제2010-445호, 이하 ‘이 사건 선정지침’이라 한다), 이 사건 아파트 관리규약 중 이 사건과 관련된 각 해당 규정은 별지 목록 기재와 같다.

2. 신청인주장의요지

피신청인이 추첨이 아닌 투표를 통하여 낙찰자를 결정한 행위 및 관리소장과 입찰참가업체를 입찰장소에서 모두 퇴장시킨 뒤 낙찰자를 결정한 행위는 이 사건 선정지침 제12조 제2항 및 제28조 제1항을 위반한 것이고, 공동주택의 관리업무를 집행하는 관리소장의 업무를 방해하는 위법한 행위이다.

또한 소외회사2와의 계약을 종료하기로 한 2012. 6. 19.자 결의(4인 찬성) 및 소외회사1을 낙찰자로 선정한 이 사건 선정결의(3인 찬성)는 이 사건 아파트 관리규약에서 정한 결의요건인 동대표 정원의 과반수의 찬성을 얻지 못한 하자가 있다.

따라서 이 사건 선정결의는 무효이므로, 신청취지와 같은 가처분을 구한다.

3. 판단

가. 이 사건 선정지침 위반 주장에 관하여

1) 먼저 추첨이 아닌 투표에 의한 주택관리업자의 선정이 위법한지에 관하여 보건대, 이 사건 선정지침은 주택관리업자 선정과정의 투명성과 공정성을 제고하기 위하여 제정된 것으로서 법규성이 없는 행정규칙에 불과하므로 주택관리업자 선정 과정에서 이 사건 선정지침을 일부 위반한 하자가 있다고 하더라도 선정 과정에서의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자가 존재하지 않는 이상 입찰·낙찰 및 그에 따른 계약의 체결이 무효라고 볼 것은 아닌바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 선정지침 제12조 제2항은 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 추첨에 의하여 낙찰자를 결정하도록 규정하고 있는 사실, 그러나 피신청인은 2012. 7. 11. 4개 업체가 동일한 가격으로 입찰하자 협의를 거쳐 투표를 통해 주택관리업자를 선정하기로 결의하고, 이에 따라 투표를 실시한 결과 소외회사1이 5표 중 3표를 획득하여 피신청인은 이 사건 선정결의를 한 사실이 소명된다.

위 소명사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 동일한 가격으로 입찰한 업체들에 대하여 추첨에 의하지 않고 피신청인의 투표로 낙찰자를 결정한 것이 입찰절차의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자에 해당한다고 보기 어려우므로, 비록 이 사건 선정지침 중 일부를 위반한 하자가 있다고 하더라도 투표를 통해 소외회사1을 낙찰자로 선정한 피신청인의 이 사건 선정결의와 이에 따라 체결된 이 사건 위·수탁관리계약이 무효라고 볼 수는 없다.

2) 다음으로 입찰업체 등을 퇴장시킨 후 피신청인의 투표를 실시한 것이 이 사건 선정지침을 위반한 것인지를 보건대, 이 사건 선정지침 제28조 제1항에서는 입주자대표회의가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하도록 규정하고 있는바, 위 소명사실에 의하면, 피신청인은 입찰참가업체 및 관리소장 등이 참여한 상태에서 입찰서를 개봉하였고, 그 결과 소외회사 1 내지 4의 입찰가격이 1㎡당 1원으로 동일한 것이 확인되었으며, 다만 그 후 추첨이 아닌 피신청인의 투표에 의해 주택관리업자를 선정하기로 하고 투표를 실시하는 과정에서 입찰참가업체 등을 퇴장시켰을 뿐이므로, 입찰서의 개봉 과정에는 이 사건 선정지침 위반의 하자가 있다고 보기 어렵다.

나아가 설사 투표 절차를 비공개로 진행한 것이 이 사건 선정지침을 위반한 것이라고 보더라도, 이러한 사정만으로 이 사건 선정결의에 입찰절차의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자가 있다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 소명할 만한 자료가 없으므로, 이 사건 선정결의를 무효라고 할 수 없고, 또한 주택법 제43조, 주택법 시행령 제52조에 의하면 주택관리업자의 선정은 입주자대표회의의 업무이므로 피신청인이 관리소장의 업무를 방해하였다고도 볼 수도 없다.

3) 따라서 신청인의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.

나. 결의요건 위반 주장에 관하여

소외회사2와의 계약을 종료하기로 한 2012. 6. 19.자 결의 및 이 사건 선정결의가 모두 동대표 정원의 과반수의 찬성을 얻지 못한 무효의 결의인지에 관하여 보건대, 이 사건 아파트 관리규약 제27조에서는 입주자대표회의는 구성원(구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있는바, 위 소명사실에 의하면, 위 각 결의 당시 피신청인은 동대표 정원 8인의 3분의 2를 초과하는 6인의 동대표로 구성되어 있었고, 2012. 6. 19. 회의에 5인이 출석하여 4인이 불만족 의견을 제시함에 따라 피신청인은 소외회사2와의 계약을 해지하기로 결의하였으며, 2012. 7. 11. 회의에는 5인이 출석하여 전원이 ‘다수득표’를 얻은 업체를 주택관리업자로 선정하기로 결의하고, 이에 따라 투표를 실시한 결과 3인의 득표를 얻은 소외회사1이 주택관리업자로 선정되었으므로, 위 각 결의는 의결정족수를 모두 갖추었다고 할 것이다.

따라서 신청인의 이 부분 주장 또한 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 신청인의 이 사건 신청은 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

2012. 9. 13.