서울행정법원 2025. 10. 22. 선고 2025구합53066 판결 [업무정지처분취소]

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 20**. *. *. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제102조 제1항에 따라 정비사업전문관리업의 등록을 한 회사이다.

나. 원고는 2023. 12. 31.까지 B설립추진위원회와 체결한 아래와 같은 업무대행계약(이하 '이 사건 업무대행계약'이라 한다)과 관련하여, 조합원 76세대 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청, 사업계획승인 신청 등 주택조합업무의 대행이라는 위임사무 처리를 완료하였고, 2024. 1. 10. 사업계획승인이 이루어졌다.

제2조(당사자 간의 지위) ① (가칭)B설립추진위원회(이하 '갑')는 (가칭)B사업(이하 '본 사업')의 시행자로서, 원고(이하 '을')에게 본 계약서 제4조의 업무를 위임하고, 을은 갑으로부터 위임받은 업무를 성실하게 수행한다.

제4조(업무대행의 범위) 을은 아래의 제반 업무를 대행하며 갑과 협의하여 성실하게 수행한다.

1. 조합원 모집, 토지 확보, 건축 심의, 조합설립인가(변경인가 포함) 신청 등 조합 설립을 위한 업무의 대행

2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성 업무의 대행

3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

4. 사업계획승인 신청에 관한 업무의 대행

5. 총회의 운영 및 이사회 선거관리업무의 지원

6. 그 밖에 총회의 운영 업무 지원 등 주택법 시행규칙으로 정하는 사항 등

7. 그 밖에 갑이 요청하는 인ㆍ허가 등 행정업무, 조합원 모집 이전 갑의 요청이 있을 경우 사업비 대여

제7조(업무대행비의 정산 및 범위) ① 을의 업무대행의 대가는 조합원 모집 예정인 98명 기준으로 지주조합원 34명을 제외한 모집조합원 64명을 기준으로 하며, 추후 사업계획승인 시 확정되는 조합원 세대 수를 적용하여 정산한다. 사업계획승인 후 조합원 세대 수의 증감이 있는 경우에는 업무대행의 대가는 착공 시점의 세대 수로 최종 정산하기로 한다.

제8조(업무대행비의 지급 등) ① 조합업무대행비의 지급 시기는 전체 세대 수 98세대 중 지주조합원 34세대를 제외한 64세대(업무대행비는 세대당 25,000,000원(부가세 별도) 중 20% 이상 계약 완료 시부터 갑은 을에게 소급하여 해당 업무대행비의 90%를 지급하며, 향후 계약되는 세대의 업무대행비도 을이 청구 시 90%를 지급한다. 미지급된 10%는 64세대 중 50%인 32세대 이상 계약 시 지급하는 것으로 한다.

다. 원고는 이 사건 업무대행계약과 관련하여 실제로 지급이 이루어진 875,000,000원만을 매출수익으로 인식하였고, 그에 따라 원고의 2023 사업연도 표준재무제표(이하 '이 사건 재무제표'라 한다)에는 2023. 12. 31. 기준으로 자본총계(= 자산총계 – 부채총계)가 353,057,379원이라고 기재되어 있다.

라. 피고는 2024. 12. 26. 원고의 자본금이 5억 원에 미달한다는 이유로, 도시정비법 제106조 제1항 제2호¹⁾, 제102조 제1항 본문, 같은 법 시행령 제81조 제1항 [별표 4]에 따라 원고에게 업무정지 6개월의 처분을 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 7 내지 10, 16 내지 21호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부에 관한 판단

가. 도시정비법에 따르면, 정비사업전문관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록하여야 하고(제102조 제1항 본문), 시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자가 등록기준에 미달하게 된 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다(제106조 제1항 제2호). 도시정비법 시행령 제81조 제1항 [별표 4]는 정비사업전문관리업의 등록기준으로 '자본금(자산총액에서 부채총액을 차감한 금액)이 10억 원(법인인 경우에는 5억 원) 이상이어야 한다'고 규정하고 있다.

나. 이러한 도시정비법령의 문언에 더하여, 도시정비법 제106조 제1항 제2호의 입법취지가 자산상태가 불량한 정비사업전문관리업자를 제재함으로써 정비사업전문관리업자의 건전한 운영을 확보하려는 데에 있는 점에 비추어 보면, 정비사업전문관리업의 등록기준인 자본금 5억 원(법인인 경우) 이상에서 '자본금'은 상법에서 말하는 자본금이 아니라 자산총액에서 부채총액을 차감한 순자산을 의미한다고 봄이 타당하고, 자본금이 5억 원(법인인 경우)에 미달한다는 이유로 업무정지 등의 처분을 할 때에는 단순히 정비사업전문관리업자가 작성한 표준재무제표의 형식적 기재만을 기준으로 판단할 것이 아니라 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준 또는 관행을 고려하여 정비사업전문관리업자의 실제 자산상태가 불량한지를 검토할 필요가 있다.

다. 앞서 든 증거, 갑 제14, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 피고가 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 원고가 2023. 12. 31. 기준으로 정비사업전문관리업의 등록기준인 자본금 5억 원(법인인 경우) 이상을 충족하지 못하였다고 보기 어렵다.

1) 일반기업회계기준 16.11에 따르면, 용역의 제공으로 인한 수익은 ① 거래 전체의 수익금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있고, ② 경제적 효익의 유입 가능성이 매우 높으며, ③ 진행률을 신뢰성 있게 측정할 수 있고, ④ 이미 발생한 원가 및 거래의 완료를 위하여 투입하여야 할 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다는 조건이 모두 충족되어, 용역제공거래의 성과를 신뢰성 있게 추정할 수 있을 때 진행기준에 따라 인식하는 것이고, 원고는 정비사업 관련 업무(지역주택조합의 업무 포함)의 대행이라는 위임사무를 처리하고 보수를 받는 회사에 해당하므로, 현금주의 방식이 아닌 발생주의 방식에 따라 회계처리를 하였어야 한다. 이 사건 업무대행계약과 관련하여 2023. 12. 31. 기준으로 위 ① 내지 ④ 조건이 모두 충족되었을 뿐만 아니라, 조합원 76세대 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청, 사업계획승인 신청 등 주택조합업무의 대행이라는 위임사무 처리가 대부분 완료되었으므로, 약정된 업무대행비 19억 원 전액(= 사업계획승인 시 모집된 조합원 76세대 × 2,500만 원, 부가세 별도)이 원고의 매출수익으로 인식될 필요가 있고, 원고가 이 사건 재무제표 당시 현금주의 방식에 따라 회계처리를 잘못하였다고 하여 원고의 실제 자산상태의 불량 여부가 달라진다고 볼 수는 없다. 이러한 방식에 따라 회계처리를 할 경우 원고의 순자산(= 자산총액 – 부채총액)은 2023. 12. 31. 기준으로 1,378,057,379원으로 계산되므로, 정비사업전문관리업의 등록기준인 5억 원 이상(법인인 경우)을 충족한다.

2) 피고는, 이 사건 업무대행계약 제8조 제1항에 따르면 지역주택조합의 업무대행에 대한 보수의 상당 부분은 청구 시 지급시기가 도래하므로, 원고가 청구하지 않아 실제로 지급이 이루어지지 않은 부분은 원고의 매출채권(자산)으로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 업무대행계약에 따른 매출수익은 용역의 제공으로 인한 수익으로서 용역제공거래의 성과를 신뢰성 있게 추정할 수 있을 때 진행기준에 따라 인식하는 것이고, 그 상대계정으로 매출채권(자산)이 계상되는 것이며(달리 회수가 불확실하여 대손충당금을 설정할 필요가 있다는 사정을 찾아볼 수 없을 뿐 아니라, 피고가 그러한 주장을 하고 있지도 않다), 법률적으로도 금전지급채권의 이행기가 도래하지 않았다고 하여 그 채권이 발생하지 않았다고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

3) 피고는, 원고가 이 사건 처분 당시 이 사건 업무대행계약에 관한 자료를 제출하지 않았으므로, 이 사건 처분이 위법하다고 평가하기 어렵다고도 주장한다. 그러나 행정처분의 위법 여부를 판단하는 기준 시점에 관하여 판결 시가 아니라 처분 시라고 하는 의미는 행정처분이 있을 때의 법령과 사실상태를 기준으로 하여 위법 여부를 판단하며 처분 후 법령의 개폐나 사실상태의 변동에 영향을 받지 않는다는 뜻이지 처분 당시 존재하였던 자료나 행정청에 제출되었던 자료만으로 위법 여부를 판단한다는 의미는 아니므로(대법원 2017. 4. 7. 선고 2014두37122 판결 참조), 피고의 위 주장 역시 받아들이기 어렵다.

라. 따라서 이 사건 처분은 처분사유가 부존재하여 위법하므로, 원고의 나머지 주장에 관하여 나아가 살필 필요 없이 취소되어야 한다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계 법령

▣ 도시정비법 제102조(정비사업전문관리업의 등록) ① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)등록하여야 한다. (단서 생략)

1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 제118조제2항제2호에 따라 시장ㆍ군수등이 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 다음 각 목의 업무

가. 동의서 제출의 접수

나. 운영규정 작성 지원

다. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

제104조(정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계) 정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자의 관계에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

제106조(정비사업전문관리업의 등록취소 등) ① 시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. (단서 생략)

2. 제102조제1항에 따른 등록기준에 미달하게 된 때

② 제1항에 따른 등록의 취소 및 업무의 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

▣ 도시정비법 시행령 제81조(정비사업전문관리업의 등록기준 등) ① 법 제102조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 정비사업전문관리업의 등록기준은 별표 4와 같다. ② 법 제102조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항"이란 자본금이 증액되거나 기술인력의 수가 증가된 경우를 말한다.

■ 도시 및 주거환경정비법 시행령 [별표 4] 정비사업전문관리업의 등록기준(제81조제1항 관련)

1. 자본금(자산총액에서 부채총액을 차감한 금액): 10억원(법인인 경우에는 5억 원) 이상이어야 한다.

▣주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도 2) 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시 3) 충청북도 4) 광주광역시 및 전라남도 5) 전북특별자치도 6) 대구광역시 및 경상북도 7) 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도 8) 강원특별자치도 9) 제주특별자치도

제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 주택조합의 발기인은 조합원 모집 등 제2항에 따른 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자본금을 보유한 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없다.

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따른 정비사업전문관리업자

끝.