울산지방법원 2016. 4. 21. 선고 2015구합6723 판결 [건축허가취소신청반려처분취소]

1. 처분의 경위

가. 원고는 울산 000 1236.6㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 소유자로, 2007. 10. 15. 피고로부터 원고와 주식회사 B건설(이하 'B건설'이라고 한다)을 공동건축주로 하여 위 지상에 지상 13층, 지하 1층인 주상복합건물을 신축하는 건축허가를 받았다. 이후 00종합건설주식회사(이후 **이엔지주식회사로 상호가 변경되었다. 이하 'C종건'이라고 한다)가 B건설의 위 건축상 지위를 이전받기로 함에 따라, 원고와 C종건은 피고에게 원고와 C종건을 공동건축주로 하고, 지상 15층, 지하 2층의 주상복합건물을 건축하는 내용의 건축관계자변경신고를 하였고, 피고는 2009. 6. 17. 이를 수리(이하 위 건축허가, 수리를 통틀어 '이 사건 건축허가'라고 한다)하였다.

나. 그 무렵 C종건은 이 사건 토지상에 주상복합건물을 신축하는 공사(이하 '이 사건 공사'라고 한다)를 시작하였다가, 2009. 12. 28.경부터 그 공사를 중단하였는데, 그때까지 공사진행정도는 지하 2층 터파기 및 지하 바닥 시멘트 기초공사, 지하 1·2층 철골빔 작업을 완료한 상태이다.

다. 원고는 2015. 10. 5. 피고에게 아래와 같은 신청을 하였다.

1. 건축주인 신청인과 C종건 사이의 울산지방법원 2010가합2523 토지인도 등, 부산고등법원 2011나9914 토지인도 등 사건에 대해 토지소유자이자(위 민사소송의) 원고인 신청인이 전부승소 판결을 받았습니다.

2. 그러므로 더 이상 사업진행이 불가하여 이 사건 건축허가에 대한 취소를 요청하니 건축법 제11조 제7항 제1, 2호에 의하여 허가취소하여 주시기 바랍니다.

라. 피고는 2015. 10. 13. 및 2015. 10. 27. 각 원고에게 '이 사건 건축허가의 건축주는 C종건 및 원고이므로 원고 이외의 C종건의 건축허가취소동의서를 제출하시기 바랍니다'라는 취지의 보완요구(이하 이를 통틀어 '이 사건 보완요구'라고 한다)를 하였다.

마. 피고는 2015. 11. 11. 원고가 위 보완요구에 응하지 않자 '민원사무처리에 관한 법률 시행령 제15조 제1항에 따라 원고의 건축허가취소신청을 반려한다'는 내용의 처분(이하 '이 사건 반려처분'이라고 한다)을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제2, 3호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 이를 포함), 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고

원고는 C종건 사이에, C종건이 원고로부터 이 사건 토지를 매수하여 건물을 신축하는 내용의 계약을 체결하고 이 사건 건축허가를 받았으나, C종건이 그 토지대금을 지급하지 아니하여 2010. 3. 4.경 위 계약이 해제되었고, 그 이전인 2009. 12. 28.경 이 사건 공사는 중단되었다. 나아가 원고는 C종건에 대하여 위 토지상의 구조물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용의 민사소송을 제기하여 전부승소하였다. 피고는 이 사건 반려처분에 앞서 원고에게 C종건의 동의서를 제출하라는 보완요구를 하였으나, 현재 C종건이 협조하지 않아 동의서를 제출하기는 어려운데다가, 위 민사소송의 결과에 따라 C종건은 이 사건 토지상의 구조물을 철거하고 원고에게 토지를 인도할 의무가 있으므로, C종건의 동의서가 없더라도 원고가 단독으로 위 건축허가의 취소를 구할 수 있다. 뿐만 아니라 이 사건 공사는 착공 이후 약 6년간 진행되지 못한 채 방치되었고, 위 민사소송의 결과에 따라 C종건은 이 사건 공사를 더 이상 진행할 수도 없으므로, 이 사건 공사는 '공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우'에 해당한다. 따라서 피고는 건축법 제11조 제7항 제2호에 따라 이 사건 건축허가를 취소하여야 할 것임에도 원고의 신청을 반려하였으므로, 이 사건 반려처분은 위법하다.

나. 피고

공동으로 받은 이 사건 건축허가에 관하여 원고가 공동사업자인 C종건의 동의 없이 그 허가취소를 단독으로 신청할 수 없다. 또한 C종건이 이 사건 소송 제기 이후 피고에게 이 사건 공사 재개의 뜻을 밝힌 상태이므로 이 사건 공사의 완료가 불가능하다고 볼 수도 없다.

3. 판단

가. 관계법령

별지 기재와 같다.

나. 원고에게 이 사건 건축허가취소신청권이 있는지 여부

1) 건축법 제11조 제1항, 제7항에 의하면 건물을 건축하려는 자는 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 등을 첨부한 신청서를 시장·군수·구청장에게 제출하여 건축허가를 받아야 하고, 허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있다. 위와 같이 일정한 경우 건축허가를 필수적으로 취소하도록 한 것은 건축물과 관련된 안전의 확보 및 위험의 방지뿐만 아니라 국토의 효율적인 이용 및 환경보전 등 다양한 공익적 요소를 시의에 맞도록 합리적으로 반영하기 위한 것이다(헌법재판소 2010. 2. 25. 선고 2009헌바70 결정¹⁾ 등 참조).

2) 한편 어떤 대지에 대해 건축허가가 있는 경우 그 대지에서 건축행위가 허용되는 사람은 건축허가를 받은 건축주에 한하고, 동일한 대지상에 두 개 이상의 건물이 병존하는 것은 물리적으로 불가능하므로, 이미 동일한 대지에 대해 건축허가가 있는 경우에는 그 대지에 대해 별개의 건축허가를 할 수 없다. 따라서 어떤 대지에 대해 그 소유자가 아닌 사람을 건축주로 하는 건축허가가 있으면 대지소유자로서는 그 대지에서의 건축행위가 제한되고, 이는 곧 소유권에 근거한 사용·수익·처분이 제한됨을 의미하므로, 대지소유자에게는 그 대지에 대한 다른 사람을 건축주로 하는 건축허가의 취소를 구할 법률상 이익, 즉 신청권이 있다고 봄이 타당하다. 나아가 어떤 대지의 소유자가 소유자가 아닌 자와 공동건축주로 되어 건축허가를 받은 경우, 비록 소유자가 직접 위 건축허가에 기하여 건물을 건축할 수 있기는 하나, 반대로 소유자가 아닌 공동건축주의 건축을 막을 수 없는 등 일정 범위 내에서는 소유권에 근거한 사용·수익·처분이 제한됨은 앞서 본 경우와 마찬가지이다.

3) 이와 같은 건축법 제11조 제7항의 입법취지, 대지 등 소유자의 재산권 보호 등을 종합적으로 고려하면, 대지 등 소유자는 위 조항에 따라 행정청에 그 대지 등에 관한 다른 사람을 건축주로 하는 건축허가의 취소를 구할 조리상 신청권이 있다고 봄이 타당하다.

다. 이 사건 반려처분의 적법 여부

1) 피고는 원고의 건축법 제11조 제7항 제1, 2호에 따른 건축허가취소 신청에 대하여 이 사건 보완요구를 하였고, 원고가 이에 응하지 않았다는 이유에서 이 사건 반려처분을 하였으므로 위 반려처분의 적법 여부는 그 기초가 된 보완요구가 적법한지 여부에 달려 있다.

2) 그런데 건축법 제11조 제7항은 건축허가를 받은 날로부터 일정 기간 내에 공사에 착수하지 아니한 경우 또는 그 기간 내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에 허가의 취소를 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 건축허가를 받은 건축주의 동의를 얻어야 한다는 요건을 두지 않고 있다.

3) 따라서 원고가 이 사건 건축허가취소를 신청할 당시 공동건축주인 C종건의 동의서를 첨부하지 않은 것은 건축법 제11조 제7항 제1, 2호에 따른 건축허가취소 신청에 있어서 '민원서류에 흠이 있는 경우'가 아니므로, 이에 관하여 피고가 한 보완요구 및 그 보완요구에 응하지 않았다는 이유로 한 이 사건 반려처분은 위법하다.

라. 이 사건 건축허가가 취소되어야 하는지 여부

나아가 2009년경부터 약 6년간 이 사건 공사가 단지 지하 1·2층 기초공사만 된 채 방치되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 여기에다가 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사실 및 사정을 종합하면 이 사건 공사는 그 완료가 불가능한 상태에 이르렀다고 봄이 상당하므로, 이 사건 건축허가에는 위 건축법 제11조 제7항 제2호에 의한 취소사유가 있다.

1) 원고는 울산지방법원에 C종건을 상대로, 'C종건은 원고에게, 이 사건 토지 일부에 건축한 건축구조물을 철거하고 그 부지를 인도하라(금전지급청구도 있으나 이 사건과 무관한 부분이므로 제외한다)'는 취지의 소(2010가합2523)를 제기하였는데, 위 법원은 2011. 11. 17. 원고 전부승소 판결을 선고하였다. 이에 대하여 C종건이 항소하였으나, 부산고등법원은 2012. 11. 8. C종건의 항소를 기각하는 판결(2011나9914)을 선고하였고, 위 항소심 판결은 그대로 확정되었다. 위 확정된 민사판결 이유의 요지는 아래와 같다.

○ C종건은 2009. 6. 3. 원고와 사이에, C종건이 B건설로부터 이 사건 공사의 시행권을 양수하고, 그 대가로 원고에게 이 사건 토지대금 11억 3,000만 원을 2월 내에 지급하기로 하였다.

○ 그러나 C종건은 위 대금 지급 약정을 지키지 않았고, 이에 원고는 2009. 12. 2. 피고에게 '2010. 3. 4.까지 위 대금을 지급하지 아니하면 매매계약을 해제한다'는 의사표시를 하였다. 그러나 피고는 2010. 3. 4.까지도 위 대금을 지급하지 아니하였다.

○ 따라서 원고와 C종건 사이의 매매계약은 2010. 3. 4. 해제로 인하여 효력이 소멸되었으므로, C종건은 원고에게 이 사건 토지 일부에 건축된 건축구조물을 철거하고 그 부지를 인도할 의무가 있다.

2) 을 제1호증의 기재에 의하면 위 민사판결의 일부 증거에 대하여 자격모용사문서작성죄 등 유죄판결이 있었던 것으로 보이나, 그렇다 하더라도 위 확정된 민사판결의 효력이 바로 소멸되는 것은 아니다.

3) 피고는 갑 제6호증(합의각서)이 원고와 C종건 사이의 재착공 합의라고 주장하나, 위 갑 제6호증의 문언에 의하더라도 원고와 C종건이 더 이상 서로 민사소송이나 형사고소를 제기하지 않는다는 내용 외에 재착공에 관한 아무런 언급이 없으므로, 위 합의각서만으로 피고 주장의 합의가 있었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

4) 그렇다면 원고가 C종건에 대하여 다시 이 사건 토지 사용 및 건축에 동의하지 않는 이상 C종건은 공사를 진행할 수 없는 상태인데, 원고의 태도는 그 사용 및 건축에 동의하지 않을 것으로 보인다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.