서울고등법원 2012. 9. 6. 선고 2012나25373 판결 [배당이의]

주문과 같다.

1. 인정 사실

가. 이 사건 임대차계약 및 원고의 대항력, 우선변제권의 취득

1) 원고는 2005. 10. 10. ◎◎◎과 사이에, ◎◎◎ 소유의 성남시 수정구 ◇◇◇ 101동 201호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 임차보증금 1억 4,500만 원, 기간 '인도일로부터 2년'으로 정한 임대차계약을 체결하였다(이하 '이 사건 임대차'라 한다).¹⁾

2) 원고는 2005. 11. 14. 이 사건 아파트를 인도받아 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하였는데, 2005. 11. 25. 전입신고를 하고 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받은 이래 주민등록을 유지하며 이 사건 아파트에 거주하고 있다.

나. 후순위근저당권의 설정

◎◎◎은 ◆◆◆(이하 '◆◆◆'이라 한다)으로부터 2008. 7. 22.경 대출을 받으면서, 이 사건 아파트에 관하여 ◆◆◆ 앞으로 채권최고액 2억 8,340만 원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하여 주었다.

다. 임차보증금반환채권의 양도

1) 원고는 2007. 7. 16. □□□(이하 '□□□'이라 한다)으로부터 5,500만 원을 대출받으면서, 그 담보를 위하여 이 사건 아파트에 관한 임차보증금 반환채권(이하 '이 사건 채권'이라 한다)을 □□□에 양도하였다.

2) □□□은 2010. 6. 25. 원고를 대위하여 이 사건 아파트에 관하여 임차권등기를 마쳤으며, 2010. 12. 31. ■■■(이하 '■■■'라 한다)에 위 대출금채권을 양도하면서 그 담보로 제공된 이 사건 채권을 함께 양도하였다.

3) 위 각 채권양도의 통지는 각 채권양도 무렵 ◎◎◎에게 도달되었다.

라. 이 사건 아파트에 대한 경매절차 및 배당

1) ◆◆◆의 신청으로 2010. 5. 14. 이 사건 아파트에 관하여 수원지방법원 성남지원 2010타경xxxx호로 임의경매절차가 개시되고, 배당요구의 종기는 2010. 7. 16.로 정해졌으며, 피고는 2010. 6. 29. ◆◆◆으로부터 위 근저당권을 양수하여 2010. 7. 19. 위 근저당권이전의 부기등기를 마쳤다.

2) 2010. 6. 10. 원고는 이 사건 아파트의 임차인으로서, ■■■는 이 사건 채권의 양수인으로서 각 임차보증금 상당의 배당요구를 하였으나, 위 법원은 2011. 9. 2. 배당기일을 열어 실제 배당할 금액 246,804,860원 중 544,990원을 교부권자인 성남시 수정구에게, 나머지 246,259,870원을 모두 근저당권자인 피고에게 각 배당하고, 원고나 ■■■에게는 배당을 하지 않는 내용의 배당표를 작성하였다.

3) 원고와 ■■■는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 1억 5,000만 원에 대하여 각 이의하였고, 원고는 2011. 9. 8. 이 사건 소를 제기하였다. ■■■도 2011. 9. 8. 배당이의의 소를 제기하였다가 2011. 12. 13. 원고로부터 대출금채권을 변제받고 같은 날 소취하하였다.

마. 원고의 이 사건 대출금 변제 및 이 사건 임대차보증금반환채권의 회복

원고는 이 사건 배당이의의 소 계속 중인 2011. 12. 13. ■■■에 대하여 대출금채무를 모두 변제하였고, ■■■는 같은 날 ◎◎◎에 대하여 이 사건 채권에 관한 채권양도해지증명서를 발송하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 15호증, 을 1, 2호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

원고는 피고의 근저당권이 설정되기 전에 확정일자 및 대항력을 갖춘 임차인으로서 우선변제권이 있고, 이러한 우선변제권은 원고가 임차보증금 반환채권을 일시 담보로 제공하였더라도 계속하여 존속되어야 하며, 비록 이 사건 채권이 담보목적으로 양도되었다 하더라도 원고가 그 피담보채무를 변제한 이상 위 채권이 원고에게 소급적으로 귀속되므로, 임차보증금 상당액은 원고에게 배당되어야 한다. 가사 이 사건 채권이 양도된 것으로 보더라도, 그 중 피담보채무인 5,500만 원을 초과하는 부분은 민법 제607조 및 제608조에 위반하여 무효이므로, 그 부분에 대하여는 양도의 효력이 발생하지 아니하여, 원고가 계속하여 그 채권을 보유하고 있으므로 원고에게 배당되어야 한다.

나. 피고의 주장

원고는 배당요구하기 전에 이미 임차권과 분리하여 이 사건 채권을 □□□에 양도하였으므로, 위 법원이 배당절차에서 원고를 배제한 것은 정당하다. 원고가 이후 대출금채무를 모두 변제하였다 하더라도 이는 채권양도인과 양수인 사이의 문제에 불과하고, 이 사건 채권이 자동으로 원고에게 환원되지 아니한다.

3. 판단

가. 당사자의 의사해석

위 1.항 인정사실에서 본 대출금채권과 이 사건 채권의 가액 차이, 임차보증금 양도양수 경위 등 사정을 종합하여 보면, 원고와 □□□ 사이에서는, 원고의 대출금채무를 담보하기 위하여 원고가 대항력 및 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 이 사건 채권을 □□□에 양도하되, □□□은 이 사건 채권을 담보목적을 유월하여 채권을 행사하여서는 아니되며, 이 사건 채권을 행사하여 대출금채권에 충당하고 나머지가 있으면 원고에게 돌려주고, 원고가 임의로 채무를 변제하면 이 사건 채권을 다시 원고에게 양도하기로 하는 약한 의미의 양도담보의 약정이 있었다고 봄이 상당하며, 그와 같이 해석하는 경우에 한하여 원고와 □□□ 사이의 이 사건 채권 양도계약이 유효할 것이다.²⁾

나. 주택임대차보호법상 우선변제권

다음으로 양도담보 약정에 의하여 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차보증금 반환채권을 양수한 경우에도 우선변제권이 인정되는지에 관하여 본다. 주택임대차보호법(이하 '주보법'이라 한다)의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주보법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다. 오늘날 주택 가치의 상승으로 임차보증금 또한 상당액에 이르는 경우가 많은 점과 주택을 소유하지 아니한 대다수의 주택임차인에게 임차보증금 반환채권이 가장 큰 재산인 점 등에 비추어 보면, 임차인으로서는 임차보증금 반환채권을 양도하거나 담보로 제공하여 그 재산적 가치를 활용할 필요성이 적지 아니하다. 그렇다면 임대차관계 종료시까지 임차보증금 반환채권을 보유하는 경우 뿐만 아니라, 임대차관계 종료 전에 이를 양도하거나 담보로 제공하더라도, 임차인이 대항력을 유지하고 있고 후순위권리자에게 예상하지 못한 불이익을 주거나 거래의 안전을 해치는 경우가 아닌 이상, 이미 취득한 우선변제권은 보장되어야 할 것이다. 특히 임차보증금 반환채권 담보부 대출이 부동산을 소유하지 못한 서민 금융의 대종을 이루고 있는 현실에서, 임차보증금 반환채권이 담보 목적으로라도 양도되기만 하면 우선변제권을 상실하고 일반채권으로 전락하게 된다면, 담보목적으로 임차보증금 반환채권을 양수한 임차인의 채권자가 임차보증금 반환채권을 통하여 자신의 채권의 만족을 얻지 못함으로써, 임차인은 결국 자신의 다른 재산으로 채무를 변제하여야 할 것이어서, 임차보증금 반환채권의 가치를 활용하지 않으면 아니 될 궁박한 처지에 있는 임차인이 상대적으로 사정이 나은 임차보증금 반환채권을 계속 보유하는 임차인보다 보호받지 못하게 되는 결과를 초래하여 임차인 보호라는 주보법의 취지에 반하게 된다고 할 것이다. 계약 당사자 사이의 신뢰관계가 중요시되는 임대차계약의 특성상 임차권의 양도나 담보 제공에는 임대인의 동의가 필요할 것이나, 임차보증금 반환채권은 금전채권으로서 임대차계약에서 금지하지 않는 이상 그 처분은 상대적으로 자유롭다고 할 것이고, 주보법 어디에도 임차보증금 반환채권을 임차권과 분리하여 처분할 경우 이에 대한 주보법 소정의 보호를 박탈함으로써 사실상 처분의 자유를 제한한다는 규정을 발견할 수 없다. 주보법 제3조 제2항은 '대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인'이 후순위 권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으나, 이는 우선변제권을 취득하게 되는 요건을 규정한 것으로 해석되며, 위 조항이 이미 발생한 우선변제권있는 임차보증금 반환채권의 특정승계인을 보호의 대상에서 배제한다거나, 위 우선변제권이 '임차인'에게 전속적인 권리로 제한 해석할 수 없다(이 점에서 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결과 견해를 달리한다).

다. 임차보증금반환채권 담보의 성격

임차인이 임차보증금 반환채권을 양수인에게 종국적으로 양도하거나 기존 채무의 변제에 갈음하여 양도함으로써 임차보증금을 변제받지 못할 위험을 채권양수인이 인수하는 경우와 달리, 금융기관에 대한 임차보증금 반환채권의 양도는 대부분이 담보 목적의 양도라 할 것인바 이러한 경우 양수인이 임차보증금 반환채권으로 피담보채권의 만족을 얻지 못하면 임차인은 자신의 다른 재산으로 채무를 변제할 수 밖에 없게 되어 임차보증금을 변제받지 못할 위험은 임차보증금 반환채권의 양도 후에도 임차인(양도인)이 지속적으로 보유하게 된다. 한편 대항력과 우선변제권을 얻은 임차인이 임차보증금 반환채권을 일시 양도하였다가 배당요구의 종기 전에 다시 이를 양수하고 배당요구를 하였다면, 임차보증금 반환채권을 계속 보유하고 있었던 임차인과 차별하지 아니할 것인바, 임차보증금 반환채권을 양도한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 우선변제권은 지속된다고 보는 것이 마땅하다.

라. 후순위권리자 등의 불이익 유무

임차보증금 반환채권의 공시제도가 물권에 비하여 불충분한 상황에서 임차보증금 반환채권의 양도가 임차목적물에 관한 후순위 권리자 기타 이해관계인에게 예상하지 못한 불이익을 주어서는 아니 될 것이나, 우선변제권이 있는 임대차의 존재를 알면서 이를 감수하고 후순위 담보권을 취득한 권리자에 대하여, 주택 임차인이 임차보증금 반환채권을 제3자에게 양도하였다는 우연한 사정만으로 후순위 권리 취득 당시 기대하지도 아니하였던 이익을 부여하여서도 아니된다. 돌이켜 이 사건에서 보건대, ◆◆◆은 원고가 이 사건 아파트를 임차하였다는 점을 알고, 이 사건 아파트의 가액 중 이 사건 채권의 가치를 공제한 나머지 가액만을 담보가치로 산정하고 대출을 실행하여 준 것으로 보인다. 그렇다면 원고가 이 사건 채권을 양도담보로 제공하였다는 우연한 사정만으로, ◆◆◆ 또는 그로부터 채권을 양수한 피고가 당초 담보가치에서 제외하였던 임차보증금 반환채권의 가치만큼 추가로 이익을 보게 하는 것은 주보법의 입법 목적에 반하는 것이라 할 것이다. 따라서 우선변제권을 가진 임차보증금 반환채권이 담보 목적으로 양도되더라도 임차인이 주보법 제3조 제1항의 대항력을 유지하고 있는 이상 그 채권의 양수인은 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있고, 배당법원은 임차인의 대항력 유지 여부와 채권 양도 및 그 대항력 구비 여부를 판단하고, 아울러 후순위권리자에 대한 불이익이 없는지를 살펴, 채권의 양수인에게 그가 양수한 임차보증금 반환채권 상당액을 배당하여야 할 것이다.

마. 배당이의의 소송을 통한 구제

배당법원은 배당요구의 종기를 기준으로 우선변제권 여부를 판단함이 원칙이다. 따라서 후순위권리자에게 불측의 손해를 입힐 우려가 없는 이 사건에서 배당법원은 배당요구의 종기를 기준으로, 이 사건 채권을 보유한 ■■■에 임차보증금 중 우선변제권 있는 금액인 145,000,000원을 배당하였어야 할 것이다. 한편 ■■■는 배당기일에 원고와 함께 피고의 배당액 중 150,000,000원에 대하여 이의를 하고 배당이의의 소를 제기하였다가 2011. 12. 13. 소를 취하하였으나, ■■■는 배당표 작성 당시를 기준으로 배당을 받아야 할 채권자에 해당하므로 원래의 배당표와 같이 배당이 실시된 경우 ■■■가 비록 배당이의의 소를 취하하였더라도 145,000,000원에 대하여는 배당을 받아서는 아니 될 피고를 상대로 부당이득반환청구권을 갖게 될 것이다(같은 취지 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다26948 판결 참조). 그런데 원고는 2011. 12. 13. ■■■에 대출금채무를 변제하여 ■■■로부터 임차보증금 반환채권을 회수하였고 ■■■는 ◎◎◎에게 같은 취지의 통지를 마쳤음³⁾은 앞에서 본 바와 같다. 따라서 원고는 이 사건 배당표가 원래와 같이 확정되고 배당이 실시되기를 기다려 이 사건 채권 또는 ■■■의 위 부당이득반환청구권의 양수인⁴⁾으로서 피고를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있을 것이다. 그러나 위와 같이 이 사건 채권을 원고가 다시 양수하였음이 최종 사실심인 당심 변론종결일 전에 입증되었고, 이 사건 배당이의의 소로 인하여 배당표가 확정되지 아니하여 위 145,000,000원에 대하여 배당이 실시되지 아니한 이상 위 금원을 원고에게 지급하는 것으로 배당표를 경정하는 것이 당사자의 신속한 권리구제와 소송경제에 가장 부합한다고 할 것이다.

바. 소결론

다시 보건대 주보법 제3조 제2항 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금 반환채권을 양수한 채권양수인도, 임차인이 주보법 제3조 제1항의 대항요건을 유지하고 있고 후순위권리자 등 이해관계인에게 불측의 손해를 입히지 아니하는 한 위 조항에서 정한 우선변제권을 상실하지 아니한다 할 것이다. 더 나아가 임차인이 제기한 배당이의의 소송 중 임차인이 양수인으로부터 임차보증금 반환채권을 다시 양수하고 채권양도의 대항요건을 갖추었음이 사실심 변론종결일 전에 입증되었다면 배당이의의 소의 판결로써 우선변제권 있는 임차보증금 상당액을 임차인에게 배당하도록 배당표의 경정을 명함으로써, 임차인의 보호와 신속한 권리구제를 꾀할 수 있다. 따라서 후순위권리자에게 불측의 손해를 입힐 우려가 없는 이 사건에서 배당법원은 2010타경xxxx 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 9. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 246,259,870원을 101,259,870원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 145,000,000원으로 각 경정함이 마땅하다.

4. 결론

따라서 원고의 항소는 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.