서울중앙지방법원 2025. 7. 22. 선고 2024가단5308737 판결 [건물인도 등 청구의 소]

주문과 같다(2025. 4. 22.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서).

1. 인정사실

가. 당사자 지위

원고는 건축부자재 도소매 및 수출입업, 가구 수입, 판매업 등을 목적사업으로 영위하는 회사로서 서울 C 규모의 근린생활시설, 다가구주택 및 업무시설인 [별지1] 목록 기재 건물 ‘D’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자이고, 피고는 가구제조 및 도소매업을 영위할 목적으로 설립되어 이 사건 건물에 본점 소재지를 두고 있는 법인이다.

나. 원고와 피고 간 임대차계약의 체결

1) 원고는 2019. 11. 14. 피고와 사이에 이 사건 건물 중 9개 층, 즉 지하2층, 지하1층, 지상1층 내지 5층, 지상9층, 지상10층(각 공유면적 포함, 이하 통틀어 ‘최초 임차목적물’이라 한다)을 보증금 합계 17억 2,000만 원, 임대료 합계 월 7,900만 원(부가세 별도, 매월 13일 지급), 관리비 합계 월 1,282만 원(부가세 별도), 임대차기간 2019. 11. 14.부터 2021. 11. 13.까지 2년으로 정하여 임대하는 계약(이하 ‘최초 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 위 임차목적물을 인도하였다.

2) 그 후 원고는 2022. 6. 30. 피고와 사이에 [별지3] 기재와 같이 최초 임차목적물에서 지상9층을 제외한 나머지 8개 층, 즉 지하2층, 지하1층, 지상1층 내지 5층, 지상10층(각 공유면적 포함, 이하 통틀어 ‘이 사건 임차목적물’이라 한다)을 보증금 합계 1,578,015,000원, 임대료 합계 월 105,201,000원(부가세 별도, 매월 말일 지급), 관리비 합계 월 15,041,000원(부가세 별도), 임대차기간 2022. 7. 1.부터 2024. 6. 30.까지 2년으로 정하여 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 피고의 이 사건 건물 5층 테라스 점유

이 사건 건물의 3층~4층 사무실 외부에는 아래 [그림1] 상단 부분과 같은 옥내주차장(기계식 32대 147.2㎡ 규모, 이하 ‘이 사건 주차타워’라 한다)이 위치하고 있고, 위 주차타워의 옥상 부분에 해당하는 이 사건 건물 5층 사무실의 외부 테라스 공간인 아래 [그림2] 중 (가)부분 약 138.69㎡(이하 ‘이 사건 테라스’라 한다)는 피고가 최초 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 피고 소유의 물건을 전시하여 두는 등 위 5층 사무실에 부속한 베란다 용도로 점유·사용하고 있다. (비실명처리 과정에서 생략)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제3, 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고

1) 이 사건 각 계약서의 내용 등에 비추어 볼 때 이 사건 테라스는 이 사건 임차목적물에 포함되어 있지 아니함에도 피고는 이 사건 테라스를 무단점유하고 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 테라스를 인도할 의무가 있다.

2) 설령 피고의 주장과 같이 묵시적 사용대차가 성립되었다고 보는 경우에도, 원고가 2024. 5. 3.경 그 인도를 구하는 공문을 발송한 시점에 그 묵시적 사용대차관계가 종료되었다고 볼 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 테라스를 인도할 의무가 있다.

나. 피고

1) 원고와 피고는 가족기업으로서, 2023. 1. 11.까지 그 대표이사가 동일하였고, 최초 임대차계약 및 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 테라스를 포함한 5층 전체면적을 임대차하려는 의사의 합치가 있었기 때문에 그 계약서에도 ‘공유면적 포함’이라고 부기한 것인 점, 이 사건 테라스는 피고가 임차한 이 사건 5층 사무실을 거치지 않고서는 접근이 불가능한 점, 일반건물의 경우 집합건물과 달리 전유부분과 공유부분의 구분이 법적으로 명확하지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 테라스는 임대차목적물에 포함되었다고 보아야 한다.

2) 가사 그렇지 않더라도, 이 사건 테라스는 원고와 피고 측 직원 및 고객 모두가 드나들며 휴식을 취할 수 있어 피고만이 배타적으로 점유·사용 중이라고 할 수 없고, 원고는 최초 임대차계약 이후 최근까지도 이 사건 테라스의 인도를 구한 사실이 없는 바, 상호 협업을 위하여 이 사건 테라스에 대한 묵시적 사용대차 관계가 성립하였다고 볼 것이고, 현재까지도 그 사용수익에 충분한 기간이 경과하였다고 볼 수 없어 그 사용대차가 종료하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 인도청구는 이유 없다.

3. 쟁점에 관한 판단

가. 이 사건 테라스가 이 사건 임차목적물에 포함되는지 여부

계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석해야 한다. 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결, 대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결, 대법원 2020. 6. 25. 선고 2018다277051 판결 등 참조).

앞서 본 인정사실 및 증거들에다가 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 테라스는 이 사건 임차목적물에 포함되지 않는다고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 있고, 이와 다른 피고의 주장은 모두 받아들일 수 없다.

① 최초 임대차계약 및 이 사건 임대차계약서에 의하면, 제1조에서 임차목적물 중 ‘지상5층’ 부분을 “61평(공유면적 포함)”(≒ 약 201.65㎡)이라고 명시하고 있고, 부동산등기부, 건축물대장 등에 따른 ‘지상5층 업무시설(사무실)’의 공부상 면적은 200.63㎡(≒ 60.69평)로서 거의 일치한다.

② 한편, 위 각 임대차계약서에 “(공유면적 포함)”이라는 부기가 되어있기는 하나, 이는 모든 임차목적물의 층별 면적 뒤에 부기되어 있는 내용으로서 이 사건 테라스는 사무실 용도의 임차목적물과는 별도의 옥내 주차장시설(옥상)에 해당할 뿐 아니라 그 면적만도 138.69㎡(≒ 약 41.95평)에 이르고 있고, 위 각 계약서 제6조 제1항에서는 “을(피고)은 목적물 사용을 사무실에 국한하고 갑(원고)의 승인 없이 이를 변경하지 못한다.”고 정하고 있으므로, 위와 같은 계약서 문언만으로는 이 사건 테라스가 위 임차목적물 “61평(공유면적 포함)” 면적에 당연히 포함된다고 해석하기는 어렵다.

③ 나아가 위 각 계약서상 이 사건 건물의 층별 보증금, 임대료 및 관리비(이하 ‘보증금 등’이라고만 한다) 내역은 아래 표 기재와 같다. (비실명처리 과정에서 생략)

④ 위와 같은 각 계약 내용에 비추어 본 당사자들의 의사는, 적어도 그 층별 용도와 임대면적에 어느 정도 비례하여 그 보증금 등을 책정하려는 것이었다고 봄이 경험칙상 명백하다고 할 것인데, ‘지상5층’ 사무실과 유사한 층수와 면적의 ‘지상3층’ 또는 ‘지상4층’ 사무실의 보증금 등을 비교하여 보더라도 ‘지상5층’ 사무실 임차목적물에 이 사건 테라스가 포함된다고 해석하는 것은 경제적인 측면에서도 당사자들의 합리적인 의사에는 부합하지 않는다고 판단된다.

⑤ 나아가 피고의 주장과 같이 원고와 피고의 대표이사가 한 때 동일하였다거나 현재 그 대표자들이 가족관계에 있다는 사정만으로는 주식회사로서 별도의 법인격을 갖는 원고와 피고의 경제적·법률적 이해관계가 동일하다고 볼 수도 없거니와, 이 사건을 판단함에 있어 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없다.

나. 묵시적 사용대차 주장에 대한 판단

민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는 것인바, 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결 등 참조).

이 사건을 보건대, 앞서 본 인정사실 및 증거들에 의하면, 최초 임대차계약 이후 원고는 피고로 하여금 이 사건 주차타워의 옥상 부분이자 지상5층 사무실의 외부공간인 이 사건 테라스에 무상으로 피고 소유의 물건들을 적치하고 점유·사용하는 것을 장기간 방치함으로써 원고와 피고 사이에 사실상 묵시적 사용대차 관계가 성립하였던 것으로 보이기는 한다. 그러나 한편, 갑 제9, 10호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 피고가 이 사건 테라스를 무상으로 사용한지 이미 5년이 경과하였고, 그 후 발생한 원고와 피고 사이의 갈등 및 분쟁의 양상, 경제적 이해 및 대립관계, 이 사건 테라스의 점유 및 사용관계 등을 종합적으로 고려하여 보면, 더 이상 피고로 하여금 이 사건 테라스를 무상으로 사용하도록 하는 것은 적절하지 않다고 보이고 원고에게 사용대차의 해지권을 인정하고 새로운 계약을 체결하도록 하는 것이 공평의 입장에서도 타당하다고 보이므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 피고의 주장은 받아들일 수 없다(한편, 피고는 이 사건 테라스를 배타적으로 점유하고 있지 아니하여 인도청구가 기각되어야 한다는 취지로도 주장하나, 앞서 든 여러 증거들에 의하여 피고의 점유 사실이 인정될 뿐 아니라, 피고는 이 사건 테라스에 관하여 임대차 내지 사용대차가 성립하였음을 전제로 적법한 점유·사용 권한을 주장하고 있으므로 이와 상반되는 피고의 위 주장은 그 자체로 받아들이기 어렵다).

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하되, 소송비용은 당사자들의 관계, 이 사건 소송의 경과 및 형평 등 제반사정을 참작하여 각자 부담을 명하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.