청주지법 2007. 5. 31. 선고 2007가단3957 판결 [배당이의]

이 법원 2005타경22490 부동산임의경매 신청사건에서 이 법원이 2007. 2. 13. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 36,599,083원을 60,599,083원으로 경정하고, 피고들에 대한 배당액 각 12,000,000원을 삭제한다.

1. 기초 사실

가. 피고 2의 임대차계약 체결과 피고들의 거주 경위

(1) 피고 2는 2003. 9. 2. 소유자인 소외 1로부터 충북 진천읍 벽암리 (번지 생략) 지상 (명칭 생략) 연립주택 제10동 제101호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 임대차보증금 35,000,000원, 임대차기간 2003. 9. 2.로부터 24개월간으로 정하여 임차하였다. 피고 2는 2003. 9. 15. 전입신고를 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 그 무렵부터 위 주택에서 거주하였다.

(2) 피고 1은 2003. 11.경 직장 관계로 이 사건 주택으로 이사하여 같은 달 10. 전입신고를 마치고, 그 무렵부터 피고 2와 함께 위 주택에서 거주하였다.

나. 피고들 사이의 관계와 이 사건 주택의 구조

(1) 피고 2는 피고 1의 전 직장 동료이자 그가 2003. 8.경 전처와 이혼하기 전까지 동서지간이었던 사이이다. 피고 2는 2001. 5. 2.부터 이 사건 주택 전입일인 2003. 9. 14.까지, 피고 1은 1996. 1. 6.부터 1999. 5. 15.까지 처가인 서울 성동구 마장동 (번지 생략)에 주민등록을 두기도 하였다.

(2) 피고 1은 딸인 소외 2(1994. 9. 14.생)를 데리고 피고 2와 그 가족들인 피고 2의 처와 아들과 위 주택에서 함께 거주하였는데, 위 건물은 전용면적 84.85㎡(약 25평, 공용부분을 포함한 계약 평수는 39평이다.) 정도의 공동주택으로 안방에 부속된 화장실을 포함한 2개의 화장실과 1개의 거실, 주방 그리고 3개의 방으로 구성되어 있다.

다. 이 사건 임대차계약서의 재작성

피고들은 피고 2의 위 임대차계약체결 후 1년이 되는 2004. 9. 2.자로 소외 1과 사이에 피고 2가 이 사건 주택 중 방 2칸을 20,000,000원에, 피고 1이 이 사건 주택 중 방 1칸을 15,000,000원에 임차하는 것으로 임대차계약서를 각각 작성한 다음 위 계약일자로부터 9개월여 후인 2005. 5. 16. 위 각 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

라. 이 사건 주택에 관한 권리관계 및 경매절차

(1) 한편, 원고는 2003. 2. 10. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 72,000,000원인 근저당권을 설정해 두고 있었다.

(2) 이 사건 주택에 관하여 위 새로운 임대차계약서 작성일자 직후인 2004. 9. 10. 한일종합건설 주식회사의 청구금액 10,915,180원의 가압류기입등기가 마쳐졌고, 이어서 2005. 10. 20. 근저당권자인 원고의 신청에 따른 부동산임의경매개시결정이 내려졌다.

(3) 위 경매절차에서 배당법원은 2007. 2. 13. 소액임차인으로 권리신고 및 배당요구를 한 피고들에게 위 보증금 중 주택임대차보호법상의 최우선변제권이 인정되는 12,000,000원씩을 배당하고, 나머지를 근저당권자인 원고에게 배당하는 이 사건 배당표를 작성하였고, 원고는 위 배당기일에 피고들의 배당액 전부에 관하여 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1～8호증, 을 제1, 4, 5호증, 을 제2호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 요지

가. 원고의 주장

(1) 피고 1의 위 임대차계약은 소유자인 소외 1과 통정하여 체결된 허위의 계약으로서, 이 사건 주택에는 피고 2가 당초 체결한 보증금 35,000,000원의 임대차계약만이 존재하고 있었을 뿐이므로, 피고들 누구도 소액임차인의 요건을 갖추지 못하였다.

(2) 가사 그렇지 않다고 하더라도, 피고들은 한때 동서지간이었고 같은 주소지에 주민등록을 마치기도 한 긴밀한 관계로서 자녀와 처를 데리고 있는 피고 2와 딸을 데리고 있는 피고 1이 방 2칸과 방 1칸을 각 임차하여 각각의 거주 부분을 구분하여 생활하였다는 것은 상식에 반하는 것이므로 피고들은 위 주택에서 가정공동생활을 하는 관계에 있다고 보아야 한다.

(3) 따라서

주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항에 따라 피고들의 각 임대차보증금을 합산하여 피고들이 위 법상의 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 하는데도, 만연히 피고들을 소액임차인으로 인정하여 피고들에게 12,000,000원씩을 원고에 우선하여 배당한 이 사건 배당표는 위법하다.

나. 피고들의 주장

이에 대하여 피고들은 다음과 같이 항변한다. (1) 피고 2는 2003. 9. 2. 소외 1로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 35,000,000원에 임차하여 거주하여 오다가 한때 동서지간이자 직장 동료이었던 피고 1이 직장 문제로 충북 진천읍으로 내려오게 되어 위 주택 중 방 1칸을 피고 1에게 전대하였다.

(2) 피고들은 소유자인

소외 1에게 이 사건 주택에 대한 피고들의 각 점유 공간으로 구분하여 새로 임대차계약서를 작성해 줄 것을 요구하였지만 소외 1은 최소한 1년의 임차기간을 채워야 한다면서 이를 거부하다가 피고 2의 당초 임대차계약일로부터 1년이 되는 2004. 9. 2. 위와 같이 방 1칸과 방 2칸으로 나누어 임대차계약서를 새로 작성해 준 것이다. 소외 1은 피고 1로부터 받은 임대차보증금 15,000,000원을 피고 2에게 지급하는 방법으로 임대차보증금 차액을 변제하였다.

3. 판 단

가. 통정 허위표시 주장

피고 1과 소외 1 사이의 위 임대차계약이 통정한 허위의 계약이라고 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

나. 가정공동생활 관계에 있는 자로서 보증금을 합산하여야 한다는 주장

(1) 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항은 “하나의 주택에 2인 이상의 임차인이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.”고 규정하고 있는데, 위 조항은 실질적으로 임차인의 점유보조자 또는 이용보조자의 지위에서 임차인과 동거하는 관계에 있는 자가 형식상 별도의 임대차계약을 체결하는 방법으로 위 법에 의한 보호를 편취하려는 것을 방지하고, 나아가 가정공동생활을 하는 관계에 있는 이들이 실질적으로 경제적 일체를 이루고 있다는 점을 고려하여 그 보증금에 관한 법정 우선변제권의 범위를 제한하려는 데 그 입법목적이 있는 것이므로, 위와 같은 입법 취지에 비추어 위 조항에서 정한 가정공동생활의 관계에 있다고 하기 위해서는, 1개의 주택에 관한 수인의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만 적어도 사회통념상 한 가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을 만한 긴밀한 인적 결합을 이루고 있고, 경제적으로도 그 보증금이 그 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 할 것이며, 단지 임차인들 사이의 상호 친분관계에 힘입어 같은 거주 공간에서 원활한 공동생활이 가능했다거나 위와 같은 친분관계에 터잡아 상호 임차한 부분에 관한 일시적인 공동 사용을 서로 용인하거나 부엌이나 화장실 등을 공용하여 왔다는 점만으로는 위 조항에서 말하는 가정공동생활 관계가 있었다고 볼 수 없다.

(2) 그런데 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 의하면, 이 사건 주택은 방 3개, 화장실 2개로 이루어진 전용면적 25.7평 규모(계약 면적 39평)의 연립주택으로서, 위 주택의 규모와 구조, 피고들의 세대 규모나 가족 구성에 비추어 피고 2의 가족과 피고 1과 그의 딸이 함께 거주하는 것이 가정공동체가 아니고서는 불가능하였다고 할 수 없고, 앞서 본 피고들의 관계나 피고 1이 위 주택에 거주하게 된 경위에 비추어 보면, 피고들이 비록 피고 1의 전처를 매개로 한 동서지간으로서 친분 관계를 갖고 있기는 하나 피고들 사이의 관계가 사회통념상 가정공동체에 해당하는 것으로 평가하기는 어려우며, 나아가 위 각 보증금 역시 이에 대한 경제적 이해를 구분하고 각자의 계산에 의하여 보증금을 지급하였다고 보여지므로, 결국 위 인정 사실이나 앞서 든 증거들만으로 피고들이 위 조항에서 정한 가정공동생활을 하는 관계에 있었다고 볼 수 없다.

4. 결 론

따라서 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.