대구지방법원 2011. 10. 6. 선고 2011가단3165 판결 [손해배상(기)]

주문 제1항 및 피고 C은 피고 A, B과 연대하여 원고에게 24,130,000원과 이에 대하여 2011. 1. 2.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고 ▢▢▢▢▢▢▢▢▢(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 A, B, C과 연대하여 원고에게 24,130,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

가. 원고와 원고의 처 D은 2005. 6. 13. 구미시 **동 ***-* 지상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 단독주택(◉◉◉◉ B동) 중 ***호 33㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 각 1/2 지분씩 소유권보존등기를 마친 위 건물의 공유자이다.

나. 피고 A은 2005.경부터 구미시 **동 ***-*에 있는 ‘☯☯ 공인중개사사무소’라는 상호의 공인중개사사무소를 실질적으로 운영하였다.

다. ☯☯ 공인중개사사무소의 중개사무소 신고에 관하여, 공인중개사 E이 2006. 5. 29. 구미시 **동 ***-*에 ‘☯☯ 공인중개사사무소’라는 명칭으로 중개사무소 이전신고를 하였고, 공인중개사인 피고 C이 2006. 10. 11. 같은 장소에서 같은 명칭으로 중개사무소 개설등록신청을 하였으며, 그 무렵 E은 ‘◎◎ 공인중개사사무소’라는 명칭으로 변경하여 다른 장소로 중개사무소를 이전하였다.

라. 피고 A, B은 모두 2006. 10. 12.부터 2009. 1. 2.까지 ☯☯ 공인중개사사무소의 중개보조원으로 등록되어 있었다.

마. 원고는 2005. 6.경 피고 A을 통하여 이 사건 건물을 매입한 후 이 사건 건물의 관리 및 임대에 관한 업무를 피고 A에게 위임하였고, 피고 A에게 이 사건 건물에 대하여 보증금 200만 원, 월 차임 30만 원으로 하는 내용의 월세 임대차계약 체결에 관한 대리권을 수여하였다.

바. 이에 따라 피고 A은 2007. 1.경 이 사건 건물에 관하여 자신의 직원인 피고 B을 임차인으로 하여 보증금 200만 원에 월세 30만 원인 월세계약을 체결한 것처럼 계약서(갑제5호증)를 작성하여 이를 원고에게 교부하였다. 피고 A은 그 무렵부터 2009. 3월경까지 원고에게 매월 30만 원을 이 사건 건물에 대한 월세 명목으로 송금하였다.

사. 그런데 피고 A은 2007. 6. 26. 자신이 원고의 대리인이라고 자처하며 F을 대리한 G과 사이에 이 사건 건물에 관하여 보증금 2,500만 원, 임대차기간 2007. 7. 5.부터 2009. 7. 4.까지인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고(갑제4호증), 위 계약 당시 계약금 30만 원을 계약 당일, 잔금 2,470만 원을 2007. 7. 3. 각 지불하기로 약정하였으며, 공인중개인인 H이 위 계약을 중개하였다.

아. G은 이 사건 임대차계약 당일 계약금 30만 원을 H에게 지급하여 원고의 중개수수료 지급에 갈음하였고, 같은 해 7. 3. 원고 명의의 농협계좌로 나머지 잔금 2,470만 원을 송금하였다.

자. K는 F으로부터 이 사건 임대차계약상의 임차인 지위를 양수받고, 2008. 3. 20. 피고 A과 사이에 임차인을 K 명의로 변경하는 내용의 합의를 한 후 원고와 K 명의의 임대차계약서를 다시 작성하였다.

차. 피고 A은 2007. 7. 6. 원고에게, G이 송금한 위 2,470만 원이 착오로 잘못 입금된 돈이라고 거짓말하고, 위 돈에서 월세 30만 원을 공제한 2,440만 원을 피고 A이 지정하는 계좌로 송금해 달라고 요청하여, 자신이 관리하는 피고 B의 계좌로 위 2,440만 원을 송금받았다.

카. K는 원고를 상대로 이 법원 2009가단10818호로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였는데, 이 법원은 2010. 12. 22. “원고는 2007. 2.경 피고 A에게 이 사건 건물에 관한 임대차계약 체결권한을 포괄적으로 위임하였다고 봄이 타당하므로, 이 사건 임대차계약은 유효하고, 이 사건 임대차계약은 임차인의 지위를 양수한 K의 갱신거절 의사표시에 의하여 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 원고는 K에게 원고가 반환하여야 할 보증금에서 이 사건 건물 인도완료시까지의 관리비 상당액 87만 원(= 월 3만 원 × 2007. 7.부터 2009. 11.까지 29개월분)을 공제한 2,413만 원(= 2,500만 원 - 87만 원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”라는 취지로 판결하였고, 위 판결은 2011. 1. 14. 확정되었다. 원고는 위 판결에 따라 2011. 1. 2. K에게 2,413만 원을 지급하였다.

타. 피고 A은 위와 같은 범죄사실로 이 법원 2010고단****호로 업무상배임, 사기 등의 죄명으로 기소되어 유사사건과 병합되어 재판을 받게 되었고, 공판과정에서 자신의 범행을 자백하였는바, 2011. 5. 12. 위 사건이 포함된 사기 등 사건으로 징역 5년을 선고받았다. 피고 A은 위 판결에 대하여 대구지방법원 2011노****호로 양형부당을 이유로 하여 항소하였으나, 2011. 7. 19. 항소기각의 판결을 선고받았고, 위 판결에 대하여 대법원 2011도*****호로 상고하였으나, 2011. 9. 16. 상고기각 결정을 받았다.

파. 피고 C은 ▣▣▣▣▣▣▣▣▣와 사이에, 2006. 10. 12.부터 2008. 10. 11.까지를 보증기간으로 하여 피고 C이 그 기간 동안 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 함으로써 손해배상책임을 부담하게 된 때에 공제금액 5,000만 원의 한도로 그 손해배상책임을 보장한다는 내용의 공제계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다), ▣▣▣▣▣▣▣▣▣는 이후 피고 ▢▢로 통합되었다. [인정근거] 피고 1, 2 : 자백간주 피고 3, 4 : 다툼 없는 사실, 갑제1 내지 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 A, B에 대한 청구에 관한 판단

건물에 관하여 전세임대차계약을 체결할 권한이 없음에도 임차인들을 속이고 전세임대차계약을 체결하여 그 임차인들로부터 전세보증금 명목으로 돈을 교부받은 행위는 건물주가 민사적으로 임차인들에게 전세보증금반환채무를 부담하는지 여부와 관계없이 사기죄에 해당하고, 건물에 관하여 전세임대차계약이 아닌 월세임대차계약을 체결하여야 할 업무상 임무를 위반하여 전세임대차계약을 체결하여 그 건물주로 하여금 전세보증금반환채무를 부담하게 한 행위는 위 사기죄와 별도로 업무상배임죄에 해당한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010도10690 판결). 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 A이 피고 B과 공모하여 이 사건 건물에 관하여 월세임대차계약을 체결하여야 할 원고에 대한 업무상 임무를 위반하여 전세임대차계약을 체결하여 건물주인 원고로 하여금 전세보증금반환채무를 부담하게 한 행위는 업무상배임으로서 민법 제750조의 불법행위가 성립하는바, 피고 A과 피고 B은 원고에 대한 공동불법행위의 당사자로서 각자 원고에게 원고가 입은 손해 2,413만 원과 이에 대하여 원고가 K에게 위 돈을 지급함으로써 손해가 현실화된 2011. 1. 2.부터 피고 A에 대하여는 이 사건 소장부본 송달일인 2011. 3. 30.까지, 피고 B에 대하여는 이 사건 소장부본 송달일인 2011. 5. 6.까지는 민법이 정하는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

가. 손해배상책임의 발생

부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 제15조 제2항은 “소속 공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다”라고 규정하고 있는바, 이는 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이라고 할 것이다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결). 한편, 타인에게 어떤 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 사업이 내부관계에 있어서는 타인의 사업이고 명의자의 고용인이 아니라 하더라도 외부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 또 그 타인은 명의자의 종업원임을 표명한 것과 다름이 없으므로, 명의사용을 허용받은 사람이 업무수행을 함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허용한 사람은 민법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다. 또한, 명의대여관계의 경우 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지휘·감독을 하였느냐의 여부에 관계없이 객관적·규범적으로 보아 사용자가 그 불법행위자를 지휘·감독해야 할 지위에 있었느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 한다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결 등 참조). 이 사건으로 돌아와 보건대, 실제 원고로부터 이 사건 임대차계약의 체결을 위임받은 사람이 피고 C이 아닌 피고 A인 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 한편, 갑제5, 7호증의 각 기재에 의하면, 피고 A이 2007. 1월경 이 사건 건물에 관하여 피고 B을 임차인으로 하여 보증금 200만 원에 월세 30만 원인 월세계약을 체결한 것처럼 작성하여 원고에게 교부한 임대차계약서상 중개업자란에 ‘☯☯ 공인중개사’라는 기명·날인이 되어 있는 사실, 원고와 D은 2007. 2. 26. 피고 A에게 “☯☯ 공인중개사사무소를 대리인(수임자)으로 정하고 다음의 권한을 위임합니다. - 다음 - ① 위임할 부동산의 표시: 구미시 **동 ***-*번지/***-* 번지(◉◉◉◉ A, B동), ② 위임할 내용: 임대계약 및 계약금, 잔금, 월세수령권한, ③ 수임자 상호: ☯☯ 공인중개사사무소, 수임대리인: A, 위임자 성명: ○○○, D”이라고 기재되어 있는 위임장을 작성하여 교부한 사실, 피고 A은 이 사건 임대차계약 체결 당시 G에게 위 위임장을 제시하며 자신이 원고의 대리인이라고 주장한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에다가, 부동산공인중개사사무소는 일정한 자격을 구비하지 않고는 개설·경영할 수 없는 점, ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 제19조 제1항이 “중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여서는 아니 된다”라고 규정하고 있는 점 등을 감안한다면, 피고 C이 자신의 명의를 부동산공인중개사사무소의 대표자 명의로 사용하도록 피고 A에게 대여하였을 때에는, 명의를 대여한 피고 C은 객관적·규범적으로 보아 명의차용자인 피고 A이 불법행위로 인해 타인에게 손해를 입게 하지 않도록 지휘·감독해야 할 의무와 책임을 부담하고 있다고 보는 것이 타당하므로, 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 성립한다. 따라서 피고 C이 비록 피고 A을 실제로 지휘·감독한 바 없다 하더라도 피고 C은 불법행위자인 피고 A의 사용자로서 민법 제756조 및 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 제15조 제2항에 따라 피고 A의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 책임의 제한

피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없으나, 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 않은 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있거나, 그 중개업자의 책임을 제한할 만한 다른 사유가 있다면, 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 참조). 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 원고는 부동산공인중개사의 자격도 없는 피고 A에게 이 사건 임대차계약의 체결을 위임한 점, 피고 A은 2006년경 원고의 동의 없이 구미시 **동 ***-* 지상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 단독주택(◉◉◉◉ B동) 중 6가구에 관하여 전세계약을 체결하여 보증금을 수령한 후 이를 유용하고도 원고에게는 월세계약을 체결하였다고 거짓말하였는바, 원고는 이후 피고 A의 위와 같은 불법행위를 알게 되었으나 피고 A이 횡령액을 지급하자 따로 형사고소를 하거나 건물의 관리에 대한 위임을 철회하지는 않은 점, 원고는 이 사건 임대차계약의 진정성에 대하여 피고 C이나 G, K 등에게 문의하는 등의 조치를 취하지 않은 점, 피고 C은 이 사건 임대차계약의 체결 과정에서 실질적으로 관여하지 않은 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 피고 C의 책임비율은 50%로 정함이 타당하다. 따라서 피고 C은 피고 A, B과 각자 원고에게 12,065,000원(= 2,413만 원 × 0.5)과 이에 대하여 원고가 K에게 위 돈을 지급함으로써 손해가 현실화된 2011. 1. 2.부터 피고 C이 이행의무의 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2011. 10. 6.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 피고 ▢▢에 대한 청구에 관한 판단

‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다”라고 규정하고, 같은 법 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결). 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 A이 이 사건 임대차계약을 체결한 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는바, 피고 ▢▢는 이 사건 공제계약에 기하여 원고에게 이 사건 공제계약의 한도금액 범위 내에서 피고 C의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급할 의무가 있다. 따라서 피고 ▢▢는 공제사업자로서 나머지 피고들과 각자 원고에게 12,065,000원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2011. 5. 6.부터 피고 C이 이행의무의 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2011. 10. 6.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고 A, B에 대한 청구는 이유 있어 이를 모두 받아들이고, 피고 ▢▢, C에 대한 청구는 각 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.