대구고등법원 2021. 4. 21. 선고 2019나27094(본소), 2020나26356(반소) 판결 [부당이득금]

가. 본소 청구취지: 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들은 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)에 대하여 피고가 대구 중구에 대한 2018. 8.분부터 2020. 10.분까지의 관리비로 원고들에게 부과한 별지1 ‘공용관리비 항목’ 기재 각 항목의 관리비 지급 채무를 부담하지 아니함을 확인한다(원고들은 당심에서, 제1심에서 제기한 불법행위 또는 채무불이행에 기한 손해배상청구를 채무부존재 확인청구로 교환적으로 변경하였다).

나. 반소 청구취지: 주문 제2항과 같다(피고는 당심에서 반소를 제기하였다).

제1심판결을 취소한다. 본소 청구취지 기재와 같다.

본소, 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

가. 피고는 집합건물인 대구 중구 소재 ▲▲ 건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)을 신축하여 이를 원시취득한 후 2017. 9. 27. 주식회사 ▼▼(이하 ‘이 사건 임차인’이라 한다)와 사이에, 피고가 이 사건 임차인에게 이 사건 집합건물 중 구분소유건물인 제1층 제104호를 ‘임대보증금: 2억 원, 월 차임: 순매출의 15%, 임대기간: 점포의 개점일부터 7년’으로 정하여 임대하는 계약(갑 제3호증의 1)을 체결하였는데, 위 계약 중 관리비에 관한 부분은 아래와 같다.

제6조(관리비)

1) 임차인은 임대인의 점포에서 사용하는 직접관리비(전기, 상하수도료)를 임차인의 비용으로 지급한다. (후략)

2) 공용관리비는 없는 것으로 한다. 단, 임대차목적물의 사용과 관련된 각종 제세공과금(도로점용료, 환경개선부담금, 전기안전관리선임비용, 교통유발분담금 등)의 비용은 공동임차인과 분담하여 지급한다.

나. 피고는 2018. 5.경 이 사건 임차인과 사이에 위 임대목적물을 ‘제1층 제104호’에서 ‘제1층 제107호’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)로 변경하고, 임대기간을 ‘2018. 4. 27.부터 2025. 4. 26.까지 7년’으로 변경하여 임대(이하 ‘이 사건 임대’라 한다)하는 계약(갑 제3호증의 2, 이하 ‘이 사건 임대계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고들은 2018. 7. 16. 피고와 사이에, 원고들이 피고로부터 이 사건 건물을 대금 3,454,750,000원에 매수(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)하는 계약(갑 제4호증, 을 제3호증, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 2018. 7. 16. 계약금 3억 원, 2018. 7. 30. 잔금 3,135,951,030원을 모두 지급하였으며, 2018. 7. 30. 이 사건 건물에 관하여 원고들 앞으로 소유권이전등기(원고들 지분 각 1/2)를 각 마쳤다. 그 후 원고들은 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계하여 이 사건 임대계약에 따라 이 사건 건물을 이 사건 임차인에게 임대하고 있다.

라. 피고는 2018. 9.경 원고들에게 이 사건 건물에 관한 공용부분 관리비로 2018. 8.분 1,212,849원의 지급을 청구하는 등 지속적으로 공용관리비의 지급을 청구하였으나, 원고들은 그 무렵부터 현재까지 피고에게 공용관리비를 납부하지 않았다.

다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7호증, 갑 제6호증의 1 내지 3, 을 제3, 7 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 공용관리비 지급의무의 존부 (긍정)

가. 당사자의 주장 요지

1) 피고의 주장

피고는 이 사건 집합건물의 공용부분을 관리하고 있는데, 원고들은 이 사건 건물의 구분소유자인 동시에 이 사건 집합건물 중 공용부분의 공유자이므로, 원고들의 공유지분에 따라 피고에게 위 공용부분 관리비를 지급하여야 한다. 피고는 반소로써 원고들에 대하여 2018. 8.분부터 2020. 10.분까지의 공용관리비 지급을 구한다.

2) 원고들의 주장

피고는 아래와 같은 이유로 원고들에 대하여 이 사건 건물에 관한 별지1 ‘공용관리비 항목’ 기재 각 항목의 2018. 8.분부터 2020. 10.분까지의 공용관리비 지급을 청구할 수 없으므로, 원고들은 본소로써 공용관리비 지급채무의 부존재 확인을 구한다. ① 피고가 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 소정의 관리단에 해당하지 않고 관리단으로부터 적법하게 권한을 위임 받은 관리인도 아니며, 집합건물법 제9조의3 제2항에 따라 원고들에게 공정증서로써 관리규약에 상응하는 것을 정하여 교부하지 않았다. ② 이 사건 집합건물의 공용관리비는 이 사건 건물의 소유자가 아니라 이 사건 집합건물의 공용부분을 실제로 사용한 이 사건 임차인이 부담한다.

나. 법리

집합건물법에 의하면, 공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말하고(제2조 제4호), 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며(제10조), 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담하여야 하고(제17조), 분양자는 집합건물법에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 하며(제9조의3 제1항), 집합건물의 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하고(제17조), 관리단에 의하여 선임된 관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다(제25조 제1항). 민법 제688조 제2항에 의하면, 수임인이 위임사무의 처리에 필요한 채무를 부담한 때에는 위임인에게 자기에 갈음하여 이를 변제하게 할 수 있다.

다. 판단

피고가 집합건물법 소정의 관리단에 해당하지 않고 관리단으로부터 이 사건 집합건물의 관리권한을 위임 받지 않았으며, 피고가 원고들에게 공정증서로써 관리규약에 상응하는 것을 정하여 교부하지 않았고, 원고들이 아니라 이 사건 임차인이 이 사건 건물을 실제로 사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 살피건대, 아래 ① 내지 ③ 기재 사정을 종합하면, 피고는 ㉮ 이 사건 집합건물의 분양자로서 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 관리단이 이 사건 집합건물의 관리를 개시하기 전에 선량한 관리자의 주의로 이 사건 집합건물을 관리하고 있고, ㉯ 이 사건 매매계약 제2조 제7항에 따라 피고가 원고들로부터 이 사건 집합건물의 공용부분 관리할 것을 위임받은 사실이 인정되므로, 원고들은 전유부분인 이 사건 건물의 공유자로서(각 1/2 지분) 위 공용부분에 대한 원고들의 공유지분 비율에 따라 피고에게, 피고가 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 이 사건 집합건물 중 공용부분을 관리하기 위하여 지출한 비용을 지급할 의무가 있다고 할 것이니, 피고의 주장은 이유 있고, 원고들의 주장은 이유 없다.

① 앞서 본 바와 같이 원고들이 이 사건 집합건물 중 이 사건 건물의 공유자이므로, 이 사건 집합건물 중 공용부분에 대하여 공유지분을 소유한다. ② 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 을 제3호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 다음 ㉠ 내지 ㉢ 사실이 인정된다. ㉠ 피고는 이 사건 집합건물을 신축하여 원시취득한 후 구분소유건물을 분양하였는데, 피고가 이 사건 집합건물 준공 후 현재까지 관리용역업체인 주식회사 ●●와 사이에 이 사건 집합건물의 관리와 유지 및 보수에 관한 용역계약을 체결하고, 주식회사 ●●에게 이 사건 집합건물의 공용부분의 경비 및 보안관리, 청소 및 위생관리, 주차장 관리, 조경, 방역 등을 위탁하여 왔다. ㉡ 집합건물법에 의하여 이 사건 집합건물의 관리단이 당연히 성립되기는 하였으나 아직 창립집회를 개최하거나 관리인을 선임하지 않았다. 원고들이 2018. 7. 30. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계하여 이 사건 건물을 이 사건 임차인에게 임대하고 있다. ㉢ 이 사건 매매계약(갑 제4호증, 을 제3호증) 제2조 제7항은, ‘건물관리용역계약은 추후 건물 관리단이 구성되기 전까지는 부득이한 경우를 제외하고는 기존의 관리회사와의 계약을 유지하는 것으로 한다’고 규정하고 있다. ③ 이 사건 매매계약 제2조 제7항은, 원고들이 피고에게 이 사건 집합건물의 공용부분 관리를 위임하고, 피고는 기존의 관리용역업체인 주식회사 ●●에게 이 사건 집합건물의 공용부분의 관리를 위탁하는 방식으로 이 사건 공용부분을 관리하기로 합의하였음을 표시한 것으로 볼 수 있다.

3. 원고들의 주장에 대한 판단

가. 공용관리비 지급채무의 면제 여부 (부정)

1) 원고들의 주장

피고가 이 사건 임차인과 사이에 체결한 이 사건 임대계약 제6조 제2항은 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’고 규정하고 있다. 피고는 위 조항에 의하여 이 사건 집합건물의 분양자 내지 사실상 관리자의 지위에서 이 사건 건물의 점유자에 대하여 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비 지급채무를 면제한 것이다. 원고들이 이 사건 임대계약상 임대인 지위를 승계하였으므로, 피고는 이 사건 건물의 간접점유자인 원고들에 대하여 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비 지급을 청구할 수 없다.

2) 판단

앞서 본 바와 같이 ① 이 사건 집합건물의 원시취득자인 피고가 분양자로서 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 관리단이 이 사건 집합건물의 관리를 개시하기 전에 선량한 관리자의 주의로 이 사건 집합건물을 관리하고 있고, ② 피고가 이 사건 집합건물을 신축하여 소유하고 있다가 이 사건 임차인과 사이에 이 사건 임대계약을 체결하여 이 사건 건물을 임대하였는데, 이 사건 임대계약 제6조 제2항은 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’고 정하고 있으며, ③ 원고들이 피고로부터 이 사건 건물을 매수한 후 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계하여 이 사건 임차인에게 이 사건 건물을 계속 임대하고 있다. 살피건대, ① 피고는 분양자로서 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 관리단이 이 사건 집합건물의 관리를 개시하기 전에 선량한 관리자의 주의로 이 사건 집합건물을 관리하여야 하므로, 공용부분의 공유자들에게 이 사건 집합건물의 공용부분의 관리비용을 부담시킬 경우 공유지분에 비례하여 부담시켜야 하는 점, ② 이 사건 임대계약은 계약당사자 사이에서만 효력이 있으므로 피고가 이 사건 임차인에 대하여 이 사건 집합건물 중 공용부분의 관리비용을 면제하기로 약정하였다고 하더라도, 이 사건 임차인이 아닌 다른 자에 대하여 위 공용부분 관리비를 면제할 의무가 없는 점, ③ 원고들이 피고로부터 이 사건 건물의 소유권을 이전받으면서 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계함과 동시에 피고는 이 사건 임대계약 당사자의 지위에서 벗어난 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 임대계약 제6조 제2항에 의하여 이 사건 임차인에 대하여 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비를 청구하지 않기로 약정하였더라도, 이 사건 임차인이 아닌 원고들은 피고에 대하여 위 조항에 따라 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비를 청구하지 않을 것을 주장할 수 없다고 할 것이니, 원고들의 주장은 나머지 점에 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 기타 주장에 대한 판단

1) 원고들의 주장

피고가 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결할 당시 이 사건 임대계약에 ‘공용관리비는 없는 것으로 한다’(제6조 제2항)는 조항이 있음을 원고들에게 고지할 의무가 있음에도 불구하고, 이를 원고들에게 고지하지 않았다. 만일 피고가 원고들에게 위 조항을 고지하였더라면 원고들은 이 사건 임대계약상 임대인의 지위를 승계한 후 이 사건 임차인에게 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비를 청구할 수 있었는데, 피고가 위 고지의무를 위반하는 바람에 그렇게 할 수 없게 되었으므로, 피고는 원고들에게 이 사건 집합건물의 공용부분 관리비를 청구할 수 없다.

2) 판단

갑 제4, 5호증, 갑 제9호증의 1, 2, 을 제1, 2, 5호증, 을 제6호증의 1 내지 5의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 이 사건 매매계약의 체결 무렵 원고들의 위임을 받아 이 사건 매매계약을 중개한 정도형에게 이 사건 임대계약서를 전달한 사실이 인정되는 점에 비추어 볼 때, 제1심 증인 정도형의 증언 및 원고들이 제출한 증거로는 피고가 원고들에게 이 사건 임대계약 제6조 제2항을 고지하지 않았다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 설령 피고가 원고들에게 이 사건 임대계약 제6조 제2항을 고지하였다고 하더라고, 원고들이 이 사건 임차인과 사이에 위 제6조 제2항의 효력을 배제하는 별도의 약정을 체결하였을 것으로 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.

4. 정당한 공용관리비 액수

앞서 본 바와 같이 원고들은 피고에게, 피고가 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 이 사건 집합건물 중 공용부분을 관리하기 위하여 지출한 비용을 위 공용부분에 대한 원고들의 공유지분 비율에 따라 지급할 의무가 있다. 집합건물의 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 타당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조). 을 제7, 9, 16 내지 19호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 2018. 8.분부터 2020. 10.분까지 사이에 지출한 별지1 ‘공용관리비 항목’ 기재 각 항목의 비용은, 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 이 사건 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이 사건 집합건물 전체 차원에서 일률적으로 지출한 비용 및 이 사건 집합건물의 공용부분 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출한 비용이고, 위 금액 중 이 사건 집합건물의 공용부분에 관한 원고들의 공유지분 비율에 따라 원고들이 부담하여야 할 금액은 별지2 ‘공용관리비 내역’의 합계란 기재 합계 28,664,583원이라고 인정된다. 따라서 원고들은 자신의 공유지분에 따라 피고에게, 각 14,332,291원(= 28,664,583원 × 1/2, 원 미만 버림) 및 이에 대하여 피고가 구하는 2020. 12. 1.부터 이 사건 반소장 부본 송달일인 2020. 12. 11.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 피고가 주장한 반소청구 원인은 이유 있고, 원고들이 주장한 본소청구 원인은 이유 없다.

5. 결론

당심에서 교환적으로 변경한 원고들의 본소청구는 이유 없어 모두 기각하고(제1심판결은 당심에서의 교환적 청구변경으로 취하되어 실효되었다), 피고가 당심에서 추가한 반소청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.