헌법재판소 2024. 12. 10. 선고 2024헌바453 결정 [구 임대주택법 제21조 제7항 등 위헌소원]

1. 사건개요

가. ○○ 주식회사는 공공건설임대주택인 성남시 분당구 (주소 생략) ○○아파트의 시행사 겸 시공사로, 위 아파트 중 (주소 생략)호(이하 이를 모두 합하여 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 소유자이다. 청구인들은 2006. 5.경부터 2010. 11.경 사이에 ○○ 주식회사와 이 사건 아파트를 임대차기간을 2009. 1. 15.부터 2019. 1. 14.까지로 정하여 임대하기로 하는 각 임대차계약을 체결한 사람들이다.

나. 구 임대주택법 제21조에 따르면 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 임차인에게 우선 분양전환해야 하고, 임대사업자가 관할 행정청의 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않을 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각할 수 있다. ○○ 주식회사는 2019. 9. 17. 성남시장으로부터 분양전환승인처분을 받았고, 2019. 10. 8.경 청구인들에게 우선분양전환에 관한 안내문을 보내고, 2020. 2. 25.경 및 2020. 3. 16.경에도 분양전환신청 기간이 종료되면 임대차계약이 종료되고 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다는 취지의 안내문을 보내어, 해당 안내문이 그 무렵 청구인들에게 송달되었다. 청구인들은 2020. 3. 9. ○○ 주식회사를 상대로 이 사건 아파트의 분양전환가격을 다투면서 자신들이 우선분양전환권을 행사한 데 따라 분양계약이 체결되었다고 주장하며 ○○ 주식회사를 상대로 소유권이전등기절차를 구하는 소를 제기하였다(수원지방법원 성남지원 2020가합402245, 이하 ‘관련 소송’이라 한다). 또한, 청구인들은 2020. 3. 10. ○○ 주식회사에게 ‘본 내용증명의 송달로 법원이 정하는 정당한 분양전환가격에 따른 분양전환신청의 의사표시를 갈음하고자 한다.’는 내용이 포함된 내용증명우편(이하 ‘이 사건 통지’라고 한다)을 발송하여, 그 무렵 ○○ 주식회사에게 위 내용증명우편이 도달하였다. 관련 소송에서 법원은 2021. 11. 9. ‘○○ 주식회사와 청구인들 사이에 분양계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 청구인들 주장과 같이 분양전환가격을 산정해야 한다고 보기도 어렵다’는 이유로 청구를 기각하는 판결을 선고하였고, 청구인들이 항소하였으나 2022. 11. 24. 항소가 기각되었고(수원고등법원 2021나26075), 2023. 3. 30. 상고도 기각되었다(대법원 2022다306376).

다. ○○ 주식회사는 2020. 4. 22. 청구인들을 상대로 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 종료되었음을 이유로 각 임대차목적물의 인도 및 차임 상당 부당이득금 등을 구하는 소를 제기하였다. 청구인들은 이 사건 통지 및 관련 소송의 제기로써 이 사건 아파트에 관한 분양전환신청을 한 것이라고 주장하였으나, 법원은 청구인들이 안내문을 최초 수령한 2019. 10. 8.로부터 6개월이 지난 2020. 4. 7. 이전에 분양전환에 응하지 않아 우선분양신청권을 상실하였고 임대차계약은 종료되었다고 판단하고, 2022. 11. 16. ○○ 주식회사의 건물인도청구를 인용하였다(수원지방법원 성남지원 2020가단211558). 청구인들은 항소하였고, ○○ 주식회사는 부대항소하면서 차임 상당 부당이득금 등에 대한 청구취지를 확장하였는데, 법원은 2024. 10. 17. 항소를 기각하고 부대항소를 인용하였다(수원지방법원 2022나103178). 청구인들이 상고하여 상고심이 계속 중이다(대법원 2024다305698).

라. 청구인들은 위 항소심 계속 중이던 2024. 10. 4. 구 임대주택법 제21조 제7항, ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제4항 제2호, 제6항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 재판의 전제성이 없다는 이유로 2024. 10. 18. 각하되었다(수원지방법원 2024카기21332). 이에 청구인들은 위 조항들이 헌법에 위반된다고 주장하며 2024. 11. 26. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판대상

이 사건 심판대상은 구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되고, 2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것) 제21조 제7항(이하 ‘이 사건 구 임대주택법 조항’이라 한다), ‘공공주택 특별법’(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3 제4항 제2호, 제6항이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.

구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되고, 2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우 ⑥ 공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다. [관련조항] 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 "공공주택 특별법"에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 "공공주택 특별법"의 규정을 적용한다.

3. 판단

가. 이 사건 구 임대주택법 조항

이 사건 아파트는 공공건설임대주택이고, ○○ 주식회사는 공공주택사업자인데, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제1항은 "이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 공공주택 특별법의 규정을 적용한다."라고 규정하고 있으므로, 이 사건 아파트의 분양전환에 관한 법률관계에는 이 사건 구 임대주택법 조항이 아닌 구 ‘공공주택 특별법’의 규정이 적용된다. 그렇다면 이 사건 구 임대주택법 조항은 당해 사건의 재판에 적용되지 않으므로, 이 부분 심판청구는 재판의 전제성을 인정할 수 없어 부적법하다.

나. ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제4항 제2호, 제6항

헌법재판소법 제68조 제2항의 헌법소원심판청구가 적법하려면 당해 사건에 적용될 법률이 헌법에 위반되는지 여부가 재판의 전제가 되어야 하고, 여기에서 법률의 위헌 여부가 재판의 전제가 된다는 것은 그 법률이 당해 사건에 적용되고, 그 위헌 여부에 따라 재판의 주문이 달라지거나 재판의 내용과 효력에 관한 법률적 의미가 달라지는 것을 말한다(헌재 2012. 8. 23. 2010헌바220 참조). 당해 사건은 ○○ 주식회사가 청구인들을 상대로, 청구인들이 분양전환신청 기간 내에 분양전환신청을 하지 않아 ○○ 주식회사와 청구인들 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 종료되었음을 이유로 임대차목적물의 인도를 청구한 사건이다. 당해 사건에서 ○○ 주식회사가 임대차목적물을 제3자에게 매각할 수 있는지 여부나 그 매각가격 등은 쟁점이 되지 않으므로, 공공건설임대주택을 임차인에게 통보한 분양전환가격 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 수 있는 경우에 관하여 규정한 ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제4항 제2호, 이에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우로서 매각가격을 재산정할 수 있는 시점에 관하여 규정한 같은 조 제6항은 당해 사건에 적용되지 않는다. 따라서 이 부분 심판청구는 재판의 전제성을 인정할 수 없어 부적법하다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 심판청구는 모두 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제4호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판장,이미선,정정미,정형식

[별지]청구인 명단 1.~7. 권○○외 6명 청구인들의 대리인 변호사 정희창