울산지방법원 2015. 6. 24. 선고 2014나3863 판결 [임대차보증금]

피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

1. 청구원인에 대한 판단

가. 인정사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 3, 갑 제2호증, 제3호증, 제5호증, 제6호증, 제12호증의 1의 각 기재와 당심 증인 E의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

(1) 원고는 2006. 5. 8. 피고로부터 울산 울주군 범서읍 굴화리 지상 5층 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)의 신축공사(이하 이 사건 공사라고 한다)를 공사대금 9억 5,700만 원에 도급받아 2006. 11. 22. 공사를 완료하였다.

(2) 원고는 2006. 12. 7. 피고와 사이에 이 사건 건물 중 4층에 관하여 임대차보증금을 2억 원으로 하는 임대차계약을 체결하면서 위 임대차보증금의 지급에 갈음하여 원고의 이 사건 공사대금채권과 대등액에서 상계하는 것으로 합의하였다.

(3) 그 후 원고와 피고는 위 임대차계약상의 임대보증금을 1억 원으로 감액하고, 그 대신 임료를 월 110만 원(부가가치세 포함, 이하 같음)으로 하기로 합의하여 2008. 8. 21. 임대보증금을 1억 원, 임료를 월 110만 원, 기간을 2008. 8. 21.부터 2010. 8. 21.까지로 하는 임대차계약을 다시 체결하고, 피고는 그 무렵 원고에게 감액된 임대차보증금 1억 원을 반환하였다.

(4) 그 후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었는데, 피고는 2012. 8.경부터 원고에게 임료를 증액해 주거나 그렇지 않으면 임대차계약을 해지할 것을 요구하였고, 이에 원고는 2012. 10. 5. 임차건물을 피고에게 인도하였다.

(5) 그 후 피고는 원고에게 임대차보증금 중 5,000만 원을 반환하였다.

나. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고와 피고 사이의 위 임대차계약은 원고가 피고의 해지요구에 응하여 2012. 10. 5. 임차건물을 피고에게 인도함으로써 쌍방 합의에 의하여 해지되었다 할 것이므로 피고는 원고에게 나머지 임차보증금 5,000만 원을 반환할 의무가 있다 할 것이다.

2. 피고의 주장과 그에 대한 판단

가. 임료 공제 주장과 그에 대한 판단

피고는, ① 원고가 2012. 9월분, 10월분 임료를 각 55만 원씩만 지급함으로써 합계 110만 원을 미납하고 있고, ② 또 원고와 피고 사이의 임대차계약은 원고가 2012. 10. 5. 일방적으로 퇴거한 후 피고가 새 임차인을 구한 2013. 3.경 비로소 해지되었다 할 것이므로 피고는 2012. 11.부터 2013. 3.까지 5개월간의 임료 합계 550만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

먼저 위 ① 주장에 관하여 살피건대, 당심 증인 E의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고는 2012. 8.경 원고의 임차부분 중 원고가 사용하지 않고 있던 부분을 피고가 직접 타에 임대하기로 하면서 임료를 월 55만 원으로 감액하기로 약정한 사실, 이에 원고는 2012. 9월분, 10월분 임료로 각 55만 원을 피고에게 송금한 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로 위 ② 주장에 관하여 살피건대, 앞서 판단한 바와 같이 원고와 피고 사이의 임대차계약은 2012. 10. 5. 적법하게 해지되었으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

나. 피고의 상계 주장과 그에 대한 판단

(1) 하자로 인한 손해배상채권의 발생

제1심법원의 주식회사 F엔지니어링에 대한 감정촉탁 결과와 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물에는 원고의 시공상의 잘못으로 인하여 ① 건물 전체 창틀 부분의 누수, ② 건물 전체 벽체 균열, ③ 5층 주택 외벽 및 베란다 부분 타일 부실시공, ④ 옥상, 5층 주택 마당 벽체와 바닥 사이 균열, ⑤ 3층 바닥 공사 미시공 등의 하자가 있고, 이를 보수하기 위하여서는 위 ① 하자의 경우 12,098,000원, 위 ② 하자의 경우 3,087,000원, 위 ③ 하자의 경우 3,921,000원, 위 ④ 하자의 경우 649,000원, 위 ⑤ 하자의 경우 4,360,000원이 각 소요되며, 위 ① 하자의 경우 원고의 시공상의 잘못과 건물의 노후화로 인한 경화현상이 복합적으로 작용한 것으로 원고의 시공상의 잘못이 기여한 정도는 86%인 사실이 인정된다.

한편 피고는, 이 사건 건물에는 위와 같은 하자 외에 정화조 부분에도 하자가 있다고 주장하나, 을 제1호증, 제2호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

위 인정사실에 의하면, 원고는 피고에게 하자로 인한 손해배상으로 합계 22,421,280원(12,098,000원 × 0.86 + 3,087,000원 + 3,921,000원 + 649,000원 + 4,360,000원)을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

(2) 지체상금채권의 발생

갑 제1호증의 3의 기재에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 공사계약 당시 공사기간을 2006. 5. 15.부터 2006. 10. 31.까지로, 지체상금률을 지체일수 1일당 공사대금의 1/1,000으로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 공사대금이 9억 5,700만 원인 점과 원고가 이 사건 공사를 완료한 것이 2006. 11. 22.인 점은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고에게 지체상금으로 21,054,000원(957,000,000원 × 0.001 × 22)을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

(3) 제척기간 경과 또는 소멸시효 완성과 상계 가능 여부

원고는 피고의 위 손해배상채권과 지체상금채권은 제척기간이 지나 행사할 수 없거나 시효로 인하여 소멸하였으므로 이를 자동채권으로 하여 상계할 수 없다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 제척기간이 지나거나 소멸시효가 완성되었다 하더라도 제척기간 경과 전 또는 소멸시효 완성 전에 상계할 수 있었던 경우에 해당하므로 민법 제495조에 의하여 상계할 수 있다고 주장한다.

갑 제1호증의 3의 기재에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 공사계약 당시 하자담보책임기간을 2년으로 정한 사실이 인정되고, 원고가 이 사건 공사를 완료한 때가 2006. 11. 22.임은 앞에서 본 바와 같으므로, 피고의 원고에 대한 하자를 원인으로 하는 손해배상채권은 2008. 11. 22.이 지남으로써 제척기간이 경과되었다 할 것이고, 뿐만 아니라 피고의 위 손해배상채권과 지체상금채권은 모두 상행위로 인한 채권에 해당되어 그 소멸시효기간이 5년이라 할 것이고, 소멸시효 기산점은 2006. 11. 22.로 봄이 상당하므로 2011. 11. 22.이 경과함으로써 소멸시효도 완성되었다 할 것이다.

나아가 피고가 민법 제495조에 의하여 상계할 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 민법 제495조에 따라 상계하기 위하여서는 제척기간 경과 당시 또는 소멸시효 완성 당시 자동채권과 수동채권이 모두 상계적상에 있어야만 한다.

그런데 임차인의 임대차보증금반환채권은 임대차 종류 후 임차물을 임대인에게 인도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 발생하는 것이므로 수동채권인 원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금반환채권은 원고가 그 임차부분을 피고에게 인도한 2012. 10. 5. 발생하였다 할 것이다.

따라서 피고의 원고에 대한 손해배상채권 등의 제척기간이 경과한 2006. 11. 22.경이나 소멸시효가 완성된 2011. 11. 22. 당시에는 원고의 임대차보증금반환채권과 피고의 손해배상채권 및 지체상금이 상계적상에 있었다고 할 수 없으므로, 피고는 위 손해배상채권이나 지체상금채권으로 원고의 임대차보증금반환채권과 상계할 수 없다 할 것이어서 결국 피고의 상계주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 피고는 원고에게 임대차보증금 50,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2013. 5. 23.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론이 일부 달라 부당하나 피고만이 항소한 이 사건에 있어 제1심판결을 피고에게 불이익하게 변경할 수는 없으므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.