헌법재판소 2026. 1. 29. 선고 2020헌바360 결정 [지방세특례제한법 제31조 제1항 본문 위헌소원]

1. 사건개요

가. 서울특별시장은 2018. 9. 6. 서울특별시고시 제2018-282호로, 서울 영등포구 (주소 생략) 6,316.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 2개동, 지하 6층 지상 19층, 연면적 52,667.495㎡ 규모의 공동주택(공공임대 87세대 및 민간임대 409세대) 등을 신축하는 ‘영등포 ○○ 역세권 청년주택(기업형 임대주택) 신축공사사업’(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것, 이하 연혁에 관계없이 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제33조 제1항, 구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되고, 2021. 1. 12. 법률 제17893호로 개정되기 전의 것) 제15조에 따른 주택건설사업계획으로 승인(건축법 제11조에 의한 건축허가 의제 포함)하였다. 이 사건 사업시행자(공동)는 주식회사 □□(이하 ‘□□’라 한다)와 이 사건 토지의 당시 소유자인 이□□이었다.

나. 청구인은 2018. 11. 5. 구 법인세법(2010. 12. 30. 법률 제10423호로 개정되고, 2020. 12. 22. 법률 제17652호로 개정되기 전의 것) 제51조의2 제1항 제9호에 따라 이 사건 사업을 수행하기 위한 목적으로 □□에 의해 설립되었고, 2018. 11. 20. 이□□으로부터 2017. 9. 8.자 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 받았다. 또한 같은 날 영등포구청장에게 법인등기사항증명서, 사업자등록증, 투자회사임을 증명하는 청구인의 정관 등을 첨부하여, 이 사건 토지를 임대목적물(민간임대주택의 소재지)로 하여 임대사업자 등록신청을 하면서, 구 지방세특례제한법(2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되고, 2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항(이하 ‘이 사건 감면규정’이라 한다)에 따라 감면세율을 적용한 취득세 등을 신고하였다.

다. 영등포구청장은 위 나.항 기재 임대사업자 등록신청에 관하여 ‘주택건설사업계획승인서 상의 명의인(사업시행자)과 임대사업자 등록신청 명의인이 다르다’는 이유로 위 신청을 처리하지 않은 채 보류하였다. 이에 청구인은 2018. 12. 7.경 위 신청을 취하하였다.

라. 청구인은 이 사건 사업시행자 변경 내지 재지정에 대하여 서울특별시의 처리방침이 정해지지 아니하자, 이 사건 사업시행자로 변경 내지 재지정이 되지 않은 상태에서 2019. 1. 15. 영등포구청장에게 이 사건 토지를 임대목적물로 기재하여 다시 임대사업자 등록신청을 하였다. 이에 영등포구청장은 2019. 1. 17. ‘이 사건 사업에 대한 사업계획승인 및 건축허가 대상이 이□□에서 청구인으로 변경되지 아니하여 청구인이 이 사건 토지를 임대목적물로 하는 임대사업을 한다고 단정할 수 없다’는 이유로 임대목적물이 기재되지 않은 임대사업자 등록증을 발급하였다.

마. 영등포구청장은 2019. 4. 15. 청구인이 이 사건 토지의 취득일부터 60일 이내에 이 사건 토지를 임대목적물로 등록하지 아니하여 이 사건 감면규정이 정한 감면요건에 해당하지 않는다는 이유로 청구인에게 이 사건 토지에 대한 취득세 1,021,678,670원, 지방교육세 102,167,870원, 농어촌특별세 51,083,930원, 가산세 126,841,390원 합계 1,301,771,860원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 청구인은 2019. 7. 15. 영등포구청장을 상대로 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였고, 제1심 법원은 2020. 6. 4. 청구를 기각하였다(서울행정법원 2019구합72366, 당해 사건). 이에 청구인이 항소하였고, 항소심 법원은 2021. 10. 1. 항소를 인용하여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하는 판결을 선고하였다(서울고등법원 2020누47436). 이에 영등포구청장이 상고하였고, 상고심 법원은 2025. 12. 4. 상고를 기각하였다(대법원 2021두55364).

사. 청구인은 제1심 계속 중이던 2020. 3. 16. 이 사건 감면규정 중 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다’ 부분에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였으나, 2020. 6. 4. 기각되자(서울행정법원 2020아11008), 2020. 7. 10. 위 법률조항에 대한 위헌확인을 구하는 취지의 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판대상

청구인은 이 사건 감면규정 중 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다’ 부분에 대한 심판을 청구하였다. 그러나 청구인은 민간임대주택법 제2조 제4호 라목에 따라 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 민간임대주택을 건설하려는 신규 임대사업자(이하 ‘신규 임대사업자’라 한다)에게 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하도록 요구하는 것은 헌법에 위반된다는 취지로 주장하므로, 심판대상을 이와 관련된 부분으로 한정한다. 따라서 이 사건 심판대상은 구 지방세특례제한법(2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되고, 2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세특례제한법’이라 한다) 제31조 제1항 본문 중 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다’ 가운데 공공지원민간임대주택의 신규 임대사업자에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항은 다음과 같다.

구 지방세특례제한법(2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되고, 2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① "공공주택 특별법"에 따른 공공주택사업자 및 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 "민간임대주택에 관한 특별법" 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. "민간임대주택에 관한 특별법" 또는 "공공주택 특별법"에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

3. 청구인의 주장

심판대상조항에 따르면, 공공지원민간임대주택을 임대하려는 자는 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우에 한하여 지방세를 감면받을 수 있다. 그러나 신규 임대사업자가 임대사업자 등록을 신청하기에 앞서 거쳐야 하는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구의 지정, 촉진지구계획의 승인, 사업계획의 승인, 촉진지구 내 부동산의 취득, 사업시행자의 지정 등 관련 절차에 소요되는 기간을 고려하여 볼 때, 통상적으로 신규 임대사업자가 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 사업시행자의 지위를 얻을 수 없어 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록을 완료하는 것이 사실상 불가능하다. 결국 청구인과 같이 공공지원민간임대주택 개발사업자가 촉진지구 내의 부동산을 취득하여 임대사업을 하려는 경우, 심판대상조항에 따른 취득세의 감면혜택을 적용받지 못하게 된다. 따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙을 위반하여 직업의 자유를 침해하고, 자기책임원칙에 위반되어 자기결정권을 침해하며, 조세평등주의 원칙에도 반하여 위헌이다.

4. 판단

가. 헌법재판소법 제68조 제2항의 규정에 의한 헌법소원에 있어서는 법률이 헌법에 위반되는지 여부가 재판의 전제가 되어야 하고, 이 경우 재판의 전제가 된다고 하려면, 우선 그 법률이 당해 소송사건에 적용될 법률이어야 하고 그 위헌여부에 따라 재판의 주문이 달라지거나 재판의 내용과 효력에 관한 법률적 의미가 달라져야 한다(헌재 2009. 4. 30. 2006헌바29 등 참조). 그런데 당해 사건 재판에서 청구인이 승소 판결을 받아 그 판결이 확정된 경우 청구인은 재심을 청구할 수 없고, 심판대상조항에 대하여 위헌결정이 선고되더라도 당해 사건 재판의 결론이나 주문에 영향을 미칠 수 없으므로 그 심판청구는 재판의 전제성이 인정되지 아니한다(헌재 2009. 4. 30. 2006헌바29; 헌재 2010. 9. 30. 2009헌바86; 헌재 2024. 8. 29. 2022헌바287 등 참조).

나. 앞서 본 바와 같이 당해 사건의 항소심 법원은 제1심판결을 취소하면서 이 사건 처분을 취소하는 판결을 선고하였고, 그 판결은 상고심 법원이 영등포구청장의 상고를 기각하면서 그대로 확정되었다. 청구인에 대한 이 사건 처분을 취소하는 판결이 확정된 이상 심판대상조항에 대하여 위헌결정이 선고되더라도 재판의 결론이나 주문에 영향을 미칠 것으로 보이지 아니하므로, 이 사건 심판청구는 재판의 전제성이 인정되지 아니한다.

5. 결론

그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 이를 각하하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.