헌법재판소 2024. 5. 30. 선고 2021헌마652 결정 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조 제2항 등 위헌확인]

1. 사건개요

가. ○○아파트 주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 군포시 (주소 생략) 등 4필지(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에 대한 주택재건축정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 연혁에 관계없이 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 설립된 정비사업조합이다. 이 사건 조합은 2009. 9. 29. 군포시장으로부터 설립인가를 받아 2010. 5. 28. 사업시행인가를 받았으며, 2010. 10. 1. 군포시장에 의하여 이 사건 정비사업에 관한 관리처분계획 인가가 최초로 고시되었다.

나. 청구인 신○○은 2020. 5. 16.에, 청구인 박○○은 2020. 6. 14.에 각 이 사건 정비사업에 관한 조합원 입주권을 매수하는 계약을 체결하고, 2020. 6. 24.과 2020. 6. 16.에 각 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따른 거래신고를 하였다.

다. 국토교통부장관은 2020. 6. 19. 이 사건 사업구역을 포함하여 군포시를 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정하였다. 이에 이 사건 조합은 2021. 3. 15. 무렵 청구인들에게 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(이하 연혁에 관계없이 ‘소규모주택정비법’이라 한다) 제24조 제2항에 따라 정비사업 구역 내 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없으므로, 청구인들은 이 사건 정비사업의 조합원 자격이 없어 현금청산 대상자에 해당한다는 취지의 통보를 하였다.

라. 청구인들은 도시정비법령과 같이 투기과열지구 지정 전 매매계약을 체결하고 지정 후 60일 이내에 거래신고한 경우에는 예외적으로 조합원 지위의 양도를 허용하는 규정을 두고 있지 아니한 소규모주택정비법령이 청구인들의 기본권을 침해한다고 주장하며 2021. 6. 4. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판대상

이 사건 심판대상은 구 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되고, 2021. 7. 20. 법률 제18314호로 개정되기 전의 것) 제24조 제2항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다) 및 구 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령’(2018. 2. 9. 대통령령 제28627호로 제정되고, 2022. 8. 2. 대통령령 제32849호로 개정되기 전의 것) 제22조(이하 ‘이 사건 시행령조항’이라 하고, 이 사건 법률조항과 묶어 ‘심판대상조항’이라 한다)가 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.

구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되고, 2021. 7. 20. 법률 제18314호로 개정되기 전의 것) 제24조(조합원의 자격 등) ② "주택법" 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28627호로 제정되고, 2022. 8. 2. 대통령령 제32849호로 개정되기 전의 것) 제22조(조합원의 자격 등) 법 제24조 제2항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 조합설립인가일부터 2년 이내에 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 "사업시행계획인가"라 한다) 신청이 없는 경우로서 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 2년 이내에 착공신고등을 하지 아니한 경우로서 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

3. 착공신고등을 한 날부터 3년 이내에 준공인가를 받지 아니한 경우로서 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 국가·지방자치단체 및 금융기관("주택법 시행령" 제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 해당 사업의 건축물 또는 토지에 대한 경매 또는 공매가 시작되는 경우 [관련조항] 구 도시 및 주거환경정비법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되고, 2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것) 제39조(조합원의 자격 등) ② "주택법" 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부개정되고, 2021. 7. 13. 대통령령 제31892호로 개정되기 전의 것) 제37조(조합원) ② 법 제39조 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

6. "주택법" 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 "부동산 거래신고 등에 관한 법률" 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령(2022. 8. 2. 대통령령 제32849호로 개정된 것) 제22조(조합원의 자격 등) ③ 법 제24조 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

5. "주택법" 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 거래계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 후 "부동산 거래신고 등에 관한 법률" 제3조에 따라 부동산 거래신고를 한 경우

3. 청구인들의 주장

소규모주택정비법은 도시정비법상 절차, 규제 및 시행요건 등을 완화하여 소규모주택사업을 활성화하고자 하는 목적으로 제정된 것이다. 그럼에도 도시정비법령이 투기과열지구 지정 전 매매계약을 체결하고 지정 후 60일 이내에 거래신고한 경우에는 예외적으로 조합원 지위의 양도를 허용하는 규정을 두고 있는 것과 달리 심판대상조항은 이러한 예외를 인정하지 않고 있는바, 이는 소규모주택정비법의 입법취지에 반하고, 또한 소규모주택정비법 시행 이전까지 도시정비법령의 적용을 받던 사람들의 신뢰이익을 침해한다. 나아가 도시정비법이 적용되는 일반적인 재정비사업 구역에 대하여 투기과열지구 지정이 있는 경우와 소규모주택정비법이 적용되는 재정비사업 구역에 대하여 투기과열지구 지정이 있는 경우는 본질적으로 차이가 없음에도 심판대상조항은 이를 합리적 사유 없이 달리 취급하고 있다. 심판대상조항은 청구인들의 평등권 및 재산권을 침해한다.

4. 판단

가. 헌법소원은 국민의 기본권침해를 구제하는 제도이므로, 헌법소원심판청구가 적법하려면 심판청구 당시는 물론 결정 당시에도 권리보호이익이 있어야 한다. 따라서 심판계속 중에 사실관계 또는 법률관계의 변동으로 말미암아 청구인이 주장하는 기본권의 침해가 종료된 경우에는 원칙적으로 권리보호이익이 없으므로 해당 헌법소원심판청구는 부적법한 것이 된다(헌재 1999. 11. 25. 95헌마154; 헌재 2018. 3. 29. 2015헌마1060등 참조). 군포시장은 2021. 11. 8. 이 사건 정비사업에 관한 준공인가를 하였고, 이 사건 조합은 2023. 1. 30. 이 사건 정비사업에 관한 이전고시를 하였으며, 이 사건 조합은 2023. 9. 15. 조합원 총회에서 해산을 결의하여 2023. 12. 22. 해산등기를 마쳤고, 2024. 1. 4. 군포시에 해산을 신고하였다. 뿐만 아니라 청구인들은 당초 조합원 지위의 양수를 통하여 소유권을 취득하고자 하였던 부동산들에 관하여 2021. 12. 24. 이 사건 조합과 매매계약을 체결하고, 청구인 신○○은 2023. 3. 23.에, 청구인 박○○은 2023. 3. 21.에 각 소유권이전등기를 마쳤다. 따라서 투기과열지구 내 조합원 지위의 양수 금지 및 그 예외에 관하여 규정하고 있는 심판대상조항의 기본권 침해 여부에 대한 판단을 구할 청구인들의 주관적 권리보호이익은 소멸하였다.

나. 헌법소원은 주관적 권리구제뿐만 아니라 헌법질서 보장의 기능도 겸하고 있으므로, 청구인들의 권리구제에는 도움이 되지 아니하여 권리보호이익이 없다 하더라도 같은 유형의 침해행위가 앞으로도 반복될 위험이 있고, 헌법질서의 수호·유지를 위하여 그에 대한 헌법적 해명이 긴요한 사항에 대하여는 심판청구의 이익을 인정하여야 한다(헌재 2008. 7. 31. 2004헌마1010등; 헌재 2011. 12. 29. 2009헌마527 참조). 이 사건 법률조항은 제4호에서 ‘그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’를 투기과열지구 내 조합원 지위 양수 금지의 예외로 규정하고 있고, 이 사건 법률조항의 위임에 따라 제정된 이 사건 시행령조항은 이 사건 심판청구 이후인 2022. 8. 2. 대통령령 제32849호로 개정되었는데, 개정된 위 시행령조항은 제3항 제5호에 "주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 거래계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 후 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조에 따라 부동산 거래신고를 한 경우"를 규정함으로써, 투기과열지구로 지정된 지역 내 소규모재건축사업에 관하여 투기과열지구로 지정되기 전에 계약을 체결한 경우에도 조합원의 지위를 양수받을 수 있도록 하였다. 이 사건 시행령조항이 위와 같이 개정된 이상, 청구인들이 주장하는 내용의 기본권 제한이 반복될 가능성은 없고, 또한 심판대상조항의 기본권 침해 여부가 헌법질서의 수호·유지를 위하여 긴요한 사항으로서 그에 대한 헌법적 해명의 필요성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 청구인들의 심판청구는 예외적 심판의 이익 역시 인정되지 않는다.

5. 결론

그렇다면 청구인들의 심판청구는 모두 부적법하므로 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

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