서울동부지방법원 2014. 8. 21. 선고 2013가단41425 판결 [중개수수료]

피고는 원고에게 17,000,000원과 이에 대하여 2013. 5. 26.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 1~4호증, 갑 5호증의 1, 2, 을 2, 3, 5, 6호증의 각 기재 및 증인 문성종, 이◯◯의 각 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 ‘◯◯공인중개사사무소’라는 상호로 부동산업을 하는 부동산중개업자로, 2013. 5. 25. 서울 ◯◯구 ◯◯동 **-* 소재 1층 상가에서 피고가 운영하는 ‘◯◯◯감자탕’이라는 상호의 일반음식점(이하, ‘이 사건 점포’라고 한다)의 시설과 영업권 등을 이◯◯에게 권리금(양도대금) 1억 7,000만 원에 양도하는 내용의 ‘권리 양도·양수 계약’(이하, ‘이 사건 양도양수계약’이라고 한다)의 체결을 중개(이하, ‘이 사건 중개’라고 한다)하였다.

나. 이 사건 양도양수계약의 주요한 내용은 아래 기재와 같다.

1) 양도인은 위 부동산의 권리행사를 할 수 있는 상태로 하여 임대차계약 개시 전일까지 양수인에게 인도하며, 양도인은 임차권의 행사를 방해하는 제반사항을 제거하고, 잔금 수령과 동시에 양수인이 즉시 영업할 수 있도록 모든 시설 및 영업권을 포함 인도하여야 한다.(제2조)

2) 양수인은 중도금을 지불하기 전까지는 양도인은 계약금의 배액을 배상하고, 양수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.(제4조 제1항)

3) 양도인은 잔금지급일 전까지 소유자와 임대차계약내용을 기준으로 소유자와 양수인간에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하며 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 이 사건 양도양수계약은 해제되고, 양도인이 수령한 계약금 및 중도금은 양수인에게 즉시 반환한다.(제4조 제3항)

4) 중개업자는 계약 당사자간 채무불이행에 대해서 책임을 지지 않는다. 수수료는 이 사건 양도양수계약 체결과 동시에 양수인과 양도인이 각 양도대금의 10%씩 지불하며, 중개업자의 고의나 과실 없이 계약당사자 사이의 사정으로 이 사건 양도양수계약이 해제되어도 수수료를 지급한다.(제5조, 이하 위 조항을 ‘이 사건 용역수수료 지급약정’이라고 한다)

5) 특약사항

◦ 본 계약은 임대인과 임대차계약이 체결되어야 유효한 계약임. ◦ 모든 인허가 사항은 본인들이 알아서 하기로 한다. ◦ 임대인으로 인하여 계약이 해제된 경우 계약금은 즉시 돌려준다. (과도한 월세, 보증금 인상 등)

다. 이◯◯은 계약 당일 피고에게 이 사건 양도양수계약의 계약금으로 400만 원을 지급하였다.

라. 한편, 이 사건 양도양수계약 체결 전인 2013. 5. 3. 피고 직전 임차인인 최◯◯의 채권자 양◯◯가 최◯◯의 임대차보증금 반환채권을 압류·추심하였는데(서울동부지방법원 2013타채7***호), 위 결정은 2013. 5. 23.경 이 사건 점포의 소유자이자 임대인인 문◯◯에게 도달하였다.

문◯◯은 원, 피고 모두에게 피고의 이 사건 점포의 임차권 양도에 동의하지 않겠다는 의사를 밝혔고, 이에 피고는 2013. 6. 3. 이◯◯에게 계약금 400만 원을 반환하였다.

2. 이 사건 용역수수료 지급의무 발생 여부

가. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 피고와 이◯◯은 “임대인과 이◯◯이 임대차계약을 체결하여야 이 사건 양도양수계약이 유효하다”는 특약사항에 관하여 합의하였으므로, 이 사건 양도양수계약은 임대인과 이◯◯이 임대차계약을 체결할 것을 전제로 하여 그 효력이 발생되었으나, 이◯◯이 임대차계약을 체결하지 못할 경우 그 효력을 상실하는 이른바 해제조건부 계약이라고 봄이 상당하고, 임대인이 피고에게 임차권 양도에 동의할 수 없다는 의사를 명백히 밝힘으로써 임대인과 이◯◯ 사이의 임대차계약 체결은 불가능한 것으로 확정되었으므로, 이 사건 양도양수계약은 이로써 해제조건이 성취되어 실효되었다 할 것이다.

그러나, 이 사건 용역수수료 지급약정에 의하면, 피고와 이◯◯은 이 사건 양도양수계약이 해제되는 경우에도 중개인인 원고의 고의나 과실이 없으면 원고에게 용역수수료를 지급할 것을 약속하였는바, 이는 이 사건 양도양수계약이 원고의 고의나 과실 없이 무효 또는 취소되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 하고, 이 사건 양도양수계약과 이 사건 용역수수료 지급약정은 별개의 계약이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 용역수수료 지급약정에 따른 수수료를 지급할 의무가 있다.

나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 양도양수계약은 계약당사자인 피고나 이◯◯의 사정으로 해제된 것이 아니라 계약당사자가 아닌 임대인의 사정에 의하여 해제되었고, 임대인이 임차인 지위 양도에 동의하지 않는다는 입장을 중개업자인 원고가 잘 알고 있었음에도 이 사건 양도양수계약을 무리하게 진행시킨 것은 원고의 과실로 보아야 하므로 피고에게 용역수수료 지급의무가 발생하지 않는다는 취지로 주장한다.

살피건대, 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 점포의 전임차인인 최◯◯은 임대인에게 자신이 금전채무가 있어서 점포에서 함께 일하던 피고에게 임차권을 양도하고자 한다는 의사를 밝혔고, 임대인이 이에 동의하므로 2013. 4. 16. 피고와 영업양도양수계약을 체결한 후 피고로 하여금 임대인과 임대차계약을 체결토록 한 사실, 당시 임대인은 최◯◯과 피고를 동업관계로 알고 있었던 사실, 그런데 피고가 임차권을 양수한지 한 달만에 다시 제3자에게 임차권을 양도하려 하자 임대인은 영업양도에 동의하지 않겠다는 의사를 밝힌 사실, 이 때문에 원고와 피고는 영업양수인으로 하여금 임대인과 임대차계약을 체결토록 하는 일이 쉽지 않으리라는 사실을 잘 알고 있었던 사실, 그럼에도 불구하고 피고는 2013. 5. 25. 이◯◯과 이 사건 양도양수계약을 체결하였고, 원고가 이를 중개한 사실, 임대인은 2013. 5. 23. 최◯◯의 채권자의 임대차보증금 반환채권에 관한 압류·추심명령을 송달받은 후 원고를 통해 이◯◯을 새로운 임차인으로 인정해줄 수 없다는 의사를 분명히 한 사실, 이◯◯은 이 사건 양도양수계약 당시 원고나 피고로부터 임대인의 입장을 전해들은 바 없었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 점포의 임차권을 양수한지 한 달 만에 다시 임차권을 양도하려는 데에 임대인이 부정적 입장을 가지고 있다는 사실을 잘 알면서도 이◯◯과 이 사건 양도양수계약을 체결한 자이므로 위 계약이 실효된 데 대하여 원고의 고의나 과실이 개입된 바 없고, 영업양도인인 피고는 임대차계약이 체결되지 못할 경우 이 사건 양도양수계약을 무효화하기로 약정하였으므로 이◯◯에 대하여 이◯◯과 임대인이 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결할 수 있도록 협조하여야 할 계약상 의무가 있음에도 결국 임대인과 양수인이 새로이 임대차계약을 체결하도록 하는 데에 실패함으로써 이 사건 양도양수계약이 실효되었으므로, 이는 계약당사자의 사정에 의하여 계약이 실효된 것으로 봄이 상당하여 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

다. 또한 피고는 이 사건 용역수수료 지급약정이 약관의 규제에 관한 법률(이하, ‘약관규제법’이라고 한다)이 적용되는 약관임을 전제로, 통상의 표준계약서에서 ‘임대차계약이 체결되지 못하여 권리 양수도계약이 해제되는 경우에는 용역수수료를 지불하지 아니한다’는 단서 조항이 있는데 반해 이 사건 양도양수계약서에는 위 단서 조항이 삭제되어 있으므로, 이는 이 사건 양도양수계약의 중요사항으로서 원고가 피고에게 위 단서 조항의 삭제와 관련하여 아무런 명시·설명 의무를 이행하지 아니하였으므로 원고는 위 단서 조항이 삭제된 상태를 이 사건 양도양수계약의 내용으로 주장할 수 없고, 피고가 이 사건 양도양수계약이 해제되었음에도 여전히 원고에 대하여 용역수수료를 부담하도록 하는 이 사건 용역수수료 지급약정은 고객의 정당한 이익을 무시하는 부당한 약관이며, 피고의 계약해제권을 부당하게 제한하는 불공정한 약관으로서 무효라고 주장한다.

살피건대, 약관규제법의 적용 대상이 되는 약관이란, 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하는데(대법원 1998. 12. 23. 선고 96다38704 판결 등 참조), 이 사건 수수료 지급약정은 다수의 당사자를 위해 미리 마련된 계약의 내용이 아니므로 약관규제법의 적용대상인 ‘약관’이라 볼 수 없다. 따라서, 이 사건 수수료 지급약정이 약관임을 전제로 한 피고의 위 주장은 위 전제사실을 인정할 수 없는 이상 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 수수료 지급의무의 인정범위

가. 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보아야 하고(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조), 공인중개사의 중개업무처리에 따른 보수에 관하여 중개의뢰인과 사이에 약정이 있는 경우 그 중개업무를 마친 공인중개사는 원칙적으로 약정된 보수 전액을 청구할 수 있지만, 중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2004다59393 판결, 2001. 9. 28. 선고 2001다42240 판결, 대법원 2006다36752호로 상고기각된 서울중앙지방법원 2006. 5. 3. 선고 2005나21288 판결 등 참조).

나. 이 사건으로 돌아와 보건대, 원고의 이 사건 중개행위는 부동산 중개행위와 실질적으로 큰 차이가 없는 점, 이 사건 약정에 따른 용역수수료 1,700만 원은 공인중개사법 제32조 제4항, 동 시행규칙 제20조 제1, 4항에 따른 중개수수료의 최고한도(거래금액의 9/1,000)에 해당하는 153만 원에 비하여 지나치게 거액인 점, 피고로서는 원고의 중개행위에도 불구하고 양수인의 임대차계약이 성립되지 못함으로써 이 사건 양도양수도계약이 실효되어 결국 아무런 경제적 이득을 얻은바 없는 점, 원고도 이 사건 중개행위를 전후하여 임대인이 양수인과의 임대차계약 체결을 원하지 않는다는 사실을 어느 정도 알고 있었음에도 양수인에게는 그와 같은 사실을 고지하지 않은 채 계약을 진행시킨 것으로 보이는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정에 비추어 보면, 이 사건 수수료 지급약정에 따른 용역수수료 1,700만 원은 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋나는 것으로 보이고, 피고가 원고에게 지급하여야 할 수수료는 510만 원(양도대금의 3% 상당액)으로 정함이 상당하다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 5,100,000원과 이에 대하여 지급기일 다음날인 2013. 5. 26.부터 원고가 구하는 바에 따라 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2014. 8. 21.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.