춘천지방법원 2006. 2. 28. 선고 2005고정222 판결 [[형사] 미등록 부동산중개행위에 있어서 중개의 의미(강릉지원 2005고정222)]

사건 2005고정222 부동산중개업법위반

피고인갑 OO

검사 OOO

변호인 법무법인 OOO

판 결 선 고 2006. 2. 28.

1. 이 사건 공소사실의 요지

피고인은 관할관청에 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채,

2003. 11. 21. 15:30경 OO시 OO동 소재 A운영의 OOOO사무실에서, 그 무렵 B를 통하

여 C에게 동인 소유의 OO시 OO동 OOO 답 2,192평방미터에 관하여 “소개비로 1,000

만 원만 주면 OO에 사는 건축업자에게 좋은 가격으로 위 땅을 팔아주겠다”라고 제의

한 다음, 위 장소에서 위 C에게 “요즘 땅경기가 좋지 않은데 자네 소유의 땅을 평당

35만 원에 팔면 좋은 가격을 받는 것이다”라고 말하면서 위 C 소유의 토지를 매매대

금 2억 2,500만 원에 건축업자라는 성명불상자에게 양도하는 계약을 중개하면서 소개

비 명목으로 1,000만 원을 교부받아 부동산중개업을 하였다고 함에 있다.

2. 판 단

가. 중개의 의미

부동산중개업법 제4조 제1항 소정의 '중개업'이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정

한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말하고(같은 법 제2조 제2호), '중개'라 함

은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타

권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다(같은 법 제2조 제1호).

나. 인정사실

피고인의 일부 법정진술, 증인 C, A, B의 각 일부 법정진술, 피고인에 대한 검찰 피

의자신문조서 중 피고인, C의 각 일부 진술기재, A에 대한 검찰 일부 진술조서, 피고

인에 대한 각 경찰 제1, 2회 일부 피의자신문조서, C에 대한 경찰 제1회 일부 진술조

서(첨부 부동산매매계약서 포함), C에 대한 경찰 제2회 일부 진술조서, B, D에 대한 각

경찰 진술조서, E에 대한 경찰 진술조서(첨부 부동산매매계약서 사본, 자기앞수표지급

내역 포함)에 의하면, 다음의 사실을 인정할 수 있다.

(1) 피고인은 B과 A를 통하여 A의 동생인 C에게 요즘 경기가 좋지 않아 땅을 살 사람

이 없는데 좋은 가격에 매수하겠다고 하면서 OO시 OO동 OOO 답 2,192㎡(약 663

평)(이하 이 사건 토지라고 한다)를 2억 3,205만 원(평당 35만 원)에 매수하겠다는

의사를 전달하였다.

(2) 그 후 피고인은 OOOO의 실제 운영자인 E에게 전화를 걸어 이 사건 토지의 매수

계획을 알렸고, E이 전매를 제의하자, E에게 전매를 해주기로 하고, 대신 이 사건

토지의 매수에 필요한 자금을 조달해주도록 요청하였다.

(3) 피고인은 2003. 11. 21. E을 찾아가 이 사건 토지를 2억 3,500만 원에 매수하기로

하였다고 하면서, E에게 이 사건 토지를 2억 3,500만원에 전매하기로 구두계약을

체결하고, E로부터 계약금 5,000만 원을 지급받았다.

(4) 피고인은 2003. 11. 21. 15:30경 C를 만나 이 사건 토지에 도시계획상 도로가 구획

되어 있어 실제로 사용할 수 있는 땅 면적이 줄어드니 감액하여 달라고 요청하여

약 700만 원을 감액한 2억 2,500만 원(평당 34만 원)으로 정하기로 하고, C로부터

이 사건 토지를 2억 2,500만 원에 매수하되, 계약 당일 계약금 5,000만 원을, 2003.

12. 30.에 중도금 5,000만 원을, 2004. 4. 30. 잔금 1억 2,500만 원을 지급하기로 하

고, 특약사항으로 ‘(이 사건 토지에 대한 소유권이전)등기시에는 (매수인) 인적사항

이 변경될 수 있다’는 문구를 기재하였다(이에 대하여 C는 매수인이 피고인인 줄 모르

고 부동산을 소개하는 줄로만 알았다고 주장하나, 부동산매매계약서의 매수인란에 피고인

의 이름과 함께 주소지로 OO시가 기재되어 있고 특약사항란에 미등기전매 가능성을 언급

한 내용이 있는 점, 매매계약서 작성 당시 참관하였던 A는 C의 형이자 피고인을 평소 알

고 있던 사람인 점 등에 비추어 볼 때, C의 위 주장에 신빙성을 부여하기 어렵다. 한편, 피

고인은 C에게 매매대금 감액을 요청하여 평당 34만 원에 매수하기로 하고 매매대금을 2억

2,500만 원으로 정하면서 C로부터 매매대금 감액 명목으로 계약금에서 1,000만 원을 받은

것이라고 주장하나, 피고인의 주장대로라면 실제 매매금액이 2억 1,500만 원이면 매매계약

서의 매매대금을 가급적 적게 기재하는 부동산 거래의 관행에 비추어 매매계약서상 매매대

금을 2억 1,500만 원으로 기재하여야 함에도 2억 2,500만 원으로 기재한 점, 매매대금 감액

기준으로 평당 35만 원에서 34만 원을 주장하지만 평당 34만 원에 해당하는 매매대금이 2

억 2,500만 원으로서 1,000만 원을 더 감액하는 근거를 제대로 제시하지 못하는 점 등에 비

추어 볼 때, 피고인의 위 주장에도 신빙성을 부여하기 어렵다).

한편, C는 피고인에게 좋은 가격을 제시하여 매수하여 주고 수고를 하는 대가로 계

약금 중 1,000만 원을 피고인에게 지급하였고, 피고인은 매매계약 성립에 대한 수고

비로 A에게 1000만 원 중 500만 원을 지급하였으며, A는 B에게 500만 원 중 300만

원을 지급하였다

(5) 그 후 피고인은 E에게 중도금으로 6,000만 원을 지급받은 다음, 2003. 12. 30. C에

게 중도금 명목으로 5,000만 원을 지급하였다[피고인은 C와 체결한 매매계약의 중도금

이 6,000만 원이라고 E을 속이는데 사용할 목적으로, C의 승낙 없이 C와 작성한 매매계약

서의 중도금란을 ‘오천만원정’에서 ‘육천만원정’으로, 매매대금란을 ‘이억이천오백만’에서

‘이억삼천오백만’으로 임의로 고친 다음 매매계약서를 복사하여 이를 E에게 제시하고 1,000

만 원의 차액을 취득하였는데, E으로부터 받은 계약금을 C에게 지급하고 매매계약서를 작

성한 점에 비추어 볼 때, 피고인은 중도금 지급을 전후하여 F에게 이와 같이 임의로 고친

C 명의의 매매계약서를 교부하여 F가 이를 보관한 것으로 보인다. 다만, 이 부분에 대하여

검사가 법률적 검토를 하여 기소 범위에 포함시키지는 않았다(대법원 1977. 7. 12. 선고 77

도1736 판결, 대법원 1995. 12. 26. 선고 95도2389 판결 등 참조)].

(6) 그 후 C는 매매대금의 액수가 저가임을 이유로 피고인에게 항의를 하였으나, 피고

인이 별다른 해결책을 제시하지 않자, 2004. 6. 29. 피고인을 상대로 이 사건 고소

를 제기하였다.

다. 피고인의 행위가 중개에 해당하는지 여부

위 인정사실에 의하면, 피고인은 C로부터 이 사건 토지를 매수할 무렵 E로부터 전

매를 제의받자, C로부터 이 사건 토지를 매수하면서 전매의 가능성을 언급하고 좋은

가격에 매수한다는 것과 함께 나중에 전매를 하는 수고에 대한 대가를 요구하여 1,000

만 원을 받고 이 중 500만 원을 A와 B에게 매매의 중개 대가로 지급하는 한편, E에게

중도금 금액을 속여 전매과정에서 1,000만 원의 차액을 얻으려고 하였다고 봄이 상당

하다. 따라서, 피고인의 행위는 C에 대한 관계에서 매매행위를 알선(중개)한 것이라고

보기 보다는 당사자로서의 매매행위를 한 것이라고 볼 것이고, 달리 피고인의 행위가

중개에 해당함을 인정할 증거가 없다.

그렇다면, 위 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조

후단에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고한다.