춘천지방법원 강릉지원 2007. 4. 10. 선고 2005나807 판결 [건물등철거등]

주문 제1의 가항 및 피고는 원고에게, 주위적으로, 별지 목록 기재 각 건물을 철거하라, 예비적으로, 위 각 건물에 관하여 2005. 4. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 건물을 인도하라. (원고는 당심에서 예비적 청구를 추가하였다.)

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다.

1. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증(각 가지번호 있는 것 포함)의 각 기재, 제1심 법원의 현장검증결과, 제1심 감정인 이ㅇㅇ의 측량감정결과 및 당심 감정인 김ㅇㅇ의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. (1) 원고는 원고의 아버지가 망 홍ㅇㅇ으로부터 매수하고 인도받아 사실상 소유하고 있던 주문 제1의 가항 기재 토지(이하 이 사건 토지라 한다)를 상속받아 1978. 10. 20. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 망 최ㅇㅇ는 1954.경 건축허가를 받아 이 사건 토지상에 목조아연즙 주택 60.61㎡와 목조스레트즙 주택 32.93㎡를 건축하였는데, 그 후 망 박ㅇㅇ이 위 각 건물을 매수하여 소유하면서 이 사건 토지를 그 부지로 점유·사용하였고, 박ㅇㅇ이 사망한 1980. 3. 27. 이후에는 그 장남인 망 박ㅇㅇ이, 박ㅇㅇ이 사망한 1993. 2. 16. 이후에는 그 처 또는 자녀인 피고들이 위 각 건물 등을 소유하면서 그 부지로 이 사건 토지를 점유·사용하여 왔다.

(3) 망 박ㅇㅇ이 이 사건 토지를 점유·사용하기 시작한 때로부터 현재까지 그 점유자들과 원고 사이에 명시적으로 임대차계약이 체결된 바는 없으나, 원고는 망 박ㅇㅇ, 망 박ㅇㅇ 및 피고들(이하 피고 측이라 한다)로부터 이 사건 토지의 사용 대가로 매년 쌀 3말씩을 받아 왔다.

나. 위 각 건물 중 목조아연즙 주택이 증축되고 추가로 건물이 신축되어 현재 이 사건 토지상에는 별지 목록 기재와 같은 건물들(이하 이 사건 각 건물이라 한다)이 건립되어 있는데, 그 중 같은 목록 제1항 기재 건물(이하 제1건물이라 한다)은 주택으로, 같은 목록 제2항 기재 건물(이하 제2건물이라 한다)은 창고로, 같은 목록 제3항 기재 건물(이하 제3건물이라 한다)은 우사로 각 사용되고 있는바, 피고들은 이 사건 각 건물의 공유자이다.

다. 원고는 2003. 12. 3. 피고들에게 이 사건 토지를 다른 용도로 사용하기 위하여 이 사건 임대차계약을 해지하므로 이 사건 토지 위에 있는 이 사건 각 건물을 같은 달 20.까지 철거하고 이 사건 토지를 인도하여 달라는 내용이 기재된 통고서를 내용증명우편으로 발송하였고, 그 무렵 위 통고서가 피고들에게 도달하였다.

2. 판단

가. 토지인도 청구에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 원고가 피고 측의 이 사건 토지 사용을 묵인하고 사용 대가를 받아옴으로써 원고와 피고 측 사이에 묵시적으로 임대차계약(이하 이 사건 임대차계약이라 한다)이 체결되었다고 할 것이지만, 이는 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 원고의 위 계약해지 통고가 피고들에게 도달한 2003. 12. 초경으로부터 민법 제635조 제2항 제1호, 제1항에 따라 6월이 경과한 2004. 6. 초경 종료되었다 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임차인인 피고들은 임대인인 원고에게 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.

나. 건물에 관한 청구에 대한 판단

(1) 주위적 청구(건물철거 청구)에 대한 판단

(가) 청구원인에 대한 판단

앞서 본 바와 같이 원고의 위 계약해지 통고에 따라 2004. 6. 초경 이 사건 임대차계약이 종료됨으로써 피고들의 이 사건 토지에 관한 점유권원이 소멸되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 건물의 공유자인 피고들은 그 대지소유자인 원고에게 이 사건 각 건물을 철거할 의무가 있다.

(나) 피고들의 항변에 대한 판단

피고들은 이 사건 각 건물에 대하여 지상물매수청구권을 행사하고 그 대금을 지급받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이라 할 것이고, 이 사건 임대차계약이 원고의 계약해지 통고에 의하여 2004. 6. 초경 종료한 사실 및 이 사건 토지상에 이 사건 각 건물이 현존하는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고들이 이 사건 각 건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사한다는 의사를 표시한 2005. 4. 1.자 항소이유서가 원고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2005. 4. 11. 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 건물에 관하여 매매관계가 형성되었다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.

(다) 원고의 재항변 등에 대한 판단

1) 원고는 먼저, 피고 측이 원고의 동의 없이 이 사건 토지상에 기존 건물인 제1건물을 증축하였고 제2, 3건물을 각 신축하였으며 마당을 콘크리트로 포장하였는바, 원고와 피고들 사이의 임대차계약은 위와 같은 피고들의 약정 위반행위로 인하여 해지된 것이므로, 피고들은 원고에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 없거나, 증축 또는 신축된 부분은 매수청구의 대상이 되지 않는다고 주장한다. 살피건대, 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없는바(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결 등 참조), 설령 피고 측이 원고의 동의 없이 위와 같이 건물을 증축하거나 신축하고 마당을 포장하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 기존의 주택소유를 목적으로 한 것이고, 피고 측은 위 임대차관계 존속중에 주거에 필요하여 이에 사용하기 위하여 주택과 창고, 우사 등을 증축 또는 신축한 것으로서 이는 임대차계약의 목적에 반하지 않는 것이었으며, 또한 위와 같은 건물의 증축 또는 신축이나 마당의 포장 등을 금지하는 약정이 있었다고 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 각 건물은 특별한 사정이 없는 한 피고의 매수청구권의 대상이 된다고 함이 상당하다고 할 것이다. 따라서, 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 원고는 다음으로, 제1, 2 건물은 각 타인 소유의 토지를 침범하여 건립되어 있는 건물의 일부이므로 임차지 상에 건립되어 있는 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 없는 부분에 관하여는 매수청구권이 성립할 수 없고, 적어도 일부분이 철거되는 경우 그 보수에 필요한 비용은 건물 가액에서 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용되는 것이나(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 등 참조), 한편, 임차토지의 경계에 따라 건물을 지었으나 후에 밝혀진 바로는 측량 잘못으로 타인 토지를 근소하게 침범한 경우 등에 있어서는 임차지상의 건물 부분이 구분소유의 대상이 되지 않는다는 이유로 매수청구권의 행사를 부정할 수는 없다고 하여야 할 것이다. 위와 같은 법리를 염두에 두고 이 사건에 관하여 보건대, 제1심 감정인 이ㅇㅇ의 측량감정결과(당심에서의 감정보완촉탁 회신결과 포함)에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제1건물 및 제2건물은 이 사건 토지의 경계를 벗어나 타인 소유 토지 위에도 일부 건립되어 있는 건물의 일부인 사실을 인정할 수 있으나, 한편, 같은 증거들 및 당심 감정인 김ㅇㅇ의 시가감정결과를 종합하면, 위 각 건물(타인 토지 침범 부분 포함) 중 타인 토지를 침범한 부분의 면적이 위 각 건물 전체 면적에 비해 근소하고, 타인 토지를 침범한 부분을 철거하고 보수하는 데 드는 비용이 그리 크지 않은 사실 또한 인정되는 바, 이에 비추어 보면 위 각 건물 중 이 사건 토지에 건립되어 있는 부분인 제1, 2건물 전체가 매수청구의 대상이 된다고 봄이 상당하므로(다만, 타인 토지를 침범한 부분을 철거·보수하는 데 소요되는 비용은 아래에서 보는 바와 같이 건물의 시가를 산정함에 있어 참작하기로 한다), 원고의 위 주장 또한 이유 없다.

(라) 소결론

따라서, 원고의 건물철거 청구(주위적 청구)는 모두 이유 없다.

(2) 예비적 청구(건물 소유권이전등기 및 인도 청구)에 대한 판단

살피건대, 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 건물에 관하여 매매관계가 성립한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고에게 이 사건 각 건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 건물을 인도할 의무가 있다 할 것이나, 한편, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 토지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있으므로, 피고들의 이 사건 각 건물에 관한 소유권이전등기절차 이행의무 및 인도의무는 원고의 이 사건 각 건물에 대한 매매대금 지급의무와 동시이행의 관계에 있다고 할 것이어서, 이 점을 지적하는 피고들의 항변은 이유 있다. 나아가 원고가 피고들에게 지급하여야 할 매매대금의 액수에 관하여 보건대, 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가라고 할 것인바(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 등 참조), 당심 감정인 김ㅇㅇ의 시가감정결과에 의하면 매매관계 성립일에 가까운 2005. 4. 1. 현재 이 사건 각 건물의 시가 합계액[다만, 인근 토지를 침범한 부분을 철거하고 보수하는 데 소요될 것으로 보이는 180만 원(= 보수공사비 100만 원 + 철거비 80만 원)을 공제한 가액]은 23,808,000원(= 제1건물 20,880,000원 + 제2건물 3,720,000원 + 제3건물 1,008,000원 - 철거·보수비 1,800,000원)인 사실을 인정할 수 있고, 갑 제4호증의 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없으므로, 원고가 피고들에게 지급하여야 할 매매대금의 액수는 23,808,000원이라 할 것이다(피고들은 블럭조 스레트지붕 단층 창고 5.94㎡ 및 블럭조 스레트지붕 단층 화장실 4.84㎡에 대하여도 매수청구권을 행사한다고 주장하고, 제1, 2, 3건물의 시가에 대하여도 위와 달리 주장하나, 피고들의 위 각 주장에 부합하는 듯한 당심 감정인 윤ㅇㅇ의 시가감정결과는 제1심 감정인 이ㅇㅇ의 측량감정결과를 참고하지 않아 이 사건 토지의 경계 등이 고려되지 않은 상태에서 감정이 이루어진 점 등에 비추어 믿지 아니하고, 달리 위 창고 및 화장실이 이 사건 토지상에 존재하여 매수청구의 대상이 된다거나 제1, 2, 3건물에 관한 당심 감정인 김ㅇㅇ의 시가감정결과상의 시가 산정이 부당하다는 점을 인정할 증거가 없다). 따라서, 피고들은 원고로부터 23,808,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 건물에 관하여 2005. 4. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 건물을 인도할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구 중 토지인도 청구는 이유 있어 인용하고, 건물철거 청구(주위적 청구)는 이유 없어 기각하며, 예비적 청구(건물 소유권이전등기 및 인도 청구)는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 예비적 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 당심에서 추가된 원고의 예비적 청구를 포함하여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 ㅇㅇㅇ _________________________ 판사 ㅇㅇㅇ _________________________ 판사 ㅇ ㅇ _________________________

목록

1. 강릉시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 000 대 499㎡ 중 별지 도면 표시 10, 11, 12, 13, 14, 15, 7, 16, 17, 18, 19, 20, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈀ 부분 90㎡ 지상 목조 및 벽돌조 스레트지붕 단층주택 90㎡ (예비적 청구취지 기재 “89.15평방미터”는 오기로 보인다)

2. 같은 토지 중 같은 도면 표시 21, 22, 23, 5, 24, 21의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈁ 부분 31㎡ 지상 목조 스레트지붕 단층주택 31㎡ (예비적 청구취지 기재 “32.93평방미터”는 오기로 보인다)

3. 같은 토지 중 같은 도면 표시 25, 26, 27, 28, 25의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈂ 부분 18㎡ 지상 블록조 스레트지붕 단층 우사 18㎡. 끝.

도면