전주지방법원 남원지원 2025. 5. 21. 선고 2023가단12396 판결 [보증금반환]

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 2022. 9. 26. 피고들로부터 남원시 D 소재 E식당 건물(이하 ‘이 사건 건물’)을 임대차보증금 5,000만 원, 월차임 150만 원의 조건으로 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’), 같은 날 피고 B로부터 이 사건 건물에 관한 영업상 권리 및 비품을 5,500만 원에 양수하였다(이하 ‘이 사건 권리양수계약’). 이 사건 권리양수계약의 특약사항 제2항은 “양도인은 위 부동산의 권리 행사를 할 수 있는 상태(모든 집기, 시설물 철거 또는 천정, 벽체 수리 등)로 하여 잔금일까지 양수인에게 인도하며, 임대차기간은 임대인과 협의조정하기로 한다. 다만 음향기기는 사용하지 않기로 하며 양도 물품목록에서 제외하고 임차기간 만료시에는 임대인에게 반환하여야 하며, 임차인 책임으로 손상되는 경우에는 수리비는 임차인의 부담으로 한다.”라고 정하고 있고, 별첨된 인수 비품 내역서에 위 음향기기는 기재되어 있지 않다.

나. 원고는 피고들에게 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금 5,000만 원을 지급하고, 피고 B에게 이 사건 권리양수계약에서 정한 양수대금 5,500만 원을 모두 지급하였다.

다. 이 사건 건물은 1층 필로티 주차공간, 2층 음식점 영업공간으로 구성되어 있고, 2층의 내부 구조는 아래 그림과 같다. 무대부에는 이 사건 권리양수계약의 양도 물품목록에서 제외하기로 한 음향기기가 놓여있었다.

<2층 내부구조>

라. 원고가 이 사건 건물을 임차 중이던 2023. 7. 12. 01:57 이 사건 건물에서 화재가 발생해 이 사건 건물 2층과 그 곳에 놓인 집기 등이 대부분 소실되었다(이하 ‘이 사건 화재’).

마. 이 사건 화재를 진압한 소방관서와 화재 원인을 조사한 전라북도 경찰청은 아래와 같은 보고서를 작성하였는데, 그 요지는 모두 이 사건 화재가 건물 2층 무대부 벽면에 위치한 분전반(이하 ‘무대부 분전반’) 내부의 전기적 요인으로 발생하였다는 것이다.

소방관서 소속 소방위 F이 작성한 화재현장조사서 -전라북도경찰청에서 2층 영업장 무대부 벽면에 있던 배전반에서 단락흔이 감식, 감정된 점으로 보아 전기적 원인에 의한 화재로 추정함. -사진 1에서 보는 것과 같이 건물 입구쪽은 화재의 영향을 적게 받았으며, 후면은 후면 출입구와 벽체의 소훼상태가 심한 것을 확인할 수 있으며, 좌측면을 보면 건물 후면에서 입구쪽으로 연소가 진행된 것을 확인할 수 있다. -세입자의 처가 방1에서 잠을 자던 중 화재가 발생해 복층에 있던 세입자를 깨워 건물을 빠져나왔다는 진술이 있는 점, 소방대원이 촬영한 사진상으로 건물 후면이 완전 연소된 상태에서 중앙 주방과 2층 입구의 연소가 관찰된 점으로 보아 발화지점은 건물 후면으로 추정된다. -화재 원인으로 방화가능성은 희박하여 배제함. 발화 당시 세입자가 잠을 자고 있던 상태로 가스사용은 없었으며 가스에 의한 폭발적인 연소흔도 식별되지 않아 가스에 의한 발화원인은 없는 것으로 판단됨. 발화지점은 무대부 분전반으로 축소되며, 그 주변으로 기계적 발화요인은 식별되지 않음. 그 외 인적부주의나 기타 요인으로 추정할만한 특이점이 감식되지 않음. -2층 메인 배전반과 무대부 분전반을 촬영한 사진상으로 메인 배전반에서 용융흔이 발견되나, 전라북도 경찰청의 화재감식결과보고서에 의하면 무대부 분전반 내부에서 단락흔이 식별되고, 그 외의 지점에서는 단락흔이 식별되지 않는 것으로 보아 메인 배전반의 용융흔이 아닌 전기 부하의 최말단인 무대부 분전반의 단락흔이 발화원인으로 판단된다. -건물 후면에서 심한 연소흔이 식별되며 건물 후면쪽에서 입구쪽으로 연소가 진행된 것을 확인할 수 있다. 전라북도경찰청이 작성한 화재감식결과서 -① 무대 분전반 하부 전선, ② 무대 분전반 내부 전선, ③ 무대 분전반 내부의 차단기 접점, ④ 후문 앞 구획실의 천장 전선, ⑤ 후문 앞 구획실의 벽면 전선에 대해 광주과학수사연구소에 전기적 특이점에 관한 감정을 시행한 결과, ②에서 단락흔이 식별되고 이외에서는 단락흔 보이지 않음. -무대 좌측에 분전반이 위치하고, 이 주변 철제 패널에서 상대적으로 심한 연소 및 수열 형태가 식별됨. -무대 분전반 주변에 위치한 음향기기의 전원선 및 멀티 콘센트에서 전기적 특이점 보이지 않고, 상기 분전반의 전면 철제 외함에서 외측면에 비하여 내측면이 심하게 수열된 형태가 식별됨. -무대 분전반 내 상부에서 단자와 연결된 전선에서 전기적 특이점이 식별됨. 국과수 감정서상 전기적 특이점(단락흔)으로 확인됨. -무대 분전반의 차단기 접점에서 용융 형태가 식별됨. 국과수 감정서상 화염에 의한 용융흔으로 확인됨. -무대 분전반에 연결되어 직하로 배선된 전선들에서 끝단이 용융된 전선이 식별됨. 국과수 감정서상 화염에 의한 용융흔으로 확인됨. -무대 분전반 뒤편에 위치한 후문 앞 구획실에서 끝단이 용융된 천장 및 벽면 전선들이 식별됨. 국과수 감정서상 화염에 의한 용융흔으로 확인됨. -후문 및 무대 방면에서 무언가 튀는 소리를 듣고 화재를 인지하였다는 피해자의 진술이 있는 점, 무대 분전반 내부가 상대적으로 심하게 연소 및 수열된 형태이고, 내부의 단자 연결 전선에서 전기적 특이점이 식별된 점, 이 외 주변에서 전기적 특이점이 보이지 않은 점 등으로 보아, 무대 분전반 내부의 전선 등에서 전기적 발열 및 불꽃이 발생하여 발화된 것으로 추정됨.

바. 원고는 2023. 11. 23. 피고들에게 ‘피고들의 책임으로 발생한 이 사건 화재로 인해 이 사건 건물의 사용․수익이 불능하게 되었으므로 이 사건 임대차계약을 해지한다.’라는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 내용증명우편은 그 무렵 피고들에게 도달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~5, 7, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 달리 특정하지 않는 한 이하 같다)의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 관련 법리

1) 화재가 건물소유자가 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배․관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수․제거하는 것은 임대차목적물을 사용수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

2) 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로(민법 제623조), 임대인이 귀책사유로 이러한 의무를 제대로 이행하지 못함으로 말미암아 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 그리고 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있다(대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1864 판결, 대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다20991 판결 등 참조).

나. 판단

1) 무대부 분전반이 피고들의 지배․관리영역에 속하는지 여부

앞서 살펴본 사실에 비추어 이 사건 화재는 무대부 분전반의 설치․보존상 하자로 인하여 발생하였다고 봄이 타당하다. 그리고 다음과 같은 이유로 무대부 분전반은 피고들의 지배․관리영역에 속한다고 판단된다.

가) 무대부 분전반은 이 사건 건물의 무대부 조명시설과 음향기기의 전원을 제어하는 시설로서 이 사건 건물구조의 일부를 이루는 전기배선에 관한 시설물에 해당하고, 피고들이 이를 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그렇다면 다른 특별한 사정이 없는 한 무대부 분전반은 피고들의 지배․관리영역에 속하는 시설물이라고 보아야 한다.

나) 피고들은 원고가 무대부 음향시설을 월 차임 5만 원에 임차한 사실이 있으므로 음향기구의 제어시설인 무대부 분전반 또한 원고에게 보존․관리책임이 있다고 주장한다. 그러나 피고들이 그 근거로 제출한 2023. 1. 13. 자 권리(시설) 양수․양도 계약서(을 1호증)에 대해, 원고는 위 계약서 중 ‘상가건물 임차인은 식당2층 라이브홀에 설치된 음향기기 사용료로 상가임대료와는 별도로 매월 금 50,000원을 임대인에게 지급한다.’라는 특약조항을 삭제하기로 합의하여 볼펜으로 위 조항을 삭제하였다고 주장하며 위 문서 인부에 대해 부지 취지로 답변하였다. 이 법원이 피고들에게 을 1호증의 원본 제출을 요구하였으나 피고들은 이를 이행하지 않았고, 그 사본과 같은 원본이 존재한다는 사실 및 그 원본이 진정하게 성립되었음을 인정할 증거가 없다. 따라서 위 을 1호증은 민사소송법 제355조에 따라 음향시설 양수에 관한 증거로 삼을 수 없고, 달리 원고가 피고들에게 음향기기의 차임을 지급하였다거나 피고들이 그 지급을 독촉한 사정도 나타나지 않는다. 또한 무대부 분전반이 이 사건 건물 무대부 조명시설에 관한 전기배선을 내포한 시설물임은 피고들 또한 자인하고 있고, 원고가 음향기기를 사용하게 되더라도 무대부 분전반의 차단기를 작동시키는 정도에 불과하므로, 원고가 음향기기를 임차하였다는 사실만으로 무대부 분전반의 보존․관리의무가 원고의 지배영역으로 옮겨간다고 보기는 어렵다.

다) 이에 대해 피고들은 다시, 단락흔이 발견된 무대부 분전반 전기선은 당초 나사로 튼튼히 고정된 메인차단기에 볼트방식으로 단단히 고정되어 있었으나, 화재 발생 후 촬영된 사진상으로 위 전기선이 무대부 분전반 밖으로 돌출된 것으로 나타나므로 원고가 전기선을 조작해 무대부 분전반의 외함을 닫을 수 없는 상태였을 것으로 추측된다고 주장한다. 그러나 무대부 분전반의 당초 모습이 어떠하였는지를 인정할 증거가 없는 점, 앞서 살펴본 것처럼 인정된 증거만으로는 원고가 음향기기를 임차하였다고 보기 어렵고, 아래 살펴보는 것처럼 무대부의 원형 구조물 또한 철거한 사실이 인정되지 않으므로 원고가 무대부 분전반의 전기배선 구조를 변경할 필요가 있었다고 보이지 않는 점, 원고가 제출한 증거 및 참고자료를 살펴보더라도 원고의 영업은 주로 무대부 반대편에 있는 테라스 부근의 식당홀에서 이뤄졌고 무대부의 사용비중은 크지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 화재의 규모와 심각성으로 인해 무대부 분전반 전기선을 고정하는 나사 등이 소훼되었을 가능성을 배제하기 어려운 점 등에 비추어 위 주장은 받아들일 수 없다.

라) 피고들은 이 사건 건물 무대부 천장에는 조명 기구 등의 설치를 위한 철제의 원형 구조물(이하 ‘원형 구조물’)이 존재하고 있었는데, 화재 후 촬영된 사진상으로 원형 구조물이 발견되지 않는 점으로 미루어 원고가 이를 임의로 철거한 것으로 추정되고, 그 과정에서 필연적으로 무대부 분전반 내 전기배선들을 절단할 수 밖에 없었을 것이라고 주장한다. 그러나 피고들이 원고가 원형 구조물을 횡령하였다며 원고를 고소한 사건에서, 전북남원경찰서는 2024. 6. 14. ‘화재현장조사서 및 화재감식 결과서에는 무대방면 천장부의 철골이 심하게 수열 및 열 변형된 상태라고 기재되어 있는 점, 원형 구조물의 속이 비어있다면 열로 인해 녹아버릴 수 있다는 의견이 있는 점’ 등을 이유로 원고에 대해 혐의없음(증거불충분) 취지의 불송치결정을 내렸다. 또한 피고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 촬영한 것이라며 제출한 원형 구조물의 사진에는 그 촬영일자가 나타나 있지 않고, 달리 이 사건 임대차계약 당시 원형 구조물이 그와 같은 형태로 존재하고 있었다고 볼 만한 증거가 없으며, 원고가 원형 구조물을 철거하거나 그 과정에서 무대부 분전반의 전기배선을 절단하였다고 볼 만한 증거 또한 없다. 따라서 위 주장은 받아들이지 않는다.

2) 임대보증금 반환채무 및 손해배상채무의 발생

가) 그렇다면 이 사건 화재는 이 사건 임대차계약의 목적물의 설치․보존상의 하자가 있었고, 피고들이 이를 보수ㆍ제거하여 임차목적물을 사용․수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있음에도 이를 게을리 한 과실로 인해 발생하였다고 봄이 타당하다. 피고들의 이러한 채무불이행을 이유로 한 원고의 해지 의사표시가 피고들에게 도달하였음은 앞서 살펴본 것과 같다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금을 반환하고 이 사건 화재로 인하여 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

나) 손해배상의 액수에 관하여 보건대, 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생사실이 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행이나 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해의 액수로 정할 수 있다(대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결 등 참조). 원고가 이 사건 권리양수계약에 따라 식탁 등 영업용 비품의 양수대가로 5,500만 원을 지급하였던 점, 피고 B는 G 주식회사와 이 사건 건물에 관한 화재보험계약을 체결하였고, 위 보험자의 의뢰에 따른 손해조사에서 주식회사 H은 이 사건 화재로 인한 집기비품의 추정손해액을 1,500만 원으로 산정하였던 점, 집기비품의 추정손해액 1,500만 원은 원고가 영업용 비품의 양수대가로 지급한 5,500만 원과 비교해 보더라도 합리적인 범위 내의 금액으로 달리 그 액수가 과하다고 볼 만한 반증은 없는 점 등을 종합하면 이 사건 화재로 인해 원고가 입은 집기비품의 손해액을 1,500만 원으로 인정할 수 있다.

다. 소결

그렇다면 다른 특별한 사정이 없는 한, 피고들은 원고에게 공동하여 임대차보증금 및 손해배상액의 합계 6,500만 원 및 이에 대하여 피고들에게 이 사건 소장부본이 송달된 다음날인 2023. 12. 29.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 2024. 12. 16.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고들의 주장에 관한 판단

가. 피고 C는 이 사건 권리양수계약의 당사자가 아니므로 책임이 없다는 주장

1) 주장 요지

피고 C는 이 사건 권리양수계약의 당사자가 아니므로 권리시설에 관한 손해배상책임을 지지 않는다.

2) 판단

이 사건에서 원고는 피고들이 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 수선의무 위반을 이유로 한 채무불이행 책임을 주장하며 그 손해액의 근거로 이 사건 권리양수계약상 양수금액을 간접적으로 원용하고 있을 뿐, 피고들이 이 사건 이 사건 권리양수계약의 당사자임을 전제로 한 어떠한 청구를 하고 있지 않음이 명백하다. 따라서 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

나. 화재보험 가입의무 위반 주장

1) 주장 요지

이 사건 임대차계약은 특약사항은 ‘재난보험 가입 등 화재보험, 다중이용업소 보험 등은 임차인이 가입한다.’라고 정하고 있는데 원고가 이를 위반하였으므로 피고들은 손해배상책임을 부담하지 않는다.

2) 판단

갑 14호증의 각 기재에 의하면 원고가 I 주식회사와 이 사건 건물에 관하여 ‘다중이용업소용 화재배상책임보험’을 가입한 사실이 인정되므로 위 주장 또한 받아들이지 않는다.

다. 상계항변

1) 주장 요지

이 사건 화재는 원고의 관리의무 해태로 발생하였고, 피고들은 이 사건 화재로 인해 이 사건 건물 2층이 소실되는 피해를 입었으며, 그 손해액은 약 3억 원으로 추정된다. 그렇다면 피고들이 원고에 대해 가지는 손해배상청구권과 원고가 주장하는 임대차보증금 반환채권을 상계하고 나면, 피고들이 반환할 임대차보증금은 남는 것이 없다.

2) 판단

이 사건 화재가 피고들이 지배․관리하는 영역에서의 수선의무 위반으로 발생하였음은 앞서 살펴본 것과 같으므로, 이와 반대의 전제에 선 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

라. 동시이행항변

1) 주장 요지

이 사건 임대차계약의 해지에 따른 원상회복과 보증금 반환은 동시이행관계에 있는데, 원고는 현재까지 피고들에게 일반음식점 영업권 및 저온저장고를 반환하지 않고 있으므로 피고들은 원고의 원상회복의무 불이행을 원인으로 보증금 반환청구를 거절할 수 있다.

2) 판단

피고들은 ‘원고가 피고들 소유의 저온저장고에 원고 자신의 음식재료 등을 적재하고 잠금장치를 하는 방법으로 아직도 점유․사용하고 있다.’라고 주장하는데, 이에 비추어 원고가 이 사건 건물 자체를 여전히 점유․사용하는 것은 아니며 단지 저온저장고의 잠금장치를 해제하지 않은 상태라고 보인다. 그런데 위 저온저장고는 이 사건 건물과 별개의 독립된 동산으로서 그 잠금장치를 해제하지 않았다고 하여 이 사건 임대차목적물의 반환의무를 이행하지 않은 것과 동일하게 평가하기는 어렵다. 또한 이 사건 임대차계약에는 일반음식점 영업권 반환에 관한 아무런 규정을 찾아볼 수 없으므로 원고의 일반음식점 영업권 반환과 피고들의 임대차보증금 반환의무가 동시이행관계에 있다고 볼 수도 없다. 따라서 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

4. 결론

원고의 청구는 모두 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.