광주지방법원 2010. 12. 2. 선고 2010가합1601 판결 [대금감액]

피고는 원고에게 944,773,600원 및 이에 대하여 2007. 10. 20.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제1호증 내지 갑제15호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다)에 변론 전체의 취지를 더하면 이를 인정할 수 있다.

가. 피고의 토지 매각 등

1) 피고는 2006. 10. 30. 피고 소유의 잡종재산인 광주 서구 OO동 ___-_ 도로 2,732㎡, ___-_ 전 8,320㎡, ___-_ 전 443㎡, 산156 임야 184㎡, 산166 임야 19,636㎡, 산171-2 임야 284㎡, 산150-2 임야 99㎡, 총 31,698㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)와 그 지상에 있는 공관, 창고, 군사시설로 사용되던 연면적 합계 3,264.31㎡ 상당의 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매각하기 위해 ♥◐◐감정평가법인 주식회사(광주․♤☆지사)에 감정평가를 의뢰하였다.

2) 위 감정평가법인은 2006. 11. 22. 위 OO동 ___-_, ___-_, ___-_, 산156, 산166, 산171-2번지의 ㎡당 단가를 59만 원으로 평가하여 위 6필지의 총 가액을 18,643,410,000원(59만 원 × 31,599㎡)으로, 위 산150-2번지의 ㎡당 단가를 42만 원으로 평가하여 그 가액을 41,580,000원(42만 원 × 99㎡)으로 감정하였고, 이 사건 건물의 전체 가액을 336,110,100원으로 감정한 감정평가서를 작성하였다.

3) 피고는 2006. 12. 4. 이 사건 토지와 건물을 1회차 예정가 18,902,414,000원에 한국자산관리공사가 운영하는 전자자산처분시스템을 이용한 전자입찰 방식으로 매각한다는 내용의 잡종재산 매각 전자입찰 공고(전라남도 공고 ____-___호)를 하였다.

나. 원고의 이 사건 토지 매수 및 주택건설사업 시행

1) 원고는 2006. 12. 20. 이 사건 토지와 건물을 합계 347억 5,000만 원에 낙찰받아 2006. 12. 28. 피고와 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 2007. 10. 19. 매매대금을 모두 납부한 뒤, 같은 날 이 사건 토지와 건물에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 원고는 2007. 5. 8. 광주광역시 서구청에 이 사건 토지 중 3,264.31㎡와 이에 인접한 사유지 7,385㎡, 합계 21필지 지상에 7개 동 336세대의 아파트(㝻㝻㝻㝻㝻㝻㝻 아파트)를 건설하는 주택건설사업계획(위 아파트를 건설하는 사업을 이하 ‘이 사건 주택건설사업’이라고 한다)을 신청하여, 2007. 8. 27. 위 서구청장으로부터 주거용지면적 ‘33,532㎡’, 건폐율 ‘16.26%’, 용적률 ‘182.93%’, 사용검사예정일 ‘2010. 2. 28.’로 된 주택건설사업계획을 승인을 받았고, 2007. 11. 20. 주거용지면적을 ‘33,548㎡’로, 건폐율을 ‘16.51%’, 용적률을 ‘182.89%’로 변경하는 주택건설사업계획 변경승인을 받았으며, 2007. 12. 6. 위 서구청장으로부터 입주자 모집공고 승인을 받아 분양을 시작하였다.

다. 이 사건 토지의 수량 부족 등

1) 원고는 2009. 6. 하순경 이 사건 토지에 건축 중인 아파트의 준공을 앞두고 이 사건 토지에 대한 측량을 하였는데, 그 결과 실제 토지 면적이 공부상의 면적보다 800㎡가 부족한 사실을 확인하였고¹⁾, 이와 같이 주거용지의 면적이 부족하여 주택건설사업계획보다 용적률이 높아지게 되어 예정대로 준공을 할 수 없게 되었다. 이에 원고는 사업부지 인근의 국유지인 위 OO동 ___-__, __번지를 매수하려 하였으나 이마저도 불가능하였다.

2) 원고는 2009. 10. 13. 국민권익위원회에, 이 사건 주택건설사업을 위해서는 총 1,082㎡의 주거용지가 더 필요한 상황인데, 사업부지에 인접한 위 국유지(위 OO동 ___-__, __번지)를 매입하여 이를 해결할 수 있도록, 국유지의 관리청인 기획재정부와 위 서구청 등을 상대로 중재를 해 달라는 내용의 민원을 제기하였다.

3) 원고와 위 서구청 등은 2009. 11. 13. 국민권익위원회의 중재로, 위 서구청이 원고가 예정대로 위 아파트를 준공할 수 있도록 조치를 취하고, 그 대신 원고는 위 서구청이 국유지인 위 OO동 ___-__, __번지를 매수하여 공원을 조성할 수 있도록 그 매매대금을 부담하기로 합의하였다. 이에 따라 위 서구청은 2010. 1. 18. 기획재정부로부터 국유지인 위 OO동 ___-__, 375-__번지를 매수한 후(원고가 그 매매대금 4억 원을 부담하였다), 원고에게 도로용지 753㎡²⁾(이하 ‘♤☆☆☆’라고 한다)를 주거용지로 전용할 수 있도록 승인하였다. 이후 원고는 2010. 1. 8. 위 OO동 ___-__번지에서 분할된 위 OO동 ___-__번지 202㎡를 위 서구청으로부터 1억 302만 원에 매수한 후, 같은 달 12. 원고의 명의로 등기한 다음 주거용지에 포함시켰고, 2010. 1. 20. 위 서구청으로부터 주택건설사업계획 변경승인을 받았다.

2. 본안전 항변에 대한 판단

피고는, 원고가 2007. 7.경부터 2007. 8.경까지 사이에 이 사건 토지에 대한 측량을 실시한 결과 실제 면적이 등기부상 면적보다 부족하다는 사실을 알았으므로, 2010. 2. 18. 제기된 이 사건 소는 민법 제573조의 제척기간을 경과하여 제기된 것이어서 부적법하다고 항변한다. 살피건대, 수량지정매매에 있어서의 매도인의 담보책임에 기한 매수인의 대금감액청구권과 손해배상청구권은 매수인이 그러한 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사하여야 하며, 여기서 매수인이 사실을 안 날이라 함은 단순히 수량이 부족한 사실을 안 날이 아니라 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다 할 것이다(대법원 1997. 6. 13. 선고 96다15596 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결 등 참조). 그런데 원고가 2007. 7.경부터 2007. 8.경까지 사이에 이 사건 토지의 수량이 부족하다는 점 등을 알았다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고는 2009. 6. 하순경 이 사건 토지를 측량할 때 비로소 이러한 사실을 알게 되었다고 봄이 상당하고, 그때로부터 1년이 경과하기 전인 2010. 2. 18. 제기한 이 사건 소는 제척기간을 도과하지 않았다고 할 것이므로 피고의 본안전 항변은 이유 없다.

3. 본안에 대한 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고는 이 사건 매매계약이 민법 제574조의 수량을 지정한 매매라고 주장하면서, 선택적으로 전체 매매대금 중 위 800㎡에 해당하는 금액³⁾의 감액 또는 그 금액 상당의 손해배상을 구한다.

2) 이에 대해 피고는 다음과 같이 주장하면서 원고의 청구에 대해 다툰다.

① 이 사건 매매계약에 있어 토지면적에 의한 계산은 매매대금을 결정하기 위한 하나의 표준에 지나지 아니하여 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편에 불과하므로, 이 사건 매매계약은 수량을 지정한 매매라고 할 수 없다.

② 이 사건 매매계약서 제11조에 의하면, 이 사건 토지가 원고에게 인도된 이후에 발생한 일체의 위험은 원고가 부담하기로 되어 있으므로, 피고는 이 사건 토지의 수량이 부족하다는 사실이 추후에 밝혀졌다고 하더라도 그에 대한 책임이 없고, 원고에게 금전상의 손해도 발생하지 아니하였다.

③ 설령 이 사건 매매계약이 수량을 지정한 매매라고 하더라도, 매매대금 중 위 800㎡의 감정가에 해당하는 금액을 감액하거나 손해배상금으로 인정할 수 있을 뿐이고, 낙찰가를 기준으로 대금감액 또는 손해배상금을 산정하여서는 아니된다.

나. 판단

1) 이 사건 매매계약이 수량을 지정한 매매인지 여부

가) 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고, 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하였다면, 그 매매는 민법 제574조의 수량을 지정한 매매라고 할 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결 등 참조).

나) 살피건대, 갑제1호증, 갑제3호증, 갑제7호증, 갑제8호증, 갑제14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 위 매각 입찰공고와 이 사건 매매계약 시 이 사건 토지의 면적을 31,698㎡라고 특정하여 표시한 사실, ② 피고는 ㎡당 단가에 면적을 곱하여 산출된 감정가를 기초로 이 사건 토지의 입찰예정가를 산정한 사실, ③ 당초 ♤☆개발공사가 피고에게 이 사건 토지에 아파트를 건축하여 분양하자는 의견을 제시한 사실, ④ 원고는 이 사건 토지에 아파트 건설하여 분양하는 사업을 시행하기 위해 이를 매수한 뒤, 공부상의 면적을 기초로 건폐율과 용적률을 계산하여 위 서구청으로부터 주택건설사업계획승인을 받은 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실 및 이에 나타나는 다음과 같은 사정들, 즉, 피고는 이 사건 토지의 면적, 주변여건, 당초 활용계획 등에 비추어, 건설회사인 원고가 이 사건 토지를 매수하여 아파트를 건축할 것이라는 것을 충분히 예상할 수 있었던 점, 피고는 위 입찰공고와 이 사건 매매계약시 원고에게 이 사건 토지의 면적이 31,698㎡라고 명시적으로 표시하고 있을 뿐, “매각대상재산은 현황대로 매각하는 것이므로 공부상 면적과 상이할 수 있다거나 공부와 실제상 면적이 불일치한 경우에는 책임지지 아니한다”는 취지를 밝힌 바가 전혀 없는 점(따라서 피고는 매각부동산의 표시에 기재한 면적이 표시대로 현존하고 있음을 묵시적으로 표시하였다고 볼 수 있는 점), 원고는 피고와 이 사건 매매계약을 체결한 후 위 서구청에 주택건설사업계획 승인신청을 하였는데, 아파트 건축․분양 사업에 있어 주거용지의 면적은 건폐율과 용적률의 기초가 되므로 그 면적의 변동에 따라 분양세대수의 변화가 불가피하였고, 실제로 이 사건 토지의 면적이 부족한 사실이 밝혀지자 이 사건 주택건설사업에 차질이 발생하였던 점, 원고는 일정량의 면적을 확보한다는 목적이 있었으므로 매매목적물인 이 사건 토지가 일정한 수량을 가진다는 점이 계약의 전제가 되어 계약이 체결되었고, 토지의 매매가격 역시 그 면적을 기초로 산정될 수밖에 없었으며, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 당연히 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 보이는 점 등을 종합할 때, 이 사건 매매계약은 민법 제574조에 정한 수량을 지정한 매매에 해당한다고 할 것이다.

2) 대금감액의 범위

가) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 매매는 수량을 지정한 매매에 해당하고, 매수인인 원고는 이러한 사실을 알지 못하였으므로, 원고는 민법 제572조에 따라 피고에 대하여 이 사건 토지 중 부족한 토지 부분 800㎡에 해당하는 대금 상당액의 감액을 청구할 수 있다고 할 것이다.

나) 나아가 감액되어야 할 800㎡에 해당하는 대금의 액수에 관하여 본다. 이 사건 토지 전체의 대금은 총 매매가격 347억 5,000만 원에서 이 사건 건물에 대한 감정가⁴⁾ 336,110,100원을 공제한 34,413,889,900원으로 봄이 상당하고, 그 중 부족한 800㎡에 해당하는 매매대금은 특별한 사정이 없는 한 868,544,000원 {1,085,680원(34,413,889,900원 ÷ 31,698㎡, 원 미만은 버린다) × 800㎡}이라고 할 것이므로, 감액되어야 할 800㎡에 해당하는 대금은 원칙적으로는 868,544,000원이라고 할 것이다.

다) 그런데 앞에서 본 사실에 의하면, 원고는 위 서구청의 승인 하에 대체용지 753㎡를 주거용지로 전용하고, 위 OO동 ___-__ 답 202㎡를 매수하여 주거용지에 포함시킴으로써 이 사건 토지의 부족분 800㎡와 상쇄하였고, 원고는 그 과정에서 합계 5억 302만 원(4억 원 ＋ 1억 302만)을 지출하였는데, 그 비용 중 부족한 800㎡(753㎡ ＋ 위 OO동 ___-__ 답 202㎡ 중 47㎡)에 해당하는 금액은 423,970,000원⁵⁾인 사실을 알 수 있다. 이와 같은 상황에서 피고에 대하여 원고에게 위 423,970,000원 이상의 금액을 감액대금으로 지급하도록 하는 것은 사실상 원고로 하여금 면적 부족으로 인한 손해액 이상의 이득을 취득하게 하는 것이어서 공평의 원칙에 부합하지 아니하므로, 부족한 800㎡에 해당하는 대금으로서 감액되어야 금액도 위 금액의 범위 내로 제한함이 타당하다고 할 것이다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 423,970,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

3) 피고의 주장에 대한 판단

가) 이에 대하여 피고는, 매매계약서 제11조에는 ‘피고가 이 사건 토지를 원고에게 인도한 후 발생한 일체의 위험부담에 대하여 피고가 그 책임을 지지 않는다’고 규정되어 있으므로, 이 사건 토지의 수량이 부족하다 하더라도 피고는 아무런 책임이 없다고 주장한다.

나) 그러나 매매계약서 제11조의 문언에 의하더라도 이는 매매목적물의 인도 이후에는 그 계약이행시까지 목적물의 멸실 등 이행불능사유 발생하더라도 채무자의 위험부담을 면한다는 취지에 불과하고(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다35149 판결 참조), 이 사건 토지의 면적이 부족한 경우에 담보책임을 부담하지 아니하기로 특별히 삽입된 책임면제조항으로 볼 수 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.

4) 소결

따라서 피고는 원고에게 423,970,000원 및 이에 대하여 이 사건 토지에 대한 매매대금 완납 다음날로서 원고가 구하는 2007. 10. 20.부터 피고가 그 지급의무의 존재 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2010. 12. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다(원고가 위 토지 800㎡의 부족으로 입게 된 손해의 액수도 위 금액과 동일하므로 선택적 청구인 손▷♤♤ 청구에 대해서는 따로 판단하지 아니한다).

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.