대법원 1995. 7. 12. 선고 95마453 판결 [부동산임의경매]

재항고이유를 본다. 현행 민사소송법 제633조 제6호는 경락에 관한 이의사유의 하나로서 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우를 열거하고 있는바, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없음은 소론과 같다 할 것이나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 할 것이다. 기록에 의하면 이 사건 토지의 가격을 평가한 감정인은 이 사건 토지에 관하여 설정된 담보권의 유무나 매매 사례가 있는지를 조사하지 아니하였을 뿐 아니라 아무런 합리적인 근거를 제시하지 아니한 채 이 사건 토지를 1992. 11. 20. 현재 ㎡당 7,800원씩 금 53,461,200원이라고 평가하였고, 경매법원은 위 평가액을 그대로 최저경매가격으로 결정하여 경매를 실시하였으나, 한편 이 사건 토지에 관하여는 1987. 6. 4. 화신상호신용금고 명의로 채권최고액 금 72,000,000원의, 1987. 10. 14. 삼애신용협동조합 명의로 채권최고액 금 19,500,000원의, 1989. 1. 5. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 15,000,000원의, 1989. 8. 29. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의, 1990. 5. 11. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의, 그리고 1992. 1. 21. 이 사건 경매신청인인 소외 1 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의 각 근저당권이 설정되어 있고, 1990. 7. 28.자로 금 570,075,000원에 매매계약이 체결되었다가 토지거래의 허가를 얻지 못하여 그 거래가 무산되기도 하였으며, 위 감정기준일에 근접한 일자인 1992. 1. 1.을 기준일로 한 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 26,000원인 사실을 알 수 있는 바, 근저당권의 채권최고액은 그 목적 부동산의 시가에 미치지 못함이 일반적이라 할 것임에도 그 평가기준일로부터 5년여 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 이미 위 평가액을 초과하고 있고, 그 이후에도 수차에 걸쳐 위 평가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권이 추가로 설정되었으며, 개별공시지가에 따라 계산한 이 사건 토지의 가격이 위 감정평가액의 수 배에 달할 뿐 아니라, 실제 매매 사례 또한 위 감정평가액을 훨씬 초과하는 점에 비추어 위 감정평가는 객관적으로 보아 현저히 부당한 것으로서, 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있다 할 것이므로, 같은 취지로 판단한 원심결정은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 바와 같이 최저경매가격의 결정에 관한 법리를 오해하고, 채증법칙에 위배하여 심리를 다하지 아니하였다거나 이유모순의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.