인천지방법원 2026. 4. 29. 선고 2025가단216498 판결 [임대차보증금 반환청구권만을 양수한 자는 임차권 등기(또는 등기된 임차권) 자체에 관하여 어떠한 실체법상의 권리를 가지지 않으므로 임차권등기가 말소되었다고 하더라도 이해관계 있는 제3자인 피고 대한민국에 대하여 말소회복에 대한 동의를 구할 어떠한 실체법적 권리가 부존재 함]

1. 원고의 청구원인

원고의 청구원인은 [별지 2] 청구원인(이하 약어는 청구원인에서 사용한 것을 그대로 원용한다) 기재와 같이 임차인인 피고 ■■■의 임대차보증금을 양수한 자로서, 피고 ■■■에게 그가 임차권등기를 말소하였음을 이유로 그 말소등기의 무효확인과 말소회복등기의 이행을 청구하고, 피고 대한민국에 대하여는 그와 같은 말소회복등기에 대한 승낙의 의사표시를 구한다.

2. 피고 ■■■에 대한 소의 적법여부에 관한 직권판단

가. 말소회복등기이행 청구 부분

1) 임대차등기의 말소회복을 소로서 구할 수 있는지 여부

가) 말소등기의 회복에 있어서 말소된 종전의 등기가 공동신청으로 된 것인 때에는 그 회복등기도 공동신청에 의함이 원칙이나, 그 등기가 등기공무원의 직권 또는 법원의 촉탁에 의하여 말소된 경우에는 그 회복등기도 등기공무원의 직권 또는 법원의 촉탁에 의하여 행하여져야 하므로 그 회복등기를 소구할 이익이 없고, 그와 같은 법리는 등기공무원이 착오로 인하여 말소할 수 없는 등기를 잘못 말소한 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 1996. 5. 31. 선고 94다27205 판결 등 참조).

나) 원고가 말소회복등기의 이행을 구하는 이 사건 주택임대차보호법 상의 임차권등기는 같은 법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제293조 제3항에 따라 법원사무관등의 촉탁으로 이루어지는 것이므로, 그 말소회복등기 역시 촉탁으로 이루어져야 하고 이를 소구하는 것은 소의 이익이 없다고 봄이 타당하다(위 94다27205 판결은 가압류의 말소회복등기에 관한 사안으로 가압류의 규정이 준용되는 부동산임대차보호법상 임차권등기에 관하여도 그대로 적용된다).

2) 피고 적격의 문제

가) 말소된 등기의 회복등기절차의 이행을 구하는 소에서는 회복등기의무자에게만 피고적격이 있고(대법원 2009. 10. 15. 선고 2006다43903 판결 등 참조), 등기의무자가 아니면 회복등기 청구의 피고 적격이 없다(대법원 1979. 7. 24. 선고 79다345 판결).

나) 가사 말소회복등기를 소구하는 것이 허용된다고 하더라도 피고 ■■■는 원고가 말소회복을 구하는 등기의 등기권리자이지 등기의무자는 아니므로 피고 ■■■에 대한 소는 이 사건에서는 피고적격이 없는 자에 대한 소로서 부적법하다.

다) 원고는 이에 대하여 등기의무자인 임대인으로의 피고 경정 또는 예비적 피고 추가가 이루어져야 한다고 주장하나, 민사소송법 제70조 제1항이 규정하는 ‘공동소송인 가운데 일부의 청구가 다른 공동소송인의 청구와 법률상 양립할 수 없거나, 공동소송인 가운데 일부에 대한 청구가 다른 공동소송인에 대한 청구와 법률상 양립할 수 없는 경우’에 해당한다고 볼 수 없고, 등기의무자와 등기권리자의 기본적 개념에 대한 착오가 있는 사안에 해당하므로 그와 같은 신청 및 이를 전제로 한 변론재개신청은 받아들이지 않는다. 나아가 앞서 본 바와 같이 말소회복등기에 대한 소구가 인정되지 않는 한 이를 허가하여 소송절차를 진행할 현실적인 소송경제상의 필요성이 있다고 볼 수도 없다.

나. 무효 확인의 소 부분

1) 확인의 소에 있어서 확인의 이익은 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험이 있고 확인판결을 받는 것이 불안·위험을 제거하는 가장 유효·적절한 수단일 때에만 인정된다(대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다21643 판결 등 참조).

2) 원고가 이 사건 소송을 하는 것은 임차권등기의 말소로 인하여 원고가 양수한 임대차보증금의 우선변제권을 상실하였기 때문으로 보이고 이를 회복하기 위한 목적으로 보인다. 임차인인 피고 ■■■를 상대로 그 무효 확인판결을 받는다고 하여 임대차 목적물에 관한 권리를 가진 다른 이해관계인들과 사이에서 우선변제권이 인정된다고 볼 여지도 없으므로 그와 같은 확인판결을 받는 것은 원고의 권리의 현존하는 불안 또는 위험을 제거하는 유효적절한 수단이라고 볼 수 없다. 따라서 확인의 이익은 인정되지 않는다.

다. 소결

결국 원고의 피고 ■■■에 대한 소는 어떠한 측면으로 보더라도 모두 부적법하다.

3. 피고 대한민국에 대한 청구에 대한 판단

원고는 이 사건 주택에 대한 임차권등기가 말소된 이후에 이 사건 주택을 압류한 조세채권자인 피고에 대하여 말소회복등기에 대한 동의를 구한다. 그런데 원고는 피고 ■■■의 임대인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 양수한 금융기관으로서 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 10호에 따라 우선변제권을 가지기는 하지만, 임차권 등기(또는 등기된 임차권) 자체에 관하여는 어떠한 실체법상의 권리를 갖지는 않는다. 따라서 그와 같은 임차권등기가 말소되었다고 하더라도 원고로서는 직접 이해관계 있는 제3자인 피고 대한민국에 대하여 말소회복에 대한 동의를 구할 어떠한 실체법적 권리가 부존재한다고 봄이 타당하고, 따라서 피고 대한민국이 말소회복에 대한 동의를 원고에 대하여 할 의무도 존재한다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 피고 대한민국에 대한 청구는 이유 없다. 원고는 비록 주택임대차보호법 제3조의2 제8항 제2호에 따라 우선변제권을 행사하지 못하게 되었으나, 이는 주택임대차보호법이 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정될 당시 가압류 규정을 준용하여 부기등기의 개념을 상정하기 어려운 임차권등기의 특성을 고려하여 임대차보증금을 양수한 금융기관등으로 하여금 주택임대차보호법 제3조의3 제9항에 따라 임차인을 대위하여 임차권 등기명령을 신청할 수 있도록 규정을 신설하여 정비하였음에도(이와 같은 규정에 따라 대위하여 임차권 등기명령을 신청하는 경우 원고와 같은 금융기관등의 관여 없이 임차권등기가 말소될 가능성은 상정하기 어렵다), 이 사건과 같이 임차인으로 하여금 임차권 등기명령을 신청하도록 하여(실무자의 간이한 업무처리 등을 위한 목적으로 확립된 관행으로 보인다) 발생한 문제라고 보이고, 이 사건 소송의 형태로 우선변제권을 회복할 수는 없다고 여겨진다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 ■■■에 대한 소는 부적법하여 각하하고, 피고 대한민국에 대한 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.