울산지방법원 2017. 6. 21. 선고 2017고단784 판결 [가. 주택법위반 나. 공인중개사법위반]

피고인 A은 ‘**** 공인중개사 사무소’를 운영하는 공인중개사이고, 피고인 B은 위 ‘**** 공인중개사 사무소’의 중개보조원으로 근무하는 사람으로, 피고인들은 타인의 주택청약통장 매입 또는 거주지 위장전입 등의 불법적인 방법을 통해 아파트 분양권을 부정당첨받아 분양계약 체결 이전에 이를 매도하거나 다른 업자들로부터 위와 같이 부정당첨된 아파트 분양권을 매수하여 분양계약 체결 이전에 이를 매도하거나 매매를 중개하여 전매 차익이나 중개 수수료 등 불법수익을 취득하는 속칭 ‘떴다방 업자’들이다. H은 울산 중구에 있는 I 아파트 및 울산 남구에 있는 J 아파트의 분양 대행업체인 ‘(주)AA’의 대표이사이고, K는 위와 같은 속칭 ‘떴다방 업자’이다.

1. 주택법위반

누구든지 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 입주자저축증서 등을 양도·양수 또는 이를 알선하여서는 아니되며, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

가. 소위 ‘죽통작업’에 의한 주택법위반

‘주택공급에관한규칙’에 의하면, 85㎡이하의 민영주택 일반 공급시 그 입주자를 선정하는 방식은 무주택기간·부양가족수·입주자저축가입기간 등을 합산한 가점제로 금융결제원에서 관리하는 청약사이트 ‘아파트투유’를 통해 청약 신청을 받아 같은 순위에서 경쟁이 있으면 그 중 40퍼센트 이하는 총 가점이 높은 순으로, 나머지는 추점제로 각각 당첨자를 결정하고 당첨자 중 그 당첨이 취소되거나 분양계약을 체결하지 아니한 사람이 있을 경우에는 사업주체가 미리 선정된 예비입주자를 대상으로 추첨의 방법을 통해 추가 당첨자를 선정하고, 이러한 절차를 거치고도 추가 당첨자나 분양계약자가 없을 경우에는 사업주체가 임의의 공급방법으로 미분양 주택을 공급할 수 있도록 되어 있으며, 다만, 청약 신청 단계에서는 가점 항목 등 청약 자격을 확인하지 않고 신청자의 기재사항만으로 접수를 받아 당첨자를 정하고 그 이후에 당첨자에 한하여 사업주체가 분양계약 체결 시 인감증명서, 주민등록등본 등 관련 서류를 제출받아 청약 신청 내용과 그 청약 자격 등을 대조하여 가점 항목의 진위 여부를 확인하도록 되어 있다.

그럼에도 불구하고, 피고인들과 H은 위와 같이 청약 신청 시에는 입력 가점의 진위 여부를 확인하지 않아 허위 사실을 기초로 계산한 점수로 가점을 높게 기재하여 청약 신청을 하더라도 일단 당첨자(입주자)로 선정이 가능한 점을 이용하여, ‘(주)AA’에서 분양 대행하는 I 아파트 분양과 관련하여 타인으로부터 매입한 주택청약통장으로 청약을 신청하면서 인터넷 청약사이트 ‘아파트투유’에 높은 가점 점수를 허위로 입력하여 일단 당첨시킨 후 계약 지정기일에 주민등록(등)초본, 가족관계증명서 등 관련 서류를 제출함이 없이 계약을 하지 않아 미분양 주택을 만들고, H은 위와 같이 당첨자가 공급 계약을 체결하지 아니한 주택에 대하여 관련 규정에 따라 예비입주자에게 추첨을 통해 추가 당첨자를 선정하지 않고 H이나 피고인들이 물색해 온 타인 등의 명의로 분양계약을 해 주는 속칭 “죽통작업”의 방법으로 아파트를 빼돌리기로 상호 공모하였고, 이에 피고인들은 평소 타인의 주택청약통장 매입을 전문으로 하는 K를 H에게 소개시켜 주어 K로 하여금 위와 같은 '죽통작업‘에 사용할 타인의 주택청약통장들을 매입하고 그 명의로 허위가점을 입력하여 분양신청을 하는 역할을 맡게 하였다.

이와 같은 공모에 따라, K는 2015. 8.경 M에게 200만 원을 지급하는 대가로 M 명의의 주택청약통장을 양수하고 2015. 8. 25.경 장소불상지에서 인터넷 청약사이트 ‘아파트투유’를 통해 I 아파트 청약 신청을 하면서 실제 청약 가점은 총 20점임에도 불구하고 사실과 다르게 무주택기간 15년 이상(32점), 부양 가족 수 6명(35점), 주택청약통장 가입기간 3년 이상 4년 미만(5점) 등 총 72점으로 해당 항목에 허위 점수를 입력하여 M 명의로 위 아파트 ***동 ***호에 당첨시킨 후 관련 서류를 제출하지 않아 계약을 하지 않고, H은 위와 같이 미분양된 ***동 ***호를 적법한 절차에 따라 예비입주자에게 배정하지 않고 임의로 피고인들이 물색해온 N의 명의로 분양계약을 체결해주었다.

이를 비롯하여 피고인들은 별지 범죄일람표(1) 기재와 같이 총 15회에 걸쳐¹⁾ 위와 같은 방법으로 I아파트의 청약 신청일인 2015. 8. 25.경 장소불상지에서 인터넷 청약사이트 ‘아파트투유’를 통해 위와 같이 허위 가점을 입력하여 주택을 당첨받은 후 분양계약 포기를 가장하여 미분양 주택으로 만들고 그 무렵 이를 적법한 절차가 아닌 임의로 H이나 피고인들이 물색해온 타인 명의로 분양계약을 체결하였다.

이로써 피고인들은 H, K와 공모하여 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받았다.

나. 정당한 분양계약전 전매·알선에 의한 주택법위반

피고인들은 공모하여, H로부터 O 명의로 허위가점을 입력하여 위와 같은 소위 ‘죽통작업’으로 빼돌린 J 아파트 ***호에 대한 전매를 의뢰받자 2015. 5. 16.경 정당한 분양계약 전에 위 ***호에 대한 분양권을 AB에게 1,100만원의 프리미엄에 매수하도록 중개해주고 중개수수료 명목으로 100만원을 수수하였다.

이를 비롯하여 피고인들은 별지 범죄일람표(2) 기재와 같이 2015. 5. 6.경부터 2015. 11. 13.경까지 사이에 총 22회에 걸쳐²⁾ 위와 같은 방법으로 정당한 분양계약 전에 아파트 22채의 분양권에 대한 매매를 중개하였다.

이로써 피고인들은 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받게 하였다.

2. 공인중개사법위반

개업공인중개사는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니 된다.

그럼에도 불구하고, 피고인들은 공모하여,

가. 2015. 5.경 울산 남구 삼산로에 있는 J 아파트 분양사무실 앞에서 임시 중개시설물인 천막을 설치하고,

나. 2015. 10.~11.경 울산 북구 P에 있는 Q 아파트 분양사무실 앞에서 임시 중개시설물인 천막을 설치하였다.

생략

1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택

가. 부정한 방법으로 분양계약을 체결하게 한 점, 정당한 분양계약 전 전매·알선을 한 점: 각 구 주택법(2015. 12. 29. 법률 제13687호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1호, 제39조 제1항, 형법 제30조, 각 징역형 선택

나. 임시 중개시설물 설치의 점: 각 공인중개사법 제49조 제1항 제5호, 제13조 제2항, 형법 제30조, 각 징역형 선택

1. 경합범가중

각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조

1. 집행유예(아래 양형의 이유 중 유리한 정상 부분 참고)

각 형법 제62조 제1항

1. 사회봉사명령

각 형법 제62조의2

양형의 이유

피고인들이 자백하고 깊이 반성하고 있는 점, 피고인 A은 전과가 없는 초범이고, 피고인 B에게도 이 사건의 양형에 영향을 미칠만한 전과는 없는 점은 피고인들에게 유리한 정상이다.

그러나 피고인들은 이른바 ‘떴다방’이라는 불법적인 분양권전매행위를 하였고, 이로 인하여 필요한 자들에게 공급되어야 할 주택이 이익 내지 차익을 남기는 수단으로 변질되어 비정상적으로 거래되게 되었으며, 그로인한 불이익은 무주택자 등 서민들이 고스란히 떠안게 되는 것이므로, 그 죄질이 상당히 나쁘다.

개별적으로 보면, 피고인 A은 이 사건에서 가담의 정도가 상대적으로 작기는 하나, 피고인이 공인중개사로서 소위 떴다방이 형사처벌의 대상이 되는 행위라는 것을 누구보다도 잘 알고서 건전한 부동산거래에 힘써야 할 자라는 점을 고려하여 보면 그 죄책이 결코 가볍지 않다. 피고인 A이 그 가담의 정도가 작다거나 떴다방이 거래의 관행이라거나 혹은 취한 이익이 많지 않다고 해서 이를 가볍게 볼 수 없다.

다음으로 피고인 B은 공인중개사 자격도 갖추지 못한 자로서 불법적인 부동산 거래에 관여하여 이익을 취득하였고 그 가담정도도 중하다.

그밖에 범행에 있어 피고인들이 분담한 각 역할, 취한 이익의 규모, 연령, 성행, 환경, 범행 동기 등 여러 양형요소를 종합하여 주문과 같이 형을 정하기로 한다.