의정부지방법원 2012. 11. 8. 선고 2012가합6186 판결 [결의무효확인]

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 피고는 OO시 OO동 소재 주공5단지 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 각 동대표 15명으로 구성된 입주자대표회의이고, 원고는 511동 대표로 피고의 구성원 중 1인이다.

나. 피고는 2005. 4. 1. 주식회사 OO건설(이하 ‘OO건설’이라고 한다)와 이 사건 아파트 위탁관리계약을 체결한 이후 수차에 걸친 재계약을 거쳐 그 계약기간이 2012. 3. 31. 만료될 예정이었다.

다. 이 사건 아파트의 관리방법과 관련된 주택법, 주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약의 내용은 다음과 같다. <주택법> 제43조(관리주체등) ①대통령령으로정하는공동주택을건설한사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지그공동주택을직접관리하여야하며,입주예정자의과반수가입주하였을때에는입주자에게그사실을알리고그공동주택을제2항에따라관리할것을요구하여야한다. ②입주자는제1항에해당하는공동주택을제4항에따라자치관리하거나제53조에따른주택관리업자에게위탁하여관리하여야한다. ③입주자는제1항에따른요구를받았을때에는그요구를받은날부터3개월이내에입주자대표회의를구성하고,그공동주택의관리방법을결정(주택관리업자에게위탁하여관리하는방법을선택한경우에는그주택관리업자의선정을포함한다)하여이를사업주체에게통지하고,관할시장·군수·구청장에게신고하여야한다. <주택법시행령> 제52조(관리방법의결정등) ①법제43조제3항에따른공동주택관리방법의결정은입주자대표회의의의결또는전체입주자등의10분의1이상이제안하고,전체입주자등의과반수가찬성하는방법에따른다.법제43조제7항제4호에따른관리방법을변경하는경우에도또한같다. ④제1항에따라입주자등이관리방법을주택관리업자에게위탁하여관리하기로결정(주택관리업자를변경하는경우를포함한다)하는경우입주자대표회의는국토해양부장관이고시하는경쟁입찰의방법으로주택관리업자를선정하여야한다.다만,계약기간이만료된주택관리업자를다시당해공동주택의관리주체로선정하는경우에는관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의10분의1이상이서면으로이의를제기하지아니한경우에한정하여입주자대표회의구성원3분의2이상의찬성을얻어결정할수있다. <이사건아파트관리규약> 제47조(주택관리업자의선정방법)입주자등이관리방법을위탁관리로결정한경우입주자대표회의는영¹⁾제52조제4항에따라공개경쟁입찰로주택관리업자를선정한다. 제48조(주택관리업자의재계약)입주자대표회의에서영제52조제4항단서에따라계약기간이만료되는주택관리업자를다시선정하고자하는경우에는그구성원과반수의찬성으로의결하여다음각호의사항을10일이상게시판과공동주택의인터넷홈페이지등에공개하여야한다. 1.주택관리만족도를입주자등에게사전에의견을청취한결과입주자등의10분의1이상이서면으로주택관리업자의교체또는관리방법의변경을요구하지아니한경우에는입주자대표회의구성원3분의2이상의찬성으로의결하여다시계약한다는내용 2.~7.생략 제50조(주택관리업자및관리방법의변경) ①제48조제1호에따라입주자등의10분의1이상이서면으로주택관리업자의변경을요구한때에는영제52조제4항에따라국토해양부장관이고시하는경쟁입찰의방법으로주택관리업자를선정하여야한다. ②제48조제1호에따라입주자등의10분의1이상이서면으로관리방법의변경(위탁관리에서자치관리로변경하거나자치관리에서위탁관리로변경하는경우를말한다)을요구한때에는영제52조제1항의절차에따라관리방법을다시결정하여야한다.

라. 피고는 2012. 2. 23.자 정기회의에서 이 사건 아파트 관리규약에 따라 현 업체인 OO건설에 대한 재계약 여부에 대하여 입주자 등의 사전의견을 청취하기로 의결하고, 2012. 3. 6.부터 11일간 입주자 등의 의견을 청취하였다.

마. 피고는 입주자 등의 1/10 이상에 의한 주택관리업체의 교체 또는 관리방법의 변경 요구가 없자, 피고의 2012. 3. 22.자 정기회의에 OO건설에 대한 재계약 안건을 부의하여 의결하였으나 참석한 동대표 13인 중 9인만이 찬성하여 의결정족수(총원 15인의 2/3인 10인)에 미달되었다.

바. 이에 같은 날 일부 동대표가 OO건설과의 재계약에 대한 번안동의를 발의하면서 임시회의 소집을 요구하였고, 피고는 2012. 3. 30. 개최된 임시회의(이하 ‘이 사건 임시회의’라고 한다)에서 참석자 15인 중 10인이 위 재계약 안건에 대하여 찬성을 함으로써 이를 의결(이하 ‘이 사건 의결’이라고 한다)하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4 내지 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장

가. 원고

주택법 시행령 제52조 제4항 및 이 사건 아파트 관리규약 제48조 제1호의 규정을 종합하면 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 이 사건 아파트의 관리업자로 재계약하기 위하여는 입주자 1/10 이상이 이의를 제기하지 않고 피고 구성원 2/3 이상의 찬성으로 의결하여야 하고, 만약 재계약 안건에 대하여 피고 구성원 2/3 이상의 찬성을 얻지 못할 경우에는 원칙으로 돌아가 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 그런데 피고는 2012. 3. 22.자 회의에서 OO건설과의 재계약 안건이 부결되었음에도 다시 이 사건 임시회의를 개최하여 OO건설과의 재계약 안건을 의결하였는바, 이는 위 주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약 제28조의 일사부재리원칙에 위반되어 무효이므로, 원고는 피고의 구성원으로서 이 사건 의결의 무효 확인을 구한다.

나. 피고

이 사건 아파트 관리규약 제28조 제4항은 “피고의 의결이 그 권한을 이탈하거나 절차상 중대하고 명백한 하자 있는 의결은 무효가 된다”고 규정하고 있는바, 이 사건 의결은 피고의 권한에 속하는 기존 주택관리업자와의 재계약 안건에 대한 의결로 권한을 이탈한 것이 아니고, 다음과 같은 점에서 절차상 중대하고 명백한 하자가 있다고 할 수 없다. 즉, 이 사건과 같이 피고가 기존의 주택관리업자와 재계약을 체결하는 과정 중 마지막 단계인 피고 구성원 2/3 이상의 찬성 요건을 결여하여 재계약 안건이 부결된 경우 바로 경쟁입찰의 방식에 의하여 주택관리업자를 선정하는 것은 그 전 단계의 요건이 결여된 경우와는 달리 피고나 입주자 등이 주택관리방법을 변경할 수 없어 주택관리방법을 변경할 권리 및 공동주택에 대한 자치권이 침해되어 부당하다. 또한 주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약의 관련 규정을 종합하면, 입주자 등의 1/10 이상이 주택관리업자 변경을 제안하고 위 제안에 대한 전체 입주자 등의 과반수의 찬성이 있어야 비로소 새로운 주택관리업자를 경쟁입찰의 방법으로 선정할 수 있는 것이므로, 그와 같은 요건이 갖추어지지 아니한 이상 부결된 재계약 안건에 대하여 이후 새로운 회의에서 다시 의결하는 것은 적법하고, 별도의 회의인 이 사건 임시회의에서 의결된 이상 동일한 회의에서 부결된 의안을 다시 발의하거나 심의할 수 없다는 이 사건 아파트 관리규약 제28조 제3항에도 위반되지 않는다.

3. 판단

살피건대, 주택법 시행령 제52조 제4항 본문은 공동주택의 관리방법이 주택관리업자에 대한 위탁관리방식으로 결정된 경우 주택관리업자의 선정은 경쟁입찰의 방법에 의하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이는 원칙적으로 주택관리업자와의 위탁계약기간이 만료되어 새로운 위탁계약을 체결해야 하는 경우에도 적용되어야 할 것이다. 다만 계약기간 만료 후 기존의 주택관리업자와 재계약을 하는 경우까지 매번 위와 같은 경쟁입찰의 방법을 거치도록 하는 것은 불필요한 노력과 비용을 요구하는 것이므로, 같은 항 단서에서 입주자 등의 의사가 반영될 수 있는 일정한 절차적 요건(입주자 등의 1/10 이상의 변경요구가 없을 것, 입주자대표회의 2/3 이상의 찬성) 아래 수의계약에 의한 재계약을 인정하고 있다고 봄이 상당하다. 이와 같이 예외적으로 일정한 요건 아래에서만 수의계약에 의한 기존의 주택관리업자와의 재계약을 인정하고 있는 주택법 시행령 제52조 제4항 단서의 취지에 비추어 볼 때, 수의계약에 의한 재계약 체결을 위한 절차적 요건 중 어느 하나의 요건이라도 결여되는 경우에는 원칙으로 돌아가 경쟁입찰의 방법에 의하여 주택관리업자를 선정하여야 할 것이지(이 경우 경쟁입찰을 통해서 기존의 주택관리업자가 다시 선정될 수도 있음은 물론이다), 부결된 재계약 안건을 다음 회의에 다시 상정하여 의결하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이므로(이러한 해석이 입주자대표회의나 입주자 등의 주택관리방법 결정에 대한 자치권을 침해하는 것이라고는 볼 수 없다), 결국 이 사건 임시회의에서 한 이 사건 의결은 그 절차에 있어 중대하고 명백한 하자가 있다고 할 것이다. 한편, 피고는 입주자 등의 1/10 이상이 주택관리업자 변경을 제안하고 위 제안에 대하여 전체 입주자 등의 과반수의 찬성이 있어야 비로소 주택관리업자를 경쟁입찰의 방법으로 선정할 수 있는 것이라고 주장하나, 주택법 제43조 제3항, 주택법 시행령 제52조 제1항, 이 사건 아파트 관리규정 제50조의 내용을 종합하면, “입주자 등의 1/10 이상의 제안 및 전체 입주자 등의 과반수의 찬성”이라는 요건은 관리방법 자체를 처음 결정하거나 관리방법 자체를 변경할 경우 필요한 요건이지 이미 위탁관리방식을 채택하고 있는 상태에서 주택관리업자를 경쟁입찰의 방법으로 선정하기 위하여 필요한 요건이 아니라고 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 의결은 무효이고 피고가 이를 다투고 있는 이상 확인의 이익도 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.