대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42224 판결 [미분양 공동주택 임대용 전환시 취득세 감면대상 임대사업자 요건]

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다. 그러므로 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-광주고등법원 2017. 4. 5. 선고 (제주)2016누1136 판결】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-제주지방법원 2016. 7. 20. 선고 2015구합5348 판결】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 3. 6. 제주시 003동 2820 지상에 A동 건물 646.74㎡(총 20세대, 각각 전용면적 23.76㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 신축한 후, 2013. 3. 13. 신고가액 725,924,864원을 과세표준으로 하여 취득세 20,325,890원, 지방교육세 1,161,470원 합계 21,487,360원을 신고하고, 2013. 3. 21. 이를 납부하였다.

나. 원고는 2013. 10. 7. 이 사건 부동산에 대하여 임대사업자 등록을 한 후, 2014. 5. 8. 구 지방세특례제한법(2014. 1. 1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제33조에 따라, 이 사건 부동산에 대한 취득세 및 지방교육세는 면제되어야 한다고 주장하며, 당초 신고, 납부한 취득세 및 지방교육세 합계 21,487,360원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 피고는 2014. 11. 3. 원고에게 법 제33조 제1항(이하, "이 사건 조항"이라 한다)은 "공동주택을 건축한 후 법 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"에 취득세를 감면하기로 되어 있고, 법 제31조에 의하면, "공동주택 취득 후 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우"에 취득세를 감면하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 조항에 기하여 취득세 감면을 받기 위해서는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하여야 하는데, 원고가 공동주택 건축 후 60일 이내에 임대사업자로 등록을 하지 않았으므로, 원고가 취득한 공동주택은 취득세 감면대상이 되지 않는다는 이유로 위 경정청구를 거부하는 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 통지하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2014. 11. 3. 제주특별자치도지사에게 이의신청을 하였으나, 2015. 4. 28. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판 단

가. 원고의 주장

법 제31조 제1항은 "임대할 목적으로 공동주택을 취득하는 경우"에 적용되는 것에 반하여 이 사건 조항은 처음부터 "분양할 목적으로 취득하여 임대용으로 전환하는 경우"로서 그 요건이 다르고, 취득세 감면기간 또한 다른 점, 피고 주장과 같이 해석하는 경우 미분양 등의 사유는 일정한 시일이 소요되는데, 미분양 사유 등의 발생이 부동산 취득일로부터 60일 이내에 발생해야만 제한적으로 이 사건 조항을 적용하게 되어 국민의 주거생활의 향상을 위한 세금감면 규정 취지에 반하는 점 등에 비추어 이 사건 조항은 법 제31조 제1항 중 등록기간규정, 즉, "공동주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록할 것"을 요건으로 하는 것은 적용되지 않는 것으로 제한적으로 해석하는 것이 타당하다. 오히려, 위와 같은 점에 비추어 이 사건 조항 중 "미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"를 "미분양의 사유가 발생한 시점으로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우"로 해석하는 것이 타당하므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판 단

1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 참조).

2) 원고가 그 적용을 구하는 이 사건 조항은 "주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우" 그 공동주택을 취득세 감면대상으로 규정하고 있다.

한편, 법 제31조 제1항은 "임대주택법 제2조 제호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택" 등을 임대주택에 대한 취득세 감면대상으로 규정하고 있으므로, 임대할 목적으로 공동주택을 취득한 자가 지방세특례제한법에 의한 취득세 감면 규정을 적용받기 위해서는 임대사업자로 등록하여야 하고, 그 등록은 부동산 취득일로부터 60일 이내에 하여야만 가능하다고 해석된다.

따라서, 이 사건 조항은 다소 불분명하지만, "미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"라고 규정되어 법 제31조 제1항을 준용하도록 하면서도 그 준용에 아무런 제한을 가하지 않았으므로, 이 사건 조항에 기하여 취득세 감면을 받으려면, 법 제31조 제1항 전단 규정과 같이 "임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자로 등록하여야 하고, 그 등록기간도 부동산 취득일로부터 60일 이내에 하여야 한다"는 요건을 갖추어야 한다고 해석함이 상당하다.

3) 이 사건 조항은 "법 제31조의 따른 임대용으로 전환하는 경우"라고 명시적으로 규정하고 있는바, 원고 주장과 같이 법 제31조를 준용함에 있어 임대사업자 등록요건만을 배제하여 해석해야 할 특별한 사정을 찾을 수 없다(주택건설사업자는 대부분의 경우 부동산 취득일 이전에 분양절차를 마치므로, 이 사건 조항이 사문화되는 것도 아니다).

4) 원고 주장과 같이 이 사건 조항에 법 제31조가 제한적으로만 적용되어 법 제31조 제1항에서 규정한 임대사업자 등록기간, 즉, 부동산 취득일로부터 60일 이내에 등록하는 규정이 준용되지 않고, "미분양 등의 사유가 발생한 시점부터 60일 이내에 임대사업자 등록하는 경우"로 해석한다면, 법 규정에 반할 뿐만 아니라, 미분양 등의 사유가 언제 발생할지 알 수가 없어서 취득세 감면혜택이 지나치게 확대되고, 과세요건 명확성의 원칙에도 반한다. 더욱이 이 사건 조항은 법 제31조를 준용하게 되어 있는데, 원고 주장과 같이 해석하면, 해석상 법 제31조 중 준용할 요건이 없게 되어 결국 법 31조를 준용하게 한 규정이 사문화되는 문제점이 발생한다.

5) 따라서 피고가 원고에 대하여 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 적법하다(원고가 주장하는 하급심 관련 사안은 ‘주택건설사업자가 2011. 9. 9. 공동주택을 신축한 후 2011. 11. 7. 이 사건 조항에 기하여 취득세를 감면받은 사안’으로서, 취득세를 감면받은 날이 공동주택을 취득한 날로부터 60일이 지나지 않은 점에 미루어 주택건설사업자가 취득세를 감면받기 전에 임대사업자로 등록했을 것으로 보이고, 따라서 위 사안은 이 사건과 같은 사안으로 볼 수 없다).

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【관계법령】

■구 지방세특례제한법(2014. 1. 1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면)

① 임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제80조의2제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. <개정 2011.12.31, 2012.3.21, 2013.1.1>

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

제33조(주택 공급 확대를 위한 감면)

① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. <개정 2013.1.1>

■지방세법

제150조(납세의무자)

지방교육세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다. <개정 2010.12.27>

1. 부동산, 기계장비(제124조에 해당하는 자동차는 제외한다), 항공기 및 선박의 취득에 대한 취득세의 납세의무자

제151조(과세표준과 세율)

① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.7.24>

1. 취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에 대하여 제10조의 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다. 이하 같다)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100분의 20. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 금액으로 한다.

나. 「지방세특례제한법」, 「조세특례제한법」및 지방세감면조례(이하 "지방세감면법령"이라 한다)에서 취득세를 감면하는 경우 1) 지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하는 경우: 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액 2) 지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하면서 이 법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니하도록 정하는 경우: 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액 3) 1)과 2) 외에 지방세감면법령에서 이 법과 다른 취득세율을 정하는 경우: 해당 취득세율에도 불구하고 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액. 다만, 세율을 1천분의 20으로 정하는 경우에는 과세대상에서 제외한다.

■임대주택법

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략)

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (중략)

제6조(임대사업자의 등록)

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.