대법원 2000. 11. 2. 선고 2000마3530 판결 [낙찰허가]

재항고이유를 본다.

1. 기록에 의하면 이 사건 감정인은 이 사건 기계기구 13점이 소재불명이라 하여 평가하지 못하였는바, 그 소재불명의 원인이나 경위 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 기록상 알 수 없고 저당권자나 소유자가 추급권을 행사하지도 아니한 상황에서 경매법원이 추급의 가능 여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 경매법원이 추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 경매절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다(대법원 1966. 7. 27. 자 66마714 결정, 1994. 1. 15. 자 93마1601 결정 참조). 나아가 재항고인들 주장과 같이 위 기계기구가 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 위 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자인 재항고인들의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 낙찰을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인지 여부를 판단하여야 하는바(1997. 5. 29. 자 96마1212 결정 참조), 이 사건의 경우 재항고인들보다 선순위인 근저당권자의 채권최고액이 합계 금 17억 2,500만 원임에 비하여 제시 외 건물까지 모두 포함한 총평가액은 금 929,596,000원임이고, 위 기계기구의 담보제공 당시 가액이 311만 원에 불과함을 기록상 알 수 있어 위 누락 부분이 시정되더라도 재항고인들의 배당가능성에 아무런 영향을 미치지 못할 것이므로, 위 사유를 들어 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 할 수는 없다 할 것이다.

2. 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서, 주물의 소유자나 이용자의 사용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니라고 할 것인바(대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결 등 참조), 기록에 의하면, 이 사건 입찰 대상 목적물의 하나인 천안시 (주소 생략) 공장용지 위에는 재항고인들 주장의 감정평가서 표시 ㉠, ㉡ 건물 2동이 있지만, 그 건물은 이 사건 입찰 대상 토지 및 건물에 대한 감정평가 당시 별개의 독립된 미등기 건물로 파악되어 제1심 법원은 이를 입찰 대상에서 제외한 다음 위 건물에 관하여 법정지상권이 발생할 수 있다는 취지로 입찰물건명세서를 작성하여 공고하였으며, 위 건물은 이 사건 입찰 대상 토지 및 건물의 소유자가 타인에게 그 전부 또는 일부를 임대하고 있을 뿐 입찰 대상 건물 그 자체의 효용과는 직접 관계가 없는 별도의 독립된 건물에 불과한 것으로 보여질 뿐이므로, 저당권의 효력이 미치지 아니하여 특별한 사정이 없는 한 이 사건 입찰 대상 목적물에는 포함되지 아니한다고 할 것이다. 또한, 이 사건과 같이 경매 목적 토지 및 건물과 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 경매신청인의 별도의 경매청구는 물론이고 어느 누구로부터도 일괄경매의 대상이 된다는 주장이나 소명조차 없는 상태에서 경매절차가 진행되어 입찰 대상 토지 및 건물에 대한 낙찰허가결정까지 있게 되었다면, 그 후 후순위 저당권자에 불과한 재항고인들로서는 위와 같은 별개의 독립한 건물에 대하여 일괄경매를 하여야 한다는 소명자료를 제출하면서 이 사건 경매절차에 있어 최저경매가격결정이나 일괄경매결정에 하자가 있다고 주장할 수도 없다고 할 것이다(대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정, 1999. 6. 8. 자 99마882 결정 참조).

3. 기록에 비추어 살펴보면, 감정인은 감정평가서 표시 ㉦, ㉧, ㉨, ㉩의 제시 외 건물을 임차인의 소유로 보고 감정서에 평가대상 토지와 건물에 영향이 있을 것으로 생각된다고 기재하였는바, 기록상 위 소유관계를 달리 인정할 자료가 없고, 입찰 대상 토지 및 건물을 평가함에 있어서 지가공시및토지등의평가에관한법률의 위임에 의한 감정평가에관한규칙이 정하는 바에 따라 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 지가변동률, 지역요인 및 개별요인을 참작하는 방법으로, 건물에 대하여는 구조, 사용자재, 시공 및 관리상태, 부대설비 등을 참작한 복성식평가법에 의하여 평가하였을 뿐 위 제시 외 건물의 존재를 이유로 입찰 대상 토지 및 건물의 가액을 저감하였다고는 보이지 아니하므로, 이 사건 최저입찰가격의 결정이 재항고인들 주장과 같이 위법사유가 있는 평가방법에 기초한 것으로 위법하다고 할 수 없다.

4. 결국 재항고인들의 항고를 배척한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유 주장과 같은 민사소송법 제633조 제6호의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 재항고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다. 그러므로 재항고를 기각하기로 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.