서울행정법원 2023. 7. 5. 선고 2022구단63860 판결 [상속등기가 이행되지 않은 부동산에 대한 재산세 납세의무자 판단]

1. 처분의 경위

가. 서울 서대문구 ○○동 000 대 413㎡, ○○동 000-00 대 268.5㎡(이하 각 토지는 지번으로 특정한다)에 관하여 1974. 9. 2. 매매를 원인으로 하여 1974. 12. 3. 원고의 부 A 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이후 000 토지는 2001. 12. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 2010. 9. 13. C 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌으나, 000-00 토지는 현재까지도 A 명의로 등기되어 있다.

나. A는 1997. 1. 16. 000-00 토지 지상에 지상 3층, 지하 1층의 철근콘크리트조 다가구용 단독주택(건축면적 89.32㎡, 연면적 298.28㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 건축허가를 받고 이를 신축하였는데, 완공 후 현재까지 사용승인이 이루어지지 않아 장기미준공건물 상태이다(이하 000-00 토지 및 그 지상 단독주택을 함께 ‘이 사건 부동산’이라 한다).

다. 피고는 2020. 9. 16. 원고에 대하여, 원고가 고인의 주된 상속자라는 이유로 구 지방세법(2020. 12. 29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제107조 제2항 제2호에 근거하여 이 사건 부동산에 관한 2020년 정기분 재산세 306,300원, 도시지역분 383,870원, 지역자원시설세 18,880원, 지방교육세 61,260원 합계 770,310원을 부과고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2022. 4. 21. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

고인은 1998년 5월경 B에게 000-00 토지를 매도하였고, B가 위 토지 지상에 고인의 명의를 빌려 이 사건 주택을 신축한 것으로서, 이 사건 주택과 그 부속토지인 000-00 토지는 고인의 사망 전부터 이미 B의 소유였고, 원고 등 고인의 상속인들이 고인으로부터 이를 상속한 것이 아니다.

즉, 고인의 상속인들인 원고, D, E, F(이하 ‘원고 등 상속인들’이라 한다)은 2005. 11. 2. B 등을 상대로 000-00 토지 및 이 사건 주택의 인도를 구하는 소를 제기하였으나, ‘B가 고인으로부터 000-00 토지를 매수하여 주된 채무를 이행하였고, B가 이 사건 주택을 신축하여 원시취득하였으므로, 원고 등 상속인들은 B에게 000-00 토지와 이 사건 주택의 명도를 구할 수 없다’(서울고등법원 2010. 4. 16. 선고 2008나39115 판결)는 이유로 청구가 기각되었고, 2010. 10. 28. 위 판결이 심리불속행기각되어(대법원 2010다66545) 2010. 11. 5. 확정되었다(이하 ‘1차 민사확정판결’이라 한다).

또한 B는 2010. 8. 5. 원고 등 상속인들을 상대로 하여 ‘원고 등 상속인들은 B로부터 7,450만 원을 수령함과 동시에 B에게, 각 1998. 5. 6. 약정을 원인으로 한 000-00 토지에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 주택에 관한 건축허가명의 변경절차를 각 이행하라.’는 민사소송을 제기하였고, 이에 원고 등 상속인들은 B를 상대로 B의 부담금원(각종 대출금 및 대위변제금 등) 및 지연손해금의 지급을 구하는 반소를 제기하였다. 이에 법원은 이 사건 주택 및 000-00 토지의 소유권은 B에게 귀속됨을 전제로 ‘원고 등 상속인들이 B에게 이 사건 주택에 관한 건축허가명의 변경절차 및 000-00 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐줌과 동시에 B는 원고 등 상속인들에게 각 68,992,574원을 지급하라.‘는 판결을 선고하였고[의정부지방법원 고양지원 2010가합7546(본소)·2012가합3630(반소)], 위 판결이 2013. 12. 13. 항소기각[서울고등법원 2012나69212(본소)·2012나69229(반소)] 및 2014. 8. 20. 상고기각[대법원 2014다16364(본소)·2014다16371(반소)]되어 같은 날 확정되었다(이하 ’2차 민사확정판결‘이라 한다).

이처럼 1, 2차 민사확정판결에 의하여, 원고 등 상속인들이 이 사건 주택 및 000-00 토지의 사실상 소유자가 아닌 것으로 판단되었는데, B가 위 확정판결에도 불구하고 그에 따른 의무를 이행하지 아니하여 이 사건 주택 및 000-00 토지가 현재까지도 고인의 명의로 등기되어 있을 뿐이므로, 피고는 이 사건 주택 및 000-00 토지의 사실상 소유자인 B에게 재산세를 부과하여야 하고, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 관련 법리

구 지방세법 제107조 제1항 본문은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 지방세법 상 재산세의 납세의무자인 ‘사실상 소유자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005두15045 판결 등 참조).

일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우, 즉 부동산에 대하여 소유권을 사실상 취득한 때에는 그 부동산을 취득한 것으로 볼 수 있고(대법원 2006. 11. 9. 선고 2005두2261, 2005두2278 판결 참조), 이 경우 재산세 납세의무자가 되는 ‘사실상 소유하고 있는 자’에도 해당한다.

2) 구체적 판단

갑 제2호증 내지 제7호증, 제11호증 내지 제14호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 부동산의 사실상 소유자는 원고 등 상속인들이 아닌 B로 보아야 하므로, 원고 등 상속인들이 이 사건 부동산의 사실상 소유자에 해당하지 않는다는 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

가) 원고 등 상속인들은 2005. 11. 2. B를 상대로 주위적으로 소유권에 기하여 이 사건 주택을 반환하라는 청구를, 예비적으로 1998. 5. 6. 체결한 변경계약의 해제를 전제로 이 사건 주택을 철거하라는 청구를 하였으나, 위 사건에서 법원은 아래와 같이 ‘원고 등 상속인들은 000-00 토지의 소유권을 B에게 이전할 의무를 부담하고, 다만 B와의 대금정산을 위한 담보로 소유권을 보유하는 것이며, 000-00 토지 지상에 B가 신축한 이 사건 주택의 소유권은 B가 원시취득자로서 보유하게 된다’고 판단하였다(1차 민사확정판결).

○ B는 고인 소유의 효자동 토지에 전원주택을 지어주고 공사대금 중 8,600만 원을 지급받지 못한 상태에서, 고인으로부터 000 토지 및 000-00 토지를 8억 7,000만 원에 매수하되, 위 미지급 공사대금 잔금 8,600만 원 및 위 토지에 설정된 은행 근저당권 채무 5,000만 원을 인수하여 매매대금 지급에 충당하고, 나머지 7억 3,400만 원은 000 토지 및 000-00 토지 지상에 각 다가구용 단독주택을 건축하여 임대 분양한 뒤 받은 임대보증금으로 지급하기로 약정하였다. ○ B는 1998년 초경 위 각 단독주택 신축공사를 거의 마쳤으나, 고인과의 분쟁 등으로 사용승인이 이루어지지 않은 상태에서, B와 고인은 당초의 토지 매매계약을 해제하고, 1998. 5. 6. B가 000-00 토지만을 매수하되, 그 대금은 000 토지 지상 건물 공사를 완공하여 건축물 사용검사 허가 후 그 건물을 대물로 변제하는 것으로 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였다. ○ 이 사건 변경계약에 따라 000 토지의 소유권은 고인이 그대로 보유하고, 그 지상 건물은 건축주인 고인에게 원시적으로 귀속되나, 000-00 토지의 소유권은 원고 등 상속인들이 B에게 이전할 의무를 부담하고(다만, 원고들이 담보로 보유한다) 그 지상에 B가 신축한 이 사건 주택의 소유권은 B가 원시취득자로서 보유하게 된다.○ 이 사건 변경계약에서 B가 고인에게 공사비 등 각종 채무변제를 하여야할 경우 이 사건 주택에 관한 재산권을 행사할 수 없다고 약정하였다 하더라도, 이는 B가 해당 채무를 정산하여야만 원고 등 상속인들에게 이 사건 토지의 소유권이전등기와 그 지상의 이 사건 주택에 관한 소유명의변경을 요구할 수 있다는 의미에 불과할 뿐 B의 공사비 채무 등이 남아 있다는 이유로 곧바로 이 사건 주택의 소유권이 원고 등 상속인들에게 이전된다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 변경계약을 근거로 이 사건 주택의 소유권이 원고 등 상속인들에게 있음을 전제로 하는 원고 등 상속인들의 주장은 이유 없다. ○ 또한 공사비 등의 정산절차가 이루어지지 않았다고 하여 B가 이 사건 변경계약의 내용에 따른 본래의 채무를 불이행한 것이라고 할 수 없으므로 이를 문제삼아 이 사건 변경계약을 해제할 수 없다.

나) B는2010. 8. 5.원고 등 상속인들을 상대로 이 사건 변경계약을 원인으로 하여000-00토지에 대한 소유권이전등기절차 및 이 사건 주택에 대한 건축허가명의변경절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고,법원은 다음과 같은 이유로 원고 등 상속 인들은B로부터 각68,992,574원을 지급받음과 동시에B에게 이 사건 변경계약을 원인으로 하여000-00토지에 대한 소유권이전등기절차 및 이 사건 주택에 대한 건축허가명의 변경절차를 각 이행하라고 판단하였다(2차 민사확정판결). B가 원고 등 상속인들에게 지급하여야 할 위 금원에는B소유의 이 사건 주택에 관하여 원고 등 상속인들이 대납한 재산세 납부금2,426,030원도 포함되어 있다.

○ 이 사건 변경계약에 따라 ‘① 원고 등 상속인들이 B에게, 000-00 토지에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 주택에 관한 건축허가명의 변경절차를 이행할 의무가 있고, ② B는 원고 등 상속인들에게, B가 원고 등 상속인들에게 지급하여야 할 각종 비용 등에서 원고 등 상속인들이 B에게 지급하여야 할 금원을 차감하고 남은 금액을 지급할 의무가 있으며, ③ 위 각 금전지급의무가 상호간에 동시이행의 관계에 있다’는 점에 대해서는 다툼이 없으나, 양자가 부담하여야 할 금원의 항목 일부에 관하여만 다툼이 있다. ○ 이 사건 변경계약에 따르면 이 사건 주택은 애초부터 B가 소유하기로 당사자들 사이에 합의된 것이라고 봄이 상당하므로, 이 사건 주택의 소유권은 위 건물을 자신의 노력과 재료를 들여 건축한 B에게 원시적으로 귀속된다. 따라서 이 사건 주택에 부과된 재산세의 부담 주체는 B이므로, B는 원고 등 상속인들에게 그들이 대납한 재산세 납부금 2,426,030원을 지급할 의무가 있다. ○ B가 원고 등 상속인들에게 지급하여야 할 금원의 총 합계는 275,970,298원이다. 따라서 원고 등 상속인들은 B로부터 위 정산금의 1/4인 68,992,574원을 지급받음과 동시에 B에게, 이 사건 변경계약을 원인으로 하여 000-00 토지에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 주택에 관한 건축허가명의 변경절차를 각 이행할 의무가 있다.

다)원고 등 상속인들은B가2차 민사확정판결에도 불구하고 원고 등 상속인들에게 합계275,970,298원을 지급하지 아니하자, 2021. 6. 3. B를 상대로‘B가2021년경2차 민사확정판결에서 확인된 정산금 지급의무의 이행을 거절하였으므로,이 사건 변경계약은 해제되었다.’고 주장하면서, ‘B는 원고 등 상속인들에게 이 사건 주택을 철거하고, 000-00토지를 인도하라‘는 소를 제기하였다(서울서부지방법원2021가합35608,이하’관련 민사사건‘이라 한다).

관련 민사사건에서 법원은’민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면,당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.원고 등 상속인들이B에게000-00토지에 관한 소유권이전등기절차 및 이 사건 주택에 관한 건축허가명의 변경절차에 관한 이행제공을 함과 동시에 이와 동시이행관계에 있는 정산금 지급의무의 이행을 촉구하였으나B가 그 의무를 이행하지 않고 있는 사실은 인정된다.그러나, B는 자신이 매수한000-00토지의 매매대금의 지급에 갈음하여000토지 지상에 건물을 신축함으로써 이 사건 변경계약상 부담하는 주된 의무를 다하였다고 봄이 타당하고, B가 원고 등 상속인들에게 각68,992,574원을 지급할 의무는 주된 채무라고 인정할 수 없다.‘는 이유로 이 사건 변경계약이 해제되었음을 전제로 하는 원고 등 상속인들의 청구를 기각하였다.1)

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주1) 위 판결에 대하여 원고 등 상속인들이 항소하여 현재 항소심(서울고등법원2023나2029742)계속 중이다.

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라)위와 같은 관련 민사판결들에서 인정된 사실관계 및 법원의 판단에 의하면,원고 등 상속인들은B로부터 정산금을 지급받기 위한 담보로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 및 건축허가명의이전 절차를 유보하고 있을 뿐이고, B의 정산금 지급의무는 부수적 채무로서 그 불이행만을 이유로는 위 소유권이전등기의무 등의 근거가 되는 이 사건 변경계약을 해제할 수도 없다.

나아가 소유권의 본질은 사용·수익·처분 권능이라고 할 것인데, B가 이 사건 부동산을 사용·수익하고 있으며B는 원고 등 상속인들에게 정산금 지급의무만 이행하면 언제든지 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 및 건축허가명의 변경절차를 마친 후 이를 처분할 수 있는 반면,원고 등 상속인들에게는 이 사건 부동산의 사용·수익·처분 권능이 전혀 존재하지 아니하는바,이러한 점에서도 이 사건 부동산의 사실상 소유자는 원고 등 상속인들이 아닌B라고 볼 수 있다.

마)피고는 이 사건 부동산의 사실상 소유자가B가 아닌 고인이었다는 전제에서,구 지방세법 제107조 제2항 제2호(상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자)를 근거로 원고를 이 사건 부동산에 관한 재산세 납부 의무자로 보아 이 사건 처분을 하였다.그러나,앞서 살핀 것과 같이 이 사건 부동산의 사실상 소유자를 고인이 아닌 B로 보는 이상 고인의 상속인인 원고에게 위 규정을 적용할 여지가 없다.

3)가정적 판단

만일B가 원고 등 상속인들에게 지급하여야 할 정산금의 액수가 적지 아니한 점 등을 고려하여 정산금 지급의무를 이행하기 전까지는B역시 이 사건 부동산의 사실상 소유자라고 볼 수 없다고 한다면,결국 이 사건 부동산은’원고 등 상속인들과B사이의 법적 분쟁으로 인하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 경우‘에 해당하게 된다.

그런데 구 지방세법 제107조 제3항은 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, B가 이 사건 부동산을 임차인들에게 임대하여 점유·사용하여 왔음은 원고와 피고 사이에 다툼이 없다.따라서 이 사건 부동산의 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우라고 가정하여 보더라도 결국B가 재산세 납부의무자라는 결론에는 차이가 없다.

4)소결론

이 사건 부동산의 명의자로 되어 있던 고인이 이 사건 부동산의 사실상 소유자라는 전제에서 고인의 주된 상속자인 원고를 재산세 납부의무자로 보아 이루어진 이 사건 처분은 위법하고,원고의 주장은 이유 있다.

3.결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계 법령

■구 지방세법(2020. 12. 29.법률 제17769호로 개정되기 전의 것)

제107조(납세의무자)

①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1.공유재산인 경우:그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2.주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우:그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3.「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우:위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자.이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1.공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2.상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. <끝>