서울서부지방법원 2015. 11. 26. 선고 2014가단45747 판결 [손해배상(기)]

피고들은 각자 원고에게 70,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장을 받은 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 3, 5 내지 11호증, 을가 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정할 수 있다.

가. 당사자의 관계

피고 B와 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다.) D는 서울 마포구 일대에서 공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고협회’라 한다.)는 피고 B과 참가인의 공제사업자이다.

나. 임대차계약의 체결

⑴ ◯◯동지역주택조합(이하 ‘소외조합’이라 한다.)의 조합장 甲은 2009. 8. 18. ㈜△△(이하 ‘소외회사’라 한다.)와 사이에 마포구 ◯◯동 일대에서 소외조합의 조합장용역업무에 관하여 용역계약을 체결하였다. ⑵ 원고는 2011. 10. 17. 피고 B과 참가인의 공동 중개로 소외조합 소유인 서울 마포구 □□동 연립주택 중 202호 37.45㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다.)에 관하여 임대차보증금을 70,000,000원, 임대차기간을 2011. 10. 31.부터 2013. 10. 31.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.)을 체결하였다. ⑶ 이 사건 임대차계약서에는 소외회사의 직원인 C가 임대인 甲의 대리인으로 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 소외조합이 C에게 ◯◯동 중 401호에 대한 임대차계약 체결을 위임한다는 내용의 위임장이 첨부되어 있다. 한편, 소외회사는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 원고에게 임대차보증금의 반환을 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다. ⑷ 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택에는 2009. 8. 29. 채권최고액 172,900,000원인 근저당권이 설정되어 있었다.

다. 이 사건 주택에 대한 경매절차 개시

⑴ 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 이 사건 주택을 인도받아 2011. 11. 4. 전입신고를 마치고 거주하였다. ⑵ 이 사건 주택에 관하여 2012. 12. 31. 서울서부지방법원 2012타경25162호로 강제경매절차가 개시되어 2014. 3. 14.에 매각되었다. 원고는 위 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하였으나 전혀 배당받지 못하였다.

라. 임대차보증금반환 소송

⑴ 원고는 2013. 10. 21. 소외조합 및 소외회사를 상대로 서울서부지방법원 2013가단41403호로 임대차보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기하였다. ⑵ 원고는 2013. 12. 17. 위 사건에서 피고 C, B 및 참가인에게 소송고지를 신청하였고, 위 소송고지가 2013. 12. 23. 피고 C 및 참가인에게 도달하였으나 피고 B에게는 송달이 되지 않았다. ⑶ 피고 C는 2014. 6. 11. 위 사건과 관련하여 소외조합에게 ‘소외회사가 소외조합으로부터 적법한 위임을 받지 않고 소지하던 소외조합 조합장의 인장과 인감증명서를 임의로 사용하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다.’는 내용의 확인서를 작성하여 주었다. ⑷ 위 법원은 2014. 10. 31. 피고 C가 이 사건 계약을 체결한 것은 무권대리 행위라는 이유로 소외조합에 대하여는 청구를 기각하는, 임대차보증금 반환 채무를 보증한 소외조합에 대하여는 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 당사자들이 항소하지 않아 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

2. 판단

가. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 C가 소외조합으로부터 적법한 위임을 받지 않고 이 사건 임대차계약을 체결한 행위는 무권대리행위에 해당하고, 피고 C는 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항에 따라 이 사건 임대차계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있으므로, 원고에게 임대차보증금 70,000,000원을 반환할 책임이 있다. 피고 C는 소외회사의 지시를 받아 임대차계약을 체결하였으므로 무권대리인으로서의 책임이 없다는 취지의 주장을 하고 있으나, 소외회사의 지시를 받았다는 사정만으로 무권대리인으로서의 책임을 면하게 되는 것이 아니므로, 위 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다. 따라서 피고 C는 원고에게 임대차보증금 70,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장을 받은 다음날인 2015. 1. 7.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의, 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 B, 피고협회에 대한 청구에 관한 판단

⑴ 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개사무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고만 한다) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 조사․확인할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 돌이켜 이 사건에서, 피고 B과 참가인이 이 사건 임대차계약의 대리인으로 계약을 체결한 피고 C가 주소와 호실이 일치하지 않는 위임장을 첨부하는 등 소외조합으로부터 적법한 위임을 받았는지 여부에 관하여 의심할만한 충분한 사정이 있었음에도 소외조합의 조합장에게 위임여부를 확인하는 등의 조사 의무를 게을리하여 결국 이 사건 임대차계약이 무권대리행위가 되어 원고가 소외조합으로부터 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었으므로, 피고 B은 중개인으로서, 피고협회는 피고 B과 참가인의 공제사업자로서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 위 피고들은 소외회사가 용역계약을 통하여 소외조합으로부터 이 사건 주택의 관리에 대한 포괄적인 위임을 받은 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로, 소외조합의 대리인으로서 적법하게 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라고 주장하나, 위에서 거시한 증거 및 증인 甲의 증언에 의하면, 소외회사는 소외조합 소유의 부동산에 대하여 관리·처분권을 행사할 때마다 소외조합의 조합장 甲으로부터 건별로 위임장 및 인감증명서를 제출받아 대리권을 행사하였으나, 이 사건 임대차계약의 경우에는 위와 같은 구체적인 위임을 받은 바 없는 사실을 알 수 있고, 설령 포괄적인 위임을 받았다 하더라도 구체적인 계약의 체결에 있어 대리권에 관한 입증자료를 구비하지 못하였다면 적법한 대리행위라 할 수 없으므로, 위 피고들의 주장은 받아들이지 않는다(더욱이 피고협회로서는 선행소송에서 원고로부터 소송고지를 받은 D이 참가적 효력에 의하여 위 판결에서 확정된 사실관계에 반하는 주장을 할 수도 없다). ⑵ 다만, 이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니고, 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사․확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조). 앞서 본 바와 같이 원고로서도 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 이 사건 주택과 일치하는 위임장이 제출되지 아니하였음에도 대리권 유무에 대한 확인절차를 소홀히 하였을 뿐만 아니라, 보통의 경우 주택임차인은 임대인의 일반적인 자력 유무보다는 당해 임대차목적물의 담보 가치를 신뢰하여 임대차계약을 체결하게 되는 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 주택에 고액의 선순위 근저당권이 설정되어 있어 대항력을 취득할 수 없음이 명백하고 강제집행 절차에서 임대차보증금의 회수 여부가 불확실하였음에도, 소외회사의 보증서만을 믿고 이 사건 임대차계약의 체결로 나아간 잘못이 있다고 할 것인바, 이러한 원고의 과실도 손해발생의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 원고의 위와 같은 과실을 피고들의 손해배상액을 산정하는 데 참작하기로 하여 피고들의 책임을 50%로 제한한다. ⑶ 따라서 피고 B, 피고협회는 피고 C와 각자 35,000,000원(=70,000,000원×50%)과 이에 대하여 이 사건 소장을 받은 다음날인 피고 B은 2014. 12. 5.부터, 피고협회는 2014. 12. 4.부터 각 이 판결선고일인 2015. 11. 26.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의, 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

원고의 청구를 일부 인용한다.